谈谈自住房转投资房的所有相关事项，欢迎大家一起讨论

stillying1983

以前是坚决不做房奴的，来澳洲之后算了个帐，发现还贷和自己租房差不了很多，几十年下来，落了一套不动产，何乐而不为呢。因为悉尼的房价，最终我们选择了布里斯班。不过因为悉尼的工作机会，我们还是决定搬回悉尼。最主要的原因可能是，在每一个地方待久了，就想换个环境。

专业人士的建议都是，投资房产，hold时间越长越好，至少要十年。所以暂时肯定不会考虑卖房，现在的自住房准备转成投资房出租。本来对投资一窍不通，因为这个，最近查了不少关于自住转投资的各项花费，退税等。在这里分享一下自己的搜集的信息，最主要还是想和相同处境的人一起讨论，一起学习，怎么把自己的收益最大化。错误的地方请指正，不准确的地方请给个建议。

目录：

3# 自住房转投资房的手续（见26#妮南的总结）
5# 投资房的管理费用，日常支出等
11# 租房前最重要的问题——带家具还是不带家具出租？
15# 投资房目标——Negative gear
17# 投资房还款方式讨论：Interest Only还是P&I？
22# 投资房要不要offset帐户？
27# 投资房的折旧
29# 关于投资房的增值税
40# 和投资房收益息息相关的——房屋所有权
53# MICHELLE的补充

鸡蛋妈

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stillying1983

对于我这样的菜鸟，关心的第一个问题，就是自住房转投资房，要什么程序吗？

答案是不需要，这个比我想象的简单得多。以我的理解，就是通知city council，自己改地址了。因为city council的费用，自住和投资是不一样的。具体怎么不一样，我不清楚。

我们搬进来之前，前房主以租房名义住了一个月。我们搬进来，就收到了council的信，要我们打电话告诉council，这个townhouse是房客在住还是房主在住。

所以，我想在我们搬走之后，租客搬进来之前，打电话告诉council一声就行了。

MICHELLE07

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stillying1983

关于投资房的管理，仁者见仁，智者见智。对于专门做投资房，手下有好几套房子的，有人建议自己来做，这样省下了一大笔管理费。对于我们这种只有一套房子的，应该还是交给中介比较省心吧。所以数目不小的管理费用就要考虑在内。

在决定搬家之前，最让我犹豫不决的就是这个房子，主要还是因为我对投资房出租的程序及费用没有任何了解，想想就觉得头大。

我们小区都是townhouse，有onsite manager，当时买房她是中介，感觉做事还比较靠铺。我专门过去跟她谈了一次，很多问题都得到了解答。

中介的管理费用一般在房租的6-9%，不同中介的费用不一样，服务当然也不一样。除了这个费用，还有最初找房客的广告费（很多agent这个都是免费的），找到房客之后，中介的佣金（不知道是不是这个说法）是一周的房租。如果房客续租，佣金是二分之一周的房租。

其他杂七杂八的费用也少不了，中介建议我们走之前找专业清洁，估计要大几百。买房东保险，一年400左右。平时有东西坏，后花园打理，都要花钱。

当然房子本来的花费，比如物业管理费，city council等，还是得照交不误。这些在财年末都是可以作为支出申报退税的。

交给一个好中介打理的好处就是，自己省心，而且房子状态保持得比较好。我们住进去之后，快两年也没专门清洁过地毯窗帘什么的。所以我觉得转投资房，可能能更大程度地保持房子的状态。至少，每个房客搬出去之后，都会有专业清洁。中介说她每三个月都会检查一次房子。

MillerYang

stillying1983 发表于 5-2-2014 12:13

                               
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对于我这样的菜鸟，关心的第一个问题，就是自住房转投资房，要什么程序吗？

答案是不需要，这个比我想象 ...

不对啊。。。

房子还是你的，你的康嫂费账单，水费账单还是你的名字啊

stillying1983

MillerYang 发表于 5-2-2014 12:28

                               
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不对啊。。。

房子还是你的，你的康嫂费账单，水费账单还是你的名字啊

名字是我们的，但如果我们改地址了，账单就会寄到新的地址。我们当初settle的时候，还没有搬进去，council就写信问，我们是不是住在里面，如果不是，就要通知council。费用差多少我不太清楚，但council应该是根据这个确定你这个房子是自住还是投资的吧？

MillerYang

stillying1983 发表于 5-2-2014 12:31

                               
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名字是我们的，但如果我们改地址了，账单就会寄到新的地址。我们当初settle的时候，还没有搬进去，counci ...

