kevin妈妈 发表于 23-7-2019 08:51
为啥不直接把链接撤下来呢？
两个可能，1.正在撤 2.你看到的是平台的存档，实际已经撤了
Lopemann 发表于 23-7-2019 18:41
两个可能，1.正在撤 2.你看到的是平台的存档，实际已经撤了
都几个月了，不会是正在撤吧{:9_595:}
房价下跌导致单个房子的印花税下降，房价下跌同时又降低了成交量，造成了政府印花税收入下跌更多
现在的交易量比前三年低30%多，预计政府的印花税收入下降55亿
https://www.theaustralian.com.au/nation/politics/lower-home-prices-tipped-to-wipe-out-55bn-in-stamp-duty/news-story/a590153f23780c8182afefbe790f7e7c
https://www.theaustralian.com.au/business/economics/moodys-warns-states-over-stamp-duty-wipeout/news-story/71b42e955616a6916926fd1e01c8ed4f
印花税收入下降导致政府财务收支不平
说实话政府的确会想要保房市
就这几种方法
1. 降息 --> 经济真的出现危机时就无计可施了，目前只有1%的空间
2. 多收移民 --> 澳洲本地70%的人都认为移民过多
3. 开放海外投资 --> 导致本地人怨声载道
4. 降低贷款标准 --> 提高金融行业系统风险，尤其是后皇家委员会时代
5. 提高贷款量 --> 让澳洲已经非常高的家庭负债更高，增大了系统风险
差不多每一项都达到了尽头
Ray Dalio的分析是准确的，但是问题在于你能不能等
就算明确告诉你，房价接下来三年会平缓上升3-5%，三年后会开始下跌
你是现在买还是三年后买？
kevin妈妈 发表于 23-7-2019 13:04
哈，我只是把那件事情叙述出来，没抱怨的意思。
装修过的房子、没装修过屋主自己住的房子、租客住的房子 ...
虽然是有宽慰的意思，但也是一番好意。
如果让你感到不悦，还请别往心里去。
好奇问一下，你现在住的是Unit吗？
Lopemann 发表于 23-7-2019 21:20
房价下跌导致单个房子的印花税下降，房价下跌同时又降低了成交量，造成了政府印花税收入下跌更多
现在的交 ...
对的，我也是这样认为。
差不多每一项都达到了尽头，所以我很难看好后市。
不过，房子还是要看的，如果遇到合适的当然会买，但是不会失去理性去买房子。我属于理性的人，不会被别人带着跑。
说真的，澳洲政府搞经济，如果靠房价上涨，那实在是。。。。
嗯，两个党都没有会搞经济的，就会玩政治:yl:
他乡作故乡 发表于 23-7-2019 21:25
虽然是有宽慰的意思，但也是一番好意。
如果让你感到不悦，还请别往心里去。
好奇问一下，你现在住的是 ...
我知道你是一番好意，谢谢你:loveliness:
没有不悦啊，哪有这样就不悦的:yl:
我现在住Unit，所以想换房子。
以合适的价格在好区买到了自己心爱的五星房子
尘埃落定
过去几个月学到了很多
祝Kevin妈妈好运
{:9_598:}恭喜恭喜。能分享一下五星好房么？
dragon8848 发表于 24-7-2019 22:22
恭喜恭喜。能分享一下五星好房么？
list里面的五星好房都卖掉了啊
之后周六再也不跑open house了，估计list不会再增长了
Lopemann 发表于 24-7-2019 19:23
以合适的价格在好区买到了自己心爱的五星房子
尘埃落定
哇！已经买到了心仪房子，恭喜恭喜:congra:congra:congra
我现在都没有房子可看:yl:
kevin妈妈 发表于 25-7-2019 08:41
哇！已经买到了心仪房子，恭喜恭喜
我现在都没有房子可看
再等等，listing增加就会有了
Lopemann 发表于 25-7-2019 08:43
再等等，listing增加就会有了
现在这么少房源，你都能以合适的价格在好区买到自己心爱的五星房子，厉害啊:qiang
我发现合适的房子，都超出了我的预算，还是资金不够:yl:
本帖最后由 Lopemann 于 27-7-2019 07:38 编辑
kevin妈妈 发表于 25-7-2019 08:46
现在这么少房源，你都能以合适的价格在好区买到自己心爱的五星房子，厉害啊
我发现合适的房子， ...
