房产投资问答专栏（悉尼）

Consultant · 发表于 30-9-2007 17:30:03

http://www.domain.com.au/Public/ ... 0growth%20prospects

大家如果有兴趣的话可以读读。

西门吹哨 · 发表于 1-10-2007 03:00:43

请问，作为投资的话，要是能400k AUD买个unit，为啥不回北京上海买一套呢？可能还款压力更小，增值潜力更大……

Consultant · 发表于 1-10-2007 13:21:08

原帖由 西门吹哨 于 1-10-2007 02:00 发表

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请问，作为投资的话，要是能400k AUD买个unit，为啥不回北京上海买一套呢？可能还款压力更小，增值潜力更大……

呵呵，您这个问题问的非常好，很多人都有类似的想法。这个想法不能说不对，但是我觉得可能不是很好。

上海我不熟悉，暂以北京为例（而且上海平均房价也比北京贵）。现在北京5环外的一些地区的房价已经飙升到将近1万一个平米，如果您想买一个建筑面积在100平米的住房的话，也需要大约100万的rmb，当然国内也是可以贷款的，贷款额度一般是70%，也就是说您大约要有300k的首付作为您购买这套物业的前提条件。也就是说您要贷款700k,如果您是一个月薪1万元的白领，您觉得您可以在多少年还清这笔钱呢？我们假设您以每年以还5万，考虑到国内银行那种利滚利的复杂借贷算法，您大约要还15-20年的样子。当您把这笔房贷还万的时候，您可能也快退休了。如果您想象澳洲这边一样只还利息不还本金，这个是不现实的，因为国内利息的计算是很没有人性的，是那种最为古老最为复杂的利滚利计算方法，另外，国内的租房市场没有这边成熟，租金回报也没有这边好，更没有这边的负扣税。最主要的是国内您买了一套房产，70年后又属于我们伟大的中国共产党所有了。

以上一切前提是一个比较富有的白领，而不是商业大款们。当然如果您一次pay清，不存在任何压力，但是我们不认为这是好的投资。好的投资是用比较小笔的资金通过杠杆的原理赚到可观的净增值。

aareon · 发表于 1-10-2007 14:26:00

我提一个问题。.那sydney地区比较有潜力的房子在哪几个区目前?

Consultant · 发表于 1-10-2007 15:06:46

原帖由 aareon 于 1-10-2007 13:26 发表

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我提一个问题。.那sydney地区比较有潜力的房子在哪几个区目前?

个人比较看好，parramatta及其周边，当然还有中西区了。

aareon · 发表于 1-10-2007 15:10:00

bevery hill怎么样?

Consultant · 发表于 1-10-2007 15:20:24

原帖由 aareon 于 1-10-2007 14:10 发表

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bevery hill怎么样?

个人认为位置还算不错，有火车，3号公路旁边，M4横穿，交通比较便利。距离hurstville,也比较近，购物也相对便利，越来越多的学生开始往那边移动，可是个人感觉政府的开发力度不够。

aareon · 发表于 1-10-2007 15:22:11

那开发力度够的除了paramatta还有哪里?

Consultant · 发表于 1-10-2007 15:29:32

原帖由 aareon 于 1-10-2007 14:22 发表

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那开发力度够的除了paramatta还有哪里?

整个西部，政府都投入了大量的人力物力去开发。
有兴趣的话您可以研究一下这个网站：

http://www.metrostrategy.nsw.gov ... oduction/index.html

sandyno1 · 发表于 1-10-2007 19:34:35

jeff 刚才没有找到这个帖子所以新开了帖子，咨询关于投资的问题我把我的具体情况都写在帖子里面了，希望得到你的指点。
http://www.freeoz.org/forum/view ... &extra=page%3D1

Consultant · 发表于 1-10-2007 19:51:02

原帖由 sandyno1 于 1-10-2007 18:34 发表

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jeff 刚才没有找到这个帖子所以新开了帖子，咨询关于投资的问题我把我的具体情况都写在帖子里面了，希望得到你的指点。
http://www.freeoz.org/forum/view ... &extra=page%3D1

没问题，我帮您看看先。

西门吹哨 · 发表于 3-10-2007 21:35:20

原帖由 Consultant 于 1-10-2007 12:21 发表

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呵呵，您这个问题问的非常好，很多人都有类似的想法。这个想法不能说不对，但是我觉得可能不是很好。

上海我不熟悉，暂以北京为例（而且上海平均房价也比北京贵）。现在北京5环外的一些地区的房价已经 ...