我觉得他们应该不管你的房子是啥用途吧。。。

他们应该是关心能不能及时收到钱呢

stillying1983

MillerYang 发表于 5-2-2014 12:40

                               
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我觉得他们应该不管你的房子是啥用途吧。。。

他们应该是关心能不能及时收到钱呢

我的理解是，如果账单和房子地址不一样的话，这个房子就是rental property，如果一样，就是owner occupied property。他们对于两种，好像收费略有不同。
对我们来说，就算是成功地把自住房改为投资房了。

MICHELLE07

MillerYang 发表于 5-2-2014 12:40

                               
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我觉得他们应该不管你的房子是啥用途吧。。。

他们应该是关心能不能及时收到钱呢

投资房有LAND TAX，自住房是免的。
向STATE REVENUE OFFICE 交

我也不觉得COUCIL RATES收费比率和是否出租有关系，主要是通知改帐单地址。

stillying1983

忘了先写一个很重要的问题。这个也是当初我们决定要不要搬家时，比较纠结的一个问题。我们买房不到两年，家具都是新买的。当时虽然说考虑到以后搬家的可能，但没想到这么快。家具虽然不贵，但都是新的，也是精心挑选的。

一年半的家具折旧很厉害，卖掉很舍不得，而且到悉尼再买新家具，又要花不少钱。但要花2000块把家具全部搬到悉尼，又觉得不划算。于是跟老公商量，我俩都想带全套家具出租。沙发，51寸的等离子电视，冰箱，洗衣机，两张床等，两套书桌椅等，都是很新的。

不过在网上一查，就马上打消了这个念头。很多中介的网站都建议不带家具出租，也有一些房东的经验教训说，如果你还在意你的家具的话，就不要带家具出租。

真正让我们决定不带家具出租的是，跟中介的那次详谈。她说我们小区有100来户，其中一半以上都是投资房，她管理了其中的绝大部分。整个小区只有一户是带全套家具的，带家具的租金会贵一些，但这套是所有房子里面最难出租的一个。

仔细想想，确实不难理解。每个人的品位不一样，我觉得很温馨的布置，别人未必喜欢。如果大多数的房子都是不带家具出租的话，那租房的人多半是有自己家具的。而且家具在损坏赔偿上面很难讲，比如沙发上原来一个洞，现在变大了，那是谁的责任。所以中介比较喜欢不带家具的房子，这样便于管理。

不带家具出租的房子，平均租期会长一些。因为他们按照自己的喜欢添置家具。一般来说，市区的公寓，带家具出租收益会高些，可能因为市区人口流动大，租客倾向于短租。

虽然我们什么时候搬家还没定，跟中介聊完之后，我就开始卖家具了。买房的时候，觉得家里填得越满，就越有家的感觉。用了一阵子之后，发现很多东西都是一个摆设。我们的户外桌椅，曾经是我最喜欢的。总觉得摆在院子里，很有情调。但这是最用不上的一个东西，两年来唯一做的就是经受风吹日晒，渐渐褪色，还多了很多鸟屎。

搬一次家，明白了一个很重要的道理。生活，还是要keep it simple。不要轻易买自己不需要的东西，就像我们只有两个人，却在小房间也置了一套床和床垫，从来没用过。

我们的运气还不错，圣诞时候，在论坛和gumtree都发了广告，一个星期就卖掉了户外桌椅，沙发，电视机，床和床垫，书桌等。家里目前家具只剩一半，有冰箱，洗衣机，书桌椅子，餐桌椅子，床和床垫。用backloading的话，800块以内应该就能搬到悉尼。这个解决方法我还是很满意的，我们用卖一部分家具的钱，把另外一部分家具搬走。这样我们到悉尼就不用花钱添置，而且可以继续用我们刚买了一年多的家具。

stillying1983

MICHELLE07 发表于 5-2-2014 13:01

                               
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投资房有LAND TAX，自住房是免的。
向STATE REVENUE OFFICE 交

关于land tax，还真没关注过。我们的是townhouse，要交land tax吗？
从来没跟STATE REVENUE OFFICE打过交道，他们会主动寄账单过来吗？
我也没觉得council的rate有区别，但我们收到的信上，是这么写的。说投资和自住，是不一样的类别处理的

MICHELLE07

stillying1983 发表于 5-2-2014 13:07

                               
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关于land tax，还真没关注过。我们的是townhouse，要交land tax吗？
从来没跟STATE REVENUE OFFICE打过交 ...

