来看看悉尼这些房价

他乡作故乡

kevin妈妈 发表于 1-4-2019 15:51
Strathfield，421的house，Buyer Guide: $880,000，这是不是钓鱼价？

https://www.domain.com.au/441-li ...

成功拍出了1.04m
证实了“Buyer Guide: $880,000”是钓鱼价

kevin妈妈

他乡作故乡 发表于 9-4-2019 12:15
成功拍出了1.04m
证实了“Buyer Guide: $880,000”是钓鱼价

果然啊，这个区不可能有这么便宜的价格。

coonaoz

澳洲房贷违约率或创近20年最高一一一澳财网的报道

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coonaoz

跌吧跌吧让暴风雨来得更猛烈些吧

kevin妈妈

coonaoz 发表于 9-4-2019 14:22
跌吧跌吧让暴风雨来得更猛烈些吧

你这表情。。。是希望房价跌还是不希望房价跌啊

Lopemann

coonaoz 发表于 9-4-2019 14:20
澳洲房贷违约率或创近20年最高一一一澳财网的报道

如此低利率还违约，能看出房贷这个领域多么脆弱
很可能违约的只是IO过期的人，完全没有负担能力

Lopemann

coonaoz 发表于 9-4-2019 14:22
跌吧跌吧让暴风雨来得更猛烈些吧

从长期来看房贷利率不可能这么低
等回归7%水平的时候，估计相当部分的人压根不具备偿还能力

可惜的是房子是real asset，不会有很多人能等几年的

Lopemann

有一个想法，我们未来1-2年内要买房的人，必定因为房价和下任政府之间的关联而受到影响
大致的判断是工党对房市的影响大于自由党，由此我们对工党的exposure其实比较高，是不是应该买一下自由党来对冲一下对工党的exposure

kevin妈妈

Lopemann 发表于 11-4-2019 23:00
有一个想法，我们未来1-2年内要买房的人，必定因为房价和下任政府之间的关联而受到影响
大致的判断是工党 ...

工党上台，房价还会跌。不过我对政治不了解，工党和自由党，都干些什么，我都不知道选哪个党

Lopemann

kevin妈妈 发表于 12-4-2019 08:43
工党上台，房价还会跌。不过我对政治不了解，工党和自由党，都干些什么，我都不知道选哪个党

举个简单的例子，公党上台房价跌5%，自由党上台房价升5%，假设你的目标房子100万，工党和自由党上任对你的影响就是10万的差别

没有对冲：
工党：95万
自由党：105万

有两万澳元的自由党对冲，赔率1:5
工党上任：95万+bet亏的2万 = 97万
自由党上任：105万 - bet赚的8万 = 97万

这样的话不论是哪个政党上任，都可以以低于目前的价格买到房子

kevin妈妈

Lopemann 发表于 12-4-2019 18:26
举个简单的例子，公党上台房价跌5%，自由党上台房价升5%，假设你的目标房子100万，工党和自由党上任对你 ...

看得我糊里糊涂的，我这智商。。。
没有对冲、两万对冲、赔率。。。饶了我吧
自由党上台房价会升嘛？我觉得不一定啊。但是共党上台，房价会比自由党上台跌得多，是我的预计。
问题是，共党好像是支持难民的，上台后到时候澳洲很多难民，经济岂不是更糟糕？
所以我不知道选谁好啊

Lopemann

kevin妈妈 发表于 13-4-2019 15:26
看得我糊里糊涂的，我这智商。。。
没有对冲、两万对冲、赔率。。。饶了我吧
自由党上台房价会升嘛 ...

只要工党上任后对房价的负面影响大于自由党，
我们对工党的exposure就值得对冲一下
计算方法是一样的

的确是个难题，虽然作为买房者我很支持negative gearing和capital gain tax改革
但看了一下工党的政策，我和媳妇这个小小的双收入家庭俨然成为了人民的敌人，有点无语啊

kevin妈妈

Lopemann 发表于 13-4-2019 18:09
只要工党上任后对房价的负面影响大于自由党，
我们对工党的exposure就值得对冲一下
计算方法是一样的

我都没看工党和自由党都啥政策
就知道难民政策，还有负扣税

Lopemann

今天看房归来心情实在不太好

中规中矩，不算出奇的villa居然要价100万，区也很一般
https://www.realestate.com.au/pr ... ley+north-130938234

之前price guide 550K的小villa今天641K都流拍了，中介说的550K只是钓鱼价
https://www.realestate.com.au/property-villa-nsw-bexley-130767698