讨论前提是在澳洲工作赚钱，回国内投资。国内好处在于需求足，税率低。澳洲好处，负扣税。不过要是收入5、6万的话，也扣不出什么明堂。所以投资国内的方案个人觉得还是有的比较的……

ross668 · 发表于 4-10-2007 00:23:40

楼主能否提供7-10年房价翻番的文献供参考。最近刚看了两篇有关Manhattan商业地产的文章，不管是100年或300年的分析尺度结论相近。扣除通胀因素1999年Manhattan商业地产价格比1889年低30%，当然这是针对商业地产而非居民住宅。

Consultant · 发表于 4-10-2007 01:32:37

原帖由 西门吹哨 于 3-10-2007 20:35 发表

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讨论前提是在澳洲工作赚钱，回国内投资。国内好处在于需求足，税率低。澳洲好处，负扣税。不过要是收入5、6万的话，也扣不出什么明堂。所以投资国内的方案个人觉得还是有的比较的……

投资是见仁见智的问题，主要是每个人不同的情况而定了，您觉得呢？

Consultant · 发表于 4-10-2007 01:45:39

原帖由 ross668 于 3-10-2007 23:23 发表

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楼主能否提供7-10年房价翻番的文献供参考。最近刚看了两篇有关Manhattan商业地产的文章，不管是100年或300年的分析尺度结论相近。扣除通胀因素1999年Manhattan商业地产价格比1889年低30%，当然这是针对商业地产 ...

关于悉尼住宅地产7-10年翻番的理论，是根据过去30年中悉尼住宅地产平均价值的统计而得出的，另外有一本叫做《地产财富力量》的书具体的分析了这个理论的由来，他的作者是FRED JONSON，一个老一辈的悉尼地产投资专家。而且在2006 Property Exro 上 Real Estate Institute CEO Geoff Hunter也说过类似的话。对于Manhattan的商业地产我没有研究，就是悉尼这边的商业地产我的了解也不过，所以也没有什么可以跟您分享的在这个上面，不好意思。

wil · 发表于 5-10-2007 16:49:54

kogarah怎么样？

harrypotter · 发表于 5-10-2007 19:36:54

借贷：400k。
利息：7.24%(当时)。
每年的产生利息：$28960/year。
water rate and council rate: $1200/year。 $260/Q
Strata Levies: $2600/year。 $635/Q
Insurances: $350/year。
management fee: 暂时未交给中介，此处暂且省去。
共计：$33110/year。
每周：$637/week。

可是本金怎么没有算到每个星期的支出里？只看到利息部分的支出。

harrypotter · 发表于 5-10-2007 19:38:31

40万的房子，房价和利息一起的月供应该在700元以上吧？

wil · 发表于 5-10-2007 20:02:07

他的投资方法是只还利息不还本金的，因为目的不是要买断房子，是要用最少的钱控制房产，以取得杠杆经济的最大利益。

Consultant · 发表于 6-10-2007 01:40:11

原帖由 harrypotter 于 5-10-2007 18:36 发表

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借贷：400k。
利息：7.24%(当时)。
每年的产生利息：$28960/year。
water rate and council rate: $1200/year。 $260/Q
Strata Levies: $2600/year。 $635/Q
Insurances: $350/year。
management fee: 暂 ...

既然您是用来做投资的，本金就不应该计算在内，换句话说本金我们永远都不会还。

Consultant · 发表于 6-10-2007 01:41:10

原帖由 harrypotter 于 5-10-2007 18:38 发表

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40万的房子，房价和利息一起的月供应该在700元以上吧？

理论上差不多，要看不同的产品而定。

Consultant · 发表于 6-10-2007 01:41:51

原帖由 wil 于 5-10-2007 19:02 发表

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他的投资方法是只还利息不还本金的，因为目的不是要买断房子，是要用最少的钱控制房产，以取得杠杆经济的最大利益。

That's correct!

