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楼主 |
发表于 25-10-2013 23:53:59
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本帖最后由 kingking 于 27-10-2013 10:06 编辑
最后，总结一点这几个月看房买房的经验吧。
关于预算
每个人买房，经济条件都不一样，考虑到这里换房成本不低，房价长期看涨，我的建议是尽量买你买得起的最好的房子。但是，以生活无压力为前提。
我们只是普通家庭，最开始的看房预算就是五十几万，但是看了几套都不满意之后，开始把目光投向价位更高的房子，结果越看越贵，后来有一阵都在看八十几万的房子。当初的打算是买个dream house，然后供不起就卖国内的房子，把几个房间租出去。后来，我们也冷静下来了。我们来澳洲，不就是为了摆脱国内的房奴生活么？生活还是轻松一点比较好。而且，将来房子肯定要换，不需要一步到位。
所以，现在有点庆幸当初没有头脑发热买八里坪一个83万的房子，不然接下去每天要都为钱烦恼了。
我们为了买更好的房子，也把国内的房子卖掉了。买这个房子之后，还能剩10万左右，于是我们又考虑southbank买一个投资公寓退税, 将来孩子上中学或许还能用得上（Brisbane State High School). 感觉对于家庭条件一般的人，与其背着巨大压力买一个大house，不如买个轻松住进去的房子再加一个投资房。将来，时机成熟的时候，2套房子换1套dream house.
其实，做预算很容易。向银行提交一个贷款预批申请，银行会根据你的收入和家庭情况给你一个贷款额度，这个是根据澳洲平均生活支出算的，是比较合理的贷款上限。比如我们做下来是46-50万的贷款，加上我们手上的现金，就是我们买房的预算了。不要把手上的现金全花掉，留6-12个月的应急资金是比较保险的。万一要失业了呢？ 技术上，贷款是可以突破银行给你的贷款额度的。比如老婆没收入的话，只报一个人，贷款额度就会提高。比如自住房按投资房去申请，就可以提高很多。所以我们在参加一个拍卖之前，也做下来了一个60万贷款的预批。但是这个其实是超过你承受能力了，要慎重。
自住房 vs 投资房
自住房和投资房的购买策略是很大不同的。自住房的重点是完全满足眼前的需求，兼顾未来5年的需求。所以，对我们而言：
1. 生活要方便, 步行可达购物中心
2. 将来孩子要上小学，所以小学要好，步行可达
3. 我目前每天开车去cleveland 上班，上M1要方便
4. 作为新移民，兼顾父母需求，要买在华人多的区
5. 房子内部要舒适，厨房卫浴用起来顺手，主卧要大, 内部装修风格符合自己口味，朝向要好，午睡不会热，这样的房子住起来才舒服，还要好打理。所以，地很大的不要，花园难搞的不要，有超大游泳池的不要
6. 房子外部环境要漂亮，因为每天要在房子周围散步跑步，赏心悦目的街区会带来一天好心情。房子周边太脏乱差的不要（这是我们排除sunnybank很多房子的最主要原因）
如果是投资房，可能更看重好不好出租（离公交站近是个重要因素）和长期升值潜力（地大的好）。其它的都是其次。
Location的选择
最初,我们是满世界看房子,Cleveland(工作的地方), Mansfield(高中学区），南区几个华人区以及Carindale(华人区和上班地点中间），搞得很盲目。在明确了需求之后，可以选择的地段已经不多了。
首选是只在华人多的区选，于是只有sunnybank, robertson, EMP, sunnybank hills, runcorn, calamvale几个区了。因为小学不好，又排除了sunnybank 大部分，calamvale和runcorn.
于是我们最终锁定的是:
1. 八里坪(或runcorn) warrigal road state shcool 附近。这里最大好处是购物中心和学校挨着，所以只要靠近学习，买菜自然就方便，而且送完孩子上学就顺便去买菜。而且这一带的街区都还不错，比较漂亮。也有不少豪宅区。这一带好的一层60-70万,,随便一个两层不太破的都70万以上, 满意的基本80万了.
