West Pymble，这间961m²的house，周六才拍了1,700,000:o
https://www.domain.com.au/60-kendall-street-west-pymble-nsw-2073-2015474706
感觉现在有些房子成交价挺高，有些价格又蛮便宜，让人很意外。
kevin妈妈 发表于 26-8-2019 12:44
Kingsgrove还有这么便宜的house？上周六拍卖的，527.42平米，SOLD - $955,000，不应该这么低的价格啊。
...
Stoney Creek Road的都便宜
去看过几次，觉得住了会折寿，真的太吵而且太不方便
这条街最高峰也就100万左右
大选前可以80万拿下
比方说https://www.realestate.com.au/sold/property-house-nsw-kingsgrove-130811578
kevin妈妈 发表于 26-8-2019 12:55
West Pymble，这间961m2的house，周六才拍了1,700,000
https://www.domain.com.au/60-kendall-s ...
这条街卖的一直不算高
这个价格已经比差不多一年前卖的156万高10%了
而且房子是在七月卖的，当时市场情绪还没有目前这么汹涌
kevin妈妈 发表于 26-8-2019 12:56
感觉现在有些房子成交价挺高，有些价格又蛮便宜，让人很意外。
开价的那些最好等卖的时候再看，目前钓鱼价的情况很多，都已经快打官司了
有一些低价卖的，不过基本都有硬伤
不过原则还是，不管什么时候都会有比较实惠的房子，买家需要多看，或许就碰上了呢
还有就是要了解市场竞争的水平
65-100万的villa th，120万以下的house很容易炒出高溢价
因为有这样budget的人太多
kevin妈妈 发表于 26-8-2019 08:38
是啊，freeoz曾经那么热闹，隔壁也是从freeoz分出去的老足迹再分出去的。全公益的论坛做到最后就没人做了 ...
还是不知道为啥怎么就没人来这里了呢
kevin妈妈 发表于 26-8-2019 12:50
我没想到Carlingford 会有这么便宜的townhouse，376m2的322格局，步行火车站6分钟，才$880,000，为啥 ...
这个看起来不错呢
对好多人应该都有吸引力的
kevin妈妈 发表于 26-8-2019 12:50
我没想到Carlingford 会有这么便宜的townhouse，376m2的322格局，步行火车站6分钟，才$880,000，为啥 ...
还是搜了一下
https://www.realestate.com.au/sold/property-townhouse-nsw-carlingford-123915522
2016年11月，接近高峰，一样的结构卖了84万
目前卖88万其实也算接近2017年高峰了，因为17年涨得不多
房地产数据有意思的一点在于，一个数据点能带动一条街甚至一个区域的卖价
因为各种估值都多多少少用到nearest neighbour这种估值方法
同时对vendor的预期影响很大
相同的效应也存在于廉价房
一个房子低价卖出对那条街的价格是个打击
只是效应没有高价卖出的大，因为这种不会写出来而且不会存在很久
换一种思维方式，如果你能搜集自己感兴趣的区一些街道数据
选择卖价近期很低而自己又喜欢的街
大概率能找到自己喜欢又可负担的房子
这个你就需要做数据分析了，用到VG的历史数据
kevin妈妈 发表于 26-8-2019 08:49
Burwood的house是很贵的啊，而且还是777这么大的地，再加上Burwood这两年发展得越来越好。
周六我也在Bu ...
以前做equity research的时候，有一个常见的偏见
就是说偏好对价格的影响
不提供任何背景，问一个人觉得科技行业有没有前途，科技股值不值得买
大部分情况两个问题都是yes
但是实际上两个问题是不同的
有前途这个相对比较客观，而值不值则还是得考虑价格
比方说Facebook股票80块和800块是两个概念，但是散户投资时可能会因为喜欢Facebook而不看价格直接买入
房子同理，而且看起来更严重，因为不是exchange traded market，市场定价更加情绪化
Burwood是否比Narwee要好和Burwood的房子是否应该比Narwee的房子贵三倍以上是两个问题
后者有非常强的回报预期，Burwood这一套需要从R2变成R3，同时被开发商高溢价收购，
潜在回报才可能比Narwee这套已经是R3的1000平米大house更高
考虑住30年的机会成本，Burwood这个房子每年需要提供八万澳元的net benefit才能justify这种价格差异
可以说几乎不可能
回到犯罪率讨论，其实我们谈的大部分区都差不多，
安不安全完全是情绪化而非基于事实的讨论
犯罪率差异的确存在，比方说Auburn的确高，而Canada Bay的确低
但是大部分人的选择既不会是Auburn也不会是Canada Bay
而且也就是千分之一和千分之三的区别，对于大部分人来说没有实际影响
Lopemann 发表于 26-8-2019 19:37
Stoney Creek Road的都便宜
去看过几次，觉得住了会折寿，真的太吵而且太不方便
可是要说到吵，Rockdale这间也是相当的吵啊，而且还是Duplex，面积只有285，没车库，门口的路又不准停车。却卖到100万。搞不懂。
https://www.realestate.com.au/sold/property-house-nsw-rockdale-131575826
Lopemann 发表于 26-8-2019 19:42
这条街卖的一直不算高
可是为啥啊，北区那边的house不是很贵的么？
kevin妈妈 发表于 27-8-2019 08:28
可是要说到吵，Rockdale这间也是相当的吵啊，而且还是Duplex，面积只有285，没车库，门口的路又不准停车 ...
Rockdale这个近火车站，四房，而且不在主街
适合不开车出行的大家庭
Lopemann 发表于 26-8-2019 19:47
开价的那些最好等卖的时候再看，目前钓鱼价的情况很多，都已经快打官司了
有一些低价卖的，不过基本都 ...
