kevin妈妈 发表于 19-8-2019 08:59
好像说Hem提高，对首次购房的没有影响，主要是打击投资的。
那位在银行做贷款的朋友说，银行一要考虑皇 ...
因为工作原因我接触过很多做贷款的从业者，其实就信息而言他们的判断并不比大众更准确
我接触的在2017年疯狂炒房最多的除了中介以外就是lender或lending specialist了
移除一些我不想谈的细节，我不同意他谈到的这两点关于“银行”的看法
支持你继续做独立的分析，有很多都已经被验证了:good
我同意你说的大涨不可能，因为loan to income ratio很难再超过7这个硬条件已经彻底抽空了疯狂投机的空间
Lopemann 发表于 19-8-2019 18:16
有能力的可以远离公寓，但是没有能力的也只能考虑公寓。
按5.75%的assessment来计算，没有小孩的单 ...
悉尼的house太贵了，很多人都承担不起，公寓本来就跌了不少，质量问题又一波接一波，令公寓价格更降一步。
想拥有自己的房子，又不够资金，那也就只能选公寓。不过我觉得买低层unit会心安一些，近10几年楼的公寓还是不要碰的好。
交通便利，是非常吸引买家的条件。我发现火车站步行10分钟范围内的房子，看的人那个叫多。但是15分钟的房子，就很冷清了。
上周六去看一间villa，步行火车站4分钟，人山人海，绝大部分都是华人。另外一间townhouse，15分钟，竟然只有我们一家人看。天与地的差别啊:yl:
Lopemann 发表于 19-8-2019 18:19
贵和便宜有不同的指标，很常见的误解是绝对价格和相对价格。
买股票的时候面值低的股票很容易被高估， ...
或许130万很多人拿不出来？
看了这么长时间房子，我现在回头看，觉得去年圣诞节期间的房子，是蛮便宜的，不过那时候我们刚开始看house，一点经验也没有，而且要回国，所以没敢买。
然后是大选前那段时间的房子也是一个低价，不过正碰上国内老人生病，我们也没去看房子。
Lopemann 发表于 19-8-2019 18:56
一般拍卖就只有3个人左右拍
如果少一个，竞争就少了很多
多几个，溢价就会非常高
拍卖真的是要看运气，买家卖家都要看运气。
我们以前买现在住的unit的时候，之前看过不少房子，买家都很疯狂，加价嗖嗖嗖地往上升。但我们这套，拍卖的时候却只有两家人，另外一家是投资的西人，他们加了三次价就放弃了。我们当时都没想到能够比预算低差不多3万买到，太意外了。
Lopemann 发表于 19-8-2019 19:16
魔鬼在细节中，参看651楼和723楼
一个区域不理性的价格形成的确不合理，但问题是这些事件并非in sil ...
我觉得近期房价依然不会下跌：
1.正如你说的下一周的涨跌一般由上一周的涨跌来决定。
2.卖家的期望依然高。
3.首次自住还没有消化完。
4.新政策本周二执行，听一个银行的说，上周五他们银行很多人排队做预批。预批的期限是半年，那么这批人会赶在半年内买房，否则要按新政策重新贷款。
5.政策的影响会有一个滞后期，不会马上在市场上反应出来。
但是再往远一点，我觉得还是不稳定：
1.自住消化完，谁来接盘？
2.新政策主要是打击投资人士，本地投资客贷款减少，海外资金又进不来。
3.移民收紧。
4.新一年的地价还没出。
5.经济太低迷。
6.租金跌了。
不过再怎么分析，谁也不知道会有啥新的政策，就像一会放松贷款，一会又收紧，没准什么时候又来一个什么政策呢:lol
kevin妈妈 发表于 20-8-2019 08:42
或许130万很多人拿不出来？
看了这么长时间房子，我现在回头看，觉得去年圣诞节期间的房子，是蛮便宜的 ...
130万拿不出来不至于
凑巧吧，这是大选后唯一一套我看到要价合理还没人拍的
圣诞节卖的可能特别缺钱，所以愿意接收折价
中介也想多拿一点Commission好好过节
本帖最后由 Lopemann 于 20-8-2019 21:04 编辑
kevin妈妈 发表于 20-8-2019 09:14
我觉得近期房价依然不会下跌：
1.正如你说的下一周的涨跌一般由上一周的涨跌来决定。
2.卖家的期望依然 ...