西门吹哨 · 发表于 7-10-2007 20:31:46

要是投资房的几年后没有达到预计的涨幅，作为投资来讲，最后还是不是个好的投资。也就是说这笔虽然不多的首付，以及每个月的追加投入，可以用于其他汇报率更好的项目……

wil · 发表于 8-10-2007 00:31:19

高回报就会有高风险。投资房产几年后可能会达不到预期的效果，投资别的也是一样。如果有人现在可以自信的说，我炒股票一定比炒房产赚钱，他为什么还会关心哪怕一点点的房产方面的信息？几年后回过头来，觉得自己也许当初投资别的项目会更好，其实这种想法对所有投资都是一样的，人的通病。选择了就不要后悔，人应该总往前看的，对不对，allen

Consultant · 发表于 8-10-2007 14:55:40

原帖由 西门吹哨 于 7-10-2007 19:31 发表

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要是投资房的几年后没有达到预计的涨幅，作为投资来讲，最后还是不是个好的投资。也就是说这笔虽然不多的首付，以及每个月的追加投入，可以用于其他汇报率更好的项目……

您说得太对了。所以投资本来就不是简简单单的一买一卖，更不是谁都可以做的。

Consultant · 发表于 8-10-2007 14:59:20

原帖由 wil 于 7-10-2007 23:31 发表

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高回报就会有高风险。投资房产几年后可能会达不到预期的效果，投资别的也是一样。如果有人现在可以自信的说，我炒股票一定比炒房产赚钱，他为什么还会关心哪怕一点点的房产方面的信息？几年后回过头来，觉得自己 ...

投资地产和投资股票本身是两个很大的话题，不能作为比较。没有人说投资地产一定会比投资股票收益大，反之也依然。对于一个投资者来讲最重要的是对于投资项目的信心，或者说对于自己的信心。

luoyi727 · 发表于 8-10-2007 15:04:54

原帖由 Consultant 于 6-10-2007 00:40 发表

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既然您是用来做投资的，本金就不应该计算在内，换句话说本金我们永远都不会还。

插个嘴，永远不还的话，这个债背一辈子，只是坐等房子升值来获利？

Consultant · 发表于 8-10-2007 15:32:54

原帖由 luoyi727 于 8-10-2007 14:04 发表

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插个嘴，永远不还的话，这个债背一辈子，只是坐等房子升值来获利？

首先，什么叫债务？我个人理解债务应该是一种给我们本身带来经济上压力的东西。那么我们认为房地产在一段时间内可以称得上是一种债务，但是由于利息和租金的变化，当投资者不用再因为这套房产而造成任何经济上的负担的话，我个人认为在某种意义上不因在算为债务。所以更谈不上背一辈子债的问题。

其次，我想小罗所说的债，指得是在paper上的负债。那么如果大家知道并认可悉尼房地产的周期规律的话，一个相对于现在房价总额80%-95%的债务，在二三十年后它在房产本身价值上的比例又会是多少呢？

最后，我们看看获利。不错，做房地产投资的人们最终都是等待房子的升值，但是，我们不要忘记，其实房地产还是有租金cash的收入的。

wil · 发表于 11-10-2007 14:58:30

manythans · 发表于 11-10-2007 17:11:45

原帖由 Consultant 于 8-10-2007 14:32 发表

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首先，什么叫债务？我个人理解债务应该是一种给我们本身带来经济上压力的东西。那么我们认为房地产在一段时间内可以称得上是一种债务，但是由于利息和租金的变化，当投资者不用再因为这套房产而造成任何经济 ...

我认为债务多并不是什么坏事情,债务多,说明你的信誉好,别人肯借给你钱,只要能把现金流控制好,尽量把钱从银行信贷借出来,或者偏出来,当然利息要合理,别借成高利贷啦,呵呵.

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房产投资问答专栏（悉尼）

Sydney tops in property growth prospects

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