有旧房改建，装修，地块分割经验者请进。

小名

看房也看了两个月了，最后还是掉进海豚的思路，自己建房。

但我们的想法不是买一块空地去建，而是想买一个旧房大地（我们的目标区域应该难以找到空地），然后前后分割，先住前面，后面建房，建好后搬进后面卖掉后者重建前面（我倾向卖掉）。

我们现在看中一个房子是需要拆掉部分建筑物才够面积分割后面的地块。如图。

登录/注册后可看大图

小名

占楼，当然是分分侍候了～～～～

我无聊

我认为这样的分割没有必要。你改住房估计花费5W-10W，这个是利润部分，直接就给吃掉了。而且，不管造房子，还是改房子，事情太多，发生一次后，你就再也不想干了。

jvnopdx

这个好像 圈阅 非常懂，一起出去玩的时候，听他说了许多。

bluemntn

海豚说我能折腾 (其实他更能折腾)，现在看来，小名才是真能折腾。
佩服小名！
（其实我心里直打鼓哪）

QWERTYASDFG

你是想自己盖还是请人盖.如果是请人盖,你可以把想法告诉建筑公司.他们会帮你安排所有的事.包括向康嫂申请必须的手续.我有个当地的朋友早几年就是这么做的.先住前面.起好后面在卖掉前面.自己住后面.
我朋友的例子是就算把所有的手续和工作都交给专业人士去做.也要花不短的时间.LZ按2年来规划应该比较合理.
不过自己盖房真的很费精力,时间...周围做过一次的人基本都不想再试了.
最近看到国内有种轻钢结构的别墅.似乎既简单又快,价钱也很好.LZ 不妨看看.如果好的话,我也想有机会试试.

小名

各位说的有道理。

折腾房子也只是打算折腾一次自己住的房子而已。肯定不打算继续折腾。我大致问了一下人，说是拆这部分1w起价，可能会花费2w左右。关键的是这个改结构康嫂容易批不。

目标地算的大地旧房都很抢手啊，要不就是贵，稍便宜的都有这样或那样的问题。目前正在考量买哪一种好，但眼睛当然是先盯着便宜的啦。

FJ47

当然自己设计，自己盖咯。。。
能赚钱不说，成就感那是大大的有呀。。。

channel1016

原帖由 小名 于 18-5-2012 00:52 发表

                               
登录/注册后可看大图

各位说的有道理。

折腾房子也只是打算折腾一次自己住的房子而已。肯定不打算继续折腾。我大致问了一下人，说是拆这部分1w起价，可能会花费2w左右。关键的是这个改结构康嫂容易批不。

目标地算的大地旧房都很抢 ...

不小心把1W看成了1M，吓我一大跳
真心佩服你们俩，动手能力强 买了再拆，拆了再建，确实很折腾的，耗时灰常长，要有心理准备

我无聊

按照我的经验,总价最终可能只有不到5W的利润,这里还不包括自己花上去的时间....

如果不动原来的住房,直接可以分割,似乎有那么一点点可行性,如果把原来的住房改建小了再分割,那是万万不可以去实施的,记住,每花出去的钱,都是要有回报的.

目前,即使想在原来的房屋结构加以扩建都没有办法赚到钱,更何况你还要改小了.

买房子,就是要在最好的地区,买最差的房子,自住或投资都不会差到哪里去,而且升值保证.

小名

原帖由 我无聊 于 18-5-2012 11:13 发表

                               
登录/注册后可看大图

按照我的经验,总价最终可能只有不到5W的利润,这里还不包括自己花上去的时间....

如果不动原来的住房,直接可以分割,似乎有那么一点点可行性,如果把原来的住房改建小了再分割,那是万万不可以去实施的,记住,每花出去 ...