新的信息往往被称为“噪音”，因为有好有坏。
在房地产领域可能好的比坏的多，毕竟掌权的往往也是既得益者，就像找奴隶主要民主一样
至于负面因素，再往前想一步，可能结论又不同
房价上涨会放大需求，其实“自住买家”并不是固定数额的，而是涨的时候多，跌的时候少，这个也是可验证的，比方说今年年初几个月房子便宜但是却没人买，现在房子贵却抢着买，2013-2017这段时间的量价齐升也是一个例子，就算是自住买家的绝对数量也是在上升的。至于投资者和新移民，他们对house市场的冲击很小，几乎是marginal，可以通过census数据看出。海外资金不应该只限于中国，其实由于政治不确定性，澳洲房地产成了美国机构投资者的青睐之选，还有就是香港政治动荡带来的投资者和资金回流，加上南亚移民数量增多，我看到的数据其实海外资金的流入其实是开始增加甚至是加速的，只是这个海外不是中国。经济低迷更多指的是远期和预期，而非现状，这个可能是三年后，可能是五年后。其实澳洲目前的失业率处于非常低的水平，经济增长在全球低增长的环境中还算不错。移民收紧主要指的是”增幅下降“，绝对人数并没有很大的变化。
以前做咨询最喜欢做的就是用数据做demystifying XXXX. 这里不是杠，如有冒犯希望你不要介意
不管怎么分析都很难完备，其实单个房子价格的随机性远可能大于整体市场趋势带来的影响，也就是上涨时也有基于市场价打折的房子，下跌时也有相对于市场价高溢价的房子。
我自己的感觉可能就是一要多看，二要看运气吧
Lopemann 发表于 20-8-2019 18:32
130万拿不出来不至于
凑巧吧，这是大选后唯一一套我看到要价合理还没人拍的
哎，对于首次置业的买家，130万并不是这么容易拿出来的吧，贷不到这么多款，除非有家人支持。
Lopemann 发表于 20-8-2019 18:44
新的信息往往被称为“噪音”，因为有好有坏。
在房地产领域可能好的比坏的多，毕竟掌权的往往也是既得 ...
我不是这么玻璃心的人啦:yl:人肯定会有不同的观点，大家都是好好说话的。不像足迹，观点不同就吵架讽刺，空军多军互相谩骂，受不了:L
便宜的时候房子没人买，房子贵却抢着买，是因为大家都是买涨不买跌，这个和股市也有一点相似。买家的心理是，跌市担心买了会继续跌下去，再看看。涨市担心再不买就一直涨，买不到了。
2013-2017年是疯狂的，其中一个原因，是造假，广泛地造假，我身边的朋友们也是这样贷的款。只要贷款上继续严格审查，我觉得很难回到那样的情形了。
香港这次的事件，我也觉得会影响到香港人移民到国外。
我觉得近期内会上涨，远一点就很难说，要看政策和局势。没准会回调，不会大跌，也不会大涨。
是的，买房子要看运气和缘分，上涨时有基于市场价打折的房子，下跌时也有相对于市场价高溢价的房子。
kevin妈妈 发表于 21-8-2019 08:36
哎，对于首次置业的买家，130万并不是这么容易拿出来的吧，贷不到这么多款，除非有家人支持。
当然不是首次置业者...
大部分首次置业者一没高收入，二没高积蓄，买house都很难，不谈130万的house了
但是对于established family，130万并不多，参看722楼
尤其在Earlwood这种地区，又是近学校，目标买家一般都有很强的赚钱能力和相当不错的积蓄
一个月后看那套是否能卖出去，我如果赌的话应该是可以，而且价格会(远)高于130万
Bob Birrell的这份报告有细分市场的情况和数据，相当有洞见
年轻家庭，新移民一般会选择strata管理的房子，但是最终大部分人还是会想住在独栋屋
https://tapri.org.au/wp-content/uploads/2016/02/housing-affordability-crisis-in-sydney-and-melbourne_part-1.pdf
他的另外两篇文章也很不错，房屋不可负担性并不是高房价的结果，反而高房价和房屋不可负担性都是政府战略失误的结果
而这也是畸形房价可持续的根本原因
https://tapri.org.au/wp-content/uploads/2016/02/Sydney-Melbourne-Housing-Report-No-2-No-End-in-Sight-6-Mar-2016-std.pdf
https://tapri.org.au/wp-content/uploads/2016/04/immigration-and-housing-affordability-crisis-july-2018.pdf
再回到我之前谈到的，高估低估谁都会说，打嘴炮又不花钱
问题是高房价不代表接下来会跌，低房价不代表接下来会涨，重要的是root cause是否可持续
像你说的，这个和买股票一个道理，毕竟资产都有投资属性，遵从特定的pricing dynamics
“价值投资”并不一定是普世原则
kevin妈妈 发表于 21-8-2019 09:02
我不是这么玻璃心的人啦人肯定会有不同的观点，大家都是好好说话的。不像足迹，观点不同就吵架讽刺， ...