之前price guide 800K的小house今天875K都流拍了，中介说的800K只是钓鱼价
https://www.realestate.com.au/pr ... -mortdale-130733850

超过100岁的小semi居然拍到了1.175 mill..
https://www.realestate.com.au/pr ... w-croydon-130687434

虽然上面的房子我都不会买，因为性价比的缘故甚至都不会考虑
但是还是有点心塞

kevin妈妈

Lopemann 发表于 13-4-2019 18:53
今天看房归来心情实在不太好

中规中矩，不算出奇的villa居然要价100万，区也很一般

https://www.realestate.com.au/property-villa-nsw-bexley+north-130938234

这个villa要价100万？完全不值这个价啊。这个位置并不算好，也不算贵区。特别是这个房子，客厅被车库这样截掉一部分

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Lopemann

kevin妈妈 发表于 14-4-2019 09:26
https://www.realestate.com.au/property-villa-nsw-bexley+north-130938234

这个villa要价100万？完 ...

有经验还是冷静啊

我可能是提前有了强烈的期望，现实和期望不符导致有落差。
Mortdale那个727K的三房看来不是常态
https://www.realestate.com.au/pr ... -mortdale-130595566

之后得冷静分析
和媳妇一起决定改变战略，如果明年买房的话就降低看房频率吧

kevin妈妈

Lopemann 发表于 14-4-2019 09:45
有经验还是冷静啊

我可能是提前有了强烈的期望，现实和期望不符导致有落差。

Mortdale你说的这片villa，之前有卖过两套，我去年有做过记录。

https://www.realestate.com.au/so ... -mortdale-124691018

1/118 Morts Road

$861,000 Sold on 06 Mar 2017


https://www.realestate.com.au/so ... -mortdale-127346362

4/118 Morts Road

$888,000 Sold on 08 Feb 2018


现在这个2号房，你说卖727K，跌了十几万了啊。这个价钱确实不错，估计卖家也着急卖。


我一个朋友，帮卖房的人做家居摆设的，就是很多卖家，为了房子漂亮卖个好价钱，租人家的家具那种。他说他们很多客户，房子摆了很久都没卖出去。

kevin妈妈

Lopemann 发表于 14-4-2019 09:45
有经验还是冷静啊

我可能是提前有了强烈的期望，现实和期望不符导致有落差。

明年买房可以降低看房频率，否则很累的，除非你有时间又喜欢去看房。

另外看的房子，查一下地价，一般价格都会高于地价，如果房子新，会高出不少。如果房子很旧，才可能跌破地价。

Lopemann

这几天研究了一下房价和地价的关系，发现一点，虽然房价低于地价看起来很不合理，但是其实地价是滞后也存在波动的，有的时候年化波动会超过10%，而非一味上涨。不出意外我们现在看的很多房价低于地价的房子，地价在2019年7月更行的时候应该会下降不少。

在年中的时候可以通过分析地价和当地房价波动的关系，做出一个相对准确的预测。当然，离新地价发布越近越准确。

这种思考方式的确给了house估值一个新的视角：房子的价格 = 地价 + 屋价 - 维修价
左边随市场波动很大，很难直接提供一个准确价值。而右边的三项都可以相对精准的估计，所以其实判断是否是“漏”从价值上就方便不少了。

还有一个观察就是，大家都说如果负扣税和资本所得税改革成型，租金会涨而房价会跌。这两个因素直接导致的是租金回报率继续上升，来补偿投资者的政策损失。但是观察到了一些地区的unit rental yield已经超过5.2%了（48万的两房unit租到$480每周），如果再涨的话too good to be true，那工党上任unit会如何呢？加上房价跌其实给unit也有很大的压力，越来越多的人会换house导致unit over-supply。如果upside有限，而downside很明显，那么unit的价格和租金是否都会持续下跌？

稍微计算了一下其实我完全可以直接买house，唯一的心理障碍是那样的话就不能用上stamp duty discount
所以在考虑先买个unit做投资，期待5%的回报率
然后再买house
只是上面的问题困扰了我很多，Kevin妈妈有啥见解吗？

Lopemann

完全从地价考虑的话，那下面的house可能是目前价差最大的
中介打电话说80万考虑卖，屋主很急的样子，地价95万
https://www.realestate.com.au/property-house-nsw-bexley-130808134

当然auction估计还是会进行的，可能80万也是钓鱼

kevin妈妈

Lopemann 发表于 16-4-2019 23:54
这几天研究了一下房价和地价的关系，发现一点，虽然房价低于地价看起来很不合理，但是其实地价是滞后也存在 ...