今天办完了贷款，发现assessment rate下降的影响还是蛮大的
之前看到的是assessment rate只是决定贷款额的六个因素之一
所以并不是说7%到5.5%就代表可以多贷15%
今天实际发现是真的可以多贷这么多
broker和我们说我们最多能借XXX，比我们想象的最大值多20%-30%
而且这还是HEM变化已经应用上的情况
说政府有意撑房市是真的
这种情况下现在的潜在贷款人可能已经有了贷款的财务基础
就看信心了
今天买保险的时候看到了corelogic其实免费提供估算房屋rebuild cost的服务
https://sumsure.cordell.com.au/#/products/7/profiles/118
试了几个，看起来都很准
如果有了地价，有了rebuild cost，K妈方程的右边就全了，可以估算房价了
本帖最后由 Lopemann 于 28-7-2019 14:47 编辑
https://www.realestate.com.au/property-house-nsw-rockdale-131634394
这一套几周前中介联系过我，当时还没上市
问我要不要去看看，或许可以在上市前就拿下来
屋主是老人，搬去了老人中心
price guide 90万，土地超过450 sqm，就在火车站旁边
记得好像是offer 100万中介就可以促成交易
我觉得还是不错的deal
本帖最后由 Lopemann 于 28-7-2019 14:57 编辑
https://www.realestate.com.au/sold/property-house-nsw-narwee-131369842
这一套在Narwee，接近1000平米的R3土地，
房子很可爱，后院让人非常心动
我们做了building inspection，除了subfloor有点潮湿和屋顶瓦片碎了几块以外，没有任何别的问题
在火车站旁边却非常安静，邻居的profile非常棒
Narwee虽然也有公屋的名声，但是这条街的各种数据都接近完美
当时price guide 110万，有人出117万，但是那个人贷款出了问题
后来去拍卖，我跟到了117万，之前116万已经on the market了
不过有一个中国couple觉得价格非常便宜，就加了2000，
我当时觉得他们应该是有deep pocket，就没有再跟了，最后被他们以117.2万拿下
记得下锤的时候，那一锤差不多是砸到了我领导的心上
她真的也特别喜欢这个房子，事后都快哭了
我其实也有点后悔，就算跟到120万我也觉得很划算。
但是现在再想想，当时的那一对中年couple气定神闲，大概率可以out bid我，这套房可能并不是2000块的差距
不跟是对的，对他们对我都好
现在来看这个价格真的很棒
上面谈了Narwee存在潜在公屋问题
但是其实分析街道的数据还是能避免的
Narwee旁边的华人区Riverwood的数据就非常触目惊心了
差不多每一条街公屋的比例都非常高
所以可能得注意一点，我们是完全跳过了Riverwood和周边的区
本帖最后由 Lopemann 于 28-7-2019 22:36 编辑
https://www.realestate.com.au/property-house-nsw-bexley+north-131491930
这套房子是我们之前的top candidate，要不是中介死活不接受拍卖前出价，我们可能已经买下来了
它的定价历史也反映了市场的情绪，一开始是85-90万，后来是90万，现在是price on request
Realestate上面有7000多个view，是别的房子的好几倍
可以说90万作为钓鱼价都低了
之后去完全不同的几个区域看房都会听到有人讨论这一套
足以看出这套房的关注度多高
我自己对它的预算是105万，基于我拍卖的观察
对于这一套而言可能会超过110万成交
而且这个价格和历史比算不上泡沫
毕竟近火车站，污水管只有一点点
地很大，虽然斜地但是房子在上面而不是在下面，而且subfloor非常高
一楼很容易加一个房间
https://www.realestate.com.au/property-house-nsw-bexley-131519814
这一套也是我们觉得性价比很不错的一套
街区看起来不太好，但是房子本身还是很不错的，厕所可能需要简单弄一下
距离火车站还算是在走路距离
要价100-105万，看起来不像是钓鱼
当时没想到这么快自己的房子可以搞定，
抱着拍卖的时候一定要注册的心态，如果是105万以下就on the market了就可以跟
不介意坐公交车的话还可以考虑Earlwood
这个区贵一些，但是community profile比之前的几个区好太多了
算是在内西区边缘
https://quickstats.censusdata.abs.gov.au/census_services/getproduct/census/2016/quickstat/SSC11343?opendocument
https://quickstats.censusdata.abs.gov.au/census_services/getproduct/census/2016/quickstat/SSC10334?opendocument
https://quickstats.censusdata.abs.gov.au/census_services/getproduct/census/2016/quickstat/SSC12912?opendocument
这种区的话下面价格的房子其实并不算贵，
整个社区给人的感觉是完全不同的
https://www.realestate.com.au/property-house-nsw-earlwood-131614206
https://www.realestate.com.au/property-house-nsw-earlwood-131599090
现在的市场状况下，上面的价格应该是买不到的
本帖最后由 Lopemann 于 28-7-2019 15:32 编辑
这段时间还发现了有些中介和vendor就是存在侥幸心态的
不论是好是坏都会要个超高价格，骗一个是一个
下面俩就是例子，
https://www.realestate.com.au/property-house-nsw-lidcombe-129351170
Lidcombe的邮编Berala的地段，
2017年一月一百万成交的
现在挂牌了接近四个月，打电话去问，要价接近130万
对于这种房子，可以放入白日梦这个范畴
https://www.realestate.com.au/property-house-nsw-bexley-130601822
这是套破房子，当时秉着从错误中学习的态度
在找一些破房子看，如果没有结构问题只是装修破烂，要价合适的其实买到了还是很划算的
问了中介多少钱，中介甩来一句至少130万
恶心的我五分钟没有反应过来，可能是梁静茹给他的勇气吧
立马把这个中介卖的所有房子都从我的list里清除，因为你知道他是什么样的人了
kevin妈妈 发表于 24-7-2019 09:04
我知道你是一番好意，谢谢你
没有不悦啊，哪有这样就不悦的
我现在住Unit，所以想换房 ...