也许估价不一样，COUNCIL RATES主要由估价决定，每个州的RESIDENTIAL 收费单价是固定的。

你有兴趣可以问问COUNCIL



是否要交LANDTAX，主要看是否达到THRESHOLD

直接上STATE REVENUE OFFICE网站ONLINE REGISTER LAND TAX吧

http://www.osr.nsw.gov.au/taxes/land/about#rates

昆州应该相似

等你的攻略～～

stillying1983

MICHELLE07 发表于 5-2-2014 13:26

                               
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也许估价不一样，COUNCIL RATES主要由估价决定，每个州的RESIDENTIAL 收费单价是固定的。

你有兴趣可 ...

谢谢！
原来是有threshold的，昆州是60万，不知道60万指的是房子总价值，还是地的价值
不管是哪个，我们的townhouse都远远低于这个价格。

stillying1983

房产投资作为各种投资中风险比较小的一种，就是因为它的增值稳定。投资房产主要是等增值。当然有些人认为，投资房产的目标是要做到positive gear，就是房租收入超过利率和各项花费。但这个似乎不太容易，对于我们非专业人士来说，还是追求negative gear加上长期的增值。

关于negative gear，论坛里讨论的比较多。我也不详细介绍，因为我自己现在还是门外汉，只是从ATO的资料上看，哪些可以退税。比如可以算作支出的：物业管理，city council，还银行的利息，登广告费，维修费，中介管理费，房东保险，房屋折旧费，资产折旧费等。

房租的收入基本是固定的，支出费用等大部分也是固定的。但我们也可以最大限度地增加deduction，比如还贷，折旧等。接下来就还贷方式和折旧，谈一下我自己的看法。

MICHELLE07

stillying1983 发表于 5-2-2014 13:50

                               
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房产投资作为各种投资中风险比较小的一种，就是因为它的增值稳定。投资房产主要是等增值。当然有些人认为， ...

你找到做折旧的会计师了吗？
我同事推荐一个，收费要$700

stillying1983

接下来讨论投资房的还贷方式：只还利息(interest only)还是本息一起还(P&I)？

之前我一直以为，投资房的每月还贷都可以作为支出抵税。直到上个月开始查相关资料，才知道，原来只有还贷的利息部分才能用于退税。也就是说，如果你是interest only，每月还1200，这1200都可以算成支出，用于年底退税。如果你是P&I，每月还1600，当月利息还1000，本金还600，那用于抵税的部分只能是这1000利息。

知道了这个，我的第一反应就是，把我们目前P&I还款方式换成interest only。去银行问了一下，手续很简单，银行并不关心你是自住还是投资，只要填个表，交switch fee就可以。我们的银行要交300块的手续费，其他的都不变。可以申请五年的interest only。

但我后来算了一下，似乎不值得麻烦。不管是interest only还是P&I，你的利息交的都是一样的。举个例子，如果我贷款30万，利率5%。那第一个月，不管我是哪种还款方式（假设利息按月算）利息都是1250。不同的是，interest only还款方式下，每个月都还1250的利息。但P&I下，除了利息还还本金，所以你第二月的利息就稍微少些，本金还的就稍微多些。依次类推。

但在贷款总额不高的情况下，本金一年也就还10000左右，利息支出比interest only的还款方式就少几百块而已。个人认为，没有必要为了最大限度地退税而故意多还利息。毕竟，退税退回来的那些钱，只是你支出的一部分。

而且，对于投资人士来说，只还利息是为了最大限度地增加cash flow，把这些钱用于其他投资。而我们自住房转投资，其实还是希望能早点儿还清。能多还点儿本金还是好的，如果为了追求稍微多一些的negative gear，似乎得不偿失。当然，

这些纯粹是个人意见，我没有很详细地算过。如果是长期投资，那有可能很划算，我也不清楚。希望有经验的人士指点。

stillying1983

MICHELLE07 发表于 5-2-2014 13:53

                               
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你找到做折旧的会计师了吗？
我同事推荐一个，收费要$700

还没找，准备问问中介的意见，看她有没有推荐。
不过700好贵，我之前看网上一个好像200多块，负责给详细的报告和每年的折旧费，包括建筑折旧和资产折旧。

MICHELLE07

stillying1983 发表于 5-2-2014 14:07

                               
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接下来讨论投资房的还贷方式：只还利息(interest only)还是本息一起还(P&I)？

之前我一直以为，投资房的 ...

