kevin妈妈 发表于 4-7-2019 15:52
上面4个区，收入最低的是Campsie，但是房价高别人这么多
收入的统计相对准确
但是房价你看的平台可能并不准确
我觉得你可以用几个指标来构建自己的指标
repayment是准确的，各类型的房子的比例是准确的
结合两者和收入，就有了基本认识了
有的看起来高端区比看起来低端区repayment要低，可能说明高端区的公寓比较多
kevin妈妈 发表于 4-7-2019 15:47
咦，没想到数据是这样的。
Campsie的house中位价这么高？很差很乱的感觉啊，而且好几次的案件都发生在那 ...
公寓多的区house价格都会比较高
因为开发商收购的兴趣会非常高
有一个指标我特别看重，就是周收入和周还款之间的比例
我觉得周收入低而周还款高的区是让人觉得比较struggling的，相当于是穷人买贵房子聚集的一个区
周收入高而周还款低的区可能会很不错，说明人的素质很高而且不为房子焦虑，生活感更强
像你看的Mortdale就符合这个
个人喜好哈
过两年open banking会逐渐开始开源房贷数据
不知道会开源到什么程度
dragon8848 发表于 4-7-2019 20:21
K妈功课做得足足的
没办法啊，赶鸭子上架:yl:
Lopemann 发表于 4-7-2019 20:50
我的意思是你选区的时候得注意选SSC，因为这才是我们理解中的区
你截取的有几个数据不是SSC level的数 ...
哦，原来是这个。
我说呢，没看懂括号里这些符号是啥意思。
SSC、SA2, ILOC这些都是什么？
Lopemann 发表于 4-7-2019 20:53
我问了，明年一月才放到网上
还问了土地价值更详细的文件，不愿意给
明年一月，那都半年过去了呀:o
Lopemann 发表于 4-7-2019 20:55
这是我见过最可憎的群体之一
厌恶程度
沙雕网友 :yl:
本帖最后由 kevin妈妈 于 5-7-2019 14:53 编辑
Banksia这个耗子，之前流拍，后来for sale，我们打电话问，说要100万以上，就没去看房子。早两天105万卖掉了。
https://www.domain.com.au/12-godfrey-street-banksia-nsw-2216-2015314763
两层楼，里面装修得多漂亮啊，宽敞明亮。前后花园都挺舒服。
我觉得比turrella这间好多了，这间破烂得不装修根本不能住，拍卖了107万。
https://www.realestate.com.au/sold/property-house-nsw-turrella-131282474
不过地价真是相差好远啊，Banksia的306平米68.3万，turrella的481平米103万，两个耗子之间开车5分钟。
Lopemann 发表于 4-7-2019 20:59
收入的统计相对准确
但是房价你看的平台可能并不准确
房价看的是这个网站：http://house.speakingsame.com/
你教的构建自己的指标我没看懂，我水平有限:yl:
Lopemann 发表于 4-7-2019 21:04
有一个指标我特别看重，就是周收入和周还款之间的比例
我觉得周收入低而周还款高的区是让人觉得比较strugg ...
周收入低而周还款高的区，有没可能是现金收入？又或者资助？
Lopemann 发表于 4-7-2019 21:05
过两年open banking会逐渐开始开源房贷数据
不知道会开源到什么程度
过两年。。。我应该买到房子搬家了吧:lol
本帖最后由 kevin妈妈 于 5-7-2019 16:39 编辑
干脆只看3房的中位价好了，这是domain上的数据。bexley的3房中位价只有88万？但是Bexley North的却130万。
而Hurstville和South Hurstville，竟然都没有超过100万，反而Beverly Hills和Rockdale更好一些。
bexley的house数据，2房house70万都不到，和unit差别不大了啊:yl:
kevin妈妈 发表于 5-7-2019 09:05
哦，原来是这个。
我说呢，没看懂括号里这些符号是啥意思。
SSC、SA2, ILOC这些都是什么？
地理上不同级别的划分
只用知道SSC是我们嘴中的“区”就成
kevin妈妈 发表于 5-7-2019 14:52
Banksia这个耗子，之前流拍，后来for sale，我们打电话问，说要100万以上，就没去看房子。早两天105万卖掉 ...
