房产投资问答专栏（悉尼）

兔子的狗窝 · 发表于 13-8-2009 23:18:19

原帖由 gmlzsj 于 11-8-2009 12:22 发表

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急问，请教Jeff, 我定了一处全新的apartment现房，我因为着急入住，就没找自己的律师，想直接用中介的律师，因为这个中介代理这个apartment,说律师已经很熟悉了，手续上的处理速度会比较快，昨天得到银行通知我的贷 ...

最好不要用中介推荐的律师，两个原因：
1.收费高
一般中介都有介绍费，羊毛出在羊身上，建议你到这个网站询价比较：www.quotify.com.au，一般会给出三个推荐律师向你报价。
2.立场
虽说我们相信澳洲大多数执业solicitor的道德底线应该是没问题的，但是毕竟和中介关系好的solicitor，在有些问题上可能就会比较配合中介的想法，从而增加你的风险。

至于strata report，原则上是属于pre-purchase inspection，理应在交换合同前做完。

具体购房流程，请参考以下链接:
http://www.econveyancing.com.au/legalguide.asp

aoxiao · 发表于 3-9-2009 00:29:13

请教LZ，commercial property是不是可以改成自住房？如果可以的话要怎么操作呢？谢谢！

mickeyzpy · 发表于 9-9-2009 22:36:10

Jeff好耐心啊。支持！

leebruc · 发表于 2-10-2009 23:08:25

1. 请问LZ对First Home Grant expires后的房市有何看法?
2. 如果说03-06 是低谷的话, 2010或2011(7years theory)是高峰, 之后应该有所调整, 是否应该观望一下?
3. 在投资房产是否应该选择interest only loan? 原因是什么, 有什么好的数据说明吗?

谢谢

wangbt89 · 发表于 26-10-2009 10:36:46

谢谢JEFF，我从头到尾读了所有人的帖子，觉得收益匪浅，我想投资一处新房，当然是UNIT OR APPARTMENT，但还是感觉无从下手，首先要选择有发展潜力的区，其次还要选有升值潜力的房子，说着容易但选起来就不容易了。有没有哪些网站可以提供详细可靠的数据和资料，以供参考。尤其是怎样找到那些正在建造和将要建造的房子，当然是正在销售的。
另外如果要投资的话，是不是等过了圣诞，政府补贴结束之后，再投资比较好，因为这个政府补贴把房价抬高了很多，是不是过了圣诞之后价格会下跌？谢谢。

dreamer_liu · 发表于 28-10-2009 18:43:18

好贴！ mark

cutepanda · 发表于 8-11-2009 22:08:35

谢谢JEFF... 真的是受益非浅啊。我想问问JEFF你觉得STRATHFIELD, HOMEBUSH 和HOMEBUSH WEST 哪个区的增殖潜力大？我们其实是很喜欢EPPING / MARSFIELDS / MACQUARIE PARK这几个区，但价格真的很高，怕以后增值潜力不高。。你觉得呢？

jewar · 发表于 8-12-2009 21:49:25

原帖由 gmlzsj 于 11-8-2009 13:22 发表

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急问，请教Jeff, 我定了一处全新的apartment现房，我因为着急入住，就没找自己的律师，想直接用中介的律师，因为这个中介代理这个apartment,说律师已经很熟悉了，手续上的处理速度会比较快，昨天得到银行通知我的贷 ...

新房应该没有strata report吧
做一个building inspect比较保险

jewar · 发表于 8-12-2009 21:50:15

原帖由 cutepanda 于 8-11-2009 22:08 发表

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谢谢JEFF... 真的是受益非浅啊。我想问问JEFF你觉得STRATHFIELD, HOMEBUSH 和HOMEBUSH WEST 哪个区的增殖潜力大？我们其实是很喜欢EPPING / MARSFIELDS / MACQUARIE PARK这几个区，但价格真的很高，怕以后增值潜力不 ...