就如你讲的，我们目前的打算保留原来的房子，分割后院建房。我们在选房子之前碰到的情况：
1 如果不动旧房，能住，能前后分拆，并且尺寸green title的，有一间。但价格比选择2，3要贵8-10w，加上隔壁是几乎是整个区唯一的阿布在住（我没看到别的）。我认为这个阿布在边上住，对我们自己的居住舒适性将会大大减分吧。
2 旧房很旧，要装修才能入住（至少是地板墙壁橱柜厕所）。但能前后分green title。
3 房子也是很老的，但保养的还行。马上就能住。但需要拆除一小块建筑物才可能分拆前后（一间房间的1.5米，拆除后还只是够strata），需要拆除差不多一间房后面才green title尺寸。2和3都各有缺点，价格差不多。

我想市场是平衡的嘛，要是在同地段的话，要想折腾少的，价格旧上去。要想价格低的折腾旧得多一些。。。当然，需要折腾的越多不稳定因素就越多。

[ 本帖最后由 小名 于 18-5-2012 12:00 编辑 ]

fifiwoo

which suburb?是在允许划分范围内的吗？如果不是要重新申请Zonning Code时间会长，如果是，council批都是走程序，要发信给周围邻居看他们的意见，通过就好办，通不过，继续申请，时间也会长。

小名

Zonning Code 是R30 地块都是728m2的样子。有些还稍微大一点。

西澳海豚

在原有建築存在的情形下去分割，說實話，我真還沒見過!

我知道的都是---舊有房屋推平，新蓋兩間屋，可能這樣COUNCIL更容易批。

ANYWAY，小名你是開路先鋒，甘巴爹!

fifiwoo

这种事情满折腾人的，花费也不是想象那么easy，尤其是对与私人自己想做的，agent就算了，他们的工作就是折腾房子土地。我同事有两个最近好像也在考虑折腾房子投资哈划地哈什么的，都觉得太贵，考虑的东西太多。。。

小名

补充点信息便于大家分析。

地点是Karrinyup。1的价格约75w，2，3的价格约65-67w。

这片区也有人保留旧房分割后院建房的例子。

折腾是麻烦，但我想我们应该够耐心去折腾这一次吧～～～～

helnandez

delete

[ 本帖最后由 helnandez 于 19-10-2012 12:34 编辑 ]

我无聊

原帖由 小名 于 18-5-2012 11:54 发表

                               
登录/注册后可看大图

就如你讲的，我们目前的打算保留原来的房子，分割后院建房。我们在选房子之前碰到的情况：
1 如果不动旧房，能住，能前后分拆，并且尺寸green title的，有一间。但价格比选择2，3要贵8-10w，加上隔壁是几乎是整 ...

那我就选择2, 地板,直接铺复合地板,大概是2K-3K之间取决面积,但是是VALUE ADD 的部分,墙壁粉刷一遍,大概是3K,橱房拆了重做,3K-1W一个,厕所重新装修,估计1W一个, 你的花费大概2W,但房子的感觉全然不一样,而且所有的投入都可以得到增值回报,这也是我会考虑的. 先把这些自己折腾一下,会省很多钱,而后还有兴趣就进行分割造房吧...

但所有考虑到要点,房子的结构一定要好,墙不能有丝毫的裂缝现象.这是要点,切切牢记.

[ 本帖最后由 我无聊 于 18-5-2012 12:22 编辑 ]

fifiwoo

原帖由 西澳瓶鼻海豚 于 18-5-2012 12:02 发表

                               
登录/注册后可看大图

在原有建築存在的情形下去分割，說實話，我真還沒見過!

我知道的都是---舊有房屋推平，新蓋兩間屋，可能這樣COUNCIL更容易批。

ANYWAY，小名你是開路先鋒，甘巴爹!

有这种的，旧房存在，划了后卖掉一块的，只是他这个建筑太靠划分边缘了。得想想划了后存在的情况下旧房好卖吗

fifiwoo

原帖由 小名 于 18-5-2012 12:11 发表

                               
登录/注册后可看大图

补充点信息便于大家分析。

地点是Karrinyup。1的价格约75w，2，3的价格约65-67w。

这片区也有人保留旧房分割后院建房的例子。

折腾是麻烦，但我想我们应该够耐心去折腾这一次吧～～～～

在Karrinyup，很好的，别折腾划地了，先住着，过些年索性重建个豪zhai。

我无聊

不过,我总感觉到,如果一个地区,地块分割太多的话,会对整个地区的生活质量是有影响的,这样也会影响的房屋的升值空间的.

jenny112

顶一个...不错不错,房地产开发干起来

QWERTYASDFG

看来这里大多数人都不太赞成LZ这么做.前面说到我朋友几年前做的同样工作.虽然很折腾.但也小赚了一些钱.你可以自己比较一下这个区里比较接近和你将来要卖出去的房价.扣除你可能花的钱.即便不考虑增值部分,也是会有小赚的.我觉得赚与不赚,重点是对建筑成本的控制.多找几家建筑商问问.