我之前做过地价和房价的研究，能够跌破地价的，都是房子很旧，或者在大马路旁边。卖得比地价高好多的，一般都是很新的房子。

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Lopemann

kevin妈妈 发表于 17-4-2019 09:02
我之前做过地价和房价的研究，能够跌破地价的，都是房子很旧，或者在大马路旁边。卖得比地价高好多的 ...

地价的确有一定道理，但是不精确，因为地价不会实时更新，只会每年更新一次，今年地价应该下跌了，等七月更新。这个general observation很准确，的确地价高于房价的装修都不怎么样

如果是楼市萧条导致的房价下跌，的确租金也会跟着下跌。如果是负扣税改革导致的房价下跌，租金会上涨，因为投资者会要求一个额外回报来cover政策损失。

先买house当然好，但是对于我们而言会损失作为首次购房者的印花税折扣，毕竟也有20K呢，差不多大一年的租金收益。所以很愁，先买house再买投资unit就得多付20K印花税，而先买unit再买house则会有你说的空置风险以及价格风险。

kevin妈妈

Lopemann 发表于 17-4-2019 00:01
完全从地价考虑的话，那下面的house可能是目前价差最大的
中介打电话说80万考虑卖，屋主很急的样子，地价9 ...

Price guide $850,000 - $900,000

中介打电话说80万考虑卖，应该是钓鱼价吧。

不过这房子后院非常小。没车库，而且才一个厕所

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kevin妈妈

Lopemann 发表于 17-4-2019 09:12
地价的确有一定道理，但是不精确，因为地价不会实时更新，只会每年更新一次，今年地价应该下跌了，等七月 ...

是的，现在网上的地价，还是去年7月的，实际上应该比这个低。

我觉得现在就是楼市萧条导致的房价下跌啊，而且经济如此差，怎么也要个两三年才能好转吧。

哦，你们还要考虑首次购房者的印花税折扣，这个确实头疼。

他乡作故乡

Lopemann 发表于 17-4-2019 09:12
地价的确有一定道理，但是不精确，因为地价不会实时更新，只会每年更新一次，今年地价应该下跌了，等七月 ...

对于年收入低的家庭，省到就是赚到，反之则不用太纠结是否要省印花税的问题。
毕竟房子和Unit之间的不同大家都是很清楚的。
以上只是个人观点，只供参考。

他乡作故乡

kevin妈妈 发表于 17-4-2019 09:02
我之前做过地价和房价的研究，能够跌破地价的，都是房子很旧，或者在大马路旁边。卖得比地价高好多的 ...

Kevin妈妈的研究做得好仔细
不拍您笑话，我还不知道怎样查地价呢？
我目前也对房市有兴趣，请问能把查地价的网址发过来吗？以后大家可以多谢信息交流。

kevin妈妈

他乡作故乡 发表于 17-4-2019 12:51
Kevin妈妈的研究做得好仔细
不拍您笑话，我还不知道怎样查地价呢？
我目前也对房市有兴趣，请问能 ...

新洲才可以这样查地价，这是网址：http://www.valuergeneral.nsw.gov ... 9408?execution=e1s1
点击property address enquiry，分别输入地址，然后验证完，就会有个号码给你。直接点号码，再一次验证完，就可以查看地价了。

Lopemann

他乡作故乡 发表于 17-4-2019 12:44
对于年收入低的家庭，省到就是赚到，反之则不用太纠结是否要省印花税的问题。
毕竟房子和Unit之间的不同 ...

我们的收入倒是足够，要诀择的是买Unit + House还是House Only

后者就永远损失印花税减免了，前者就是前面提到的unit价格风险和空置风险，得做一个权衡

Lopemann

kevin妈妈 发表于 17-4-2019 09:23
是的，现在网上的地价，还是去年7月的，实际上应该比这个低。

我觉得现在就是楼市萧条导致的房价下跌 ...

已经见到好几个地价高于房价的交易了。

如果地价不变，则可以作为一个floor indicator，那其实房价不会再跌太多。

但问题是地价也会在市场低迷时下跌，那这样跌的空间还有很大。

如果keep the last point in mind，那么其实就算看到地价高于房价且适合居住的房子，也不能太激动，毕竟可能地价房价还会双双下跌，仍需要对一个市场大市的判断。

kevin妈妈

Lopemann 发表于 17-4-2019 18:23
我们的收入倒是足够，要诀择的是买Unit + House还是House Only

后者就永远损失印花税减免了，前者就是 ...

那你就要研究一下，哪个地方的unit好租，这样就可以买Unit + House