造假的真的让人深恶痛绝，市场让人很烦的一点是别的参与者的行为会影响到你
当造假成为一种现象的时候，你也得为高资产价格买单
除了造假还有一类让人怕的是疯狂的买家，
比方说80万的房子，家庭收入15万的只愿意出到80万，而家庭收入8万的却愿意出到85万，导致这房子成了85万
有的人坚持原则，不超过自己的承受阈值，比方说收入的5-6倍
而有的人则是砸锅卖铁找最宽松的银行借钱以投资名义多贷款买自住房，能借多少借多少，能买多贵的房子买多贵的房子
大量参与者这样的话，会导致房价整体上一个台阶
这两类参与者都会传递negative externality，就是他们的行为会让所有人一起买单
包括风险爆发的时候
同时会进一步助长这种行为
现在不论贷款是变严还是变松，这些人可能都不会被鼓励
疯狂的房价失去了疯狂的买家，自然也会失去疯狂的势头
现在买房的买家看似疯狂，但是质量比2015-2017时期的同价位房子的买家质量高得多
也就是目前买房的都是买得起的，而不是打肿脸充胖子的
Lopemann 发表于 21-8-2019 19:39
当然不是首次置业者...
大部分首次置业者一没高收入，二没高积蓄，买house都很难，不谈130万的house了
...
最终大部分人还是会想住在独栋屋，这是肯定的。就是买不买的起的问题:yl:而且年轻人喜欢住不用自己打理的房子，等他们年纪大了，最后就会换house了。
话说现在的房子，感觉距离火车站近的，不担心没人接盘。像这家Duplex，之前我提到过，门口连汽车都不允许停，又没车库，卧室阴暗，竟然卖了100万。
https://www.realestate.com.au/sold/property-house-nsw-rockdale-131575826
Lopemann 发表于 21-8-2019 19:52
造假的真的让人深恶痛绝，市场让人很烦的一点是别的参与者的行为会影响到你
当造假成为一种现象的时候， ...
我就是坚持原则，超过自己预算就放弃的买家，我不喜欢为了一套房子，省吃俭用大大降低生活质量。我宁愿住小一点的房子，生活过得轻松自在一些，人生不是为了房子，还有很多有趣的东西。
现在疯狂的买家比早几年少了很多，因为不能做假贷款了。银行审查严格，买家的收入和消费，决定能贷多少钱。
看了论坛的精华帖，觉得真的好可惜
这里曾经和隔壁差不多的地位，现在的热度连隔壁的零头都不到了
https://freeoz.org/ibbs/forum.php?mod=viewthread&tid=1196164
freeoz辉煌的时候大家也是好好说话的
这个周末特别暖和，数据上也差不多到了Spring selling season
825楼的房子今天拍卖出去了
当时记得房子还没上市，中介问我要不要offer 100万帮我拿下来
因为老人已经搬走了，急着把房子卖了，不在意走不走拍卖
我”考虑“了几天，结果在此期间签了别的房子就说算了
今天拍卖的结果接近120万，能体会到人情绪的变化
春季是热销季，不单单是供应端，也有需求端
Burwood这一套在我好多年前住的地方附近
今天去Burwood吃饭就顺便看了一下拍卖
https://www.realestate.com.au/property-house-nsw-burwood-131620106
R2的地，房子不算出彩，只有一个厕所
2.5 mill起拍，最后3.508 mill成交
现场特别热...
