依靠投资房提前退休常用的三种方法

freeflygo123

个人认为能在55岁以前退休的应该算成功人士，60岁退休的应该算正常退休，而65岁才退休的应该算比较失败的人士。

为了维持较高的生活水准和生活质量，满足提前退休所需的所有生活开销，光靠工资和养老金的积累是完全不够的，而是需要投资理财。也就是说要一手赚钱，更重要的是要一手生钱。因为工资收入是有限的，而理论上投资理财所带来的财富是可以无限的。

下面探讨一下依靠投资房提前退休的三种方法:

1，Refinance in retirement

这是三种方法中最大胆的高风险，高回报的做法。收刮的投资房一个都不卖，而是将物业增值的部分反贷一部分作为生活开销，增加了总的贷款额度，等待所有投资房今后的capital gain。以澳洲，特别是Brisbane的良性房市这种方法是可以期待的。

Example

An investor has accumulated a property portfolio worth $6 million with $3.5 million in borrowings associated with it. The investor's LVR (loan to value ratio) is therefore 58%. The investor refinances to 60% and pulls out $100,000 in tax free funds to live off for the year. The $100,000 is added to the $3.5 million debt, taking total borrowings to $3.62 million.

2， Retire on rents

这是三种方法中比较中庸的中等风险，中等回报的做法。尽量多收刮投资房，在临近退休时按计划逐步买掉一部分投资房，留下一部分投资房。卖房所得的盈利付掉剩下所有物业的房贷。然后靠收租金维系日常生活开销。

Example

An investor calculates that she needs five unencumbered properties to retire.She acquires ten properties over a period of years, lets them appreciate to a value of $8 million financed by $3 million in borrowings, then sells 5 properties, leaving five unencumbered properties. The rent from these five properties provides the funds to pay the investor's living expenses in retirement.

3， Sell up and park the proceeds

这是三种方法中风险最低，不求回报的做法。尽量多收刮投资房，在临近退休时按计划逐步买掉所有投资房，然后将所有卖房所得放到风险比较低的基金，最后靠基金利息或分红来维系日常生活开销。

Example

An investor builds a high capital growth portfolio of five properties worth $3.5 million financed by loans of $1。5 million. He sells all five properties and, after extinguishing the loans and paying capital gain tax on the sale plus sale expenses, is left with net proceeds of $1.5 million. This amount is invested in a managed fund which pay an average 7% ( or $105,000 ) distribution per year, providing the passive income that pays the investor's living costs in retirement.

我是老人

多谢LZ, 你的大作,我都仔细拜读过,

可惜在国内, 看不到你的博客. 只有等到澳洲再补.

谢谢你的分享.

bg1pdq

我在北京就是按照上面第二种方法做的.

wdmznzd

人是不是成功和退休年龄有什麽关系，找lz说的李嘉诚，邵逸夫， 里根岂不都成了惨败人士。如果你做的很开心， 收入又很好， 何乐而不为呢。

上面2，3方法差不多， 要看你的投资房的租金回报有多少了， 而第一种方法首先要看你有没有足够的资金流了

[ 本帖最后由 wdmznzd 于 9-3-2008 08:00 编辑 ]

Fernando

我最近也在想这个问题，计划50岁前退休，初步想法是用房租养着。但是还有不少细节需要计算一下，现在房价不低，利率也很高。

青山

这三种方法都是搞一大堆投资房。以澳洲的情况。
如果你买一套50万的投资房，那么每月差不多要倒贴进1500去。
如果你买两套，每月就倒贴进3000去。结果是你退休前，年轻力壮
的日子里，背负着一大堆贷款，不敢辞职，不敢去追求自己向往的生活。

等到你退休了，也玩不动了，自己想干的事也干不了了。最后发现，
你什么都带不走。

gemei

有钱我决不投资房产赚钱,原因有几:
1),收益率过低,如果房子价格翻一倍已经很厉害了,但是如果投资金融期货,股票我的收益率会更高;假设房产收益每年上涨10%加上每年房租所得3%,那么需要6年左右可以翻一倍；如果投资金融产品，大概交易36次可以翻一倍.平均一个月1次，收益率3%（成功率安65%计算），那么3年就可以了,哪可是房产投资收益的一倍多啊。

2),从税收优惠来讲,如果房子卖掉,纳税人所享受的减免项目只能是当年的,比如房产投入5年后卖出,投资者只能销售第五年的个人减免和低税率额度,但是金融类投资五年的收益都可抵减和享受蒂税率额度；

3),房产投资的放大效益在于贷款,但贷款需要附高额利息;但是投资保证金之类的也有放大效益,却没有利息；

4),房子投资出手比较麻烦;而金融类投资只要有风吹草动,就马上可以溜；

5),费用: 房产每年有保险,维修费用,管理费用,房产交易的费用,金融类投资主要就是交易费用和账户管理费用。

[ 本帖最后由 gemei 于 9-3-2008 20:10 编辑 ]

codehero

呵呵，就是没有考虑到房价也是会跌的。

cattykarl

楼住就是说自己的想法,不一定对,不一定错,

参考,讨论,

自己决定自己怎么做/

lynw97

还得买房子，虫子多了不咬，债多了不愁

Fernando

原帖由 青山 于 9-3-2008 09:45 发表

                               
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这三种方法都是搞一大堆投资房。以澳洲的情况。
如果你买一套50万的投资房，那么每月差不多要倒贴进1500去。
如果你买两套，每月就倒贴进3000去。结果是你退休前，年轻力壮
的日子里，背负着一大堆贷款，不敢辞职 ...

