澳州府城市房产租金收益低迷 高回报日益集中在郊区边缘

周星星1832

　　（本报讯）租金回报率最高的独立屋和公寓日益集中在澳洲州府城市的郊区边缘。

　　房地产信息公司CoreLogic RP Data发布的租金分析显示，追求收益的投资者或许要前往距离CBD40千米以上的地区，那里的房价更低，有更多租户，风险也会更高一些。

　　房地产和税务专家表示，对于更靠近CBD的房产，投资者要提高收益常常需要拿出有竞争力的定价、将税收减免最大化和留住优质租客。

　　Ray White Real Estate的负责人和租赁专家Gerri Keays表示，“现在的趋势是朝着租客市场的方向发展。”

　　Keays在谈及房东应如何重新思考策略这个问题时说道：“如果有三套租金一样的相似房产出租，那么呈现方式最佳的房子会吸引租客。”

　　在全国的州府城市，独立屋的平均租金收益仅为逾1%，公寓的平均租金收益约为3%。在扣除成本后，收益还会下滑大约2个百分点。

　　这意味着，如果一个房东的边际税率是37%，他手中的投资性房产收益是3%，那么相比之下，他从在线储蓄账户中获得的回报可能还更多，而且不必担心租客流失、印花税、中介费、保险和维护成本。

　　远离州府城市市区的房产的收益会更高，因为房产的价格普遍便宜很多，尤其是雪梨和墨尔本的周边地带。

                               
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　　不过，房地产专家称，当房市衰退时，便宜地区的波动性更大，需要花更长时间进行市场修正，而且涉及更多的维护成本，因为当房子租给家庭时，会有更多的磨损和破坏。

　　买方经纪公司Morrell&Koren的理事Christopher Koren说道，对于考虑购买一套投资性房产的投资客来说，他们面临的挑战就是找到合适的邮区，这些邮区需要有便利设施、生活方便而且具备突出特质，例如靠近交通设施或工作地点，这样才能有稳定的租房需求。

　　一个反面例子就是，由于矿业繁荣消退，下滑的需求无法填满新建成的房子，过去12个月柏斯和达尔文的公寓收益暴跌了10%左右。

　　在同一期间，墨尔本的收益上涨了约4%，不过市区周围和Docklands的高层楼开发案出现部分空置房。

　　去年该市有破纪录的6000套新公寓竣工，墨尔本市府预计，未来几年这个数字将增至10倍，从而引发外界对供应过剩的担忧。

　　根据CoreLogic RP Data的数据，今年第一季度墨尔本CBD的公寓价格下滑了0.5%，每五套出售的公寓中就有一套是亏损的。

　　穆迪称，墨尔本和雪梨的公寓毛租金收益已经跌至10年最低水平，从19%左右的高位下挫至4%左右。

　　因此，Keays称，房东在选址、营销、呈现和定价方面需要更有商业头脑。