浅谈澳洲房市

williamc666

说得好啊。万事开头难。如果你没有第一桶金，真的很难啊！不知道现在银行有没有不用付首付的，还有如果收入有问题，那就一定要租房间出去了。所以买投资房一定要谨慎，我认为千万别去听中介瞎忽悠。近city15公里的房子永远保值，而且容易出租最好是离什么名校，医院，火车站近的如果大地租金回报在2%左右的，如果是unit or townhouse回报至少要4%以上的这些都可以考虑，区域的话，我认为以东，或者东南都行，现在东北区也起来了，北区最远到Thornbury的（我指的是墨尔本），还有就是投资长短，短线还是长线。。。如果短线小地新房好些，长线大地好些，千万别买新开发的区，这是我的一家之言。因为新区的配套设施至少也要10年才能建起来，估计到那个时候你的小孩儿都已经很大了。笔者3年前和一个中介看房，他们推销Tarneit在墨尔本西边320万起，现在呢。。。3年过去了那边房价还那样，当时中介吹得天花滥坠，所以我逃脱了一劫。如果大家细心的话可以发现，什么让的人去买新区的房子，1，低收入的。2。新来移民。如果，我说的是如果澳洲的房子开始跌，我行不犹豫的说，他们是最先受到冲击的，也就是这些新区的房子最先跌，如果失业率上升，这些低收入的最先失去工作，伴随着还款不力，房子forceclosure将会上升，进而房价大跌。
在举个例子，如果今天point cook 的房子跌了20%， Hawthorn 的房子跌20%， 你觉得那个房子能最先卖出去？答案，我认为是后者。所以买投资房子不是便宜就好的，我还是相信物有所值的道理.

明天聊聊澳州政府对房价的影响
以上只是我个人的观点，欢迎交流

[ 本帖最后由 williamc666 于 11-2-2011 21:52 编辑 ]

mingliangfeng

中国经济还在增速？

每年都是"最困难的一年"，每年经济都增速，不相信奇迹还真不行。

williamc666

说到澳州政府可能大家一下想到了移民政策的变化，目前迫使大批的留学生被迫回国，或者转投他国。澳洲的吸引力在下降，可以说这将对澳洲是一种悲哀，几年或者若干年后澳洲的经济将面临着冲击。不过现在看来我认为担心有些过早，Gillard 政府仍然维持着每年14万的移民量，因为无论是执政党还是在野党，他们都清楚，是移民让千千万万的澳洲人受益，是移民让澳洲经济快速发展，当然也是移民让澳洲的懒人们过着无忧无虑的生活，所以短时间内他们不太可能让澳洲的移民大门完全关闭。有移民来澳州自然就会带动房产业的发展，他们也必将对房产业起到了支撑作用。
另外，我还想对比一下Howard and Rudd or Gillard Labor 政府。霍华得在位11年，其中有6年我都在，也在这6年当中买了自己的第一栋房子，我当时的感觉就是还贷款没那么困难啊，即使后来我的利息已经到了9%，也觉得压力不是很大！可是现在呢。。。我的工资长了，虽然我有了投资房，也出租了，我的利息也才7%，但是从去年底开始我就觉得生活有些压力了，花钱也要想想了。原来每周和老婆孩子出去吃吃饭根本不想，现在也要算计算计。这是为什么呢。。。我就发现家庭的杂费支出比以前多了很多，水费，电费，煤气费，还有家庭保险，车子保险，养路费，孩子的托费，city council fee, 燃油费，还有大家关心的房价，工党执政的3年，几乎所有的费用都以每年10%的速度递增，今年我家的电费增长了14.5%，而且这些费用明年肯定还要涨。再看看霍华德政府，虽然利息高，但和人们生活息息相关的东西，涨幅非常有限，也就是cpi，如果大家有兴趣可以翻翻自己的过去5年的bill就会发现，老霍的时代生活是多么好啊!!!房价温和上涨，物价同样能够令人承受。本人认为老霍是用利息的调控来控制物价的上涨，或者说通货膨胀，而工党因为通货膨胀而被迫加息。所以才会有利息不高，反而觉得生活有压力。当然这也有一定的客观原因，由于经济危机才有现在的情况，由于美国的滥发钞票，才有了全世界通胀的担忧。但是本人认为还是工党政府没有能力管好这个国家 （跑题了），工党还是会加息的，很多专家都说年中，让我们拭目以待吧！