2. Sunnybank Macgregor小学附近。 这里和八里坪一样，只要上学近，买菜就近。而且sunnybank 简直就是中老年眼中的宇宙中心了，保值增值不在话下。不过这里最大的缺点是绝大部分街区都比较旧，而且好房子就价格不便宜。前几周一个单层拍到了88万6.
3. Sunnybank Hills 草莓园和the avenue 一带。这一带最大的优点是街区漂亮，房子漂亮。不足是购物中心和学校在两个方向，靠一个近就离另一个远。所以我们最爱Lynelle St 一带，在学校和购物中心中间，两边都是一公里多，不算近，但想走也能走到。这一带豪宅80万起, 比较好的两层七十几万,一层 60万上下.
4. Robertson. 整个区位置都不错的, 就是太贵了. 买得起的都是破房子. 之前有一套63万的单层错过了,很可惜. 大部分房子都八九十万了.
看房
看房是个很累的过程，但我和老婆还蛮享受这个过程的，因为可以看到各式各样的家，会有一些启发，也能学到一些东西。这里看房都在周末，而且很多好房子是在11 am - 2 pm之间开放的，那就会造成冲突，你必须有所选择。 所以，在周六之前我们都会做好功课，查清楚房子的学区，到学校、公车站和购物中心的距离，先排除一些不符合条件的房子。然后，周六早上我们会提前出发，把要看的房子先看一遍外观，太差的直接排除掉。正式看房的时候，我们重点看：
1. 房子的格局。 这个是最难以改动的部分，而且改起来很贵。曾经看过一个一层非常赞，二楼四个卧室非常小的房子，想整个二楼重新弄，四房变三房，弄出一个主卧来，加一个bathroom，找人看了一下，要四万多。所以，基本上格局不好的房子，我们都不要了。对于我们而言，什么样的格局好？
a. 主卧要大，要有ensuite, 有衣帽间就更好了。
b. 厨房不能太小，这是一个家功能性最强的地方，老婆在里面花的时间也非常多。对于一个女人来说，dream house里一定要有dream kitchen. 二手房的厨房，没几个好的，这个时候有两个选择，干脆选特别烂的，重新做个新的，这部分的支出在两万到三万。如果不打算重做，就要挑厨房能完全接受的,台面柜子材料不要差，设备好用。不上不下最难受，拆了可惜，用起来不爽。另外，厨房的采光和面积都很重要，有了好的基础，就算现在没有dream kitchen, 将来也能做一个出来。
c. 有一个理想的户外休闲区。二楼的大阳台或漂亮的deck或一楼户外的休闲区，对我们来讲都很重要。
d. 屋里不热。 布村的特点是阳光晒到的地方很热，太阳下山后就很凉快了。不大可能跳到每一个房间都不热的，有时难免有一些西晒的房间。但是一定至少要有一个正午不热的厅和卧室。让家人在大白天有个地方避暑和午睡。
e. 房子要有两个相对独立的区域。考虑到双方父母都会经常过来一起住，有相对独立的空间最好了，最好楼上楼下都有房间，两套厨房更赞。这一点一般要两层的房子才能实现了。有一些很大的一层，卧室分布在两个方向也行。这一点，我们买的这个无法满足了，是个遗憾。不过我之前说过，买自住房重点考虑5年内的需求就好了。这5年我们爸妈还不会经常过来。将来有条件再买一套房子或换个两层吧。预算有限的情况下，总是要有所取舍的。
2. 装修细节。很多人为了卖房子，都会把房子翻修一遍，这样的房子咋一看很漂亮但是细节很粗糙，反正我们尽量避开这种房子。为了卖而去装修的房子，肯定是尽量节约成本的，保持不了太久。我们最喜欢的是西人老头老太太精心维护的房子。我们看上的几套，包括我们买的这套，都是这样的房子。细节比很多华人的房子好很多。
3. 附加设备。太阳能、雨水桶都是比较实用的，自己装也要花不少钱，有是最好了。我不是太在意空调数量，因为很少开空调。有游泳池的，游泳池的清洗维护设备也很重要。
房子估价
买房子,最头疼的就是估价了,尤其是我们这种新手. 给低了买不到, 给高的损失很大. 后面慢慢有了一些经验:
1. 先估地价, 然后加上房屋的价值. 地价比较好估, 只要附近有土地成交, 价格都可以参考. 政府地价也是一个参考. 但是政府地价很多是以初始地价加上公式算上去的增值来计算的,不反映市场真实情况. 比如八里坪老的街区, 政府地价都才不到30万, 实际地价可能要60万. 房屋的价格一般以盖新房的价格为参考,然后根据使用年限算折旧. 布村盖个两层的房子要25万起, 好点两层都要40万左右. 一层的十几万起.盖个纯砖的两层房子60万不止,所以双砖的房子是我们最喜欢的,一个是不容易折旧,一个是新盖的话,成本无法承受了.