如果只还利息，还款额比较低，余下来的钱有更好的投资机会的话（比如再买一套房），那么多付点利息是合算的，何况利息还能有抵税效果

如果没有更好的投资机会，余下来的钱留在OFFSET帐户里，和还款是一样的，长期来说不会增加利息成本，反而多一些选择。

如果没有更好的投资机会，余下来的钱又乱花掉了，那还是老老实实还本金的好！

我是那种不买房就存不下来钱的人，与其说是为投资、不如说是为了强制积蓄。到老了，至少有房子。

MICHELLE07

stillying1983 发表于 5-2-2014 14:10

                               
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还没找，准备问问中介的意见，看她有没有推荐。
不过700好贵，我之前看网上一个好像200多块，负责给详细 ...

推荐一下啊，700是太贵了

stillying1983

MICHELLE07 发表于 5-2-2014 14:15

                               
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如果只还利息，还款额比较低，余下来的钱有更好的投资机会的话（比如再买一套房），那么多付点利息是合算 ...

很有道理。
不过我们的贷款数目比较小，貌似差别不大。考虑到300块的手续费，还是算了。
说道offset账户，我觉得这个也是值得考虑的一个因素。

stillying1983

转投资房之后，让我对offset账户里的钱犯难了，到底是提出来还是放着呢。

对于自住房还贷来说，100%的offset账户是很好的。每年300的年费，账户里的钱可以减少利息。如果是P&I 的还款方式，每月还款额度固定，offset账户里面钱越多，还的利息就越少，本金就越多，这是个良性循环。如果贷款利率是5%的话，offset里的钱相当于拿5%的年利率，而且不用交税。这个比存定期的优势明显多了。

但一旦转了投资房，问题就来了。Offset帐户里的钱会让我还的利息减少，年底退税的deduction就少。这样其实想当于你这些钱拿了5%的利息，但交了个人所得税。

如果还是跟存定期比，放offset里还是划算的。因为定期不可能达到房贷的利率，也要交个人所得税。但如果把这些钱拿出来投资，就又不一样了。如果这些钱能取得超过5%的收益，那还是取出来再投资比较划算。不过以目前的市场看，似乎风险有点儿大，收益有点儿小。

MICHELLE07

stillying1983 发表于 5-2-2014 14:52

                               
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转投资房之后，让我对offset账户里的钱犯难了，到底是提出来还是放着呢。

对于自住房还贷来说，100%的of ...

使用对冲账户 澳洲买房省利息

关于OFFSET，这个帖里讨论得很多，你上面说的和我的理解一样，思路很清晰！

stillying1983

MICHELLE07 发表于 5-2-2014 15:07

                               
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使用对冲账户 澳洲买房省利息

关于OFFSET，这个帖里讨论得很多，你上面说的和我的理解一样，思路很 ...

谢谢呀。
这个帖子讲的很清楚，把我的疑惑都解决了。当时一个人琢磨了蛮久

Feng616

妮南

不需要特别的手续：
1 找Real estate中介登广告出租，由中介管理。等自己有了新的联系地址后再给中介。自己也可以出租，但是人在异地比较麻烦。
2 等自己有了新的通信地址后，通知city council，Body corporation，自来水公司 。他们会把账单寄到你指定的地址或 online statement。
3 马上注销和停止你的电、煤气、电话和上网等账户。
4 出租后需要买landlord insurance，若是有Body corporation，就不需要再买building insurance。
5 到财年末，根据从中介那里收到的年度租金statement，还有各种已支付的账单，反映到个人纳税申报表中。若本年度只有几个月出租期，就只能反映几个月的收支情况，比如city coucil rate、水费等只是从出租后算起。

stillying1983

因为房子租出去，有wear and tear，所以除了各项花费，你本身的房子是可以每年折旧，用来抵税的。出租房可以折旧的有两部分：建筑折旧（depreciation for Construction Costs, 或者叫capital works）和设备折旧（Plant and Equipment）。建筑是当初建造房子的成本，设施包括房子里的烤箱，空调，风扇，窗帘，洗碗机等。

