房产投资问答专栏（悉尼）

Consultant

原帖由 freeflygo123 于 24-8-2007 14:45 发表

                               
登录/注册后可看大图

请教几个问题:

1， 目前在澳洲应在哪些城市买投资房?
2， 给你100万的equity应在悉尼怎样买投资房，在那些区买?
3， 给你100万的equity，为了投资者的最大回报，你在哪些国家，地区买投资房?
4， 如何买到 ...

1。个人只对悉尼的住宅地产比较有研究，其他地方不敢多言。
2。哇哦，100万诶，着实的不少。如果是我的话，可能会以5w左右的首付，买10个物业，剩下50w在银行，降低风险。个人比较保守，量力而行是不会错的。具体在那个区买，要看当时的情况，政府投入，以及对各个区的分析了。
3。还是那句话，本人只对悉尼的住宅地产较有研究，其他地方不敢多言。
4。首先，你要对要买投资房这个区所在的地价进行研究和比较。其次，你要知道这个区投资回报率是个什么样子。这两个是根本。
5。租金回报大大高于市场的租金回报。

个人愚见，不知是否满意？

laoyouyu

我们最近想投资买房。有如下问题想问：
1） 对Income tax的好处是如何？
2）如何计算房屋投资的收益?比如说，房租，开销与房价的比例关系。
3）投资区域？我们想在Parramattatou 西区买Appartment or unit.

Consultant

原帖由 laoyouyu 于 26-8-2007 12:52 发表

                               
登录/注册后可看大图

我们最近想投资买房。有如下问题想问：
1） 对Income tax的好处是如何？
2）如何计算房屋投资的收益?比如说，房租，开销与房价的比例关系。
3）投资区域？我们想在Parramattatou 西区买Appartment or unit.

1。对于退税额度给您举个我的例子：

年终亏损额度：年利息总额-年租金回报总额  $28960/year - $21000/year = $12110/year
折旧：您物业该年度的折旧额度  $12000/year
其他税务优惠：您的会计师帮您在其他地方找到的税务优惠额度（一般不会太多）。 $300/year
共计：$24460/year

工资收入： $35000/year  税额： ＄6285/year
负扣税额度： $24460/year
先报税额度：$10540/year  税额： ＄670/year
税务优惠：$5615/year  $108/week

就是说在年底您可以从税局拿回你今年交的一部分税额。

2。我们一般计算租金回报率： 一年租金的总额/该房产的总价值
这个值如果>= 4.5% 我们认为是可以考虑投资的。

3。个人认为西区是个不错的选择，政府有很多新的规划在那边，我个人也倾向于投资unit/apartment,因为租金回报率会相对较高，另外您选择物业的position也是很重要的。

xuelei

Many thanks.
如何选择物业的position? Close to train station, public transport or good school?

青山

所以我只敢买20万的房子。不指望它涨多少，不过相信它也跌不了多少。
因为哪怕你弄块空地新盖一个，也未必下得来。

原帖由 wil 于 22-8-2007 10:15 发表

                               
登录/注册后可看大图

其实亚洲的房市和澳洲的不太一样，即使澳洲在向其靠拢。

据说日本现在的房子，爷爷买的要到孙子那辈才能还清。97的时候很多香港人都跑到澳洲来炒房产。说明现状来讲，澳洲房市的投机程度应该还无法和日本 ...

cisco

朋友说投资房在卖的时候要拿一半的收益还给ATO.
这个怎么算, 个人认为也是按个人当年的收入计算,例如几年后卖房子,房子升值,赚了10万.那年就按个人其他收入+这房子赚的10万来缴个人所得税. 不知道理解得对不对?

要是这样的话,如果真的走运,投资房两年就涨了10万,要卖,那不是很亏?没从ATO拿几个钱回来,卖房后却要给他差不多5万.

买house做投资,如果推倒重建,例如花费25万,那这部分的费用是不是也算当年的亏损,那当年所有交的税也可以退回了(年收入超过25万的不算啊,我一点都不担心我能.呵呵)?

Consultant

原帖由 xuelei 于 27-8-2007 09:37 发表

                               
登录/注册后可看大图

Many thanks.
如何选择物业的position? Close to train station, public transport or good school?

您说得很对，我个人也认为position的选择要考虑交通，购物，医院，学校等等。

Consultant

原帖由 cisco 于 27-8-2007 11:10 发表

                               
登录/注册后可看大图

朋友说投资房在卖的时候要拿一半的收益还给ATO.
这个怎么算, 个人认为也是按个人当年的收入计算,例如几年后卖房子,房子升值,赚了10万.那年就按个人其他收入+这房子赚的10万来缴个人所得税. 不知道理解得对不对 ...

