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楼主: Consultant
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房产投资问答专栏(悉尼)

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31#
发表于 20-8-2007 18:03:14 | 只看该作者
你一起拿出来refinance就可以了。。当然也要根据你的工资来计算你能否供的起,你买的地方需要有valuer评估来决定你的rental income.
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32#
发表于 20-8-2007 18:09:18 | 只看该作者


这个世界上还有这样简单的道理吗?
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33#
发表于 20-8-2007 18:15:43 | 只看该作者
比较象销售
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34#
 楼主| 发表于 20-8-2007 22:02:57 | 只看该作者
原帖由 claxton 于 20-8-2007 02:08 发表
本想猛烈拍砖的,只是看到2楼结尾处有警示的词语,为了不引起纷争,就不大段堆词了,字面叙述与实际操作可能不存在什么疑点,但事情并非这样去理解的,你个人算盘必须和国家经济大环境高度匹配,不然都是纸面上的数字, ...



您说的我完全同意,个人算盘确实要和国家经济大环境高度匹配,才能达到完美的效果。

不过,从我所知来看,决定悉尼住宅地产价值的可能并不完全取决于国家经济大环境,我们认为主要是供需矛盾。这也是为何,老一代的地产投资专家fred jonson准确地预测出了上次房地产booming是在1997,他的根据就是房屋空置率,开工率和供需矛盾。那么现在来看,房屋空置率又创历史新高,开工率严重下降,悉尼每年50000多的新移民不断涌入,而政府每年只能释放大约4000套新居供人们居住,这种不断增加的供需矛盾正在不断给政府压力。但是政府又必须对房地产进行控制,不能让他升得太快,因为人们的承受能力已经越来越低。这种矛盾又如何解决呢?
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35#
 楼主| 发表于 20-8-2007 22:35:31 | 只看该作者
原帖由 kage 于 20-8-2007 09:01 发表
具体买房的环节是不是这样的?
1.在房产中介那里看好自己中意的房子.
2.去找律师.
3.签定合同,付款.
4.拿到房子/

一般从有了看中的房子到最后可以入住,这些手续要办多少时间?
谢谢~~

另外UNIT和APART ...


签合同后会有6周的时间做贷款,当然如果您pay off的话,这个步骤就可以省略了。
如果是现房的话,这些手续一般在7周-10周内完成。
unit和apartment主要的区别就是apartment会有附属的设施,如泳池,健身房,网球场等等。
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36#
 楼主| 发表于 20-8-2007 22:36:39 | 只看该作者
原帖由 aareon 于 20-8-2007 10:52 发表
auburn这个区实在不适合国人住。


呵呵,可是auburn除了中东人就是中国人。
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37#
 楼主| 发表于 20-8-2007 22:37:58 | 只看该作者
原帖由 cello 于 20-8-2007 12:14 发表
楼主第一篇文章讲的是自住房吧?那么正在还贷的时候,如何再负担一个投资房?这样的100%的贷款容易吗?


不好意思,还没有实力买自住房。我只买了两个投资房而已,分别贷款95%。
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38#
 楼主| 发表于 20-8-2007 23:20:59 | 只看该作者
原帖由 lavenderboy 于 20-8-2007 13:00 发表
我有几个问题

1 房地产7-8年一番的依据是什么,从哪年开始就是这样的情形
  按照目前50w来计算,2000年就是25W,1993年是12.5w,1986年是6.5w,1979年是3.5w?我有点不太相信唉。

2 如果决定买了,银行 ...


1。7-8年翻一番是对悉尼住宅地产均价的粗率估算,一下是一组数据:75年33800,80年69700,8年117000,95年202000,2002年388000。如果现在一个500k的物业,如果您能查到它的销售历史的话,因该是根据这个规律来的。另外一个不得不考虑的因素就是,从2003年到2006年悉尼住宅地产的价值是稳中有降的,这也完全符合以往的规律。

2。银行对您贷款额度的评估是根据您的收入而定的。现在一般在90%左右比较好做,95%难度相对较大。
我两套房产:一个420k,一个350k,首付35k,由于当时贷款相对容易,外加特别的操作,所以我贷款额度达到97%,呵呵,赶上一个好时候。

3。首次置业津贴是在settle之日拿到,前提是您以自住房的形势贷款。

4。我所有的物业都是经过公司相关部门分析调查过的,所以在租金回报上是没有问题的,事实也是得到验证的。
您的租金属于您的收入,如果您租金收入大于您的利息以及折旧的损失的话,多余部分是要交税的。