我看好strathfield，交通大站，生活方便

做人要厚道 · 发表于 23-12-2009 19:40:15

Jeff, 最近看了你的帖子受益菲浅。我很看好澳洲房地产市场前景，想近期买一处500k左右house自住（考虑地皮升值）和一处300k左右的unit投资, 现已准备首付200K左右，年薪80-90k，工作稳定。这样总共需贷款600k，银行会否贷给我（特别是买第二套房时）？我这样的计划是否合理？请问您有无更好的投资方案，如果是你，你会怎样安排投资计划？（我还不太能接受自己租房，把资金全用于购买投资房）。谢谢！

kiki8 · 发表于 20-5-2010 10:06:20

你好像是抄富爸爸，穷爸爸！

kiki8 · 发表于 20-5-2010 11:54:21

不过我也赞同这个理论。
最近在想把自己套房子租出去，然后在上班付近租套房子，算了算好像没差，只是帮少扣点税。请给给意见。
我打算租上班付近租金要差不多$400上下，我原来自住那套房如果出租$420，管理和杂费一个星期要$70。这样划算吗？

etangzhang · 发表于 20-5-2010 14:33:40

强帖留名！

请问楼主，你对Kellyville和Beaumont Hills那边的House，升值潜力如何看待？

bluceyu · 发表于 27-5-2010 19:18:48

一切的前提是房价不跌........
食利阶层
泡沫就是这样起来的

Richard0812 · 发表于 8-7-2012 20:53:17

总算看完了，LZ还在吗？

Consultant · 发表于 5-10-2012 16:02:56

我回来了，请继续支持FreeOZ!

Consultant · 发表于 5-10-2012 20:25:58

房地产本身就是一个持久的话题，总有着正面和负面的言论。我仔细的读了读几年前的回复，感慨良多。从我刚刚踏入这一行的那天起，质问和怀疑从未停止过，当我走到今天回首往事时，微微一笑足以。

mollyoz · 发表于 16-10-2012 20:58:13

楼主对地产的见解非常准!

很多移友将自己的房子从自住转成投资, 请问:

1.首套自住转投资, 需要退回政府给的首次置业补贴吗?

2. 自住转投资, 有什么好处?

3. 25年以上的房子,以投资房的形式似乎税务上没什么好处, 房租稍低于利息,但是房子没有折旧费

3. 买地盖房, 从投资角度看, 这个房子作为投资房好还是自住房好?

Consultant · 发表于 28-11-2012 18:05:17

原帖由 mollyoz 于 16-10-2012 20:58 发表

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楼主对地产的见解非常准!

很多移友将自己的房子从自住转成投资, 请问:

1.首套自住转投资, 需要退回政府给的首次置业补贴吗?

2. 自住转投资, 有什么好处?

3. 25年以上的房子,以投资房的形式似乎税务上没什 ...

很多移友将自己的房子从自住转成投资, 请问:

1.首套自住转投资, 需要退回政府给的首次置业补贴吗?
在自主满半年后，即可转为投资房，不用退还。
2. 自住转投资, 有什么好处?
退税的优惠，以及更好的cash flow
3. 25年以上的房子,以投资房的形式似乎税务上没什么好处, 房租稍低于利息,但是房子没有折旧费
是的
3. 买地盖房, 从投资角度看, 这个房子作为投资房好还是自住房好?
投资角度，当然是投资房好，哈哈哈

下雨乐 · 发表于 19-12-2012 12:35:06

1. 如果第一次买房，完全投资，具体怎么操作，委托中介给出租（人不在此处，必须找代理）？租金能按时到帐吗？中介费怎么算？每年需要付出的费用和收益各是什么？
2. 如果第一次买的是投资房，那能享受什么政府的补贴？
3. 将来再买自己住的房子的时候还能有什么政府补贴吗？

一堆问题，因为实在是菜鸟，不好意思

下雨乐 · 发表于 19-12-2012 12:45:10

刚看到新政策是
1.买新房可有15000的补贴，是所有新房都可以？
2. 政策里面提到此15000的补贴不可和5000的新房补贴同时享受，那5000是什么意思？是说，如果我不是在2012.10.1-2013.12.31第一次买个新房的话可以得7000+5000？
3. 不知道你是否在悉尼？私信联系？我想具体咨询一下买房的事情

小马过河 · 发表于 19-12-2012 12:53:37

请教一下楼主，我们已经有一套自住房，还想去学区买一套小的unit，不想出租，只是当上学落脚休息的地方，两套房，不出租，会有税务或其他部门来找麻烦吗。

Consultant · 发表于 19-12-2012 18:22:42

原帖由 下雨乐 于 19-12-2012 12:35 发表

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1. 如果第一次买房，完全投资，具体怎么操作，委托中介给出租（人不在此处，必须找代理）？租金能按时到帐吗？中介费怎么算？每年需要付出的费用和收益各是什么？
2. 如果第一次买的是投资房，那能享受什么政府的补 ...