好了，说了这么多，我估计大家都看烦了。最后我想说，无论房价涨与跌，对于大多数投资者来说，投资心里可能是最重要的。市场在沉默中爆发，在疯狂中毁灭，永远记住买涨不卖跌！！！（套用股市投资者的话）

[ 本帖最后由 williamc666 于 12-2-2011 23:34 编辑 ]

anti34

看到美国的支柱产业是零售业，哥不厚道的笑了
25楼说的很好，房产的持有成本会对房价水平起到显著影响
另外当地人的收入、利率水平、租金状况等都是房价因素
说到澳洲，房价上涨主要是因为大量移民的进入恐怕是共识
因为国家的人口基数低，每年移民数量就是接近1%的直接成年人口输入，在加上留学生，每年净增人口比率相当恐怖，而且过来不是买房就是租房，这块是最直接支持房价上涨的因素，所以看澳洲房价，就盯住移民政策，如果基本国策不变，确实可以继续买入。

melbourneyunyun

楼主分析很有道理，获益不少，顶你一下

小糊涂

我也来挖个坑, 看看几年后到底是跌是涨. 我想最多5年只内就见分晓了.

我想大多数都赌会继续涨,当然包括无数有投资房的兄弟. 而我确正好相反,赌它接下来会走下坡路(其实是赌中国房市会走下坡路,这两者其实是紧密相关的,因为澳洲经济基本是跟随中国的,前面已有兄弟提过.)

我是靠实际行动而不是嘴皮子来赌的, 因为我没有买房. 不是没钱付首期,而是把钱存BANK里现在的利息足以支付我现在的房租和水电费.

honggezi

房房房，

samchen

刚买了60多万的房子，也留个脚印，4-5年后来看看到底是如何。

williamc666

60多万的房子，看在什么区了，如果是在近市区15到20公里的范围里，包涨！！！看看这几周的方市拍卖，就能看出今年的房价肯定还要涨，当然肯定不会暴涨，例如2009底-2010初的时候。
有投资房子的朋友只要你控制贷款量，控制风险。。。根本不成问题！看今天的theage上报道，dockland要批个新区，可见房子还是不够住啊！！！还要盖啊！远郊的新房有可能有波动，不过近市区的根本不用担心！

williamc666

如果你存20年，看看20年后你的存款还能买什么东东。。。举个例子10年前，10万块你能付20%的房子首付，10年后的今天估计10%都有困难了。。。通货膨胀就把你的存款吃掉了。。。 看看中国老百姓放在银行的10年死期存款，现在还能剩多少？

小糊涂

这个很难说。
我们这一代人（甚至2代人）都只经历过房子上涨，没经历过房子下跌。中国和澳洲的房子过去10年和20年整体上都是上升的，所以你才有这个结论。这个其实很容易理解，因为这期间宏观经济是成长的。跟其他什么人口，需求等等其实没什么关系。具体技术分析就不多讲了。
但你放眼世界，没有只涨不跌的市场。日本跌了20年，还没稳住。美国也跌了5年了，还没稳住。欧洲除了英国也基本稳中有跌。

d.c.world

大哥你买了不少房子吧

d.c.world

大哥你铁鱼的吧

cathie816

支持楼上小糊涂的观点，也是把钱存银行租房住，等中国房价下跌，然后澳洲下跌

williamc666

哈哈，让我拭目以待吧！！！看看房子什么时候跌。。。只要我有足够的收入还贷款，爱怎么跌怎么跌！让那些租客帮我还贷款了。哈哈

妮南

有投资房的不要太乐观，比如我现在因工作需要在墨尔本租房，而我们在Geelong买的房子就出租，原本是租给一位单身男士，因为失业了一个人无法支付租金就让他搬出。现在租给了4个学生，房租是涨了30刀/周，但人数增加了。这说明，对于没有买房的人来说，今后为了应对不断增长的房租，将不得不和更多的人共住一套房子，这样的话，也将使房子空置率有所增长。。

evergreen

投资房产还是手里要有足够资金，如果只是付个首期而依赖于租金，还是很有风险的。对于年薪在十万左右的人来说，少交税收来供房，倒是一个不错的选择。

小糊涂

原帖由 williamc666 于 19-2-2011 20:32 发表

                               
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哈哈，让我拭目以待吧！！！看看房子什么时候跌。。。只要我有足够的收入还贷款，爱怎么跌怎么跌！让那些租客帮我还贷款了。哈哈