对Burwood house的定价真的不能理解，
如果可以出到3.5 mill，不明白为啥要在这里买
Earlwood这套地段不错，也在学区范围，地不小，离火车站也是走路距离，房子我觉得也很漂亮
https://www.realestate.com.au/sold/property-house-nsw-earlwood-130716318
这个价格我觉得还是很美丽的
区对价格的影响真的非常非常大
Punchbowl这种区这么漂亮的房子，可能不到90万就能拿下
https://www.realestate.com.au/property-house-nsw-punchbowl-131562294
还有就是826楼Narwee那套接近1000平米的房子，
价格差不多是916楼Burwood那套777平米的三分之一
定价层次上这种资产价格差异很难解释
Realestate做了个很有意思的可视化，叫sister suburb
https://www.realestate.com.au/news/could-buying-in-a-sister-suburb-save-you-thousands/
就是你输入一个你感兴趣的区，它会以市中心为圆点，给你找出所有到市中心一样距离的区，告诉你价格差异
上面提到的Punchbowl名声不好，但是距离city其实是非常近的
和我们熟知的好区Blakehurst, Kogarah Bay, Hurstville Grove这种距离city一样近
但单看人口收入这一点就差异巨大。一定程度上房价巨大的决定成分是人口质量，
如果对这个没要求，只考虑交通方便的话，大可以考虑sister suburb里面最便宜的那些
{:9_567:}{:9_567:}{:9_567:}谢谢分享最新资讯。
Lopemann 发表于 24-8-2019 00:25
看了论坛的精华帖，觉得真的好可惜
这里曾经和隔壁差不多的地位，现在的热度连隔壁的零头都不到了
是啊，freeoz曾经那么热闹，隔壁也是从freeoz分出去的老足迹再分出去的。全公益的论坛做到最后就没人做了，只剩下非公益的。
我现在能做的，也只是坚持把论坛的公众号做好，让多一些人知道freeoz，让一些老网友知道，这个论坛还在。
Lopemann 发表于 24-8-2019 16:12
这个周末特别暖和，数据上也差不多到了Spring selling season
825楼的房子今天拍卖出去了
是啊，现在房价回升了。
Lopemann 发表于 24-8-2019 16:17
Burwood这一套在我好多年前住的地方附近
今天去Burwood吃饭就顺便看了一下拍卖
Burwood的house是很贵的啊，而且还是777这么大的地，再加上Burwood这两年发展得越来越好。
周六我也在Burwood吃饭，中国美食街搞得真好，现在我出去吃饭，都是选择Burwood。
Lopemann 发表于 24-8-2019 16:19
Earlwood这套地段不错，也在学区范围，地不小，离火车站也是走路距离，房子我觉得也很漂亮
哇！两层大house，Earlwood这个价格，还真是不错呢。
Lopemann 发表于 24-8-2019 16:24
区对价格的影响真的非常非常大
Punchbowl这种区这么漂亮的房子，可能不到90万就能拿下
区啊，不同区价格可以差很远很远。
我老公说：中东人和越南人这么精，把那些区的房价搞低，然后他们就可以买便宜的房子住。:yl:
Lopemann 发表于 24-8-2019 16:42
Realestate做了个很有意思的可视化，叫sister suburb
https://www.realestate.com.au/news/could-buying-i ...
可是很多人是要考虑人口质量的，Auburn的房子也很便宜，离市区也不算远，我们不敢买啊:L
欣赏一下这间海边豪宅，2,314m²，不知道拍卖会去到多少钱。
https://www.domain.com.au/66-llewellyn-street-oatley-nsw-2223-2015544108
本帖最后由 kevin妈妈 于 26-8-2019 12:40 编辑
感觉Bexley这间买得不值哦，137m²的211的villa，75万，离火车站这么远。
https://www.domain.com.au/6-47-49-preddys-road-bexley-nsw-2207-2015485132
同样是Bexley，这间311的house，才$837,900
https://www.domain.com.au/402a-bexley-road-bexley-nsw-2207-2015290859
这间311的villa，开价也只有739,000
https://www.domain.com.au/3-16-18-valda-street-bexley-nsw-2207-2015492672
Mortdale这间211的villa，步行火车站6分钟，位置这么好，开价也才649,000
https://www.domain.com.au/3-84-morts-road-mortdale-nsw-2223-2015491791
何况Mortdale的房子应该比Bexley要贵，而且位置这么好。
133m²的两房villa，Penshurst这间开价$620,000 - $650,000
https://www.domain.com.au/4-113-penshurst-street-penshurst-nsw-2222-2015532448
这么多选择，不懂那个买家为啥出75万这么高。
Kingsgrove还有这么便宜的house？上周六拍卖的，527.42平米，SOLD - $955,000，不应该这么低的价格啊。
https://www.domain.com.au/370-stoney-creek-road-kingsgrove-nsw-2208-2015485914
我没想到Carlingford 会有这么便宜的townhouse，376m²的322格局，步行火车站6分钟，才$880,000，为啥？
https://www.domain.com.au/4-1a-shirley-street-carlingford-nsw-2118-2015458069