Lopemann 发表于 12-6-2019 23:00
看到这个帖子的第一个house，真心不错
第一间是板房啊，板房肯定便宜。但是很多人不会买。我去看过这家，看的人非常多，最后却拍不高价钱。它吸引人的是，后面独立的那间房子，可以用来出租。
其实bexley的房子是真的便宜，一直都涨不起来。156平米的villa，要价70万。
看看内西的ashfield，119m²两房unit，SOLD - $828,000
https://www.domain.com.au/11-43-47-orpington-street-ashfield-nsw-2131-2015005514
这间222结构的unit，SOLD - $771,000
https://www.domain.com.au/149-18-20-knocklayde-street-ashfield-nsw-2131-2015227570
离火车站20分钟，这样的位置。:L 我们以前买房子的时候去看过这个小区，管理费真心贵，所以没在那里买。
Lopemann 发表于 12-6-2019 23:19
今天发现了另一个偏见的来源，那就是domain和realestate
以前觉得他们只是平台，可能会相对中立
那肯定，无利不起早啊。都是利益驱动的。
{:9_595:}我看我还是去Kingswood买房吧，便宜好多。
dragon8848 发表于 15-6-2019 19:17
我看我还是去Kingswood买房吧，便宜好多。
很远，人口素质看起来不高
https://quickstats.censusdata.abs.gov.au/census_services/getproduct/census/2016/quickstat/SSC12163?opendocument
Lopemann 发表于 15-6-2019 20:47
很远，人口素质看起来不高
https://quickstats.censusdata.abs.gov.au/census_services/getproduct/cens ...
确实很远:'(。人口素质主要看什么指标呢？
Lopemann 发表于 15-6-2019 20:47
很远，人口素质看起来不高
https://quickstats.censusdata.abs.gov.au/census_services/getproduct/cens ...
确实很远:'(。人口素质主要看什么指标呢？
本帖最后由 Lopemann 于 15-6-2019 23:40 编辑
dragon8848 发表于 15-6-2019 21:37
确实很远。人口素质主要看什么指标呢？
每个人在乎的不一样，我在乎的
1，收入
家庭周收入中位数才1200多，这个是gross income，税前收入。一个家庭一年才六万多，说明领福利的人很多，而且素质可能比较低
高收入人口比例极低，低收入人口比例非常高。也就是说虽然哪都有穷人和富人，这个地方穷人特别多，富人特别少，能说明问题
2，中国人和白人比例
中国人才1.2%，我同事和我说华人背景可能过不惯，最好住10%甚至15%以上中国人的地方
白人比例过高也得小心一点，bogan很多，这个和收入的关联甚至都不大。
比方说Sutherland Shire的人口收入很高，但是白人多，里面少数族裔被歧视的情况很多
3. 流动人口
这个地方的租户比例非常高，一般来说租户比例高的地方，除非是公寓区，都有一定的风险
4. 教育背景
没多少人读过大学，很多人不在意，但是我是最在意这一点的
我不希望处在反智的环境中，也不希望我的小孩在这种环境长大
至于住哪个区你需要自己多研究
还有就是多看房，多和同事交流，对一些情况得知根知底
Lopemann 发表于 15-6-2019 23:38
每个人在乎的不一样，我在乎的
1，收入
谢谢，又学到好多东西。:victory:
Lopemann 发表于 15-6-2019 23:38
每个人在乎的不一样，我在乎的
1，收入
谢谢，又学到好多东西。:victory:
坐实了，HEM的改革带来的额度下降和RBA降息与APRA移除7% serviceability floor带来的额度上升大致会抵消
和broker朋友也了解过，各个银行都有不同版本的HEM
但是HEM的计算整体是上升的
APRA对IO和投资贷款保证金的新要求也是一个负面信息
尤其是对公寓市场，大概65%的公寓持有者是投资者
在Opal tower和Mascot质量问题的背景下，公寓的情况看起来不会改进
本帖最后由 Lopemann 于 16-6-2019 21:54 编辑
不好的消息是，接下来半年的sentiment还是会很强
明年1月首置业者5%也会带来一些影响，
sentiment消散可能会等到明年中
Buying the rumour
Selling the news
Lopemann 发表于 16-6-2019 20:46
不好的消息是，接下来半年的sentiment还是会很强
明年1月首置业者5%也会带来一些影响，
sentiment消散可 ...
那最好是明年下半年再买房子么？
dragon8848 发表于 16-6-2019 23:21
那最好是明年下半年再买房子么？
你自己判断啊，这只是我的分析
尝试去做市场择时的人一般都赚不到太多，其实大部分都是亏的，尤其是散户（retail investor），也就是我们
这是无数次证实过的
任何投资行为，如果把太多希望寄予到了预测这个事情上面，大部分情况会失望
买房有宏观和微观因素
宏观的市场整体走向，微观的是你买的房子实际的情况和你付的价格
前者再厉害的人整体来看也只有51%的正确率
后者是能通过多研究，多尽职调查来做到极致的，因为整体就是一个OTC市场，非常高的波动性
再回到开头的，我不会因为这种原因等到明年
而看到在我看过的房子中前1%性价比的房子时，我可能就会出手了
Lopemann 发表于 15-6-2019 23:38
每个人在乎的不一样，我在乎的
1，收入
穷人特别多，富人特别少，那是因为那个地方便宜，穷人才买得起。:yl:富人根本不想和穷人住一个地方，都集中在高大上的区域。
普遍来说，华人都比较重视教育，很多都是尽可能地送孩子去私校或者精英。所以学区房是很多华人看重的，房价自然会高居不下。而且华人多的区，相对来说都不会便宜。
kevin妈妈 发表于 17-6-2019 08:59
穷人特别多，富人特别少，那是因为那个地方便宜，穷人才买得起。富人根本不想和穷人住一个地方，都集 ...