5。不好意思,我对悉尼以外的地产研究不深,不敢随便乱说,赫赫。


不知道您对这些回答是否满意。

[ 本帖最后由 Consultant 于 21-8-2007 00:28 编辑 ]
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39#
 楼主| 发表于 20-8-2007 23:22:14 | 只看该作者
原帖由 aareon 于 20-8-2007 13:34 发表
关于贷款方面我比较清楚。。本身就是做这个的,2个人都是3万5不可能贷给你80万。


您是这方面的专家,我相信您也知道我们是如何贷出来的吧。
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40#
 楼主| 发表于 20-8-2007 23:23:40 | 只看该作者
原帖由 cello 于 20-8-2007 15:20 发表

如果已经有房子正在供,也拿出来抵押呢?还是那些不能拿来抵押,因为本身那个的贷款已经抵押过了?


道高一尺,魔高一丈,没有我们中国人办不到的,哈哈~~~
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41#
 楼主| 发表于 20-8-2007 23:24:55 | 只看该作者
原帖由 aareon 于 20-8-2007 17:03 发表
你一起拿出来refinance就可以了。。当然也要根据你的工资来计算你能否供的起,你买的地方需要有valuer评估来决定你的rental income.


我的房产都是以自住房的形势申请的贷款,所以不用评估rental income.
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42#
 楼主| 发表于 20-8-2007 23:27:54 | 只看该作者
原帖由 martinwang 于 20-8-2007 17:09 发表


这个世界上还有这样简单的道理吗?


97年的时候很多人一样存在这样的一个疑问。如果您现在问我,我也只能说没人能保证一样会像历史一样,但是现在外界的因素却跟历史很相像。
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43#
发表于 20-8-2007 23:29:26 | 只看该作者
原帖由 Consultant 于 20-8-2007 22:20 发表


1。7-8年翻一番是对悉尼住宅地产均价的粗率估算,一下是一组数据:75年33800,80年69700,88年11700,95年20200,2002年38800。如果现在一个500k的物业,如果您能查到它的销售历史的话,因该是根据这个规律 ...



03-06年有下降, 这个偶倒是知道的,
偶外婆的房子 04年卖60多万, 去年跌到50多万, 不知道现在回来了么?
在BEVELEY HILL的两房砖HOUSE,
LZ认为现在查不多多少钱?她还想买回来呢!~
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44#
 楼主| 发表于 20-8-2007 23:51:41 | 只看该作者
原帖由 ALYSSA 于 20-8-2007 22:29 发表



03-06年有下降, 这个偶倒是知道的,
偶外婆的房子 04年卖60多万, 去年跌到50多万, 不知道现在回来了么?
在BEVELEY HILL的两房砖HOUSE,
LZ认为现在查不多多少钱?她还想买回来呢!~


我相信您外婆的房子没有涨回来,不过如果您能hold住,个人认为2年内应该可以。
对house的价格定位,主要看位置,结构,面积等等,偶不是很精通,不敢乱说,不好意思。
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45#
发表于 21-8-2007 00:01:37 | 只看该作者
原帖由 Consultant 于 20-8-2007 22:20 发表


1。7-8年翻一番是对悉尼住宅地产均价的粗率估算,一下是一组数据:75年33800,80年69700,88年11700,95年20200,2002年38800。如果现在一个500k的物业,如果您能查到它的销售历史的话,因该是根据这个规律 ...

谢谢楼主的回答。

75年33800,80年69700,88年11700,95年20200,2002年38800这个数字我看不出来啊?

自住和投资有什么区别啊?投资就可以贷款的多嘛?如果投资买了房子,以后自住再买有补贴嘛?

房租的计算,是你们卖房子的负责嘛?万一要是你说房租500,实际租不到500或者租不出去怎么办啊。
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46#
 楼主| 发表于 21-8-2007 00:18:19 | 只看该作者
原帖由 lavenderboy 于 20-8-2007 23:01 发表

谢谢楼主的回答。

75年33800,80年69700,88年11700,95年20200,2002年38800这个数字我看不出来啊?

自住和投资有什么区别啊?投资就可以贷款的多嘛?如果投资买了房子,以后自住再买有补贴嘛?

房 ...



