关于建筑设计和分地建房 (关于DA 和CDC）更新中...

KYLIE2008

最近空闲，有时间再回论坛
大家如果有什么这方面的问题， 可以问我。
大家切磋讨论
很多council的要求， 你都可以从网站上获得， 只是大家不知从何开始。。

kevin妈妈

欢迎写写这方面的文章

KYLIE2008

还是要补上这一帖， 什么是DA?

DA developement Application

Basically, a DA is a formal request to begin developing a property. For example, if you wish to remodel or renovate your home, you should submit a DA to your council before commencing any work.

The council will ensure your plans meet any relevant development standards and won’t have any negative effects on the surrounding areas.

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什么时候需要准备DA？

Whether you are planning small scale residential work, or are looking to redesign your business premises, a DA is required for most complying development work.

For example, a DA is required when development will use land, involve removing or pruning trees, demolition work, erecting new buildings and subdividing land.

Some minor developments, named exempt developments, do not require a DA but it is always advisable to check with your local council to avoid fines and other serious repercussions.

KYLIE2008

你可能会听到人们谈论不走DA 走CDC， 那什么是CDC呐？

Complying Development Certificate (CDC)

A CDC is approval for development and combines planning and construction plans.

A CDC is awarded when a development complies with pre-determined development standards and is judged against a code-based assessment.

A CDC can be granted for commercial buildings, residential buildings and industrial buildings and projects.

KYLIE2008

CDC 和 DA的区别是什么

A CDC combines planning and construction approval applications and fast-tracks straightforward development applications through the approval process.

As a CDC can be conducted by both private certifiers and local councils, the CDC approval process is usually faster than a DA.

On the other hand, a DA is an assessment that is merit-based that must be completed by the council.

DA approval is a two-step process, and assessments are only completed once before the work begins, and once after it has been completed.

KYLIE2008

通常来说， CDC的审批时间短， 也就是快而省， 但不是每个项目都可以的

Examples of complying development include:

building a one and two storey home
building a granny flat or secondary dwelling
building earthworks and structural supports
building a fence
building a swimming pool
building waterway structures
carrying out a strata subdivision
demolishing a building
establishing a home-based enterprise
removing and pruning a tree
renovating a home
temporary uses and structures
works to improve fire safety.

KYLIE2008

如何高效顺利通过BASIX评估 (1) - 保温舒适的评估DIY 和 SIMULATION METHOD的区别和各自的利弊
LC 澳洲LC绿色建筑咨询 2017-11-26


上篇简略提到BASIX7月1日开始实行的新目标对保温舒适(thermal comfort)方面的影响。接下来进一步谈谈在新目标下保温舒适Thermal Comfort方面两种评估方法- DIY方法和SIMULATION软件能耗模拟方法的异同和适用性。

本来BASIX的保温舒适评估方法还有一种叫Rapid method的，这方法原本只适用于单层的brick veneer结构，但如今已经被新目标直接给取消了，就无须再深究它了。


现在简单介绍下DIY评估方法：


DIY评估方法一般主要是供非节能保温评估专业人员（比如建筑设计师，制图员或者业主自己）使用来评估单个独立住宅单位的保温舒适度。道理跟BuildingCode里的Deemed-to-satisfy要求很像，就是必须满足每个建筑部分的最低相关影响要求，而不可以互相补贴。比如如果评估结果显示，某个西面朝向的所有窗户必须用double low-e 窗户才能过，而其它朝向的普通clear透明玻璃窗就能通过了，那么西面窗户必须仍是按照此要求来设计采购安装，不能通过增强天花和屋顶里隔热棉的R值来进行抵消（同种材料的话隔热材料厚度与R值在非压缩情况下成正比），继而以此降低西面窗户隔热保暖性能要求。


下图包含了DIY方法在澳洲各NCC气候区所必须使用的最底隔热棉隔热系数。


DIY方法的优势和限制性

DIY方法最直接的优势是操作相对简单，快捷，不需要保温节能方面的资格认证(NatHERS Accreditation) 就可以自己完成，从而也节省了一些相关的咨询费用和软件模拟的certificate证书费用。一般比较适用于设计比较简单，场地限制比较少的granny flat甚至是主屋。不过自从今年7月1日BASIX新目标改革实施以来，DIY适用的范围开始大幅减少，按本人的猜测估算，在独立屋house开发上所占的市场份额比例从原来的（7月1日前）约三成继续降低到一成左右。


对于DIY方法的限制，我简单归纳为以下几点：

      只能供独立屋使用，在其它超过一个单位的住宅建筑上，不被允许使用。就是说duplex,villas/townhouses群，unit/ apartment这些建筑的设计开发，都不可以BASIX DIY，只能委托拥有NatHERS assessor资格证的专业人员来评估。



2.      自新目标实施以来，规定不能DIY的还包括具有以下特性的独立屋：



- 空调面积（Conditioned Floor Area)大于300平米的（这里要注意的一点是空调面积作为专业术语，并非单指基于该设计将会被安装空调的区域，而是BASIX和NatHERS法规判定“有可能会被安装空调或者受空调影响的区域”，这个除了起居室living，厨房kitchen，卧室bedroom，休闲室rumpus/ media room，走廊corridor等位置，还包括储物室storeroom，衣帽间walk-in-walldrobe，卧室附带的卫生间(Ensuite)等室内区间）



