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最后发表： KXGLP
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向银行或其他金融机构申请房屋贷款，有两种途径，一是直接找银行，但往往为了得到最佳的利率，要多跑几家银行；二是贷款中介（英文称“Broker”），他们往往熟悉多家银行的政策，能为客户选择最适合的金融贷款产品。2012年11月24日，刊登在《每日电讯报》周末版的一篇文章将Broker的职业道德水平推到了风口浪尖。文章指出，某些Broker为获取高佣金，可能会向用户推荐给broker佣金高的产品，而不是推荐最适合客户的产品。
  

“房贷经纪人难避嫌自身利益”

名为《Having a lend of us》的署名文章指出，买房可能是每个家庭一生中做出的最大的购买决定，一些贷款40万的家庭在几十年的还款时间内，最终支出的利息和本金之和可能接近 100万，所以如何在这份关乎未来几十年经济状况的购房合同上签字，便成为大多数要依靠银行贷款的家庭必须面对的问题。因为贷款金额至少也有几十万元，因此在贷款利率上，即便是小数点后好几位的数字变化，最终从你口袋溜走的钱财也会有天壤之别。因此作者 Jessica Irvine认为，如何和银行或其他金融机构谈好一个最合适的利率，便是省钱的第一步，但怎么谈，由谁去谈呢？

Irvine认为，如果你想买一台洗衣机，你可以直接找到厂家谈好一个价格，但更常见的做法是找到一家卖洗衣机的零售商，在不同品牌之间比较价钱和 特点。更有甚者，会多跑几家店，以确保自己不被“宰”。而如果你是个“网络购物狂”，还可以上网找到最好的价格去订购一台或者让零售商之间“比较价格” （Match Price）。“你不会傻乎乎的走进一家店，直接购买销售员为你推荐的第一款洗衣机，特别是你知道现在很多销售员都要依靠佣金才能生存。”Irvine称，选择房贷的道理和买洗衣机一样，你要么在银行货比三家，要么找“销售员”——也就是现实生活中的Broker。

Irvine称，大多数Broker并无底薪，完全依靠佣金收入。“我相信绝大多数的Broker都是诚实善良的，但也有少部分为了获得更高的佣金，会把你置于一个利率稍微高那么一点的合同中，这就出现了所谓的‘利益冲突’。”文章指出，在从业人员高达1万人的Broker队伍中，佣金一直支撑这个行业向前发展的动力，“澳洲将近有一半的银行贷款是由他们牵线达成的，他们 对于首次置业者、信用评级不高或需求复杂的购房人，是重要的信息来源，特别是可以把申请人从繁琐的表格中解放出来——他们会帮你填写。”除了在签下客户后获得首笔佣金，Broker还能在用户还贷过程中获得一笔叫做“跟随佣金”（Trailing Commission）的年收入，这通常是客户未偿还贷款额的0.15%至0.35%。不仅如此，如果Broker为某一特定贷款机构拉来的贷款总数超过一定额度，机构会根据总额再支付一笔称为“定量配额”（Volume Quota）的佣金，因此作者认为，Broker在向顾客介绍贷款银行时，难免会偏向与和自己往来频繁的银行。Irvine还细数银行和Broker之间的种种“协议”，例如谈成一个网上银行储蓄客户，佣金最高100元；谈成一笔定期存款，佣金最高200元；谈成房屋和汽车保险保险，可拿到第一年保费的17.5%外加38.5元。《每日电讯报》还要求主要Broker公司公开他们的佣金标准，例如Aussie、Martgage Choice、Plan、Fast and Choice，所有公司中只有Australian Finance Group以“商业秘密”为由拒绝公布详细信息。
澳洲消费者独立组织Choice的工作人员Matthew Levey因此也提醒借贷者，不要把“咨询Broker”与“即获得无偏见完全的金融建议”混为一谈。


“我们能帮购房者省钱”

就在《Having a lend of us》一文刊出后的一周，12月2日的《每日电讯报》又刊载了一篇名为《经纪人确实帮助购房者省钱》（《Brokers do help buyers to save》）的反驳文章。作者是澳洲贷款与金融协会（Mortgage ﹠Finance Association of Australia）的首席执行官Phil Naylor。Naylor称，在看完上周末的那篇文章后，他感到很愤怒，因为最起码的要求——“作者竟然通篇没有采访Broker协会是这么说的，通篇 都是作者的一面之词。