看来你真的是瞎忽悠。

澳洲的整体房价已经在下跌了啊，还等什么？去年全年只有悉尼的房价上涨0。3%，其他各大城市都在下降。Perth都下跌超过10%了。
澳洲的租金回报率不高，指望租金还贷款又是瞎扯，否则政府就不会有投资房退税的政策。投资房只能指望房子一直升值才有价值。

在高位的时候大家可千万别听房产中介的瞎忽悠。没有一个房产中介会说房产会下跌，危机会来临，否则它就失职了。
我举个例子，去年底的时候我去看了个物业，在North Strathfield,华人中介跟我介绍说这个物业老板很有钱，这一大片公寓都是他自己家族的，本不出售，都留给自己的孩子对外出租。他说他们公司好不容易劝说那个老板放出几十套卖，都快卖光了。好在我这人还有点定力，不为所动。
这不多巧昨天澳洲新报头版头条凳广告（19/02/2011）， 又是那个物业。现在公开说老板急于套现，求售100多套。真是天翻地覆的变化啊。

unamedplayer

Always takes a grain of salt when dealing with those XYZ_i groups (for i = 1 to N), better avoid them like the plague. If not sure, buy 2nd properties in established suburbs as you can easily evaluate their market prices.

Also note that negative gearing is key to property investment here. Also you also need to consider the fact that rent keeps increasing and eventually it will turn a cashflow negative property into a positive geared one. As long as you get the fundamentals right and the number turns out good, it is a sound investment with calculated risk.

Putting *all* the money in the bank is perhaps not an effective investment strategy unless you are immediately retiring or highly conservative.   

原帖由 小糊涂 于 20-2-2011 12:30 发表

                               
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看来你真的是瞎忽悠。

澳洲的整体房价已经在下跌了啊，还等什么？去年全年只有悉尼的房价上涨0。3%，其他各大城市都在下降。Perth都下跌超过10%了。
澳洲的租金回报率不高，指望租金还贷款又是瞎扯，否则政府 ...

unamedplayer

Geelong's vacancy rate is not bad: http://www.sqmresearch.com.au/gr ... stcode=3218&t=1

better than North Strathfield: http://www.sqmresearch.com.au/gr ... stcode=2137&t=1

原帖由 Rondy 于 19-2-2011 20:55 发表

                               
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有投资房的不要太乐观，比如我现在因工作需要在墨尔本租房，而我们在Geelong买的房子就出租，原本是租给一位单身男士，因为失业了一个人无法支付租金就让他搬出。现在租给了4个学生，房租是涨了30刀/周，但人数增加了 ...

妮南

原帖由 evergreen 于 20-2-2011 00:32 发表

                               
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投资房产还是手里要有足够资金，如果只是付个首期而依赖于租金，还是很有风险的。对于年薪在十万左右的人来说，少交税收来供房，倒是一个不错的选择。

假如一套房子已供得差不多了，再买第二套投资房，为了小孩或自己养老做打算，多数人都会这么想的。

问题是，现在不少人刚买了一套房子，又迫不及待地再次贷款买第二套房子，因为他们觉得房子一定会升值的。假如家庭出现变故，比如离异、患病、家庭主要劳动力一方失业了，那就会出现问题。通常房贷期都是20-30年，谁也不能保证10年之内家庭收入不会出现变化。

oceania

我想问你的是，工资涨了没有？
其实，这个市场说是中国人给撑起来了，不过分
探讨一下啊

williamc666

工资当然涨了，不瞒你说，刚毕业时候起薪30k，有点低，不过那是7年前了。。。现在呢无可奉告。。。7年房子涨了多少？地球人都知道。还有看了大家的发言，我想说投资有风险，如果前怕狼，后怕虎那就像上面的朋友说的把钱存在银行里吃利息，最稳。相反，如果你有锐利的眼光，果断的决定，执著的投资热情，你的生活会更美好。。。如果总是以悲观的姿态看这个世界，那孩子别投资了。投资需要有良好的心态，心态也是主导资本市场的另外一个大因素。所以在美国有VIX指数（恐慌指数），澳洲有商业乐观指数等等。。。
还有我之前已经说了，咱们国人是在个体的拍卖中强势，但是要是撑起澳洲的房价，还是需要local的努力