- 房子不能超过两层

-上面提到的两层结构限制还包括了阁楼attic, 就是在第二层上不能添加阁楼

- 房子夹层mezzanine面积不能超过25平方米

-  玻璃总面积在19-76平方米之间，玻璃对空调面积比在10-40%之间

- 窗户总数量不超过40个，数量计算上不能合并同一朝向的不相连窗户

- 天窗面积不超过3平方米



如果不全部满足以上要求，则必须使用SIMULATION软件模拟的方法来完成评估。



3.   对于比较相对比较复杂和有场地限制的建筑， DIY方法一般很难达成符合常规逻辑，设计理念和成本控制最优化的设计开发目标。以下简单说说DIY方法可能对设计外观性，实用性和成本控制上的负面影响：




外观性


许多设计师可能会遇到一些比较尴尬的局面就是DIY结果显示不同朝向的窗户要求差异很大，有的朝向没有窗户热能要求，既单层透明singleclear就好（常见的比如合理设计的北向窗户），有的要求镀太阳防晒膜tint（常见的比如无遮盖的西向窗户），有的要求双层玻璃doubleglazed （常见于南向窗户），有的要求低辐射夹层玻璃low-e(high solar或者lowsolar)，甚至在一些比较受场地限制的场合，还需要双层镀太阳膜doubletinted或者双层镀低辐射膜doublelow-e来通过。可以想象，每个朝向用不同类型的玻璃窗，由此产生的色差，给房屋的外观可能造成严重的美观问题。





实用性

曾经遇到过一个客户，对双层玻璃窗户其实是挺乐意接受的，但由于家有年幼的小孩和年长的老人，所以对相对比较沉重的双层玻璃门则挺有顾虑的，但如果DIY方法偏偏却要求所有同一朝向（比如南面）的玻璃门窗都得用双层玻璃的话，这种情形明显DIY方法不能满足客户的需求。



成本控制


前面提到DIY方法是硬性须要满足每个建筑部分的相关要求，不能进行能耗相互抵消，这就难免在某些项目里造成了建筑成本的相对高昂。所以即使是单纯的从成本来考虑选择DIY方法还是SIMULATION方法，也必须把DIY方法可能造成的额外建造成本开销计算在内，不能单纯只考虑走软件模拟Simulation的咨询费用的上涨。





软件模拟SIMULATION方法评估








软件模拟方法评估的优点无疑就是操作灵活和节省建造成本。模拟评估采用的方式是对房子整体所产生的能耗来进行评估，跟DIY不同之处在于并不存在单个部件不达标的情况，只要整体达标就能顺利通过评估。潜在意思就是，用模拟simulation方法来评估，房屋某个部件的节能效果的欠缺，可以用另一个部件，或者多个部件的节能效果盈余来填补。比如窗户的节能性能若是稍微欠缺，可以用增加隔热材料厚度的方式来填补不足。但也必须注意考虑到隔热材料和厚度选择必须合理，避免到最后施工阶段发现隔热材料因为过厚无法安装或者必须通过大幅增加stud尺寸来容纳过厚的隔热材料，导致室内面积大量减少，得不偿失。



另外一个显著的优点是，一些建筑材料仅能在模拟软件中选取，在DIY平台中不具备可选材料项目。比如一些特定的产品如aircell隔热保温材料。

  

当然，模拟方法也不是没有缺点的。缺点简单总结有以下几点：



1. 模拟软件操作者必须是已经通过NatHERS认证的，评估效果是否得当合理，一定程度取决于被认证评估员的专业水平和工作经验。

2. 因为操作相对复杂，一些比较大的house项目（比如5房以上）可能会比DIY方法耗时，模拟运行时间也不短。

3. 以上两点也致使咨询费用相对比较高。（前面提到过有必要在考虑咨询费用增加的同时，是否会带来建设费用大幅降低的良性结果）



最后从房屋设计的角度出发，我列举了一些能帮助大家高效顺利完成BASIXTHERMAL SIMULATION 评估的一些设计小技巧：



- 房子北面适合存在一定量的窗户，同时提供水平遮盖物结构(awning遮篷,pergola藤架,outdoor shading cloth室外遮阳布)，这样既可以在炎夏挡住烈日高阳高温渗透，又能在寒冬利用暖日给室内天然供暖，同时还能赋予室内充分的自然光。

-    尽量利用对流cross ventilation，在风向所过之处，提供一进一出，或者一进多出的通风窗户，充分利用自然风来降低室内温度，有效降低夏天的空调冷气需求。

-  西面注意减少大幅面积的玻璃窗，尽量给西面窗户提供布置于室外的可调节式垂直遮盖装置，比如室外可升降百叶窗。

- 住宅尽量减少悬空地板的部分，有的话在悬空地板层下方提供R1.0-R2.0的保温棉。

- 室内空调空间和非空调空间之间的隔墙，尽量安装隔热棉(至少R1.0)来限制外界的热传导渗透，比如起居室以及走廊和车库之间的隔墙，独立洗手间（非主人房洗手间）与走廊和睡房之间的隔墙。

-   铁皮和瓦片的屋顶，特别是表面涂层为深色系的，至少要加sarking, 条件允许的话最好加上Anticon或者aircell一类的blanket，同时减少辐射和传导传热。

-  如果是采用waffle pod construction来构建混凝土地板，请记得特别通知BASIXthermal assessor。正确模拟wafflepod能提高地面保温系数，明显降低房屋供暖需求。这对heating保暖很难达标的房屋来说，可以算是“雪中送炭”了。

KYLIE2008

上年纪了， 脑子不够用，只有加强学习了

KYLIE2008

关于rezone 的最新信息

http://leptracking.planning.nsw. ... etails.php?rid=6592

stephin

我们想在屋后的空地上加建一个房子，请问分地的各种费用有哪些？大概是多少？

KYLIE2008

stephin 发表于 22-8-2020 11:16
我们想在屋后的空地上加建一个房子，请问分地的各种费用有哪些？大概是多少？

这不是分地， 分地是subdivision.
你这个是addition or extension 或者是grannyflat