从底特律房价暴跌思考珀斯楼市

jenny112

现在的最大的问题不是买不买房，而是买不买得了房。
看到合适的抢都抢不到。

lowprofile

墨尔本经济那么萧条，房价都下跌了，不也就那回事么，没必要自己吓自己。
底特律现在的状况也不是一天两天突然出现的，就算没有金融危机也不会有根本性的改变。

西澳电工

某电力公司，80人，裁员40个。。。好多电工失业半年多了。。。哥们已经在家待快两个月了。。。
到处都在裁员。。。
RIO我朋友也在那，要裁了，但未必是她。。。

lowprofile

原帖由 西澳电工 于 19-3-2013 23:01 发表

                               
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某电力公司，80人，裁员40个。。。好多电工失业半年多了。。。哥们已经在家待快两个月了。。。
到处都在裁员。。。
RIO我朋友也在那，要裁了，但未必是她。。。

你不是每天加班么？？？

candywang

看现在北上广房价，越调控越涨，为什么？
国外房价相对稳定也是缓慢增长态势。但是澳大利亚经济敏感度很强，依赖性也很强。
只要发展中国家经济没有崩盘，袋鼠就暂时有肉吃。
袋鼠同时是一个比较平和的国家，打仗啥的只是偶尔凑热闹，所以影响稍弱。
目前我感觉水分有，也不少。要谨慎！

channel1016

如果是自住房，没必要考虑那么多经济问题，经济好了房价高了，经济不好，房价是低了，但是平均收入也会低啊，可能还会被裁员呢，被裁了没收入了，再低价的房子也不见得买的起。不管经济好不好，我们自己不都得住房子么？
瞻前顾后的只会错失良机。抱着以后可能经济会崩溃，那时候房价就便宜了的想法一直等房价跌了再买，本身就是在冒险，而且即使最后你能以比现在低的价格买到房子，可这几年等待期间你不也是白白把房租付出去了，白白交了房租最后住的房子也不是你的。况且谁也不敢百分百确定几年后房价一定会跌的厉害。如果涨了的话岂不是更亏了？另外，好房子永远是不愁卖的。
当然对于房地产对于经济，每个人的出发点，看法都不一样。想等着经济崩溃房价大跌然后再买房子的童鞋们，持币观望，或许这样等是对的，或许是错的，几年后再回头来看吧，到时候别后悔就可以了

老鼠爱上猫

嗯，我也觉得投资和自住房不一样，如果还没有自住房，租金一直在升，和还贷的差价其实并不大，正如程程说的，租房不是白给租金了，当然有条件还是应该买的。

Chivas0909

我能不能持个相反观点，如果现在手上有钱，我会立刻全买房子的
首付5%-10%，专门买离珀斯20公里左右的房价还没涨上来的区，30-40W左右的house或Villa, 买几套屯着，边收租边等升值。珀斯的房价，一旦涨起来了，再跌也跌不回原位的。
个人愚见，嘿嘿

jenny112

完全同意楼上的。
楼下继续

西澳电工

原帖由 lowprofile 于 19-3-2013 23:25 发表

                               
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你不是每天加班么？？？

早没班了。。。

西澳电工

啊，我继续了。。。
估计经济崩盘不远了。。。
记得那年，国内股票6000点，他们说能到8000，
呵呵，我4500点的时候，全卖了。。。

西澳电工

大家都买的时候，我绝不跟。。。
等你们不买的时候，然后过一阵还不买的时候，我再进去砍价。。。
你们问问OWEN大哥，他房子在经济危机，大家都不买的时候买的。。。看看他的。。。
我也是在大家都不买的时候买的。。。

xdx

希望赶快跌，跌幅大一些，好入手买房子

flyingchild

跟着电工走

原帖由 西澳电工 于 20-3-2013 20:06 发表

                               
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啊，我继续了。。。
估计经济崩盘不远了。。。
记得那年，国内股票6000点，他们说能到8000，
呵呵，我4500点的时候，全卖了。。。

eagerbeaver

Perth 房价的很大的支撑因素还是澳元高企, 东部制造业不景气, 大批人口和新移民涌入导致房源暂时不足. 虽然每年人口只是增加5%, 但是对地产市场是个很大的推动, 毕竟每个人都要住房.

