浅谈澳洲房市

williamc666

本人来澳州整9年，最近春节和朋友一起吃饭聊天，互相交流澳洲房市的心得，以下仅是本人的一点儿见解，愿与大家一起分享。本人属于支持房产上涨论的一伙。
首先说说澳洲房子还会涨吗？本人认为，肯定会！！！为什么呢？？？以下是原因
大家都知道所有价格的变动都是跟着需求而动的经济理论，最基本的就是供需关系。那么什么能到导致供需关系的变化呢？本人认为就是人口。
1。人口的增长实际上是澳洲房产（房价）的主要推动力。我记得9年前我来澳州的时候，路上很少堵车，即使高峰的时间也就赌个一小会儿，一二个信号就过去了。去Queen Vic Market买菜星期六2点就关门，邮局，银行周末都不开，city到晚上6点后就没什么人了，再看现在如果高峰时候去city没有2个小时你很难开进city，monash freeway 4条线还是堵车，以前3条，vic market现在到4点半还能买到菜。银行周六全开，邮局星期六开半天，city的星期天也开。你说为什么呢？究其原因就是人口的增加。9年前我们经常说，墨尔本人口号称300多万，现在已经突破了400万了。9年前墨尔本的point cook, hope crossing,都是野地啊！！！！现在呢。。。都是大house，比比皆是。可见人口的增长推动了整个墨尔本乃至澳洲的房产。
2。利息
有人说加息房子就不长了，甚至要跌。本人认为那是肤浅的说法。举个例子2007年底到2008的时候澳洲银行利息接近9%了，可是澳洲的房子跌了吗？没跌。还在涨啊！为什么呢？？？大家都知道加息是抑制通货膨胀，说白了就是抑制物价上涨。而物价的上涨是全面的，例如食品，能源，房价，保险费等等。。。只有物价的上涨才能让央行加息，只有加息才能让物价上涨，这就是作用与反作用。而且加息会把多余的支出直接转嫁到其他行业，例如住房，租金，食品生活必需品。而像保险，奢侈品等其他行业价格会下降。所以总体的通货膨胀还是很温和的。这就是为什么官方公布的通货膨胀温和，而生活必需品的价格还在涨。
我先歇会儿，稍后还有

Dreamhouse

等待楼主update

spike777

豪宅估计有降的空间 性价比高的房子脱手应该还是挺快

totonan

liluliang

2天前注册专为发表此帖？
作为前排读者表示鸭梨很大

老修

楼主说房价就说自己的看法，不要去扯“加息”与房价的关系是否正相关，因为看来你的金融知识和经济学知识还不怎么够，说着说着就会“豁边”的！简单的说，房价的涨落取决于供求关系，而银行加息是为了抑制通货膨胀、减少流动性、压制消费力，就像国内紧缩房贷，力图控制房价一样的预期，至于效果，并不能绝对的确定。澳洲房价上涨的一个不可忽视的因素是外国人的购买，比如我们中国大陆人以及此前的台湾人、香港人都对推高房价有影响的，再一条，澳洲的房产业开发不快、增长不大，致使供应不足，尤其是市政建设跟不上，都是供应不足的原因。所以谈房价，把人口增长放第一位，就不合适，而应该紧扣“供”、“求”双方面，逐层展开，才比较严谨、科学。
这么说并非为难楼主，只算顺便说说，一家之言吧！不过，我的结论与楼主一致，在可以预见的一段时间，澳洲的房价是不会跌的，除非经济出问题，包括大形势，尤其是中国经济的影响不可小觑。

[ 本帖最后由 老修 于 10-2-2011 17:11 编辑 ]

妮南

不好说，前十年是涨，后十年是涨是平是跌，以后再下结论。
布里斯班的洪灾就会使有的房价出现下跌。
五年来海外投资者、新移民踊跃购房是一个因素。而30岁左右的本地年轻人并没有因为房价不断上涨而改变他们的生活方式。

