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本帖最后由 苗山长老 于 4-8-2014 21:38 编辑
好久好久没在freeoz上写点什么了。 时间过得真快，转眼间与freeoz结缘已经有6个年头了（从开始申请移民到现在）。想说，freeoz，谢谢你，帮了我很多；但同时也想说，freeoz，你真的是在走下坡路，人气越来越差，想说一直爱你，真不容易。
刚搬来澳洲时，分享了一点新移民的感想，以及与新移民相关的信息。
这4年时间里，自己从一个3年的租房子的租客，到现在有1年时间的出租物业管理，所以，想从这两个角度，给新移民分享一些有关租房的经历（不敢说是信息或知识，怕有不准确甚至不正确的地方）。本来想发到“我爱我家”，但又担心各州法律或规定相差太大， 就放在咱村里吧。
今天先列个提纲，一会去朋友家吃饭了，回来有空以开始填空。
1. 上哪里找房子？（这条对你一般有用）
a、www.realestate.com.au是这边用的最多的地产网站，比第二名占有率高出不是一点点。所以，这里不推荐第二名的地产网站了
b、华人论坛（freeoz，ozyoyo，本地华人报纸，sunnybank 广告墙，朋友推荐......）
c、以上两种途径，如果你都觉得不好，比如你希望直接从鬼佬房东手里租房，可以看看gumtree这个网站。
d、一些类似于holiday motel的短租房
特点：a: 几乎全是agent的广告，据我知道，这家NB的网站还没有对个人的owner开放打广告的业务，也就是说，个人是不能在这里打广告卖房，出租房，而其高昂的广告费，也是一般个人不愿意付的。所以，从这里看到的房子，就基本意为着是要跟中介公司签协议的。中介费，是房东付的，不用担心。
b: 房东个人出租多些，特别是如果你找分租房（一间），在Realestate上应该是很难找到。所以对于全家登陆的，个人建议，先通过b方式找一间房临时住下，然后找长租整个房子的。这样你有更多的时间去选择。
c：没有过这方面得经验，不多说，怕误导。
d：这种方式灵活，但每天的租金较高。
你可能要问：从中介租房和直接从房东租房，哪个更好？
抱歉，是难回答。各个案列都有不同。
2. 什么时候找房子，怎样申请？（这条对你不太有用）
a、正常情况中介跟现有的租客一般都是提前两个月谈，是否续租（为什麽，下面会有说明），如果不续租，就开始放广告，所以，建议提前1到2个月找房子，会比较好。
b、一般中介公司，申请房子的流程是: 看房，提交application。在提交application的时候，需要的材料常见的包括：中介公司的application form, 100points的Id，最少30天的bank statement, 收入证明，当前地址的证明（如电费单，电话费单，或你的bank statement等），以前租房的reference（如果能提供tenant ledger是最好的）。所以，你bank statement上当前余额和你的收入证明以及你租房历史记录是最能保证你能不能租到这个房子。如果是新移民，没有租房历史，甚至没有收入证明（还没有工作的情况下）， 你的银行余额，就更加重要。鬼佬租客的余额，一般都是几十刀到几百刀，如果余额超过几千的，就不多了。
对于选择b方式（从房东个人手上租房的或是分租的）找的房子，申请一般较为随意。
3.有关租约，租金，定金和bond?（这条对你一般有用）
a、签协议吗？租约签多久？
跟agent租房，合约一般是6个月或一年。一般情况下，不会同意1个月或3个月一签。因为这是3房东的要求，根据房东和agent的代理协议，每次租客续约，房东都要付给agent一笔re-letting fee，多的可以到半个星期的房租+GST。这就是agent不跟租客1个月或3个月一签合同的主要原因。所以，不要认为中介不给你续1个月或3个月的合同，就是中介在难为你。当然，作为咱中国新移民，很多人到澳洲后，不久就要买房，所以不想签太长的租约，这是可以理解的，因为担心签了长租约后又买房了，还要付break lease fee以及额外的租金。但这是个人的风险，不能转嫁到中介头上的。如果你买房的计划很明确，建议从个人房东手上租房，提前谈好，签一份periodic 的租约，这样就可以避免以上问题。（下面会解释什么是periodic的租约，对租客有什么好处）。
b、租金合理吗，可以谈判吗?
