【#86更新使用心得】悉尼购房经验分享：三个半月奔波折磨，购入Killara2居室
本帖最后由 victoria0309 于 17-12-2014 23:09 编辑承蒙Freeoz各位大侠的指导，学到很多东西。
今天借机会分享一下我的购房经验，希望对大家有帮助~
[更新目录-适合刚加入看房大军的同学~]
1楼： 购房前的准备
3楼： 购房前准备 选区篇（Killara）
5楼： 购房前准备 选区篇（Artamon，Epping及其他）
17楼：Inspect经验大总结
64楼：小小分享出价心得
86楼：更新使用心得
首先介绍下我们家的情况，技术移民，两大（85后）一小（幼儿），上海工作。
去年老公悉尼长登打前站。眼看房价飞涨，小气房东的各种找茬，也加入看房大军:tk_05
历经三个半月的奔波折磨，终于上周deal了Killara的一套两居室公寓。2bed/2bath/
1parking:congra :congra
一，我们家的购房目标:mk_23
交通：靠近火车站和市区
环境：学区好，治安好，华人多，有小朋友玩的地方，购物方便，有升值潜力
面积：Internal 100M2左右
价格：AUD850K左右
房屋：鉴于money有限，House过过眼瘾，没法考虑。首选Villa和townhouse，Apt也行。
最终选择Killara apt的原因是老公在city上班，不想让他奔波太辛苦。5点半下班，6点开饭多好呀。另外，Killara有很好的小学和中学，小朋友也轻松些。
二，购房前准备
了解自己能贷多少款？土豪除外啊。:tk_16
联系Broker，告知家庭情况。Broker会根据你的情况估一个可以贷款的金额。
比如家庭成员，工作是Contractor还是permanant，有没有小孩，首付准备多少。
买楼花还是二手房
楼花的话，就是国内期房。最好买信誉好的地产商。虽然澳洲是法制社会。但是如果出了问题，
多烦心啊。
是否要买学区房
悉尼采取就近入学。华人的思维一般是小学的OC班，然后精英中学，精英大学。
下面这个网站可以查询排名。
http://bettereducation.com.au/school/Primary/nsw/nsw_top_primary_schools.aspx
另外学区房也比较保值，华人前仆后继啊。。。
是否参加Auction
悉尼买楼花明码标价，但好的楼盘需要提前预约。
买二手房的话两种方式，当场auction或owner规定的期限内电话向agent提供idea price，
总之价高者得。
一般好的房子，都会auction，高出price guide 10-20%实属正常。之前epping
一套townhouse，price guide800K，au出130K。去参加的老外直接傻眼了。
Artamon和chawood更是红火，一般周六出的房子第二周就under offer，都会比price
idea高出10-20%。我们每次都是杀红了眼，但还是差一点。人外有人，天外有天啊。:good
选区
因为悉尼Inspect也就是现场看房的话，只会集中在每周六一天。必须确认好区域，集中
火力，有针对性看房。
一般华人集中在Eastwood，Epping，Horsby，Strathfield，Ashfield, chatswood，Artamon，
Killara，Burwood等。（没有前后顺序，可能还有我没有提到的。）
我们分别看了一下几个区，其他就不了解啦。（待续） 第一帖一定要顶！恭喜楼主:good 本帖最后由 victoria0309 于 1-3-2014 20:11 编辑
自己先顶一下:welcome:
选区：
【Killara】
最终选择Killara，是因为他最大程度满足了我们的要求。
交通
只是单纯的希望能在city circle上班的老公，35分钟内到家门口。虽然不及chatswood，
但总体满意。我们的房子离地铁站200多米。因为是小区最后一个楼，便捷又安静。Killara
到city27分钟。到chatswood也只要9分钟。火车15分钟一班。达成目标:happy:
环境
老公第一反应是树好多啊，好安静啊，没什么商店，大农村。小区旁边低洼地就有一个小park，
虽然没有很多设施，足够小家伙疯跑的了。:tk_18 Killara号称悉尼富人区，治安不错。
这个区的小学和中学都是厉害角色。悉尼总共1600所小学，Killara public有学生1500名，号称
悉尼之最，排名前50。澳洲公立学校，靠政府拨款。规模越大，拨款越多，师资越强。
但是没有OC班，希望以后能开设尼。:tk_03 不过之前看帖子，没有OC班且排名靠前的学校，
整体素质更好，其实也不错。以后有需要， 也可以考Artamon public嘛！
Killara high school在悉尼高中排名30多位。是非精英高中中排名最前的公立学校。比有些精英
高中排名更靠前。因为是公立，也是按学区划分入学的。如果是租房，必须提供一年前开始的
租约合同，否则不能入学。可想而知有多热尼。
好像附近有个大学，给教职工提供的托儿所。外部人员价格也很公道。
购物的话最近的coles也要步行15分钟到lindfield，也可以去gordan center或者直接chatswood
westfield.看来要买个大冰箱了，做好储备工作:tk_00