事情不能只看表面
Banksia这房子的地只有300平米，邻居看起来素质都不高
暴雨管道横穿整个房子，拆掉重修几乎不可能
市场行情一般的时候脱手极难，而且几乎不会有人愿意住这种房子
building inspector告诉我房子没有subfloor，第一层怀疑是车库改装成的
整个房子的结构设计看起来很业余，怀疑是vendor自己建的
还有就是inspector不管去哪，屋主都要跟着说一大堆，怎么看都像是在掩盖什么
他推荐我们远离这个房子
我倒是不是特别在意暴雨管，更看重的是便利性
基于所有我获得的信息，我觉得fair price应该是90万左右
拍卖的时候我拍到91万其实vendor已经有negotiation的意愿了，估计加一点就能拿下
但是现场有一个couple觉得这房子不错，直接就开始跟我抢了，
他们连合同都没看，inspection没做，最后一次次加价到95万提高了vendor的期望
最后95万流拍。本来vendor是想和他们商量加点价卖出去的，但是他们本身就很纠结的样子，应该放弃了
最后105万这个价格，只能说卖出价不等于市场价吧
很多时候信息不对称造成的悲剧真的不少
kevin妈妈 发表于 5-7-2019 16:38
干脆只看3房的中位价好了，这是domain上的数据。bexley的3房中位价只有88万？但是Bexley North的却130万。
...
对，Bexley整体地价非常低
造成房价低，最后造成这种廉价循环
另一个角度来说，在Bexley买房性价比很高
尤其是买在Rockdale或Kogarah边界
既有便利性，价格又低
kevin妈妈 发表于 5-7-2019 15:42
周收入低而周还款高的区，有没可能是现金收入？又或者资助？
按理来说所有收入都需要申报的
有现金收入而不申报的这些都是edgy case
如果谈数据的时候总谈edgy case，那就没办法做事了，用我们的话说就是钻牛角尖
如果要谈现金收入，是什么因素让这些区的现金收入显著大于别的区，不愿意申报的情况大于别的区？
如果谈资助，是什么因素让住在这些区的人拿到的资助比别的区多？
退一万步，就算真的是不申报的现金收入和资助，这种区我觉得比别的区危险的多
也就是说人违法的比例非常高，我自己肯定不愿意住在这些区
kevin妈妈 发表于 5-7-2019 15:39
房价看的是这个网站：http://house.speakingsame.com/
你教的构建自己的指标我没看懂，我水平有限
房价这种存在极大偏见的数据，我觉得大部分insight的来源是高质量的数据源
而你发的这个平台其实本质上还是来源于存在偏见的平台
在质量上没有改进
我自己对房价的构建用的就是valuer general的所有历史售价
几乎没有任何数据层面的人为操控
Lopemann 发表于 5-7-2019 19:07
事情不能只看表面
Banksia这房子的地只有300平米，邻居看起来素质都不高
您这些资料很有用呢，公开途径能获得么？
dragon8848 发表于 6-7-2019 13:02
您这些资料很有用呢，公开途径能获得么？
不能，暴雨管排污管这些一般在合同里面有
还有一些信息需要你的律师找Vendor索要，包括surveyor做的一些东西
Building结构和内部需要请inspector来看，最好和inspector一起做，这样可以听他讲，而不是只看最后的报告，这个自己找人做大概400刀一次
Lopemann 发表于 6-7-2019 13:14
不能，暴雨管排污管这些一般在合同里面有
还有一些信息需要你的律师找Vendor索要，包括surveyor做的一些 ...