最佳的投资房是20多万的房子，租金房价的比例很合适。每个月一套20多万的房子可以收1200左右，如果贷20万，本金+利息，每个月还款在1800左右，需要贴600左右。
买50万的房子，还是自己住比较好。

Fernando

原帖由 gemei 于 9-3-2008 19:32 发表

                               
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有钱我决不投资房产赚钱,原因有几:
1),收益率过低,如果房子价格翻一倍已经很厉害了,但是如果投资金融期货,股票我的收益率会更高;假设房产收益每年上涨10%加上每年房租所得3%,那么需要6年左右可以翻一倍；如果投资金 ...

你忘记了
1。金融投资一样有所得税
2。金融投资的风险，以及各人投资水平的差异
3。投资房产的杠杆效应

我觉得金融和地产两样都需要投资，任何计算都不可能准确预计未来的收益，哪个好很难说。可以拿一部分投资房产，一部分投资金融。

cello

原帖由 青山 于 9-3-2008 09:15 发表

                               
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这三种方法都是搞一大堆投资房。以澳洲的情况。
如果你买一套50万的投资房，那么每月差不多要倒贴进1500去。
如果你买两套，每月就倒贴进3000去。结果是你退休前，年轻力壮
的日子里，背负着一大堆贷款，不敢辞职 ...

一个是赚钱的思路，一个是更终极的赚钱目的的思路。我觉得楼主分享的赚钱思路是好的。不过我更赞成你说的，其实享受人生不能等到比如“退休”后啊，“赚到xx万以后”啊这样的目标实现，否则永远都没有真正享受的一天。

换回楼主的经济思路，可以把赚钱阶段牺牲的假期，放松的心态也作为一种成本考虑。而且这个是在青壮年能够做最多事情的黄金时代的成本，和退休以后的时间不等价，比如这时候放开了，辞职可以去练习登珠峰，可是等到退休了，就未必能再做到了，所以，宏观一点把所有都作为成本计算，每个人的投资结论也许又不相同了。

w8802

个人认为能在55岁以前退休的应该算成功人士，60岁退休的应该算正常退休，而65岁才退休的应该算比较失败的人士。——引自楼主原帖子

哈哈！想不到在这里找到了下岗的根源了，也怪不得国内有那么多的下岗工人，原来都是“成功人士”呢！中国真伟大！

paully

参考中！！！

Ian8421

呵呵 房产不可能一直涨的
想想如果按照大部分broker 说7年翻一番的理论， 那么我们的子孙后代还能有房子住么？
btw， 我们的薪水不可能每7年翻一番吧？

freeflygo123

原帖由 Ian8421 于 15-3-2008 13:16 发表

                               
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呵呵 房产不可能一直涨的
想想如果按照大部分broker 说7年翻一番的理论， 那么我们的子孙后代还能有房子住么？
btw， 我们的薪水不可能每7年翻一番吧？

工资的增长远远赶不上房价的增长。不断攀升的房价使得人们越来越买不起房子。根据澳洲地产研究所的数据显示:


在1996年平均房价为$161，321，而平均工资为$35，251。而在2006年，平均房价和平均工资分别增长到$407，538和$54，668。在这十年中，平均房价平均每年增长9。7%。而平均工资平均每年仅增长4。5%。

若以这些平均房价和平均工资的增长率估算下一个十年，形势将会变得更加严峻。到2016年平均房价将会是$1028，570，而平均工资仅为$84，898。到那时，人们就是不吃不喝也买不起房子。

澳洲称现在这些二，三十岁的人群为Xgeneration，意思是倒霉的一代。那到了2016年，那些二，三十岁的人群称为什么呢?  Ygeneration? 岂不是更为倒霉的一代?  详细分析见下表:


House prices vs wage growth, 1996 – 2006 – 2016 in Australia

        Median house price        10% deposit        Average earnings p.a        % of earnings for deposit        Interest rate,%        % of earnings to reply loan
1996        $161.31        $16,131        $35,251        9        9        34
2001        $248,993        $24,899        $43,555        11        6.5        29
2006        $407,538        $40,754        $54,668        15        7.75        47
2016        $1,028,570        $102,857        $84,898        24        8        102
Increase rate        9.70%                4.50%        To save in 5 years

ecolina

jason-zhu

其实按揭付清，有一份感兴趣的PT工做做，也就算是提前退休了。。。

helenww

我就打算用第二种方法退休了。

dlcat

次贷就是这么产生的,从来不考虑房子降价,出租不出去,卖不出去这三种情况.
事实上房子这么火不过是最近10年的事情.

dlcat

尤其是中国,现在大多是一个孩子,以后房子多,人少,你也退休了才发现房子不值钱了.