不好意思,从88年开始少写了一个0..... 88年117000,95年202000,2002年388000
这些是我们内部的资料,有图片以及数字,如果您或您的朋友经历过那些时期,我想他们会认同的。

以我个人的经验来看,以投资名义贷款相对会比较困难。首次置业的补贴只有一次,无论投资自住。

呵呵,如果是中介承诺过的rental guarantee,一旦没有租到这个价格,中介给您补齐。
如果是中介给您的建议租金,一般只多不少,这个是经过调查和比较得出的结论。

[ 本帖最后由 Consultant 于 21-8-2007 00:33 编辑 ]
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47#
发表于 21-8-2007 13:54:42 | 只看该作者

在悉尼2室apartment能看到海的需多少刀?

我比较喜欢Maroubra
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48#
 楼主| 发表于 21-8-2007 14:51:51 | 只看该作者
原帖由 freeflygo123 于 21-8-2007 12:54 发表
我比较喜欢Maroubra



Maroubra 2室如果要看到view,unit起码500k+.
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49#
发表于 21-8-2007 17:41:21 | 只看该作者
投资的目的就是收益,为什么把钱投到一个给你带来负收益的房产上,每个星期要往里面贴钱,而不投在可以给你带来正现金流的其它产品上? 比如股票,基金。

也许房子7年会翻一番,但成长性好的股票和基金根本不用7年就会翻翻。而且流动性也好,可以随时变现,并且省心, 不用担心有没有人租房,交没交租金,房子有没有损坏。

LZ有什么理由说服我吗?
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50#
 楼主| 发表于 21-8-2007 18:26:28 | 只看该作者
原帖由 ggjj 于 21-8-2007 16:41 发表
投资的目的就是收益,为什么把钱投到一个给你带来负收益的房产上,每个星期要往里面贴钱,而不投在可以给你带来正现金流的其它产品上? 比如股票,基金。

也许房子7年会翻一番,但成长性好的股票和基金根本 ...



不好意思,没有什么理由可以说服您。
我对股票,基金不是很熟悉,所以并不能相您一样很容易就做出正确的判断,就能把钱投资在可以给我带来正现金流的产品上。
诚然,我现在是在往房子里面贴钱,但是我坚信作为一个中长线的投资来看,我的投入和产出是符合一个正确投资的规律的。
然而,我作为一个的门外汉,股票,基金对我来讲风险太大,恕偶不才,不敢轻入,呵呵。
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51#
发表于 21-8-2007 20:33:27 | 只看该作者
原帖由 ggjj 于 21-8-2007 16:41 发表
投资的目的就是收益,为什么把钱投到一个给你带来负收益的房产上,每个星期要往里面贴钱,而不投在可以给你带来正现金流的其它产品上? 比如股票,基金。

也许房子7年会翻一番,但成长性好的股票和基金根本 ...


比如说首付5万,贷款百分之95,买了个100万的房子,假设10年翻番的理论成立,那么10年后就是200万,这10年只付利息,每个礼拜投入100,10年就是5万,加上首付一共10万,就是说10万在十年赚了100万,那不是翻一番的问题,而是10番。这就是所谓的房产投资的杠杆原理。

当然股神十年翻10番也是很容易的事了。另外股票也是可以贷款的,不过好象有限额,只能贷百分之60。

其实两者都是投资产品,一个短期一个中长期,可比性不是很大,选择什么产品主要看个人。
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52#
发表于 21-8-2007 21:11:38 | 只看该作者
原帖由 martinwang 于 20-8-2007 17:09 发表


这个世界上还有这样简单的道理吗?


即使道理简单,实际操作起来也不是那么简单的,首先是否能选一个百分之5租金回报的物业就不容易,然后还要兼顾到capital gain,还要打理房子,照顾房客,总之并不是种能坐享其成的投资方式。
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53#
发表于 21-8-2007 21:15:40 | 只看该作者
原帖由 aareon 于 20-8-2007 10:52 发表
auburn这个区实在不适合国人住。


中国人多的地方就适合国人居住。以前hurstville也曾经冷冷清清,现在还不是炒起来了。而且国人觉得好的地方鬼子未必觉得好,反之亦然。萝卜青菜,各有所爱,还是让事实去说话吧。
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54#
发表于 21-8-2007 21:20:59 | 只看该作者
原帖由 claxton 于 20-8-2007 02:08 发表
本想猛烈拍砖的,只是看到2楼结尾处有警示的词语,为了不引起纷争,就不大段堆词了,字面叙述与实际操作可能不存在什么疑点,但事情并非这样去理解的,你个人算盘必须和国家经济大环境高度匹配,不然都是纸面上的数字, ...