您说的一点也不错，您的税额应该是那样计算的，对于买卖房产所教的税额大概是您所利润的25%左右。
不过，以我们的理念来看待房地产投资的话，我们认为您的房产是不应该考虑卖掉的。如果您卖掉了，或许在您卖掉的当日，您是赚到钱的，但是我们同时认为，对于未来来讲，您是在亏损的，因为该出房产未来的增值跟您就没有关系了。所以我们不建议我们的客人卖掉他们的房产。

Consultant

原帖由 青山 于 27-8-2007 10:26 发表

                               
登录/注册后可看大图

所以我只敢买20万的房子。不指望它涨多少，不过相信它也跌不了多少。
因为哪怕你弄块空地新盖一个，也未必下得来。

个人认为，20万的房子，10年以后也应该会double它的value的。

claxton

原帖由 Consultant 于 27-8-2007 14:29 发表

                               
登录/注册后可看大图

个人认为，20万的房子，10年以后也应该会double它的value的。

....彻底无语了....

....连反驳的冲动都没有了....

ALYSSA

原帖由 Consultant 于 27-8-2007 14:28 发表

                               
登录/注册后可看大图

您说的一点也不错，您的税额应该是那样计算的，对于买卖房产所教的税额大概是您所利润的25%左右。
不过，以我们的理念来看待房地产投资的话，我们认为您的房产是不应该考虑卖掉的。如果您卖掉了，或许 ...

这个, 强的,
都不卖, 你们只能卖新房,
房价真的只涨不跌, 哈哈!~

Consultant

原帖由 claxton 于 27-8-2007 21:28 发表

                               
登录/注册后可看大图

....彻底无语了....

....连反驳的冲动都没有了....

呵呵，太客气了。言下之义您是认为只有中高价位的物业会涨，而低价位不增么？

Consultant

原帖由 ALYSSA 于 27-8-2007 22:49 发表

                               
登录/注册后可看大图

这个, 强的,
都不卖, 你们只能卖新房,
房价真的只涨不跌, 哈哈!~

从投资角度上说，hold房产不卖对您才是正确的选择，无论您相信与否。
不知道您是否经历过过去20年中悉尼房产的变化走势，如果您有的话，或者您有朋友经历过的话，我相信您应该是可以从中得到答案的。
不过，如果要是真的能够只有新房出售，那还才真的是只涨不跌，哈哈。

美丽开始

原帖由 Consultant 于 27-8-2007 14:29 发表

                               
登录/注册后可看大图

个人认为，20万的房子，10年以后也应该会double它的value的。

那这么说只能买低价位的房子了？

Consultant

原帖由 美丽开始 于 28-8-2007 11:06 发表

                               
登录/注册后可看大图

那这么说只能买低价位的房子了？

呵呵，我想表达的意思只是说10年后，不论新房旧房在总体趋势上都应该是double的。

miney1979

原帖由 wil 于 22-8-2007 10:15 发表

                               
登录/注册后可看大图

其实亚洲的房市和澳洲的不太一样，即使澳洲在向其靠拢。

据说日本现在的房子，爷爷买的要到孙子那辈才能还清。97的时候很多香港人都跑到澳洲来炒房产。说明现状来讲，澳洲房市的投机程度应该还无法和日本 ...

楼上说的是89年以前的事吧，东京的房子已经10多年没涨了，价格和墨尔本差不多，但是人家贷款利息低啊，35年固定利率贷款才3.0%

sydgirl007

房子早晚要买的，总不能总租房住啊！
等偶够了首付，买房没商量，
金屋银屋不如自己的陋室，
投资都有风险，就算房子几年后没有那么大的升值潜力，或预想的那么多，交利息的钱就算是叫这些年的房租了。
偶当年留学的时候如果不算计，现在也控制了二套房子了。
偶算术不好，就一个心眼儿，赚钱买房

dali

原帖由 Consultant 于 28-8-2007 19:27 发表

                               
登录/注册后可看大图

呵呵，我想表达的意思只是说10年后，不论新房旧房在总体趋势上都应该是double的。

感觉有一点误导的成分。

房子和土地要分开谈。

土地是可以double的。

但是仅从房屋而言， 是要折旧，有使用寿命的。和车一样。

实在想不出一个tear down 的房子如和double.

wil

原帖由 miney1979 于 28-8-2007 23:31 发表

                               
登录/注册后可看大图

楼上说的是89年以前的事吧，东京的房子已经10多年没涨了，价格和墨尔本差不多，但是人家贷款利息低啊，35年固定利率贷款才3.0%

利率为什么这么低？房源太多？？

东京房价创15年新高http://www.sina.com.cn 2007年08月15日 09:17 中国证券网
　　日本不动产经济研究所13日公布的数据显示，东京23个城区内7月开盘公寓的平均价格为7109万日元（约合456万元人民币），是自1992年11月以来首次突破7000万日元。

　　由于平均价格超过3亿日元的超高级住宅陆续开盘，使得公寓平均价格出现上扬。

　　在东京及埼玉、千叶、神奈川等首都周边地区，每套公寓的平均价格为5305万日元，也达到了15年来的高水平。其中，神奈川县为4419万日元，埼玉县为4259万日元，千叶县为 4349万日元。

　　不过，公寓开盘套数却减少了10%，连续7个月环比减少。其中，东京23区减少了22.3%，东京其他地区减少了33.5%.分析认为，销售商调整库存以及惜售也是导致销售套数减少的主要原因之一。

全球最贵楼价十强

　　1英国伦敦

　　2摩纳哥

　　3美国纽约

　　4中国香港

　　5日本东京

　　6法国戛纳

　　7法国圣特佩罗

　　8澳大利亚悉尼

　　9法国巴黎

　　10意大利罗马

怎么看出来的东京和墨尔本房价差不多？

miney1979

原帖由 wil 于 29-8-2007 11:14 发表

                               
登录/注册后可看大图

利率为什么这么低？房源太多？？

东京房价创15年新高http://www.sina.com.cn 2007年08月15日 09:17 中国证券网
　　日本不动产经济研究所13日公布的数据显示，东京23个城区内7月开盘公寓的平均价格为71 ...