”针对Irvine声称的“因为难避嫌自身利益，Broker不能给借贷人省钱的同时，还会让他们多付利息”，Naylor表示，恰恰相反，Broker反而能给借贷人省下不少利息。“Broker身后是庞大的借贷人群体，因此他们和个人比较，在与银行谈判时，有更大的议价权。” Naylor称，这也是很多借贷人找到Broker的原因——他们能帮助拿到个人拿不到的低贷款利率。Irvine说，“佣金是支撑Broker行业的基石，但他只讲对了一半。”Naylor称，另一半对于这个行业同等重要，那就是透明度。 Naylor更表示，按照行业的严格规定，在贷款文件中，Broker会全部公开自己所得的佣金数目，如果不这样做，就会受到严厉的处罚，甚至被吊销执 照，逐出该行业。“银行付给Broker佣金，再正常不过，因为Broker能帮助降低他们推销贷款产品的成本，银行勿需自己管理贷款分支机构。” Naylor称，佣金完全是放贷人和Broker之间的协议，完全不会增加借贷人的任何经济负担。”
在这个信息通畅的年代，Irvine鼓励消费者投向那些能比较利率的比价网站，将他们作为Broker之外的另一种选择，但Naylor表示事实并没有想象的美好，一些网站，例如“Ratecity”和“iSelect”同样有收取放贷机构的佣金。

华人贷款经纪人分析内情

本报随后采访了在悉尼贷款业浸淫多年的华人贷款经济人Donald，他表示，对于他们来说，信誉是在这个行业生存的“脸面”，任何一宗不良记录或投诉都可能导致他们的执照被停止，所以大多数持牌Broker 是遵守职业操守的，但也不排除一些“害群之马”。“害群之马的比例可能有两到三成，一些是无牌Broker，一些是持牌的。”Donald建议借贷人可以到协会网站MFAA（Mortgage & Finance Association Australia）查询Broker的资质或过往有无不良记录。“有牌的肯定比无牌要靠谱很多。”

对于Irvine文章中最为敏感的佣金问题，Donald解释说，Broker的佣金并不与贷款利率挂钩，而是决定于贷款总额，“几乎不存在为了高 佣金而诱使借贷人签订利率高的合同，因为这两者的关系是斩断的。”Donald称，一旦合同签订，每个银行都有平均2年的对于Broker的考察期，如果在这期间，借贷人发现受骗或不满意当初签下的合同而转投他家银行，那么Broker当初拿下的全部佣金会如数退还。“为借贷人争取利益最大化的合同，维护他们与银行的长久合作，是我们的愿望。”

但Donald同样也不否认一些持牌Broker采用的不正当竞争行为。“有些人会先以低利率诱惑借贷人，之后告诉他们达不到这样的条件，此时借贷人撤出合同为时已晚，只能被迫继续执行合同，之后再进行转贷的话费时费力，如果Broker做的又是定息，那么在短时间内连转贷的机会都丢失 了。”    Donald说，还有的Broker会在客户不知情的情况下做假材料，修改收入情况或资产证明，从而贷出更多的资金，满足当初他们向客户夸下的海口。

采访最后，Donald建议那些DIY能力强，又对某家银行有偏好的借贷人不妨直接联系银行，而希望了解多家银行政策，得到Broker建议的人同样可以求助于Broker，“但一定要之前自己做些功课，再货比三家，这样才能保证自己的利益不受侵犯。”

最后发表： KXGLP
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墨尔本西区的Hoppers Crossing是维州最常遭遇自然灾害的倒霉城区。
　　AAMI公布了申请自然灾害赔偿的维州10大城区，这些自然灾害包括在2013-2014年发生的暴风雨、洪水、冰雹和山火。
　　AAMI的发言人Reuben Aitchison称，在分析了截至2014年6月份的近2万份自然灾害保险索赔后，他们发现10大自然灾害热点区中的一半都位于墨尔本西区。
　　Aitchison称：“虽然这是去年受损最严厉的城区，但众所周知的是，暴风雨和其它的自然灾害都是不可预知的。维州的很多地区在近几年来都曾名列前茅过。”
　　AAMI称，它罗列出维州的自然灾害索偿热点区是为了让维州人更好地应对即将到来的夏季暴风雨季。Aitchison称：“就天气而言，维州是极端天气之都，这想必早已是众所周知的事实了。就拿最近的2个月来说吧，当SES在维州的一个地区帮助被猛烈暴风雨疯狂打击的民众时，另一个地区的民众却遭遇降雪天气。不到一周后，维州又出现了30度以上的高气温。”

　　气象局的资深水文学家Paul Feikema博士称，今年夏天，澳洲的绝大多数地区都将比往年更热。“事实上，整个澳洲大陆的初夏气温料比往年更高，而东部地区很有可能会比正常时更干燥。今年的10月25日是澳洲有记录以来最热的10月天，全国的平均最高温达到了36.4度。”
　　Feikema博士指出：“我们调查的半数模型都显示，初夏的天气接近于厄尔尼诺的水平。因此，南部地区的火灾风险将会增加，部分地区则更有可能出现干旱。在另一方面，诸如2010-2011年的那种普遍的洪灾料会减少，热带气旋活动也会比往年更少，但是须注意的是，我们从未有过没有一个气旋过境的夏季。”
　　本周，AAMI启动了它的暴风雨季宣传活动Resilience Week，以帮助维州人更好地应对变幻莫测的夏季天气。“夏季的暴风雨、洪涝和山火都有可能产生毁灭性的后果，但如果我们在近几年来处理的数万份自然灾害索偿申请能让我们汲取到一些教训的话，那就是人们可以在自宅周围做好防范措施，以保护他们自己以及财务免遭侵害。”