基本达成目标。
面积
2bed/2bath/1parking, 总共120M2，达成目标。:tk_05
价格
Around AUD770K拿下的，达成目标。:tk_05
投资潜力
由于学区好，出租房源紧俏。2010年的房子，房龄也新。旁边有个刚盖好小区的，貌似只剩下两套没有租出去了。二室的租金每周AUD700。AUD2,800/month的话，完全够还贷款的利息，租售比不错。旁边的Lindfield是西人公认的好区。另外，政府这几年大力拓展Roseville。北部的Gorden也是华人聚集地。
不容易啊，买到适合自己的房子，恭喜！ 本帖最后由 victoria0309 于 23-7-2014 17:22 编辑
谢谢大家的支持:tk_00 。挑灯夜战。
选区
【Epping】
感想：被华人中介白眼，预算在100万以下的还是省省吧。:tk_38
但从地理位置上讲相当于上海浦东龙阳路（其他没有可比性啊）。地处悉尼西北，交通方便，好几条
火车线路供选择。华人与西人比例均衡，街道整洁。地铁站附近有coles，买红酒的，药妆店，咖啡店
什么的。但没有Mall。主要是Villa，townhouse和House。老公房东2009年入手4室House 90多万，现
在要130万了吧。区内小学排名靠前，因为离华人区eastwood步行30分钟，购物方便。亚裔房产中介
比较多，有时bid递过去人家都爱答不理。之前看中了一套200M2Villa，最终高出price idea 20%，95
万成交了。我们就差一万，老公因此伤心好几天。
【Artamon】
感想：出价时，没有最高只有更高:tk_33
Artamon public，OC班，华人眼中的圣殿。最近即使是No .13，也能在周六挂出来，第二周under offer。
参加了两次竞价，加价到喷血，均已3K-10K的差距败北。黯然神伤又一阵。
步行20分钟内到达chatswood，好学区好地段。鉴于地理优势，区内本身并没有什么shopping Mall.
地铁站附近有一个电视塔，还有三只巨大的水罐。见仁见智吧。
【Hornsby】
感想：不好意思啊，没感想
单单从地址位置上讲，相当于上海松江？航头？之前去过一趟，区内house都比较老旧。apartment
有很多新的，也很漂亮。同样好几条火车线路，交通方便。中心有个westfield，学习生活都蛮方便。
区内有所高中升学率80%？，top1位置不可动摇。
【West Ryde】
感想：老公嫌地势低洼怕被水淹。我无语。:tk_13
这个区也是学区房，貌似小学有OC班的。Villa，townhouse偏多。大概80来万吧。只去看过一次房。
【Eastwood】
感想：我是在Hongkong吗？:tk_20
大早上有大爷打太极，街边大家排队买叉烧，大肠。英文靠边站吧。国内土豪的天堂。之前投了个
bid，直接被华人中介秒杀，告诉我们没有xx价，，还是省省吧。鉴于我们技术移民，还会点小英文。
还是走国际路线。
【Chatswood】
感想：大陆人VS香港人:tk_34
相当于上海陆家嘴，八佰伴。本区华人和西人文化融合很好。小学中学都很不错。1997很多香港人来到这里，
当时30万买了3室townhouse了。现在根本有价无市。
apartment还是不错的，不过分pacific high东西，价格上有差别的。市区地带，物业费也会贵一些，大概在
800-1,400AUD/Q。之前看上了一套，还没开始inspect就under offer了。老公赶时才发现，难过的。
【Marsfield】【Denistone】
感想：依托denistone public，Macquaire university， Mac center，不错的区。
:good:good:good 你很务实 很多华人都去买house Archer001 发表于 5-2-2014 01:16 static/image/common/back.gif
你很务实 很多华人都去买house
house负担太大了尼。house也要看地段，买有升值潜力的。每个华人都有一个大house梦。都出国啦，还住apartment，多没面子啊，哈哈。 面子值几个钱？自己实惠适合才最重要，为了面子住HOUSE弄得自己过得压力大惨兮兮失了里子最没意思 victoria0309 发表于 5-2-2014 01:14 static/image/common/back.gif
谢谢大家的支持 。挑灯夜战。
选区
总结的挺到位的:lol 第一次发帖，谢谢大家。纯属个人意见，娱乐大众啊:tk_41
你相信吗？从开始看房到购入Killara公寓，都是老公一人劳碌奔波，我全程上海遥控。:loveliness: :loveliness:
近期分享如何现场inspect和如何从broker套话。（待续） 留名学习……祝贺！！:qiang 看看悉尼的房价，感觉还是呆在猫本吧……:funk: 很详细，学习了。待会儿让我老公也看看。
不过感觉悉尼和上海的区没什么可比性和类似性，那几个比较看得有点摸不着头脑。 stillying1983 发表于 5-2-2014 09:21 static/image/common/back.gif
很详细，学习了。待会儿让我老公也看看。
不过感觉悉尼和上海的区没什么可比性和类似性，那几个比较看得有 ...