有一种理论流传,说房子永远都是长的,因为房子不象股票,房子是生活必需品,永远有需求。房市崩盘,要么是因为人口减少,要么是因为社会混乱。

美国不错啊,据说有地方5万就能买房子了,不知是美国真的乱了,还是在设法搞乱世界。
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55#
发表于 21-8-2007 21:39:28 | 只看该作者
原帖由 aareon 于 19-8-2007 20:02 发表
那这位觉得最成功的做法是?  ( 前提是自己还没房)


这里讨论成功的标准未免有些无聊。其实比如说a和j都在投资房市,a保守些,那么风险就小。j胆大些,那么利润就高,尽此而已。
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56#
 楼主| 发表于 21-8-2007 21:42:22 | 只看该作者
呵呵,看来你的房子没白买!现在谈起来也是一套一套的阿。
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57#
发表于 22-8-2007 10:25:05 | 只看该作者
原帖由 wil 于 21-8-2007 19:33 发表


比如说首付5万,贷款百分之95,买了个100万的房子,假设10年翻番的理论成立,那么10年后就是200万,这10年只付利息,每个礼拜投入100,10年就是5万,加上首付一共10万,就是说10万在十年赚了100万,那不是翻 ...



既然是投资产品就有可比性, 可以比较投入产出与收益, 另外股票也不是短期投资,股神巴非特的理论就是关注企业成长性,对股票长期持有。

你说的杠杆理论,无非是以小搏大,但任何以小搏大的投资都是风险很大的,股票和外汇同样可以, 叫Margin Trading,以1搏20,可以翻20倍,而且见效还快,不用等7年。

不知你有没有留意,澳洲正规的投资产品的说明书上都会说一句: 过去投资的收益只能作为参考,并不能保证将来投资的收益会和过去一样。 如果仅凭几个数字就说7年房价也会翻一番,恐怕有误导的意思。

历史不会简单的重复.

[ 本帖最后由 ggjj 于 22-8-2007 13:02 编辑 ]
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58#
发表于 22-8-2007 10:31:04 | 只看该作者
原帖由 wil 于 21-8-2007 20:20 发表


有一种理论流传,说房子永远都是长的,因为房子不象股票,房子是生活必需品,永远有需求。房市崩盘,要么是因为人口减少,要么是因为社会混乱。

美国不错啊,据说有地方5万就能买房子了,不知是美国真的 ...




没有任何一种东西是永远长的,就象世界上没有永动机一样,日本,香港的房市都发生过崩盘,但不是因为人口减少 or 社会混乱,而是因为投机过度!
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59#
发表于 22-8-2007 11:08:28 | 只看该作者
原帖由 ggjj 于 22-8-2007 09:25 发表



既然是投资产品就有可比性, 可以比较投入产出与收益, 另外股票也不是短期投资,股神巴非特的理论就是关注企业成长性,对股票长期持有。

你说的杠杆理论,无非是以大搏小,但任何以大搏小的投资都是风 ...


对于股票和房产的比较,我只有一句话,就是选择看个人。

世界上有炒股发财的,也有搞房产发财的,而且据我所知,很多壮大了的企业都会或多或少参与房市。

是投资就有风险,风险越大,回报越高,对于我来说,不敢全职炒股票,业余炒的话会很分我精力,正职可能会受影响,所以觉得投资房子比较适合我,最坏准备就是供不起房子也租不出去,那只好让银行拍卖,保险公司也会承担一部分,我不知道在股市上最坏的结果会是怎样。如果你有一笔钱,而且你觉得自己对股市看的很清透,当然股市就适合你,如果你是股神,开了讲座,我会掏钱去你那学习的:)

当然我从没说过澳洲房子一定会7年翻一翻,如果确定的话,那就不叫投资了,叫天上掉馅饼。我选择现在入市只是因为我自己看好现在的房市。

[ 本帖最后由 wil 于 22-8-2007 10:19 编辑 ]
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60#
发表于 22-8-2007 11:15:27 | 只看该作者
原帖由 ggjj 于 22-8-2007 09:31 发表




没有任何一种东西是永远长的,就象世界上没有永动机一样,日本,香港的房市都发生过崩盘,但不是因为人口减少 or 社会混乱,而是因为投机过度!


其实亚洲的房市和澳洲的不太一样,即使澳洲在向其靠拢。

据说日本现在的房子,爷爷买的要到孙子那辈才能还清。97的时候很多香港人都跑到澳洲来炒房产。说明现状来讲,澳洲房市的投机程度应该还无法和日本香港比吧。所以我宁愿投资澳洲房子,也不太敢回国划地。相对于房价和工资比,澳洲的房子已经算很便宜的了,悉尼可是世界前三名最适合居住的城市,所以我觉得悉尼房子还很有潜力。
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