大部分的居住房屋都是可以做建筑折旧的。根据建造时间不一样，折旧方法也不一样。不过一般都是每年2.5%, 折旧40年。也就是说，如果这个房子的建筑成本是20万，每年建筑折旧可以claim 5000块用来抵税。

建筑折旧和设备折旧都是需要专业的人士来做的，就是评估师（surveyor）。评估师要上门，根据你的房屋的地段，建筑时间等估计房屋的建筑成本和各种设施的价值，然后会给你一个详细的report。报告里面有你的房子建筑成本，每年能折旧多少，房子里面的设备每年能折旧多少。报告应该有一个表格，包含至少将来10年你的房子用来出租每年可以申报的折旧资金。当然前提是，这10年内你没有大的改动。

资产折旧都有两种，一种是Prime，总价值除以年限，每年折旧都一样。一种是diminishing，有公式的，前几年会高一些。评估师的报告里面会给出两种折旧方式的金额。可以自己选择比较高的那个。

具体请评估师的费用及程序我也不清楚，这个等房子出租时间确定了再说。网上有些网站能给出一个大致价格，还有公司承诺，第一年折旧能够退的稅要比请评估师费用高，不然就退钱。请评估师的费用也是可以算在租房支出里面抵税的。

MICHELLE07

stillying1983 发表于 5-2-2014 15:57

                               
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因为房子租出去，有wear and tear，所以除了各项花费，你本身的房子是可以每年折旧，用来抵税的。出租房可以 ...

关于建筑折旧：

ATO网站上有这么一句

The deduction can be claimed for 25 years from the date construction was completed in the case of a 4% deduction, and for 40 years from the date construction was completed in the case of a 2.5% deduction.

就是说，如果买来10年新的房子，一般来说还有30年可折旧？

如果初始建筑成本（忽略其它因素）20万，买来已经有10年的年龄了，那么未来30年每年折旧5000，一共可折15万。你看看我的理解正确与否？

stillying1983

增值税这个概念，我也是最近才知道的。增值税，简单说就是卖房和买房差价要交的税。当然，实际上没这么简单，因为买房时候的一些花费也是可以算在成本里面的，这里就不讲。

如果一套房子30万买，10年之后卖了50万，这20万就是增值部分，需要交税。但因为买房之后超过一年才卖，只有增值部分的二分之一需要交税。也就是说，这10万块钱记到你的个人收入里面，根据你当年的个人税率交个人所得税。这个是针对投资房的。

澳洲对自住房有很多优惠政策，除了首房补贴之类的，还有一点就是，自住房在卖的时候，不用交增值税。

自住房转投资房，在某些情况下，也是可以豁免增值税的。如果在买房头一年，至少自住六个月，转为投资房之后，房子作为投资房的时间没有连续超过六年的，在卖房的时候还是按照自住房处理，不用交增值税。前提是，你没有其他自住房。

以我们为例，以自住名义买房，住了前两年之后，转投资房。如果五年之内我搬回来，把这个房子再转为自住房，以后就不用交增值税。因为这个房子总的来说，还是我们唯一的自住房。

另外一种情况，转投资房后，一直出租。以后卖的时候，要交增值税。但增值税的规定是，在你转投资房时候的价值和最后卖房的价值差。也就是说，如果我30万买的房子，自己住了若干年然后做投资房出租。出租的时候房子值40万，那最后我50万卖掉的话，增值部分只有10万。貌似这种情况需要找人估价，看看我这房子在出租的时候市值多少。不知道有没有人这么做过。

我之前还想，在六年之内，回来住一年，这样以后就可以以自住名义卖房。当然，卖房可能是十几年之后的事情了。不过，对于我们这个小townhouse，增值空间本来就不大，不知道划不划算。毕竟，如果专门为这个回布里斯班，成本比较大。不过也不排除，几年之后，我老公在布里斯班有更好的工作机会，我们再搬回来住。

stillying1983

MICHELLE07 发表于 5-2-2014 16:36

                               
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关于建筑折旧：

ATO网站上有这么一句

我是这么理解的，希望是这样的