我现在住的也是UNIT，但是有一个9平米的小前院和一个三十多平米的后院，因此住在里面的感觉还是不错的。
也想换HOUSE，但态度不够坚决。
主要是现在地方还够用，地段和环境还可以。
如果只是为了提高生活质量，没必要跟别人抢，要买就买真正值得的。
本帖最后由 Lopemann 于 28-7-2019 23:22 编辑
今天把以前搜集的数据整理了一下
关于成交量我画了个图，用的VG 2015年到2019年六月的成交记录，
因为之后的数据有至少42天(settlement)的延迟，所以没画
只选取了内西周围25公里内的地区来分析，因为大部分人估计是不在乎山区和regional NSW的情况
也只分析了house，
一是公寓的数据比较杂乱，有各种奇怪的交易记录
二是我不考虑公寓，相信大部分成熟的家庭在目前的环境下对公寓的兴趣也下降了
交易量可能3-4周后就会达到不错的水平，一直持续到11月底12月初达到峰值
基于历史数据看那个时候的房子数量应该比现在高50%左右
一年成交量最低的时候是圣诞节那周到二月中旬左右
纠正一下之前“现在是一年listing最少的时候”的说法
交易量有非常强的季节性
Lopemann 发表于 26-7-2019 17:51
今天办完了贷款，发现assessment rate下降的影响还是蛮大的
之前看到的是assessment rate只是决定贷 ...
自从我们上次批预算，找过两个broker，我就不相信broker说的话了。直接找银行比broker靠谱。
Lopemann 发表于 28-7-2019 14:51
https://www.realestate.com.au/sold/property-house-nsw-narwee-131369842
这一套在Narwee，接近10 ...
Narwee的房子你也看吗？Narwee比Beverly Hills更不方便啊。那边的房子比较便宜，但是区不是那么好，而且火车站是小站，所以我一直很犹豫，没有去那边看过。
Lopemann 发表于 28-7-2019 15:06
https://www.realestate.com.au/property-house-nsw-bexley+north-131491930
这套房子是我们之前的t ...
我说我怎么对这房子一点印象也没有呢，原来是两房。这么大的地，只建了两房，感觉好浪费:yl:
Lopemann 发表于 28-7-2019 15:12
https://www.realestate.com.au/property-house-nsw-bexley-131519814
这一套也是我们觉得性价比很 ...
你2房和4房的都看啊:lol以前你不是看3房的嘛
Lopemann 发表于 28-7-2019 15:20
不介意坐公交车的话还可以考虑Earlwood
这个区贵一些，但是community profile比之前的几个区好太多了
算 ...
Earlwood的房子对我来说不便宜。
Narwee我也是查了数据，觉得收入太低了，担心啊。
Lopemann 发表于 28-7-2019 15:30
这段时间还发现了有些中介和vendor就是存在侥幸心态的
不论是好是坏都会要个超高价格，骗一个是一个
哈哈，梁静茹说我不背这个锅。:lol
Lidcombe有不少房子在卖，我有在网上看，但是始终不决定在那里买。那个区中东人多啊，治安不太好。
买房子我要考虑儿子的安全，因为他坐火车上学，我就怕治安不好的区，火车站容易碰到些什么人，唉。
他乡作故乡 发表于 28-7-2019 20:51
我现在住的也是UNIT，但是有一个9平米的小前院和一个三十多平米的后院，因此住在里面的感觉还是不错的。
...
有前院和后院这么好:zan
我也是因为现在住的区特别方便，朋友们又都在附近，朋友叫我别搬这么远，我儿子也不想搬家。:lol
所以如果不是碰到价格和条件都符合的，还是没有那么吸引我去买。我尤其不爱跟人抢，现在又回到了抢房子的时候，我肯定不会跟风。