Ray和Wendy

这句有点开玩笑了啊，国人是在华人区的房产拍卖中强势吧，在local区拍卖根本见不到几个华人。
即使是华人区，上次去看了burwood一个房子，3M多一点的价格，根本没有华人出价（围观的很多），从头到尾是两个local在竞争。

原帖由 williamc666 于 20-2-2011 21:46 发表

                               
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咱们国人是在个体的拍卖中强势

ozbird

原帖由 Ray和Wendy 于 20-2-2011 21:51 发表

                               
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这句有点开玩笑了啊，国人是在华人区的房产拍卖中强势吧，在local区拍卖根本见不到几个华人。
即使是华人区，上次去看了burwood一个房子，3M多一点的价格，根本没有华人出价（围观的很多），从头到尾是两个local在竞 ...

华人当然不会抢着在自己不会去住，也不容易租的地方花大价钱投资了。

很多华人在Burwood购房，但是最主要是购买apt或者unit然后出租。如果手里有3M，可能要么就购买多个unit出租，要么就去环境更好的地方购房，而很少会花这样的钱在burwood购房。

[ 本帖最后由 ozbird 于 20-2-2011 22:01 编辑 ]

alee79

原帖由 williamc666 于 11-2-2011 11:02 发表

                               
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细腻的房子？你是想说悉尼的房子吧。本人认为，悉尼的房子之前已经太高了，需要时间来消化。
02-08年没涨吗？看看下面的连接http://www.myrp.com.au/sydney_house_prices.do
至于房地产股不涨，本人不太关注地产股 ...

lz你看你自己这个图就知道了，03－08明明是在跌的嘛。
细化到不同的区，可以找到很多当年高点套牢的房子。
我估计lz的职业和地产相关。

williamc666

让我花3M买burwood，我看是疯了，那么多的好区房子都在3m以下，我为什么要在burwood买呢？
当年的高点套牢的房子，现在已经是低点了。哈哈
还有我的职业跟地产无关，原先想做地产销售人员，不过我对它没兴趣，我只对投资地产感兴趣，enjoy投资的理念和过程，和享受房价上涨的感觉。。。哈哈，我现在还真想房价跌点儿，然后好买啊！如果成天杞人忧天的想着房子跌啊！那人生多不积极啊！！

小糊涂

原帖由 williamc666 于 20-2-2011 22:40 发表

                               
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让我花3M买burwood，我看是疯了，那么多的好区房子都在3m以下，我为什么要在burwood买呢？
当年的高点套牢的房子，现在已经是低点了。哈哈
还有我的职业跟地产无关，原先想做地产销售人员，不过我对它没兴趣，我只 ...

不是我打击你，你说话毫无无逻辑可言。整个一个瞎扯蛋。

让我花3M买burwood，我看是疯了，那么多的好区房子都在3m以下，我为什么要在burwood买呢？
Burwood 现在发展不错交通方便，华人多而适合华人居住，所以房子贵阿（大部分华人都是很精明的）。紧邻的Strathfield是传统的富人区，周边又有名校。这个区300万左右的房子多得很。那么多有钱人在这里买房子都是发疯了？

原先想做地产销售人员，不过我对它没兴趣
没兴趣怎么又想做呢？

我现在还真想房价跌点儿，然后好买啊！
按你的逻辑现在已经是低点了，你现在就可以买啊。

flyspirit

房子涨不涨的因素主要有通胀， 人口增加，经济好坏等等。 最重要的我认为是市场信心。 只要信心在，市场不会跌， 信心一旦失去就是一泻千里。美国就是个很好的例子。

从现在澳洲的情况看，5年时间内房价不会跌，上涨的可能性比较大。 原因就是和房价相关的主要因素都不错，比如失业率， 通胀等。 而且信心也没有失去，而且很强。

就算房价不涨，也不代表不能靠房产投资赚钱。 比如房价不涨， 但有CF+的投资房。

还有我们说房价不涨，是指中间价不涨。但不等于所有区，所有街道上的每套房子都不涨。只要你有本事找到好的deal， 照样赚钱。这个炒股的人懂的，就算大盘跌照样有股票涨得很好。

市场清淡的时候反而是入市的好机会， 尤其对有买自住房的人来说。

oceania

房价已经在很高位了，还想怎么涨呢？
需求是有的，但是没钱，有需求有什么用？泡沫总归是要破灭的，没有神话，只有现实。