看这一间，地价都90万了，还这么大面积，还两层。指导价只有80万，这明显是钓鱼价啊。然后吸引很多人去看去拍，现场气氛一上来，价格就上去了，最后就说比指导价高出多少多少卖出。
https://www.domain.com.au/23-mercury-street-beverly-hills-nsw-2209-2015537341
好像说指导价不可以定太低的吧
Lopemann 发表于 26-8-2019 19:48
还是不知道为啥怎么就没人来这里了呢
没人管理，管理层的人都走了，绝大多数版主也走了，大家都不发帖了，没帖子看，也就没人来了
kevin妈妈 发表于 27-8-2019 08:30
可是为啥啊，北区那边的house不是很贵的么？
北区贵是一个笼统概念
而且1.7 mill不贵吗？
我用Sister suburb查看了一下，这个价格比大部分同等距离的区要贵，也是高于这个区的中位数的，所以说数据合理
Lopemann 发表于 26-8-2019 19:58
还是搜了一下
https://www.realestate.com.au/sold/property-townhouse-nsw-carlingford-123915522
就是不明白为啥会这么便宜，17年很多人抢房子的时候，不应该是这个价啊
Lopemann 发表于 26-8-2019 20:03
房地产数据有意思的一点在于，一个数据点能带动一条街甚至一个区域的卖价
因为各种估值都多多少少用到near ...
这个技术活，需要你这样懂的人才能做到。我完全不懂:yl:
我现在改看villa和townhouse啦
kevin妈妈 发表于 27-8-2019 08:36
看这一间，地价都90万了，还这么大面积，还两层。指导价只有80万，这明显是钓鱼价啊。然后吸引很多人去看 ...
钓鱼是违法的，但是大选后一些房子的价格的确涨得很快，市场处于价格发现的阶段，加上真正去pursue一个案子的人很少，所以很猖獗
kevin妈妈 发表于 27-8-2019 08:42
就是不明白为啥会这么便宜，17年很多人抢房子的时候，不应该是这个价啊
问题是就是这个价啊:yl:
Lopemann 发表于 26-8-2019 20:23
以前做equity research的时候，有一个常见的偏见
就是说偏好对价格的影响
买房子很多人会情绪化，尤其是拍卖。别人不要的，我也不要，多人想要的，那我一定要，跟我抢，没门！我觉得这是房子最后被拍到天价的原因。
我去看拍卖，就见到过这样疯狂的现象，家里人怎么按都按不住，那位华人大叔一定要买，即使价格已经太高。
拍卖的时候，失去理性的人会很多。
有钱任性:lol
Lopemann 发表于 27-8-2019 08:40
北区贵是一个笼统概念
而且1.7 mill不贵吗？
感觉Pymble的房子都很贵，但是West Pymble，价格就低了很多。
不过我也只是凭感觉，没研究过北区
Lopemann 发表于 27-8-2019 08:45
钓鱼是违法的，但是大选后一些房子的价格的确涨得很快，市场处于价格发现的阶段，加上真正去pursue一个案 ...
还有这个房子，虽然没有指导价，但它是放在86万之前的位置。开放第一天，那个叫人山人海。全新装修，那天装修工人还在院子里忙，没完全弄完。
房东去年70万买入的。
我觉得这房子拍卖价格不会低。
https://www.domain.com.au/2-49-newman-street-mortdale-nsw-2223-2015522162
Lopemann 发表于 27-8-2019 08:46
问题是就是这个价啊
我的意思是，不明白这个价格是咋定的，同一个区，有些房子这么贵，有些又很便宜。
kevin妈妈 发表于 26-8-2019 12:50
我没想到Carlingford 会有这么便宜的townhouse，376m2的322格局，步行火车站6分钟，才$880,000，为啥 ...
从年初我看房子以来差不错就是这个价格啊
dragon8848 发表于 27-8-2019 11:06
从年初我看房子以来差不错就是这个价格啊
啊，是吗？我一直以为那边的房子和我们这边差不多价格:yl:内西这么大面积的townhouse贵死，南区也没有这个价格
离火车站这么近，又是华人区，价格应该上得去啊。
kevin妈妈 发表于 26-8-2019 12:17
欣赏一下这间海边豪宅，2,314m2，不知道拍卖会去到多少钱。
5M不知道买得到么，o(*￣︶￣*)o
kevin妈妈 发表于 27-8-2019 09:12
我的意思是，不明白这个价格是咋定的，同一个区，有些房子这么贵，有些又很便宜。
一个区价格差异很大的往往有质变因素，比方说火车站，学区划分，周围高密度unit等
kevin妈妈 发表于 27-8-2019 08:59
买房子很多人会情绪化，尤其是拍卖。别人不要的，我也不要，多人想要的，那我一定要，跟我抢，没门！我觉 ...
目前的情况就是少部分人不理性对市场所有参与者都产生了影响。回到我之前说的，房地产买卖，个人行为并不独立，会有持续的次级甚至三级效应。比方说人不愿意参与疯狂，选择更廉价的选择，但是还是得付一个溢价以及接受更高程度的竞争
kevin妈妈 发表于 27-8-2019 12:44
啊，是吗？我一直以为那边的房子和我们这边差不多价格内西这么大面积的townhouse贵死，南区也没有这 ...
这个就是之前说的个人估价和市场估值产生巨大偏差的情况。如果你想而且不在意别人的估值，可以在这种房子上出价。你考虑别人出价的唯一原因在于房子的resale value
市场所有参与者对房子的估值是不同的，比方说Carlingford这一套我上班很不方便，我心里可能最多出70万。Rockdale那一套我问了一下同事，都觉得100万很划算，因为大家很少开车而多坐火车，但对于你而言却只值90万不到。
找到市场价低于你内心价的房子，以不高的溢价买入，也是一种策略