winsome

我敢打赌楼主如果跟贴就是让大家去听一个什么讲座，你知道的

香猪

williamc666

多谢老修跟贴，但是请不要攻击“我不懂装懂”，我在发贴之前就说过，这只是我个人观点，欢迎大家畅所欲言，但请不要用攻击的词汇，否则这里就不是交流的场所，而成了骂街了。谢谢合作。至于对经济理论的理解，本人却不是学经济科班出身，但是也自学了一些经济课程。至于学历肯定比你想象的高。
还有人口的增加才导致需求的增加，需求的增加同时伴随着澳洲房产开发的缓慢，才到导致了房价的上涨。6楼说海外移民的大量涌入也是导致房价上涨的原因。这也是我要说的第三点，海外移民的大量涌入其实推高了郊区房产的开发，例如墨尔本的西区，和20公里以外的的东南区，至于说是中国人，台湾人推高了房价，我觉得更是有点离谱。。。为什么呢？？？要知道全澳州的华人总量一共还不到百万，区区不足百万人口，能推高整个澳洲的房价？本人持有怀疑态度。但是有一点本人绝对相信，只要咱们国人出手买房，尤其在auction，肯定没人能够匹敌。本人就曾经在墨尔本Balwyn区看过3个中国买家PK一套房的壮举。真正推高房价的是澳洲本地人，真正的local，鬼佬。笔者看过无数（无数有点儿夸张，但是肯定很多）的melbourne 近city 15公里东南区的拍卖，例如Caulfield, Glen Iris, Camberwell, Balwyn, Hawthorn, Malvern, Northcote, Thornbury, Caulfield Sth, Nth, Hawthorn East, Burwood, Ashburton etc. 可以说除了Balwyn，Burwood,Thornbury外其他的区没看见有多少华人的身影，都是local在PK.而且叫价一个比一个高。所以说华人把澳洲的房产炒起来不太合适. 那么海外移民实际上是把郊区的房产推动起来的真正力量。看看墨尔本的西边，20公里外的东南区20公里外的东边，大量活跃着咱们华人，越南人还有印巴人的身影。

[ 本帖最后由 williamc666 于 10-2-2011 22:05 编辑 ]

金鱼和农夫

支持楼主的观点，看看周围都又多少孩子就知道人口增长的趋势了。任何时候都有人说房价要跌，但是澳洲的整个地产投资市场始终是理性温和增长的，当年那么说的人要么还在租房住看着房租年年上涨叹气，要么早就偷偷买了。

williamc666

多谢5楼的细心观察，其实我以前有个账户，但是密码忘了，所以又注册了一个。
第四点。房价循环上涨。city15公里东南区房产永远保值
细心的房产投资者一定发现澳洲房产上涨曾循环态势，而且中间暴涨，周边小涨的格局。所谓的循环态势就是近市中心的房子先涨，当房价涨到了承受不了的时候，买家将逐渐到远一点儿的区购买，当远一点的区购买力增强，导致房价上涨，这个时候在这个区卖掉房子的房主就到离市区近的区购买，而推高近市区的房子。当近市区的房价又达到一定程度的时候，买家再次转移到外围购买。。。久而久之就成为了一个循环。这个循环可能5年，也可能7年。
为什么说近市区15公里的房子保值，首先这些区是established suburbs.学校，医院，基础配套实施已经成形。看看VCE的排名，不难发现vic top 50 几乎都是在市区东南15公里以内的范围里。交通便利，上班火车时间短。本人在今年初和一个在Glen Iris Neol Jones中介的朋友聊天，去年底春季的拍卖，他们的房子在city15kg以内的清空率高达79%，要知道那个时候墨尔本的清空率才61%左右。可以说中产阶级以上的人群首选的suburb一定是这些区域，所以只要房价略微的松动，马上就有人接盘。这些区都是我们常说的富人区。
睡觉了，明天继续更新，欢迎大家参与讨论，说百家言。切记不要攻击某个人言论，只发表给人言论。明天说说房价什么时候见顶，还有如果选择买房，什么区域比较好，或者说如何购房。

[ 本帖最后由 williamc666 于 10-2-2011 22:45 编辑 ]

knownnothing

我卖房时，就想房市大涨卖个好价钱。

实际上我买房时，往上加个两三万才到手；卖房时人家还价两三万把房子卖了。闹了半天，我就给政府和卖房子的中介交费了。

想买房子的，没有最低点，只有能否承受的点。 能消费得起的就买，买不起就别强买。

Lounger.Lee

原帖由 knownnothing 于 10-2-2011 22:14 发表

                               
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想买房子的，没有最低点，只有能否承受的点。 能消费得起的就买，买不起就别强买。

