<恒业信贷>分享重组贷款Refinance

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什么是重组贷款 （refinancing）？

重组贷款 （refinancing）通常是指终止和现在 Home Loan 所在银行的房屋贷款，然后把贷款转移到一家新的银行。在转移贷款的过程中通常会对房屋重新评估，从而降低贷款的贷款占房屋价值的比例（Loan to Value Ratio，简称LVR）或保持不变。重组贷款也可以不换银行，可以要求原有银行把贷款重做，从而达到一些目的，通常这被称为内部融资（Internal Refinancing or Top up）。

如果是更换银行，那么就会发生一些额外的费用，如Discharge Fee、 提前还款罚金（EarlyRepayment Fee/Deferred Establishment Fee）、政府房契和贷款的Discharge Fee和Registration Fee、新的银行贷款申请费（Application Fee）等。

为什么需要贷款重组呢？
一般会有以下几种情况

1 新的银行可以提供更优惠的利率，长期因此节省的资金大于转贷时候发生的费用。

2 如果考虑购买投资房，而原有银行的审批条件比较严格时，重组贷款到新的银行后可以审批数额更高的贷款额度。

3 可以把房屋价值的增长部分套现。贷款重组的时候银行可以对房屋价值进行重新评估。如果需要的话，可以要求银行提高贷款额度，这样就可以拿出一部分现金出来做其他用途。

4 可以把其他贷款（个人贷款/ 信用卡债务/ 车贷等）打包到房屋贷款中去，从而降低偿还利息，也就是所谓的Debtconsolidation。包括很多人从房贷中获取资金购买车子， 这样可以以更低的房贷利息来代替高昂的车贷。

贷款重组如何运作？
我们来做个假设。

第一年，您购得物业价值10万澳元，贷款9万澳元，自己支付1万澳元以及其他政府费用；您选择了Interest Only loan，并且只是支付最低还款额，这时候LVR（Loan To Value Ratio ）=90%。第三年, 你的贷款额度仍然是9万澳元（因为您没有多还本金），但是现在的房屋价值已经增加到了12万5千澳元，这时候LVR=72%。第五年，你的贷款额度降到了8万澳元（因为您有开始还一些本金），而现在的房屋价值已经增加到了15万澳元，这时候LVR =53%。

这时候，您有可能会决定：
A.买辆新车；
B.买投资房；
C.结婚。
您需要额外4万澳元的借款。
不管你是更换银行，还是使用原有银行进行Refinancing，您多借4万澳元后，新的贷款额度增加到了12万澳元；这时房屋评估价值为15万澳元，LVR则为80%。

在重组贷款的时候，经常会使用拆分贷款账户（split loan accounts）。如把因房屋增值可以多借出来的额度新立一个账户，这样方便管理；如果转移到新的银行，您也可以考虑分立两个贷款帐户来管理自己的贷款。

买房和贷款都是人生大事，在行动之前，要谨慎细心，考虑周全。当然，墨尔本恒业信贷，会在这里一直陪着大家，帮大家解除疑惑，帮助实现你们的人生目标。

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希望这篇关于refinancing的文章，对大家能有所帮助