跟房价一样，可以在realestate网站上查询你周围的相类似的房子的租金，也可以在RTA官方网站上查到某个区的平均租金。
在澳洲，一般租金不做价格讨价还价，因为租金很多时候也是owner的指示。
c、定金安全吗？可退吗？
定金不同于bond（或叫押金），定金是在签租约时但又还没有搬入前，付的定金，一般是1周或2周的租金，付了这个定金，房东或中介就要把房子按租约约定的日期交给你，同时如果你在交房前不想要这房子了，这个定金就不退了。但如果你按期接受房子，这1，2周的定金就变成你前两周的租金。
***提示：要求你的房东或中介给你定金的收据。
d、Bond 什么时候交？交多少？
Bond也是押金，在租客那钥匙之前，付到中介的trust account或房东指定账户。然后中介或房东会让你填写一张RTA的表格，用于将你的bond转到RTA. 根据法律，Bond是一定要交到RTA的，任何个人或中介都不可以持有租客的bond，以确保将来退bond的时候，租客不会处于不利的地位。怎样确保你的中介或房东把你的押金交到了官方组织RTA，那就是要填“RTA-bond-lodgement-form2” 这张表，然后，你会收到RTA寄给你的收据，表示Rta已经收到你的Bond了。
**关于bond的提示：
要你的中介或房东给你receipt，证明你付了bond。
要求填写RTA 的form2。
要收到RTA单独寄给你的收据，上面有的rental bond number， 房子的地址以及你的名字等信息。
退bond: 在租约结束做完退租清洁后，租客和房东（或中介）双方填写“RTA-refund-of-rental-bond-form4”，然后交到RTA，RTA会根据双方都同意的方式和比例退还Bond。这是大家最关心的，下面会有常见问题的解释。
4.关于entry condition report 和exit condition report？（这条对你比较有用）
这是两个重要但经常不受注意的RTA的官方form，第一个叫:“RTA-entry-condition-report-form1” 是租客在搬入房子的前几天（一般是3天）对房子做出检查后，记录下来房子存在的已有的问题，用于在退租时，核对哪些是租客租住期间造成的新的损坏。这里有以下的误区：
这个entry condition report,应该更关注房子现有的damage，特别是可能定义为人为损坏的damage。应为：搬入时如果发现房子有部分清洁没做干净（像烤箱没清洁，抽油烟机没清洁），如果你只是记下来然后理所当然地认为，你退租时，也可以不清洁这部分，那就是误解。根据RTA的规定，如果租客搬入时，发现房子未清洁或不干净，租客有权要求房东或agent重新安排clean， 但租客搬出时，也是一定要把房子clean干净。 如果搬入时发现有设备不工作，这个没关系，因为这些设备（如烤箱，空调，洗碗机等），不管什么时候不工作了，都是owner的责任去修，人为故意搞坏的除外。所以，Entry Report记录下哪些现有的damage最重要。
现在说Exit condition report，说实话，相比entry report,这个报告真是用处不大，如果租客跟房东或agent就清洁或是一些damage不能达成一致，那就意味着双方要到RTA或法院解决问题，那这个报告双方就不会签字。如果都没意见，那不管是不是扣bond(新移民最担心这个)，那这个表存在的价值也有限。
对租客的建议: 如果你退租时，在你同意的情况下，因为damage或clean需要扣bond， 建议跟agent或房东要一个写下来的东西，那怕是email或message都行。
5.最常见的问题（或是误会？理解偏差？）？（这条对你应该会有用）
a、退/扣Bond?
这是我们最关心的问题，我租房子的那3年，也一样。
*刚才说了，你同意扣的bond， 一般情况是你认同你自己造成的damage或确实你不想做clean甚至连打电话叫专业的clean公司都不愿意（牛人），而同时，你又不愿意在付钱给agent去帮你安排，那agent 或房东只好扣bond，你也同意，并签字. 这种情况，实话讲，不多，因为如果租客对damage或clean 的cost完全认同，agent或房东是愿意让租客付钱去repair damage 或clean的，然后把bond全退给租客。 而且，这样对租客的租房信用记录是好的，因为几乎所有的agent都会check 新租客的reference，而是否被扣bond，将一定是跟“是否按时付租金” 一样来调查的。因此，如果你认同这些damage或clean的cost, 那还是付钱然后退回全部bond更好，这样，在你就不会有被扣Bond的记录了。
* 不同意，怎么办？ 提醒租客，准备好所有有说服力的证据(你的证据最好的是什么？entry condition report.)，如果cost 你认为过高，做好上court的准备。不要把RTA天天挂嘴上说，因为对于解决dispute， RTA真的没半毛用，他最多能做的，就是搞一次3方电话，对租客说“agent要扣你$$$$bond，你同意不？不同意，那你最多愿意被他扣多少？”，然后转过头，对agent说：“租客不同意扣$$$$bond, 但经过我们的说服，他最终同意你扣$$$，你看行不？”，如此反复。没有任何裁决权。跟大家买卖房子的中介一样。 所以，除非一方愿意低头，否则，就是上court。不用担心你不如agent专业，你英语不好，你刚来什么的，如果你真的认为有理，有证据，你准赢。恭喜你，你赢的不光是钱，还有好心情和自信！！