1. 如果第一次买房，完全投资，具体怎么操作，委托中介给出租（人不在此处，必须找代理）？租金能按时到帐吗？中介费怎么算？每年需要付出的费用和收益各是什么？

是的，可以委托中介出租，租金会按时到帐的，一般标准中介管理费为５．５％，以及一些admin的费用。投资房，每年的付出还要包括贷款利息，council and water rates, 物业管理和中介管理费，当然也建议您买一个屋主保险。收益有两种，一个是租金的回报，一个是增值的回报。租金回报一般是5%，增值回报没人可以给以准确的估计。

2. 如果第一次买的是投资房，那能享受什么政府的补贴？

可以，政府会给你$5000在印花税上的补贴。但必须是新房，且房价要小于650k

3. 将来再买自己住的房子的时候还能有什么政府补贴吗？

可以一样享受首次置业津贴，但无法减免印花税。

一堆问题，因为实在是菜鸟，不好意思

大家都是从菜鸟过来的，不用不好意思，哈哈哈

Consultant · 发表于 19-12-2012 18:26:04

原帖由 下雨乐 于 19-12-2012 12:45 发表

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刚看到新政策是
1.买新房可有15000的补贴，是所有新房都可以？
2. 政策里面提到此15000的补贴不可和5000的新房补贴同时享受，那5000是什么意思？是说，如果我不是在2012.10.1-2013.12.31第一次买个新房的话可以得7 ...

1.买新房可有15000的补贴，是所有新房都可以？
房价必须小于650k.
2. 政策里面提到此15000的补贴不可和5000的新房补贴同时享受，那5000是什么意思？是说，如果我不是在2012.10.1-2013.12.31第一次买个新房的话可以得7000+5000？
那个5000的补贴是对于投资房在印花税上的补贴，因为如果您享受首次置业的优惠，政府也会给你另外一个印花税的补贴。所以两个补贴不能同时应用。
3. 不知道你是否在悉尼？私信联系？我想具体咨询一下买房的事情
在的

Consultant · 发表于 19-12-2012 18:28:25

原帖由 小马过河 于 19-12-2012 12:53 发表

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请教一下楼主，我们已经有一套自住房，还想去学区买一套小的unit，不想出租，只是当上学落脚休息的地方，两套房，不出租，会有税务或其他部门来找麻烦吗。

没有产生应交的税，自然不会有问题。

lgroger · 发表于 25-4-2013 20:16:27

快买房吧

shishen_lsy · 发表于 14-5-2013 13:28:33

看了开头感觉很像ironfish的销售。。。。

holly2010 · 发表于 16-5-2013 10:42:59

Jeff，我把我的问题又拷贝到这里了，请抽空回复一下，实在还没有弄清楚，如果找会计，又觉得自己如果理解了也没有必要去花那笔钱了（到处都会花钱，能省就省了），谢谢

关于自住房，投资房与税的关系
看了不少资料，对自住和投资，与个人申报税方面的关系还是弄不清楚，请专家们给出点方向，多谢

1. 房子可以随意更改为“自住”或者“投资”吗？

2. 如果可以，一般需要在哪些地方调整，或者出具证明？比如购房合同，还是如何？

3.如果自住房用于出租，出租的收入就算作家庭年收入，年底报个税的时候直接是“其他收入”缴税，还是说也可以扣除“Strata，water，coucil，贷款利息，中介费”等费用的净值（有可能是负）？

4.如果是投资房，出租的收入就可以减strata, water,coucil，中介费,贷款利息等的净值作为投资收益/损失直接从“应纳税额”抵扣出去吗？

5.如果投资房自己住，就没有出租收入，那么Strata，water，coucil，贷款利息等支出是否就直接作为投资损失直接从“应纳税额”抵扣出去呢？

6.只有投资房才有房屋折旧费用是吗？

7.如果是，那么上面就投资房的开支一项还可以增加房屋折旧费吗？

8.房屋折旧率是谁来定的？如何定呢？

9。自住房如果出售，房屋出售的价格作为当年家庭收入缴税呢，还是可以扣除所有的交易费用，比如律师，税，中介费等以及归还贷款之后的净额？还是说只按照购买价-出售价的差值（可能正也可能是负）来核算为家庭收入缴税？

10.投资房如果出售，除了各项费用之外，是否全额按照投资净值放入“投资收益/损失”中核算税？

四方砖 · 发表于 1-6-2013 02:22:18

投资房产好复杂

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