最初导致租金上涨. 后来储备银行降息, 导致大批First home buyers入世. (我和一些中介聊过, 目前最好卖的就是40万左右的房子.) 再到后面有部分炒家入市.

现在房市能否维持目前的增长速度, 我认为关键取决于:

1. 人口能否保持对相对住房供给的增加. 光人口增加没用, 住房供给得小于人口增加, 导致大家都要去抢房子租或者买, 才会把价格抬上去. 110个人抢100套房子, 房价的涨幅可能会大大超过10%. 但是如果人口增加减慢或者住房供给大大增加, Perth租赁和购房市场不再一房难求, 房价暴涨的局面就可能结束.

2. 人口是否会长期增加, 很大程度上取决于澳洲的经济政策. 如果制造业继续不景气, 矿业又持续繁荣, Perth作为矿业城市, 过来的人不可能少. 反之如果制造业开始复苏, 东部失业率下降, 或者矿业也出现问题, 就可能出现人口流回东部的情况. 如果矿业非常不景, 或者资源开采完毕, Perth又没有发展出其他可以消化这么多就业人口的行业, 则人口可能会像底特律一样大梁减少. 则房价会暴跌.

3. 经济环境. 如果储备银行加息, 可能会打击部分投机卖家. 如果澳洲经济急转直下, 失业率大增, 则购买力下降, 相当于变相减少了人口; 与此同时, 房贷违约率会大增, 很多房子会被银行收走拍卖, 等于变相增加了市场供给.

tonywaley

楼上各位都很有才 我就做地板上顶着贴听着。。。

eagerbeaver

还有一点, 就是炒家. 如果房子供给再多, 一出来就被人买去屯着, 房地产供给还是会不足. 澳洲国内炒家的主要动力是银行利率. 国际炒家就看澳洲对海外购房的态度以及澳元的汇率了.

我现在身边很多人, 包括鬼佬, 也包括我自己, 现在都在看房. 很多人租了十几年的房, 现在急吼吼的攒首付 (澳洲人普遍没有存钱的习惯). 首付都不够的, 付Mortgage insurance也要入市. 有些人是看不断上涨的房租赶上换贷款了, 干脆买房; 更多的人是 If I don't get in now, I will be priced out forever.

这些人其实最可怜, 背着高额的贷款为了自己住而不是投资. 但是这批人对风险的抵抗能力最差, 一旦经济有些风吹草动, 这些人首先感受到; 房价一旦掉头下行, 这些人最有可能做负翁; 出现房贷违约, 这些人也最可能是首当其冲. 因为这些人买房时没有考虑自己能否承受大的经济波动, 贷款时没有充分考虑自己的还款能力, 没有考虑到万一银行大幅加息自己的承受能力. 而且投资客发现情形不对可以撤, 自住者很少会卖掉惟一一套自住房然后去租房的吧.

对于投资客, 我觉得必须考虑住房的供给因素. 首先Perth市区面积很大, 人口密度非常小. 只要适当提高人口密度, 就能增加很多住房. (很多House 做Subdivision成几个Units就是一例); Zone3, Zone4大片的土地还未release.  所以土地资源耗竭暂时不存在. 另外澳洲没有像天朝这样严格的土地政策. (天朝和香港推升土地的主要手段就是控制土地供应, 人为的制造稀缺.) 现在Perth很多Suburbs到处都像工地, 房产的供给貌似还是挺多的. 当然盖房子有一定的时间, 所以不会对房地产市场产生立竿见影的效果.

[ 本帖最后由 eagerbeaver 于 21-3-2013 01:21 编辑 ]

hanjuju

我也来学习。

老鼠爱上猫

这贴越来越好看了，弄个紫色高亮表示一下热点贴吧

休止符

我是来学习的。

sieben

真的是越来越好看了。
有个问题，显然土地方面不会制约房屋的增加，有没有研究过其他约束房屋数量的因素？比如城市配套，水，电，煤的供应，排污排废的能力？这里象沙漠一样的，水是不是个主要问题？

leciel95

  中国经济泡沫破 乌托邦也就破了 是好事 但目测没可能 在中国 都是党企 怎么那么轻易破掉

hanjuju

房地产市场还是热火朝天呀，刚一home open大家就都想写offer

tristone

原帖由 eagerbeaver 于 21-3-2013 01:09 发表 另外澳洲没有像天朝这样严格的土地政策. (天朝和香港推升土地的主要手段就是控制土地供应, 人为的制造稀缺.)  ...