gz177

当初买房的时候也倾向于这种想法，热心的8080还帮我选好一间在raverton的就房子，最后因为种种原因，没有往这个方向折腾。
主要原因是大家都明白了这个分割带来的利益，卖家当然也知道，在房价上已经推到一个新高度了，买家其实没有多少额外的利益可言。
不过像神雕侠侣夫妇有钱又有时间，最重要是有兴趣这样折腾的，这个应该是相当有意义的一件事，

lufang1971

支持小名折腾。与其说是折腾，不如看作是一个兼职工作。大方向，我觉得肯定有利润赚，当然也不可能太大。澳洲现实就是这样，只要做事就有钱赚，但是比较透明，也不可能挣大钱。

趁你们现在没孩子，就折腾吧！不仅可以建个符合自己需求的房子，还可以学点这方面的知识，对于今后房子的维护也有好处。其实没什么难的，就是不熟悉，发挥你的研究能力，多走走建商，很快就熟悉了。

另外，建议不要轻易改变房子结构，因为房子的结构设计是个整体，虽然动了小的部分，可能对整体有影响，会花很大的成本。从国内来说，虽然就是个一两层的简单建筑，但这里建筑规范很严格。所以，最好买直接能分得，原来的房子差点无大碍，只要无结构问题，装修不难，成本低，自己都可以干。

最后，作为论坛前辈，也要有点为后来人探路的精神和勇气，这也是折腾的价值。就像你们的环澳旅行。

bluemntn

我的一个朋友也是买了一个大地的旧房子，保留前院的旧房子，在后院另盖了新房。因为没有出售，但在纸面上，肯定是升值不少。所以小名这么做，肯定是会赚钱的。就像楼上说的，就当兼职工作了。 折腾吗，人生本来就是折腾，没什么可怕的。记住毛主席的教导吧。

[ 本帖最后由 bluemntn 于 18-5-2012 21:39 编辑 ]

test1ok

自己盖房子..bucuo

老鼠爱上猫

问一下如果手里有块地，暂时不建房又不卖，需要交什么政府税费之类的吗，或者有什么其他规定，例如强制多久之内要盖之类的吗？

小名

原帖由 bluemntn 于 18-5-2012 21:36 发表

                               
登录/注册后可看大图

我的一个朋友也是买了一个大地的旧房子，保留前院的旧房子，在后院另盖了新房。因为没有出售，但在纸面上，肯定是升值不少。所以小名这么做，肯定是会赚钱的。就像楼上说的，就当兼职工作了。 折腾吗， ...

谢谢支持折腾的童鞋。折腾对我来说倒是无所谓，我主要是怕有些未知的风险，毕竟没有做过这类事情，而这个事情大多因素都不是掌握在自己手中的。我怕的风险
一是怕费用计算有误，折腾一顿后还不如直接买地盖。
二是怕过程中有未知因素造成无法进行或者停顿延期等。我们无非最后是想要自己的房子。。。或许加上旧房或旧房的地块算作投资房吧。因为我听说过不少延期的事情。我朋友家拆房分三块地建房。结果卡在拆房公司处，拖延了8个月。而且时间刚好在09-10年间,就差了这8个月房价已经掉很多了。这个最惨。海豚兄的等title，也是之前并未预期的拖延。

发帖是让大家用力砸砖，多讲讲不好的情况。最好有经历过的童鞋给讲讲情况。

27楼的朋友具体是怎么情况？是什么区？Zonning Code？分出来的是green title不？前面的房子是否需要任何改动？前后花费如何，时间周期如何？能否给介绍介绍？

[ 本帖最后由 小名 于 18-5-2012 22:20 编辑 ]

小名

原帖由 我无聊 于 18-5-2012 12:36 发表

                               
登录/注册后可看大图

不过,我总感觉到,如果一个地区,地块分割太多的话,会对整个地区的生活质量是有影响的,这样也会影响的房屋的升值空间的.

灰常同意这个。目前这个也是我们选Karrinyup的原因。我们原来一直看innaloo，那边都是R40，人口密度明显大很多。而Karrinyup是R30和R20，大都已经把地分割完了，也就是说在二三十年内即使变成R50也不可能增加很多房子了。加上这个区有三块大大绿地，人口密度算是很低了。