把一件复杂的事情，变得简单，是一件很复杂的事情。你做到了！

yisheng_honger

就问一个问题，是买大地老房子合适？还是买小地新房子合适？

williamc666

good question，这个是大众问题。本人观点主要看你的投资长短，如果长线，大地老房子，如果是近city15公里的，那你就发了。如果自住小地新房（先享受了再说）。地大老房维护费肯定高，小地新房维护小，大地租金回报低，小地新房，租金回报高

didier

同意楼上的看法

perfectstock

０２到０８年，细腻的房子可是没有涨，就是０９－１０涨的凶，原因：
１。 低利率
２。首次购房补贴增加
３。放开了外国购房 （现在已经重新收紧了）

现在：
１。留学生减少
２。利率增加

如果你炒股票，发现房地产股票在2010年没有涨过，说明并不被看好

gentleboy

畅所欲言，各抒己见~

Dreamhouse

尊重各方討論
謝謝。

williamc666

细腻的房子？你是想说悉尼的房子吧。本人认为，悉尼的房子之前已经太高了，需要时间来消化。
02-08年没涨吗？看看下面的连接http://www.myrp.com.au/sydney_house_prices.do
至于房地产股不涨，本人不太关注地产股，矿业股，金融股，可以聊聊。
还有身在维州的房产投资者，7月份后60万以下的房子肯定受到追捧，维州政府给20%的stamp duty discount + first home grant.

[ 本帖最后由 williamc666 于 11-2-2011 11:06 编辑 ]

Ray和Wendy

支持数据，图表说话

alanrrll

我国大款已经侵占了墨尔本: http://news.domain.com.au/domain/real-estate-news/asian-buyers-snap-up-melbourne-sites-20110211-1ap4a.html

妮南

投资房需要谨慎，假如你非常有经济实力，不在乎一时找不到租客，那可以让它空置慢慢等它升值。假如需要靠租金收入帮助你供房，那就会出现困难。尤其是现在的经济形势下，日常生活相关的食品、汽油、水电账单等物价上涨、留学生大大减少、移民政策收紧，原来可能容易找到租客，而以后就会显得困难。

经济不景气，租金却又不断上涨，老百姓手中没有钱，有的房东为了租出房子不得不做出让步允许一套房子内住更多的人，那么也就使另一个房东的租客搬出了。比如说，原来租金是300刀，我们两个人合租这套房子；而现在租金涨到350刀了，加上其它生活开支上涨，我们不得不再找1-2个人与我们合租。或是搬出这套房子，再找便宜的住处。

[ 本帖最后由 Rondy 于 11-2-2011 16:45 编辑 ]

cnnworld

要是早几年看到这样的帖子还会想想，现在觉得LZ这样的观点就是NOTHING,估计他自己过个几年回过头看看也发现自己挺NAIVE的，不过呢，人总有这样的阶段的。

人类往往犯的错误是用先观察结果，然后找理由来支持这些结果。澳洲房产是涨是跌，都是概率问题，小孩子都知道澳洲房价不会大跌，毕竟金融危机下澳洲都挺过来了，现在的环境下，大跌自然不可能了，楼主分析了那么多牵强的理由，我觉得一句话都没到点子上，我可以轻松找到相同的国家相同的城市来反驳他的观点，比如，美国的MIAMI

给你看一个典型的MIAMI的房产价格曲线
02/02/11         Price Change $-15,000         $69,900         SEFMLS
12/30/10         Price Change $-9,100         $84,900         SEFMLS
12/01/10         Price Change $-10,900         $94,000         SEFMLS
10/04/10         Price Change $-5,000         $104,900         SEFMLS
New Listing         $109,900         SEFMLS
08/15/07         Sale         $210,000         Public Records
11/17/06         Sale         $185,000         Public Records

这样的房子，在美国非常多，而且，从2004-2010年，美国人口也是增长挺多的，现在每条高速路都赌的不行，LZ用你的所谓需求理论来解释下？ 然后你要说是不是美国金融危机了？是的金融危机是一个因素，但是即使金融危机，美国普通老百姓依然有4万美金的年薪，失业率现在也顶多9%，为了价值仅仅超过年薪2倍的地段都不错的900平方英尺（差不多90平方米）的公寓房，跌的这么厉害呢？

其实，观察各地的房地产，你会发现很有意思，你去看看德国，十几年房价没怎么涨，但德国经济却是非常好的，所谓的房价涨不涨，跌不跌，说到底，其实只有2种因素在左右：

1. 物业税，包括房产税等持有成本是不是足够高
2. 是不是涨得太不靠谱了。 当当初日本东京的地价超过美国整个国家的GDP时候，即使有物业税房产税，也得跌

其中第一条是关键，因为，当没有持有成本的时候，任何人习惯的思维是，我不会卖，放着呗，过几年会好的。澳洲房价之所以一直没跌还上涨，跟它的房产税比较低是有直接关系的，所以从结论上说，我认为澳洲也不会跌房价，但是要涨，你要看它的理由。我觉得要涨的概率也很小，毕竟，现在留学生离开的也多，租房市场现在确实也走下坡了，另外，利息又特别高

