在澳洲买房－请不吝赐教！！！！

joy2001

各位xdjm们，我初来乍到，不太熟悉，还请各位能给出个主意。
我目前在墨尔本看上一处小小的投资房，我和先生是澳洲永久居民，今年年底要搬过去澳洲。请问，如果买房，是写我俩的名字呢，还是我俩成立一间小公司来买房子，将来在税的方面更好？我俩已经用自己的名字买了澳洲的房子了。

还请不吝赐教！！！

lgroger

谁交的税多，写谁的名字。

MICHELLE07

我倒觉得可以放在收入低的那个人名下。
开公司的话可以涉及到GST ，税率是30%，最终利润还是要分到个人头上。如果只有一套房的投资业务，我想不出什么好处。
请高人指点。

joy2001

原帖由 lgroger 于 10-5-2013 21:47 发表

                               
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谁交的税多，写谁的名字。

感谢赐教。我俩目前都不在澳洲，也都没有工资薪金收入。

joy2001

原帖由 MICHELLE07 于 11-5-2013 21:05 发表

                               
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我倒觉得可以放在收入低的那个人名下。
开公司的话可以涉及到GST ，税率是30%，最终利润还是要分到个人头上。如果只有一套房的投资业务，我想不出什么好处。
请高人指点。

感谢赐教。
我问道一位ACCA的朋友，她跟我说，个人买房将来转手，如果有capital gain，可以享受50%的exemption。
我俩目前在澳洲一共5套房子，以前买都是写我俩个人的名字，不知道是不是应该用公司名义买下。

MICHELLE07

五套房产啊。似乎开个small business 也值得考虑，除了５０％的concession 外，还有一些优惠政策。

http://www.ato.gov.au/corporate/ ... amp;page=20&H20

妮南

若是已在澳洲买过5套房子，应该对此行比他人更了解。

joy2001

谢谢Michelle!
我也会尽量研究一下这些税法。我从那个朋友的建议来理解，是用个人hold这些房产刚好些。

joy2001

谢谢妮南。我俩以前买房子的时候，都没怎么多想过，就直接写了我俩的名字。这不，我俩快要搬到澳洲去了，很快要从税务意义上成为resident，才开始觉着要不要看看别的可能性。可能有点儿晚了，我较着。

MICHELLE07

说实话自己有了资产确实会变得更懂一些。楼主的问题还是有很实际意义的。我很羡慕能产生这种问题的境界。

我个人的理解是，放个人名下，至少有一万多的起征点以下免税（因为两人都没其它收入）。放公司名下呢，费用名目更多，利润少税就少了（你们可以雇人或自雇）。
利润放在公司不是一定马上要分配的，你完全可以只支取现金。

公司税率一律３０％，个人税率从15％起递进，所以收入越少越适合放个人名下。
个人还涉及到洪水税，MEDILEVY，私人保险SURCHARGE等。公司呢，如果真的雇人才有额外的费用，比如WORKER COVER，SUPER。


你们不如多方打听一下，再加上实践，得出好的经验回来和我们分享，谢谢！

[ 本帖最后由 MICHELLE07 于 13-5-2013 13:06 编辑 ]

acco2046

不懂，赤果果地嫉妒一下。

joy2001

哎呀，Michelle，真的好多谢你这么多的建议和考量。我会再多看看，需不需要和专业会计师商量一下，哪怕将来把几个房子都转到公司名下你。真的多谢！

joy2001

acco2046，唉，汗颜的说，我俩很幸运，工作一直都不错，也在投资上比较幸运一点。

littlestudent

羡慕楼主啊！

joy2001

唉，别羡慕啦，我我我奏是很幸运，年轻时候拼的厉害，再加上运气不错。呵呵。

joy2001

奥，也汇报一下，初步和会计师探讨，目前看似乎不需要特别做什么。不过会计师提出trust拥有的概念。我还不是特别知道好处在哪里，等我再开会问问看。

maudlin

谢谢美眉分享，那看来要是女方在澳洲没工作 ，放女方名下更好，可是有个疑问，婚姻期间取得的财产不是各一半吗？

littlestudent

原帖由 joy2001 于 15-5-2013 20:39 发表

                               
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唉，别羡慕啦，我我我奏是很幸运，年轻时候拼的厉害，再加上运气不错。呵呵。

