清盘率暴跌价格差缩小 6大指标显示雪梨房市降温

周星星1832

　　（本报讯）在房地产市场，时机就是一切。7月，《澳洲金融评论报》选出六个指标，帮助买家辨别进出雪梨房市的时机。

　　从那以后，作为资本增值幅度最大的州府城市，雪梨房市的六个指标均显示出急剧冷却的迹象。

　　清盘率

　　清盘率是六大指标中最好用的一个。7月以来，雪梨清盘率已经降至59.2%，创三年新低。今年5月，市场最为红火的时候，雪梨清盘率高达89.2%。

　　Domain资深经济学家威尔森（Andrew Wilson）坦诚道，这是雪梨市场短期内经历过的最大跌幅，足以说明一切。

　　“2012年的局面比较平缓，清盘率都在59%左右，但目前的底限还不知道在哪里，”威尔森说道。

　　价格差

　　另一个指标就是房子在拍卖会上的成交价和卖家的保底价之间的差距。

　　这个数据比较微妙，收集起来也比较困难。不过上周末，位于西雪梨Bossley Park Boronia Rd 5号的一栋三卧室住宅以73.5万元的价格成交，保底价为75万元。负责卖房的是Richardson & Wrench的经纪人Sam Tea，表示这是个不错的结果。“业主比较现实，也明白房子的价值，因此他很满意。其他大部分卖家定的保底价会是80万元。”

　　房屋上市量及销售速度

　　影响卖家价格预期的关键因素之一，就是供应，换句话说，就是待售房屋的数量。

　　CoreLogic RP Data的房地产市场指标显示，雪梨待售新屋和二手房的数量同比增长了3.8%。

　　虽然上市待售指标会受季节性影响，但卖一套房的时间还可以拿来评估一下的。

　　7月卖房的话，挂出25天就能卖掉；现在卖房的话，可能得花28天才能卖掉。春季通常是更多买家入市的季节，卖房时间通常比较短，但现在的状况可以说明房市在降温了。

　　买家类型

　　雪梨房市火热的时候，大家都知道投资者占了很大一部分比例；投资者退出时，大家就知道市场在冷却了。

　　官方的房贷数据显示，7月，投资者在新州房贷中占了62%的比例；8月为54.9%，不包括再融资。此外，自住业主向银行申请的房贷上升了1.9%，投资者的房贷下滑了0.6%。

　　利率

　　虽然法规的调整会对买家成分产生很大影响，但借贷成本的影响更大。大银行已经上调了针对投资者的房贷利率，但市场更关注的是澳储行的动向。在ASX 30天同业拆借利率期货（ASX 30 Day Interbank Cash Rate Futures）市场上，81%的人认为央行下一次董事会不会宣布降息。10月认为不会降息的比例为53%。

　　就业

　　就业是最后一个指标，但也很重要。有工作才有能力还房贷。9月，新州或全澳分别为5.9%和6.2%的失业率没有什么变化。

                               
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　　图说：几个月来，雪梨清盘率持续下滑