最后发表： hec66
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党的暗示很明确，别在国内玩房子了，三四千均价的地方可以玩，反正买了也长不了多少。三四万均价的地方就不要玩了，玩的话收你20%所得税。有钱出去玩吧，自贸给你签了，还等什么。

最后发表： 8戒
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最后发表： xclai
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为啥说不能动这个泄压阀，你说的温度调节和漏水有什么关系吗？泄压阀就是减小管道压力的，放一放就会减小管道的压力，然后就可能不漏了，你说减低热水温度就不漏，是真的吗？你实践过？

我不能保证我说的百分百准确，但是你说的觉得不对哟

最后发表： 周星星1832
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一个就好。。谁的无所谓

最后发表： kevin妈妈
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谢谢
你也多发些帖哈
大家一起加油

最后发表： 大叶树
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老干妈怎么能不买。。。买起买起。。。晚餐就是加了老干妈滴。。。

最后发表： Greenhouse
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爬藤类的挺多的。 看你喜欢什么，去bunnings或者nursery，买creeping plants,工作人员应该给你介绍了。

最后发表： hongmian
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pineapple

最后发表： catfelix
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最后发表： 爱在清秋
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这个主意不错！

最后发表： 悉尼宝宝龙
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是boysenberry没错，很好吃的莓子，鬼佬也喜欢的，多用来坐甜点和冰激凌。酸酸的。

最后发表： kevin妈妈
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不客气哈
我也是从网上学来的

最后发表： 西澳海豚
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WWS 的 20 刀電飯鍋 煮出來很難吃。
要不然很多韓國店也有賣，不大確定多少錢？看機型，大概100--300刀吧？

最后发表： 我爱猫眯
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整个鸡蛋一起打，能发的很好

最后发表： xozx0481
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最后发表： 苏丝红
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多谢，网上大叶茼蒿的图片比较类似我家的 ，你家的是正宗茼蒿。

最后发表： littleharry
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那个，压岁钱麻麻替你存起来不就是经典的话么~~~~
那我现在的压岁钱应该可以买好几栋房地产了，存到今天，还利滚利

最后发表： KXGLP
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恭喜楼主！虽然是老帖子，但是还是有价值

最后发表： Greenhouse
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这个我们叫夹板虫，英文是earwig, 可以使用的方法，用一小瓶子，或者没有用的小花盆里放上松松的报纸，用小棍支起来，倒挂在地里，里面会吸引好多夹板虫。每过十天八天就清理出来烧掉，或者给鸡吃。
别的没有太有效的方法。

最后发表： Greenhouse
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这个是好东西啊！ 由其是有果蝇的地方。

最后发表： Greenhouse
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不结籽好啊，因为据说MALE比FEMALE高产。

最后发表： dyyue
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邮寄的话就第一次没经验用澳洲邮政, 太贵了, 奶粉两罐本身四十多刀, 邮费五十多刀
后来一直用中国快递, 三罐奶粉三十八刀
现在换了家快递更便宜, 八刀 per kg

最后发表： zhengbear
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那就是国内收入 * 80% * 80% ？再转成澳币？

最后发表： catfelix
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打完全部的疫苗才给

最后发表： catfelix
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最后发表： hailidouhu
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是啊，还是决定去了。她说如果不去试试，她会后悔的。谢谢你的鼓励哦！

最后发表： 愚夫
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最后发表： 快乐人生的园地
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他去度假，25号后回来，电话号码私信你了

最后发表： 西澳海豚
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這幾種是我常用的～～

最后发表： nisejob
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刚看了BBC的纪录片关于过敏的，湿疹也是过敏的一种
里面介绍，捕猎的部落1500人有一个过敏，英国三分之二的人过敏
确切原因不清楚，但是知道和人体体内菌群的多样性密切相关
建议，多接触自然，食物类型要丰富多样，在保持健康的前提下不要太干净，尽量不要用抗生素
对于年纪小的小孩免疫系统在发育，以上建议尤为重要尤为重要

最后发表： kevin妈妈
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Ashfield
欢迎来做邻居

最后发表： 8戒
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每周干一点，先设计好准备怎么弄法。快弄吧，我送你几盆荷花，我家几盆这二天都出花苞了。

最后发表： 周星星1832
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恩。。一段时期我每天的早点。。真怀念

最后发表： yeats_only
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最后发表： qianj
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关键是莫名其妙又都好了，现在供水公司的人来了，正在看

最后发表： kevin妈妈
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打发的cream要打到硬性发泡
不会觉得变稀啊
裱好的蛋糕放进冰箱
就不用担心化了

最后发表： catfelix
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最后发表： kevin妈妈
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等你发现真没事的时候
可能就捕捉不到这样的表情了