今天参加了一个推广Southbank公寓的说明会，2房的都要60多万澳币，真心的贵呀。

joy2001

奥，后来和会计师商量发现，用个人拥有，因为有可以抵扣的depreciation, capital expense，因此按个人走的（登录后为tax resident），税率还可以。

joy2001

我的个人体会哈，买投资房，location和positive cashflow最重要。澳洲的悉尼还是最贵。墨尔本就好一些。布里斯班，黄金海岸我较着还是房价可以的。

MICHELLE07

你说得很对。
其实这个道理很简单，但很多人容易混淆投资房和自住房的概念，或者不太确定自己到底要自住还是要投资。

你说到决定用个人名义，我的理解是就算不考虑税率，个人名义该抵扣的费用和折旧、资本支出等，都能抵扣。

你前一阵说到TRUST，后来讨论过吗？也许也没有特别的好处吧....还有一些额外的工作。

MICHELLE07

我不了解相关的法律规定。只是个人对于税负的理解，就是收入放到没收入（或低收入）的人名下可以少交税。比如银行帐户存款，法律上是夫妻共有，但帐户间可以随便转，在谁名下谁交利息税。

至于房产，我没有经验，有一个朋友家也有几套房产，是夫妻联名的，问他们为什么不放妻子（不工作）名下，他们说问过律师了，手续有点麻烦，就算了（不知道是不是有额外费用，还要证明材料一类的）。

不知道楼主或者其他高人是否可以解答一下：房产投资收入是否只按房产名义拥有者征税？不考虑夫妻共同财产的概念？

joy2001

michelle，我的会计师貌似没有展开说trust的pros and cons，只是简单说貌似目前还不用。
夫妻两人联名买房，目前会计师让我俩50% 50%分，因为澳洲似乎不按household缴税（比如美国）而是按照每个个人缴税，所以每人都有32K的免税额度（如果是tax resident的话）。

夫妻一人单独拥有的财产，在报税时，不会按夫妻共同财产50% 50%，而是那个拥有人100%报相关收入。

你说的转到税率低的个人名下，我感觉理论上是可行的，不过不知道transfer title是不是因为牵扯赠与啥的，接收方可能需要因此多付税。

MICHELLE07

谢谢你的回答，非常清楚。
看来澳洲按个人（不象美国按每户家庭）征税对我们还是很有好处的。

是啊，赠与的话，也许会有印花税一类的。

joy2001

恩，Michelle, 我没有太研究过接受赠与方，是否要缴税。我记着在美国，超过一定限额，接收方貌似也要缴税的。我隐约记着澳洲也有类似规定，一年不超过多少不用缴税，但是超过了，就可能要缴税。所以赠与也要小心。

MICHELLE07

赠与的确要交印花税。
我刚才咨询有经验人士，说即使联名房产，出租收入依然可以全部放到夫妻中无收入（或较低收入）一方来报税。
如果是亏损，反之。

joy2001

奥，这样可真不错唉！谢谢分享！

MICHELLE07

我稍微看了一下ＡＴＯ的规定，似乎不能这样随意划分投资房的收益或损失，而是要与法律利益一致，一般夫妻联名，就是人均摊50％。更改权利比例还要交印花税呢。
我得再问一下了（虽然我问的那个人说是会计师说的，很肯定的），可别误导了大家。

joy2001

感谢更新。希望有更权威的意见。我自己的会计师也是说按法律title，夫妻二人，其中一个人名字的房产，房租收入，就要100%在那个人名下报税。

MICHELLE07

又问了另一个会计师，的确是要按来legal title申报投资房损益，有些人愿意冒险, 怎么有利怎么做，只要你不怕被查。

转产权比例不仅涉及印花税，还涉及CGT。