国内的新闻 我老公就在日本...
市中心(日本桥)2房,3,700万円～4,980万円,
http://new.realestate.yahoo.co.j ... ;code=0000000039935
千叶３房－４房,2,548万円～4,298万円
http://new.realestate.yahoo.co.j ... ;code=0000000040252
埼玉3房－４房2,490万円～4,120万円
http://new.realestate.yahoo.co.j ... ;code=0000000043398

以上均为新建公寓，来源日本雅虎房产频道信息。１５年左右的旧房价格在其２／３左右。价格是不是和墨尔本的公寓差不多？
至于贷款利率，由于日本存款利率一直为０（现为０。５），所以３５年固贷３％左右不足为齐
所以买一套３房公寓，月还款只要１０万日元（约１０００刀）左右，根本不构成负担。
如果ls的还不相信，那么这里有不少从日本移民澳洲的坛友，可以问问他们。

wil

看不懂日文啊
第一个满贵的，50平左右就要40多万澳元，而且看地图似乎和东京还有一定距离。

你确定你是在拿和墨尔本在澳洲地位差不多的日本城市在作比较么？如果东京市内的两室，月还款只要1000澳元，我可不可以也去买一个？

miney1979

原帖由 wil 于 29-8-2007 15:31 发表

                               
登录/注册后可看大图

看不懂日文啊
第一个满贵的，50平左右就要40多万澳元，而且看地图似乎和东京还有一定距离。

你确定你是在拿和墨尔本在澳洲地位差不多的日本城市在作比较么？如果东京市内的两室，月还款只要1000澳元，我可不 ...

日本的新公寓面积是普遍比澳洲小，第一个是在东京市中心的日本桥附近，第２，３个在近郊离东京市内大概35-45min train.
可以买,但只有拿到日本国籍(5years)或是日本永住(10years)者才能贷款

Consultant

原帖由 sydgirl007 于 28-8-2007 23:56 发表

                               
登录/注册后可看大图

房子早晚要买的，总不能总租房住啊！
等偶够了首付，买房没商量，
金屋银屋不如自己的陋室，
投资都有风险，就算房子几年后没有那么大的升值潜力，或预想的那么多，交利息的钱就算是叫这些年的房租了。
偶当 ...

呵呵，看来您是买房一族的老前辈阿。

Consultant

原帖由 dali 于 29-8-2007 10:07 发表

                               
登录/注册后可看大图

感觉有一点误导的成分。

房子和土地要分开谈。

土地是可以double的。

但是仅从房屋而言， 是要折旧，有使用寿命的。和车一样。

实在想不出一个tear down 的房子如和double.

您说得不错，不过就我现在的理解来看，升值的不光光是您所占有的一块土地，而是您在这里的一个生活空间。
这个问题我想您如果有悉尼住宅市场变化统计数据的话，可能您就能明白我说的意思了。

为人民除害

原帖由 Consultant 于 22-8-2007 16:48 发表

                               
登录/注册后可看大图

以我一处房产为例：该房产贷款额度400k, 利息7.37 加strata and rates, 大约每周需要还款$630, 而我这套物业的租金是$420/week (加息后租金为$450/week), 年底退税平均我可以退回$100/week。意味通过每周投 ...

想请教一下auburn的房都祖420,怎样找的租客?若果是发展商帮找的,你肯定买贵了,羊毛出在羊身上.

wil

现在的房子都很贵啊，kingsgrove那条线有些小站3房都要5，6百的租金

[ 本帖最后由 wil 于 30-8-2007 10:04 编辑 ]

Consultant

原帖由 为人民除害 于 30-8-2007 08:29 发表

                               
登录/注册后可看大图

想请教一下auburn的房都祖420,怎样找的租客?若果是发展商帮找的,你肯定买贵了,羊毛出在羊身上.

偶自己找的，澳洲新报周六广告。

martinwang

原帖由 Consultant 于 27-8-2007 14:29 发表

                               
登录/注册后可看大图

个人认为，20万的房子，10年以后也应该会double它的value的。

这个像职业地产投资顾问说的话吗？？？

Consultant

原帖由 martinwang 于 1-9-2007 16:59 发表

                               
登录/注册后可看大图

这个像职业地产投资顾问说的话吗？？？

我看还是像的

wil

riverwood怎么样？最近对这个地方比较感兴趣