房子破了不能索赔？！

elmer0618

在澳洲，买家买房交割前会安排做房屋检查Final Inspection。乍一听这个办法很合理，房子有问题在交割前及时发现协商解决。但是，事实上无数买家因为检查时发现房屋质量问题不能得到申诉和获取补偿的事件每天都在发生。那么，原因何在？如何解决呢？

首先，买房子这个概念是中国同胞再熟悉不过但是在澳洲却是法理根本上的歧义。无论是Transfer of Land Act 1958还是Sale of Land Act 1962这两部维州现行的有关土地交易的法案名称都是‘土地’而不是‘房子’。解读后不难发现，澳洲法律根本上只有买卖交易‘土地’而不是‘房子’。理论上澳洲所有土地都属于英国皇家，所有土地登记持有人都是以货币‘Fee Simple’或者其他形式向英国皇家‘租赁’的，所以有一种常见的土地持有方式叫做‘tenant in common’。

因为法律上交易的本质是‘土地’，所以买卖双方之间过户的是土地的地契‘title’而不是房子建筑物。建筑物在各种机构例如council或者state revenue office都被归属于‘improvement’。在交割时过户律师帮助买家拿到的应该是一个完整的不受其他人主张权益的地契‘title’，而不是一栋完美满意的房子。

不禁有买家要问：我以100万购买某处房产，如果仅仅是得到了一块地的地契，那么我绝对不会花100万之多。诚然，通常来说，以100万成交的house，如果查阅council的估值，可能的价值组成是地价60万，房子20万，然后市场溢价20万。所以实际上，100万不仅买到了土地的地契，也包含符合市场价格的土地上的房子。

但是，因为法律对过户交易的对象限定的是土地而非房子。所以，在交割前，只要土地上的房屋没有房东在S32里故意隐瞒的重大缺陷，买家就必须接受过户。同时，对于买家提出的基于非重大缺陷，如果在合同签订时没有约定，买家主张赔偿就无法得到法律支持。

这也就解释了每天无数买家都愤恨不平地抱怨：无论是房子漏水了；门窗坏了；空调不工作；除了大门其他钥匙都没有拿到；各种各样的有关于房子的问题向房东索赔都被直接忽略，同时还不敢不交割。。。这是因为，根据法律约定：房东应该保证房屋土地交割时和其在开放销售时状态一致。如果买家要主张赔偿，买家必须出示证据显示这个房子在当初销售开放时：就是漏水的，门窗就是坏的，空调就不工作，没有钥匙。。。但是有多少买家了解这一法律解释，并真的会在开放销售时检查所有房屋状况呢？


那么买家就束手无策申诉无门了吗？答案是有办法！房屋土地转让合同，一方面要符合相关法律对于其本质的定义，另一方面因为是双方签署的合同必须满足合同法。所以，买家们，在出offer时就加入Special Condition到合同里去，最大限度保障自己对于房屋质量的权利。可加入的条款包括但不限于：所有电器都工作，所有垃圾都清走，所有固定设施都不破损。。。。。注意一点，买家想加，卖家不一定同意哦！

以上仅作为个人分享而非专业法律意见，笔者不承担理解并行使相关内容于实践的任何法律后果。欢迎不吝赐教，免费审阅合同和S32

Hui Zhao
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谢谢加威望

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