租金收益为遏止房产泡沫关键 同个邮区差异大

周星星1832

　　（本报讯）大学研究员表示，如果房地产市场由租金收益率合理评估，那潜在的房地产泡沫有可能避免。

　　为了洞察租金收益率的表现，来自墨尔本大学的研究员比较了住宅价值和租金。他们指出，租金收益率可以成为买家、卖家、投资者和租户做出明智选择的一个指标。

　　艾什万登（Gideon Aschwanden）博士和克劳斯（Andy Krause）博士表示，租金收益率是租赁和住房成本的一个关键驱动因素，是“房地产泡沫的关键指标”。“我们最近针对物业销售及租金回报率的一项分析将会让投资者更好地了解位置信息，帮助他们更安全地投资。”

　　研究者们还补充称，租金收益率需要放在房地产市场中作为整体考虑。

　　博士们指出，整体市场面临着3年内租金收益率下降10%的境况，而这需要考虑到利率下调和股市走弱的背景。“澳储行已经将利率降到了1.75％，而其在2010年为4.75％。由于市场需要一段时间才能做出反应，我们可以预计，房地产市场的租金回报率会进一步下降。”

　　随着越来越多的首次置业者成为投租一族（rentvestor）——出租物业用于弥补高额抵押贷款的人士，外行人员需要对租金收入及物业收益进行估计。

　　《先驱太阳报》获悉，此次的研究动用了近100万套房屋的销售和租赁数据，用于探索大墨尔本区住宅租金收益率的空间和时间变动，时间介于2010年6月至2015年6月间，且对被出售和租赁物业进行了匹配。

                               
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　　“从大墨尔本地区开始，我们从政府区域级别、邮编、郊区以及具体的物业级别对收益率进行了计算，”艾什万登博士说，“综观整个大墨尔本，租金回报率计算让我们更加清楚地看到了居委会、街道，甚至是特定建筑物所发生的变化。”

　　详细的分析表明，公寓的租金收益率比独立屋更高，会随时间加大，而在2013年6月至2015年6月间的住宅收益率下降了0.5%。在同一时间，公寓的收益率则维持在自2013年来的稳定水平。“位置是最大的影响因素。在大墨尔本区，租金收益率在1.5%至7.5%间浮动。”

　　有趣的是，研究人员还发现，租金收益率会在邮区内变动。换句话说，即使在特定郊区或邮区，收益率也会出现不同，投资者有必要对物业的确切位置、大小和结构类型进行考虑。