|
马上注册，结交更多好友，享用更多功能，让你轻松玩转社区。
您需要 登录 才可以下载或查看，没有帐号？FreeOZ用户注册
x
在财相霍奇声称只要有钱任何东西都买得起之后，关于雪梨住房可负担性的讨论不知为何就偏离了正轨。 其实，让我们更好地了解这个问题的是总理的言论。在对那些在房市门槛外徘徊的澳人表达同情时，艾伯特三番四次地警告称工党政策将会降低房价。事实上，艾伯特指出，肖顿现在光是动动嘴皮就把房价拉低了。 换言之，虽然政府时不时得发表一些同情的论调，但政府政策旨在推广更为昂贵——也就是更不可负担的住房。这乍一看似乎无异于进行政治自杀。当然每个人都支持更可负担的住房。但实际上，正如艾伯特自己也清晰地认识到，情况恰恰相反。 这场讨论基本上是关于房价，但真正的问题在于城区土地价格。在一个人口逐渐增加、大量新的开发案或再开发案正如火如荼地进行的城市中，新房和现房的市场价格取决于建设或翻新住房本身以及住房所在的土地的价值。营建成本上涨有诸多原因，包括总体住房规模扩大及其装修质量的提高。 不过，涨最多的当属土地价格。这并非是在外围城区限制新住房地块供应的政策所导致。如果是的话，我们将看到外围城区的房价迅速攀升，从外围城区到市区的房价梯度则将趋于平稳。事实上，这个房价梯度急剧增加，导致内城区的小地块不管是空白的还是有破败建筑的都能卖出数百万元的高价。 核心问题不在于负扣税，也不是多金的外国人，而是大约70%的澳洲家庭要么拥有房产要么正在偿还按揭的事实。这一比例在过去20年中有所下降，虽然并没有目前讨论所说的那么多。年轻房产买家面临的困难更多，但与此同时社会人口也在发生着变化：年轻人在人口中的占比逐渐减少，这两者可以互相抵消。更为重要的是，正在偿还按揭的房产业主比例上升了，现在已经超过了无此负担的业主群体。 承押人投注主要依赖于房价将继续上涨的预测。如果你为一处独立房或公寓（多见于首置业者）支付20%的首付款，之后房价上扬20%，那么你的资产就翻倍，将来若要替换房产也会更游刃有余。但如果房价下降20%，那么你的首付款就被吞了。若房价进一步下降，则新房业主就“落水”了，他们将被迫不断把钱投入净价值为负数的资产中，而且还不能抛弃，否则损失将具体化。 在20世纪的大多数时间里，这个问题都被通胀所掩藏。在整体物价以每年5%到10%的幅度增长时，即使真实的住房成本持续下降，房价仍不可避免地随着时间的流逝而上涨。霍华德政府在21世纪初期引入的税务变革——包括资本收益优惠政策更是推动了房市的发展。自那以后，一系列的房市繁荣（在大多数观察家看来，这其实是一系列房市泡沫）也进一步促进了房市的发展。 由于大多数人口都从房价上涨中获益，我们目前所看到的一切就都在意料之中了。这个关键的政策使家庭住宅免去了资本增长收益税和土地税。由此产生的收入损失主要是由针对房产业主征收的大型的、从经济角度来讲不公平的税收，即印花税来补充。这导致的结果是房价上涨，房产业主的日子也更加艰难。 由于供应有限而且没有负面激励效应，对土地征税成为最高效的手段之一。与很多此前的调查一样，亨利复审也建议提升对土地税的依赖性。但从政治角度来看，这个建议从一提出来就注定要被否决。在卜卡政府出任新州财长的Michael Egan勇敢地尝试对一小部分最有价值的住房征收土地税，但遭到了强烈的政治反对。 所以，当我们在纳闷为什么年轻人几乎没可能买房时，我们不必四处寻找答案。大多数人只要照照镜子就知道答案了。 本文摘译自《雪梨晨锋报》John Quiggin文，他是昆士兰大学经济学教授
| 
发表于 16-6-2015 21:28:47
收藏
赞
踩
楼主
发表于 16-6-2015 23:48:32