富人区贵可能不是因为学校一定更好，景观一定更棒
基于我的了解，富人觉得房价是最好的壁垒，所以你想要高质量的社区，一定程度决定了你得付高房价
如果又想住富人区，又想房子便宜，那可能特别难
Lopemann 发表于 17-6-2019 09:07
富人区贵可能不是因为学校一定更好，景观一定更棒
基于我的了解，富人觉得房价是最好的壁垒，所以你想要 ...
富人区的人有钱，可以把房子装修得漂亮，周围花园环境也弄得好看，即使自己没有时间，可以花钱请人做。而且住在那些区的人，不会乱扔垃圾什么的，一般都会比较遵守规章制度。还有康嫂也管理得好，这些也都是钱。
但是穷人区，每天为了钱奔波，哪里还有时间和精力还有金钱来弄房子和街道。而且左邻右舍都是这样，那么每个人都会受到影响，也会得过且过。物以类聚人以群分，近朱者赤，近墨者黑。
富人区不可能有便宜的房子:lol
昨天拍卖，悉尼中介应该很高兴啊:lol
拍卖量上去了，不过价格好像并不理想。
Ashfield这间house，如果没记错，之前的指导价好像是140万左右？
https://www.realestate.com.au/property-house-nsw-ashfield-131220598
411 m²，332结构。只拍卖了$1,175,000。看看这图，还专门标出Haberfield小学。这间house虽然在Ashfield，但是划分在Haberfield小学。
同样是Ashfield，unit拍卖，List: $810,000，最后Sold $751,000
https://www.realestate.com.au/property-unit-nsw-ashfield-131234398
这样是市况走拍卖没什么意思的，除非真是房子有很好的条件，而业主又急用钱。
他乡作故乡 发表于 17-6-2019 11:40
这样是市况走拍卖没什么意思的，除非真是房子有很好的条件，而业主又急用钱。
房市不好的时候拍卖房子，一般都是业主需要钱，或者离婚，或者是遗产。
Mortdale 这家500m²，SOLD - $800,000:o
https://www.domain.com.au/102-boundary-road-mortdale-nsw-2223-2015157218
Mortdale怎么会有这么便宜的house？
而且后院的workshop，还是砖的哦。
Bexley这家也是卖得好便宜哦，417m2的house，Sold $856,000。
https://www.realestate.com.au/sold/property-house-nsw-bexley-130808134
房子很漂亮呢。
Penshurst这一家，啊，终于卖掉了。记得我去年4月刚开始看房的时候，就挂在网上。那个时候好像是开价70几万的。
https://www.realestate.com.au/sold/property-villa-nsw-penshurst-128492866
因为没有花园，所以我们没有买。现在$565,000卖掉了。这个价钱也太便宜了吧。322的双车库，还是两层，怎么都比unit强多了呀，怎么会比unit还便宜？
我发现了这个：
22 Boundary Road, Mortdale
之前是板房，去年3月sold $1,250,000。
https://www.realestate.com.au/sold/property-house-nsw-mortdale-126323074
买家重建成duplex，其中一间今年4月30日卖出。全新的啊，问题是只卖了$900,000！
https://www.firstnational.com.au/buy/real-estate/1266784/22-boundary-road-mortdale-nsw-2223
这要亏吧？125万买回来，拆掉重建，还有买卖的费用。。。。
90x2=180-125=55万
也发现一些富豪，买这样的Apartment，Hurstville的区也不算很好，322，5月1日买的，$1,071,000:o
这房子值嘛？感觉本地买家不会这样买房子吧。
https://www.realestate.com.au/sold/property-apartment-nsw-hurstville-131147554
这一家更夸张，112sqm，Summer Hill的apartment，6月13日SOLD - $1,485,000:o
https://www.domain.com.au/410-2-malthouse-way-summer-hill-nsw-2130-2014790267
将近150万啊！就买112平米的apartment。Summer Hill虽然贵，也不至于贵成这样。这是Summer Hill这两个多月unit成交的价格：
kevin妈妈 发表于 21-5-2019 09:39
Carlingford这两套房卖这么便宜？
https://www.domain.com.au/11-dandarbong-avenue-carlingford-nsw-21 ...
Kevin妈妈也来看Carlingford啊。 你是流量明星，快过来做邻居。 Eastwood,Epping都不错的
kevin妈妈 发表于 21-5-2019 09:39
Carlingford这两套房卖这么便宜？
https://www.domain.com.au/11-dandarbong-avenue-carlingford-nsw-21 ...
Kevin妈妈也来看Carlingford啊快过来做邻居。 Eastwood,Epping都不错的
kevin妈妈 发表于 17-6-2019 15:42
Mortdale 这家500m2，SOLD - $800,000
这一套当时我们去看了，惊艳到了。后面的奶奶屋非常不错，不在图里面。那一条街非常非常整洁，能看出住在那的人都不一般。
当时中介说78万就可以签，我们上班要一个小时，太远了就放弃了。但这个价格绝对非常棒