哦，那您看过那个房子的合同了哈。太厉害了，好多房子您都看过:good
Lopemann 发表于 5-7-2019 19:07
事情不能只看表面
Banksia这房子的地只有300平米，邻居看起来素质都不高
原来你之前说的就是这间啊，做了这么多功课，厉害。
所以很多人都是看房子的外表，觉得好看就买了。功课一定要做啊，否则买了高价的房子还沾沾自喜。
我在隔壁看到说一间Hurstville的房子高价售出，跟帖里有人回复说这房子质量很差。不过很多外行的人，是会忽略这些的。
Lopemann 发表于 5-7-2019 19:09
对，Bexley整体地价非常低
造成房价低，最后造成这种廉价循环
我刚来澳洲的时候，就是住在Bexley，在Kogarah火车站附近，很方便。
Lopemann 发表于 5-7-2019 19:14
按理来说所有收入都需要申报的
有现金收入而不申报的这些都是edgy case
我也不喜欢这样的区。
我会到南区去住，也不会买Campsie的房子。
dragon8848 发表于 6-7-2019 13:53
哦，那您看过那个房子的合同了哈。太厉害了，好多房子您都看过
房子的合同，去参观房子后，可以问中介要的。这个不需要付钱。
“经济学家表示，能够更容易地获得贷款对于购房者和房产投资者来说似乎是个好消息”
全面放宽贷款政策，新规落地即将引爆房市！但澳洲专家却说…
对购房者根本就不是好事。放松贷款，房价就会升，那么本来90万可以买到的房子，购房者就需要花更多的钱。贷款更多，不用还的呀？:L
泡沫更大了。
Bexley这家，图片拍这么漂亮，实际上真的是。。。。。
https://www.domain.com.au/41-cameron-street-bexley-nsw-2207-2015420893
门口就是学校，估计会很吵。
一进门就闻到一股味道，消毒水？
浴室是最原始的那种，很旧，而且只有浴缸，浴缸和厕所都装了老人用的扶手。浴室我觉得是一定要装修的，看了一下墙，还不是很容易，估计装修费要不少。
再看卧室的床，然后明白了，这个应该是家庭养老院，难怪有味道。
车库是板房，门还锁着，看不到里面啥样，感觉不会好到哪里去，否则为啥不开放？
再注意看，发现原来房子的后面部分是加建的板房，但是在外面这一边看不出来，因为这边是砖。要到另一边的侧面（很窄的通道），才看得到木板。再回房子里查看，原来内部也是木板结构。这房子拍卖指导价90万，看的人很多，如果不仔细做研究只看外表的人，还是会上当的。反正90万我也不会买。
Kingsgrove这家上周六流拍，然后现在For Sale $869,000，开价算低的。
https://www.domain.com.au/19-glamis-street-kingsgrove-nsw-2208-2015220336
看图片还是蛮不错，但是步行火车站的距离超过了我的范围，所以没去看过，不知道会不会又是图片吸引人的那种？
kevin妈妈 发表于 8-7-2019 11:36
“经济学家表示，能够更容易地获得贷款对于购房者和房产投资者来说似乎是个好消息”
全面放宽贷款政策， ...
实际影响并不大，就是贷款额度从五倍多变成了六倍
我觉得现在不是买房特别好的时机，因为现在买家那种怕错过的心态特别严重。以前指导价一百万的可以有8%的折扣，因为是买家市场。现在一百万的指导价可能得110万才能买到，因为市场突然成了卖家市场。
我已经看到了有房子以超过2017年高点卖出，也看到一夜之间指导价从80万增长到90万。我打算消停一会儿，不被这种行情抓住。
如果不能以合理价格买到我喜欢的房子，那就不买了
Lopemann 发表于 8-7-2019 12:57
实际影响并不大，就是贷款额度从五倍多变成了六倍
我觉得现在不是买房特别好的时机，因为现在买家那种 ...
超级理性啊:qiang
在隔壁看到，一大堆中介和投资客在活动，然后许多人会在这种情形下带着走，理性的人不多。
早两天看到一个帖子，说Strathfield的房价爆了，中位价200多万。
Strathfield的房子一直都很贵的啊，我之前做的分析，中位价就超过250万，爆在哪里了？:yl: 可是很多人会相信真的爆了。