澳洲的房产和中国的房产有相通性，因为2国的经济都是很依存的，中国糟糕了澳洲肯定好不到哪儿去，至于楼主一直看涨，我佩服你的勇气。在美国4%的贷款利率大家都不买，在澳洲7%的贷款利率大家都还要投资，就是因为看预期觉得澳洲房子还会涨。不过呢，通常在高峰的人，跌下来也容易。

总体我的结论就是：自住的话还是值得买，但是投资的话我觉得还是买美国的房产好嘞，因为现在剩下的都是干货，而澳洲，房产上升空间太小，当然，还有下跌的可能。要记住，当一个市场疯狂的时候，能逃走的永远是少部分人。再看看MIAMI的房价变化，我是亲历过的，更知道每个市场情况下的声音到底是怎样的，而你自己的判断，才是最重要的。

金鱼和农夫

ls说的表明了一个道理，投资房要买大部分人喜欢租的，眼睛只看华人学生市场的买家，到了现在就紧张了。一个好好的oz家庭,是不会为了多几个钱把自家share出去的。

妮南

不光是投资房用来出租，我也看到有不少家庭为了还贷，把自住房也租出1-2个房间的。

很多买房的都不是因为富裕而买房，尤其是买投资房的眼光还是因为看到更多的是穷人，假如人人都有钱买自己的房子，谁还会来租你的房子？

williamc666

回答得非常好。支持金鱼和农夫，如果你的租客对象是oz,你觉得你会担心学生回国吗？看来25楼的雄才应该好好审视一下投资策略了。。哈哈。
看了25楼的帖子我真的感觉自己好"navie" 啊！如果早些年投资房产，现在可能我已经是百万富翁了。其实本人认为25楼拿美国的房产市场和澳洲房产比较，或者说拿美国的的经济和澳洲经济比较，难道不觉得驴唇不对马嘴吗？哈哈，根本没有可比性，其实lz认为现在有些跑题，但是既然仁兄已经说到了美国，那就不妨说两句。为什么我说没有可比性。1 两国的经济结构不一样，2 两国的经济政策与走向也不一样， 3 2国的失业率真是大相径庭。如果你真的要跟贴，真的希望你能做足功课再来。让我细细道来。美国的经济结构主要分3块儿，或者说美国的主要3大经济支柱，最主要的就是零售业，澳洲呢。。。主要是矿业业，和农业，在具体说10年前是农业，从2000年开始经济重点已经转到了矿业上。现在美国的经济策略可以用8个字来概括 “扩大出口，增加就业”。第三，25楼说美国的失业率只有区区的9%，要知道这已经是美国有史以来连续21个月最长纪录在9%以上，澳洲呢。。。我觉得才可以用区区5%来形容。我可以很负责任的讲，如果你问问澳洲老移民（来了30年的），问问他们1991年澳洲经济大萧条的时候失业率是多少，那个时候房子跌了多少，可以用稀里哗啦来形容，看看下面的连接吧！！！我相信你就明白了，澳洲为什么会有长达10年的经济衰退。千万别再说什么区区9%的字眼儿了，让人笑话。
http://www.abs.gov.au/Ausstats/a ... 7868d6!OpenDocument
笔者曾经和一个BarryPlant的老板聊天，如果现在澳洲的失业率达到了7%，可以说房价必跌无疑。不说了，瞎起哄。

妮南

大家早就听到读到有人买房后成了百万富翁的故事，而其实你从现在开始买房，也或许你会在若干年后成了百万富翁的。

归根结底，一你的首付款从哪里来？二借钱后如何还贷？

williamc666

今天说说房价什么时候见顶，lz 的观点，只要中国的经济增速不减，澳洲的失业率不超过7%，我可以说房价不会见顶。我不用多讲为什么中国经济增速了，地球人都知道。说说澳洲失业率，上个贴我说了1991 年时候Australia Enonomy Recession, 失业率最高到12%的水平，笔者一个老朋友，来了澳洲30年，亲身经历了这一十年。那个时候工作难求，卖房的比比皆是，forceclosure得太多了，2个月你不还供，银行马上把你的房子拿去拍，利率最高达到了令人恐怖的17%，那个时候的澳洲主要以农业为经济支柱。试问在如此恶劣的外部环境，澳洲的房市的大萧条是在所难免的！John Howard上台后，大力发展经济，鼓励移民，可以说是移民让澳洲走上了复苏的道路，早些年移民你要花10万澳元，还有加5分吧！还有就是中国的经济崛起也起到了推波助澜的作用！
http://www.rba.gov.au/statistics/cash-rate.html

[ 本帖最后由 williamc666 于 11-2-2011 21:22 编辑 ]