呵呵，不好意思没有说清楚。这里的悉尼上海，完全是个人对两地地理位置的理解。如果city相当于徐家汇，静安寺，那chatswood差不多就是陆家嘴嘛，epping好比龙阳路。只是给同学们一个参照比喻~ Serin 发表于 5-2-2014 09:20 static/image/common/back.gif
看看悉尼的房价，感觉还是呆在猫本吧……
看看猫本的天气。。。。 你相信吗？从开始看房到购入Killara apartment，都是老公一人劳碌奔波，我全程上海指挥。:tk_40
分享我们的二手房inspect经验。比较适合刚开始看房的同学，抛砖引玉啊：
谁是boss？:tk_21
想买到满足所有要求的房子，堪比登天。买房子是大事，给意见的人多了，吵吵闹闹，房子已经被抢走了。
老公尊重我的意见。女人的直觉很厉害，关键时刻比男人胆子大。上海虽然激进，还是有代表性的。我们上海公司从司机师傅到老板，都感慨万千，老婆的话一定要听。一位大哥，2000年时手里2万人民币现金，在未婚妻威逼利诱下上海买了20万的房子，现在快300万，见人就夸老婆。另一位，2012年不听老婆的，把老公房卖掉了。后面又涨了30%，后悔的肠子都青了。悉尼虽然不及上海，但大家评价还是在上升通道的。
看趋势
我们本来坚定artamon和chatswood，每次出价跟打了鸡血一样。手里money有限，经不起折腾。一套房子二三十个人看，挤得水泄不通。最后只有一家拿下。剩下的人，只能朝周边扩展。与其纠结，还不如先人一步。老公第一次去Killara，就定了现在的公寓。离chatswood三站，好学区，传统好区。
有评论预测明年澳币会继续下跌。相反人民币对内贬值对外升值。国内现在打击反腐正盛，人人自危。很多大佬都在考虑移民，或者已经开始申请。这些土豪来了，买套房还不easy？
到了inspect现场看什么？
地势： 有没有在低洼地带。靠近小马路的没问题。靠近大马路的和铁路的，除非你做好不开窗的觉悟，go ahead。
卫生间：至少两个吧，干净卫生，也方便。
裂缝： 看房时要仔细。柜橱里面也不能放过。一般老房子问题都显现出来了，五年内的新房子，下手前最好做strata报告。
采光： 澳洲在南半球，朝北的房子采光好。
通风： 大陆人喜欢通风的，香港人认为通风的房子不聚财。见仁见智。
Apt数量： 小区太大，个人不喜欢，所谓林子大了什么鸟都有。
是否有电梯：家里有老有小的，还是电梯房吧。二三层也没什么问题。
Twohouse总共几层：近些年地价飙涨，有些房产商为了有限地皮上多盖房，搞出三层townhouse。一般一楼客厅厨房，二楼两个卧室，三楼再来一个卧室卫生间。这种房子都是长条状，貌似不太受欢迎啊。carlingford大马路边上有好几套这样的房子，好几个月都没出手啊。
看房人数： artamon的话，一般要排队，经常把屋子挤得满当当。竞争对手当然不会少嘛。如果真决定要买，就要狠狠出价，把自己榨干。
是否有人现场要合同： 一般是有兴趣的，都会现场拿合同。那合同的越多，潜在竞争对手越多。
Broker的态度： 房子好卖的话，broker压根不理人。
有计划的安排看房计划
悉尼每周只有周六一天可以看房。新的房源一般会在周三左右出来，周五之前就要做好计划了。老公单靠坐火车，最多时一天看6套房子。
智囊团
新移民，我们看到的只是现状。前辈们会用他们的教训和他们对每个区理解给到你不一样的视角。
巧用realesate
在realesate查询房源，也可下载apps。http://www.realestate.com.au/buy
这个网站，可以查询到每个区出来多少房子，跟踪关注房子卖出的速度，查询历史价格，周边房子的价格趋势。亚裔是目前的主要买家。一般来说，学区（有精英学校的更牛），旁边有Mall，靠近市区，靠近火车站，华人比例较高的都比较热。