*上面这段很爽吧，来点冷水了，请注意:
清洁？正如上面所说，退租清洁，是租客的责任，如果想省钱，就跟agent或中介商量，你自己做除了地毯以外的清洁，地毯是一定要找专业的人来洗的，我们一般没工具。除非有附加合同条款，一般情况下，房东或agent 没权利一定要所有的清洁都有专业的公司来做。当然，我们可能担心，如果我们自己做了，房东或中介故意说没做干净，要重新做怎么办？而且还可能没时间了（租客做清洁只能在自己的租约内，不能超出你租约的最后一天）。说实话，这不好判断，到底做干净没有。但如果租客真的认真仔细的做了清洁（真的，认真仔细），一般情况下，房东或agent不会说什么。不排除个别。如果你不想做，可以自己找专业的退租清洁公司或让房东或agent推介，甚至谈好价格，整个交给房东或agent。当然，作为租客，肯定是担心房东或中介找来的清洁公司乱要价，担心房东或中介在清洁费里赚一笔。这种情况是存在的，所以，建议自己多找几家公司报价。全交给房东或中介负责，当然是最省心的，如果他们没在中间赚租客的钱，那是他们在帮租客。因为他们没有义务要帮租客免费组织安排这个清洁工作。
有个例子：
租客对中介说：“专业清洁好贵？”
中介说“那你自己做清洁吧”
租客：“我不会做的，多累啊，要不你帮我安排，或你自己帮我做，我付你Cash”。
中介：“我可以帮你安排，我们的报价是$$$”
租客：“太贵了，跟专业清洁公司差不多，你自己做啊，我付你cash，少收些”
中介没答应。
最后，到处都是在说，这个中介，好黑好黑啊，退租清洁要收我们那多钱。。。。。
anywhy, 退租清洁是我们租客的责任，我租个俩次房，第一次，我自己做的清洁，第二次，让中介自己安排的。跟这两个中介，现在都是朋友，还经常家庭聚一起，吃饭。
续租？
6months or 12 months： 不要太难为你的中介，要求他给你按月或季度续约，因为房子不是他的，他很有可能连房东长什么样都不知道，一旦房东发火，他丢的是饭碗。
提示: 如果中介不想跟租客续约，必须提前2个月给租客正式通知（RTA-notice-to-leave-form12）。这是保护租客的条约。而租客不想续约，只要提前2个星期正式通知（RTA-notice-of-intention-to-leave-form13）房东或中介就行了。在RTA网站上都可下载。
break lease?
作为租客，我们不想break lease，要多付银子的。一般情况是：中介收break lease fee (1 周租金 加GST)， 广告费（从不收到100不等），最可怕的是要付租金直到找到新租客。作为房东或中介，更惨，如果租客不同意，不能单方面break lease，租客有权拒绝房东或中介的赔偿，一直住到租约结束。我就遇到一次。 我的owner 因为工作的变动，全家从西澳搬回brisbane, 但跟租客的租约还有7个多月，租客不同意owner提出的赔偿条件，几次谈判下来，租客发怒了，不谈了，就是要住到合同结束。我的owner一家子只好租房子住。当然，我们作为租客，一般也不想这么做，所以可以合理要求赔偿（搬家费，清洁费等等）。
又一例子：一朋友跟我家一起从Beijing移民来的，我们两家人一起订的机票，一同到Brisbane. 两口子租一两居房，租约期间，因为家里有事，必须得回北京，不得不break lease, 付出了多超过1000多的银子，不含清洁费，因为他们租的房子，价格偏贵加上break lease的时间，正好是租房淡季，空了好长时间，找不到租客。
另一个例子：一小区物业朋友，自己搞出小错误，要break lease 跟租客，说尽了sorry，自己掏钱赔了900刀，还到处帮租客找到房子，租客最后同意搬走。
租约期间？
租约期间，中介或房东有权去定期检查房子（一般3个月一次），但要提前7天给租客通知“RTA-entry-notice-form9”, 否则，租客有权拒绝。
维修：需要提前24小时给租客通知。emergency 情况除外
带客人看房（卖房或找下一个租客）：提前24小时通知。
房东找人给房子评估和估价：提前24小时通知。
这些通知，可以邮寄，也可以notice 直接放租客邮筒，也可以email等。
如果以上这些不是安排在工作日，工作时间。即在周末，holiday或下午6点以后，租客可以拒绝。否则，租客不能拒绝，但租客没有义务家里留个人等着或专门请假回来开门，房东或中介自己要用备用钥匙开门。还有，每次进入房子，都必须要在中介或房东的陪同下，中介或房东不可以让例如电工、水工等人自己拿钥匙进去。这些是我们最容易忽略的权利。
遇到不良中介或房东，怎么处理？
不良房东或中介，首先不好定义。
但建议：证据为先。作为租客，我们自己要知道，哪些是我们的义务，哪些是我的权利。如果确定后，留好证据，就算上法院，也不过跟去餐馆没什么区别。如果租客真的有理，一般房东或中介不会去法院的。因为作为房东或中介，他们几乎知道全部的跟租房相关的法律。在没有把握赢的情况下，房东或中介会选择不了了之。
7.哪里有标准的规定或法律？（这条对你一般有用）
http://www.rta.qld.gov.au/
乱七八糟写了好多，估计要看细致，需要勇气。如果租房过程有什么问题，可以私信给我。 |
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发表于 16-2-2014 16:51:21
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发表于 20-2-2014 10:58:49