2. 另一个估价方式是以周围房子最近两三的成交价格和这个房子过去的成交价格作参考. 这方面的数据, 可以在这个网站上查得到: http://house.ksou.cn/cn/index.php , 比onthehouse.com.au好用, 只要输入你看的房子的地址, 附近的成交价一目了然. Onthehouse我一般查这个房子本身的历史成交价. 基本上, 现在房市回暖了,华人区的房子,不可能低于历史成交价买到了, 即便是10年高峰期的价格.
房子签下来之后，申请贷款的时候，银行也会去估价的。不过大部分时候，银行都会按你的合同价去估（我们估下来的就是和合同一样），如果估计低了，你就要分析原因了（新房尤其是期房，估价低于合同价比较正常）。
房子拍卖
现在大家都在抢房子，所以华人区的很多好房子，是要拍卖的。我们买的房子虽然不是拍下来的，但是也参与了多次拍卖，也谈过几个拍卖房（几乎谈下了），分享一点经验：
1. 拍卖之前一定要做银行贷款预批，这个不能开玩笑的。确保你给的价不会有财务上的麻烦。
2. 不喜欢的房子一定不要拍，因为完全没有后悔的余地。人在看房当天或拍卖现场是比较冲动的，我们看房后马上给offer的房子就有2套，后来卖家也都签了，但我们反悔了。普通的合同，可以用subject to finance条款反悔，但是拍卖就不行，也没有冷静期，出手要慎重。
3. 拍卖的时候，给自己定一个出价上限，坚决不超限。中介在拍卖的时候会不停煽风点火的，你很容易就超过自己能力多付几万了。
4. 很重要的，很多拍卖的房子，你是可以提前买下来的。有的房东急用钱，也担心拍卖不可控，是可以以合理的价格提前卖掉的。我们看上的两套拍卖房，都是在拍之前被人拿下了，拿下的价格也低于我们的上限，后悔不已。所以，不妨拍之前和中介多谈谈。准备好银行的预批是你去谈的前提，一般对方也会要你签无条件合同，也就是和拍卖一样，没有后悔的机会。
5. 不得不说，现在华人买家真是人傻钱多，有一些拍卖拍出的价格匪夷所思。要是有土豪跟你抢房子，你还是撤了吧。
6. 拍卖的结果卖家不满意，是可以不卖的。所以，拍卖是对卖家有利的，你去捡漏的可能性没有。但是有一种银行的拍卖，因为没有做什么市场推广，而且拍当天一定会卖掉，就有可能以很低的价格拍下。之前在Robertson就遇到过一个这样的拍卖。可惜我们不知道是银行拍卖，直接预测我们买不起就撤了，后来才知道成交价比我们预计的低了10万。
签offer
我们刚来的时候，总以为买房是先签offer，然后再签正式合同。所以签offer的时候比较随意。后来才知道，大部分情况下，中介让你出个价，就是签的正式合同，是标准的购房合同，只要卖家签字，就生效了。所以，签的时候要认真，该补充的条款要补充，subject to finance和subject to inspection都要有。关键是subject to finance条款,让你在期限内完全可以无条件反悔，这是一个很好的安全屏障。
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发表于 25-10-2013 23:05:46
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