OZ的房地产泡沫，和政府有不少的关系。

[url]http://en.wikipedia.org/wiki/Australian_property_bubble

政府对土地供给的控制虽说不如王八朝，但是看来还是有作用的。此外，税收政策也有很大的关系。


但是，OZ的capital cities和底特律的可比性几乎为0。底特律的萧条前后两个原因。首先，里根时期开始，克林顿时期鼎盛的全球化政策，导致汽车产业外迁，且竞争力急剧下降。不管是在美国国内还是世界范围内都无法和德国车日本车竞争。底特律的经济80%以上依赖于汽车，这个打击是毁灭性的。接着，布什时代华尔街发明的次贷又把这个城市盘剥一次，雪上加霜。衍生品交易的失败导致大量抵押自己房屋者被从自己的家里赶走。这两者在OZ一个都没有。要说最接近的，可能是mining boom的结束和这两年制造业的萧条。

西澳电工

为什么老是王八朝的说。。。多难听。。。
难道大家都是王八？还是谁是王八？多难听啊，我们已经是澳洲绅士，澳洲淑女了。。。

[ 本帖最后由 西澳电工 于 21-3-2013 21:22 编辑 ]

liuliu2003

就补充一点，矿业的资源短时间不会开采完的，矿业的繁荣不取决于储备。西澳的矿量储备是非常大的。

矿业的繁荣取决于市场，或者说更大一部分取决于中国的市场，而中国市场又受房地产和基础设施建设的影响。所以还是要看习主席的新班子怎么调整国内，只有国内好了，需求上去了，我们这边日子也会好过一些。这边和矿业的关系太密切，矿业受到影响很多行业也都压制了。

flyingchild

会不会铁矿被一个更好的能源替代了？

原帖由 liuliu2003 于 22-3-2013 11:00 发表

                               
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就补充一点，矿业的资源短时间不会开采完的，矿业的繁荣不取决于储备。西澳的矿量储备是非常大的。

矿业的繁荣取决于市场，或者说更大一部分取决于中国的市场，而中国市场又受房地产和基础设施建设的影响。所以还 ...

牧马人

铁矿不是能源，而是材料。

liuliu2003

哈哈，这是建筑行业的梦想。到现在为止，各种材料的开发都这么多年了，的确还没有什么材料可以替代钢铁，建筑，各种交通工具都离不开钢铁。有些国家的确要好一些，像美国很多年前就实现了废弃车回收钢铁利用。
相当长一个时期来看，钢铁还是不能替代的，也就是铁矿开发还继续需要，只不过现在地表赤铁矿资源在减少，转向地下的磁铁矿开发是个趋势。
还是那句话，从一定程度上来说国内行业形势好，钢材需求量大，这边的铁矿也就红火。BHP这些大巨头原来光涨价的钱就从中国赚发了。

西澳海豚

就个人的浅见，基本金属与能源都是和个人生活息息相关，世界一天人口不减少，就没有需求量下降的道理。

出门要交通工具吧？要洗衣服吧？要冰箱吧？要电视机吧？

中国和印度这两个国家，每年都要消耗一半以上的全球需求量，短期之内不会有所改变。

所以，对于西澳矿业整体，还是抱持著乐观态度。所以伯斯房价没有大跌的推动因素。

话说回来，这里的房市也没有那么好炒，华人比较喜欢买个N套房，但是澳洲当地人甚至一生都没买房（3成），没那么容易疯涨。

扣除税金，通货膨胀等因素，获利也是相当有限，不动产一年没有10%以上的涨幅，根本算不上CAPITAL GAIN，也谈不上获利。

10年一翻的行情，其实只是打平而已-------

自住房~有能力就尽早买。投资房~则要好好慎选入场时机。