但是如果一个区，一个国家民众的集中率过高，别的国家一般不愿意去。一旦这个国家移民政策发生大的变化，对房价也是有影响的哦。
巧用google地图
快速查询房子是否靠近高速公路，靠近火车道，街道周边是否有park，是否有高压电线，电视塔什么的。房子的外观等等。
如果大家反响不错，接着分享我们的出价交涉经验。:victory: :victory: :victory: （待续）
经验分享：历经三个半月奔波折磨，购入Killara2居室公寓
:D :loveliness: 楼主看来是遥控成功的典范啊！啥时候过来，其实这几个区的house都离车站不近，开车才方便，否则还是省省吧。 sydrichard 发表于 5-2-2014 17:23 static/image/common/back.gif楼主看来是遥控成功的典范啊！啥时候过来，其实这几个区的house都离车站不近，开车才方便，否则还是省省吧。 ...
谢谢分享。之前在上海买房子就遇到各种奇葩。还以为悉尼会容易些，原来是另一种奇遇。希望大家能少走点弯路。 恭喜恭喜，抢楼成功 victoria0309 发表于 5-2-2014 19:58 static/image/common/back.gif
谢谢分享。之前在上海买房子就遇到各种奇葩。还以为悉尼会容易些，原来是另一种奇遇。希望大家能少走点弯 ...
如果你们的娃娃还不算很大，可以先过来住着，适应了之后如果真的想在Artarmon入学只要租个房子就可以。我们就是这么操作的，先租再买，因为住在这个区之后看房子方便很多。 sydrichard 发表于 6-2-2014 09:25 static/image/common/back.gif
如果你们的娃娃还不算很大，可以先过来住着，适应了之后如果真的想在Artarmon入学只要租个房子就可以。我 ...
说的好！所谓近水楼台先得月。 我也想买killara的房子，大家都来说说，这个区都怎么样啊？ victoria0309 发表于 5-2-2014 10:29 static/image/common/back.gif
呵呵，不好意思没有说清楚。这里的悉尼上海，完全是个人对两地地理位置的理解。如果city相当于徐家汇，静 ...
其实epping相当于世纪公园。。。hornsby才是龙阳路
blacktown就是张江开发区了:lol 很不错的分享,悉尼房价太高了,看看能不能去其他城市混个house! victoria0309 发表于 5-2-2014 01:14 static/image/common/back.gif
谢谢大家的支持 。挑灯夜战。
选区
地铁站附近有一个电视塔，还有三只巨大的水罐。见仁见智吧。
回楼主，这大水罐子我研究过，是污水处理塔，运气好的话，可以在旁边闻到味道。千万别买palmer st上的房子，离水塔好近 justinfang 发表于 10-2-2014 13:55 static/image/common/back.gif
地铁站附近有一个电视塔，还有三只巨大的水罐。见仁见智吧。
回楼主，这大水罐子我研究过，是污水处理 ...
哇，老公当时还说很多人住这边，应该没什么。。。google地图上，三只罐子超大的。不过chatswood旁边，又有artamon public，保值的。 stillying1983 发表于 5-2-2014 09:21
很详细，学习了。待会儿让我老公也看看。
不过感觉悉尼和上海的区没什么可比性和类似性，那几个比较看得有 ...
从地理远近的角度还是有的。把cbd当外滩的话。 MillerYang 发表于 7-2-2014 17:12
其实epping相当于世纪公园。。。hornsby才是龙阳路
blacktown就是张江开发区了
Blacktown哪轮得到张江。。。太乱了啊有没有。。。红镇老街啊有没有。。。
Norwest industrial park倒可以算张江的