Brisbane Kenmore and Pullenvale房产投资讨论

xiaoqing

因为小孩读书的关系, 最近一直在看Kenmore的房子. 看着看着顺便也看到了西边不远处的一个suburn Pullenvale, 因为pullenvale是 acreage and semi-rural property, 就是郊区的超大地(4000-50000 平房米) 所以发帖和大家讨论.

这是realestate上查到的资料:  http://www.realestate.com.au/neighbourhoods/pullenvale-4069-qld

其实之前也看过wakerley 南边gumdale的 acreage property, 但是租金回报才3%所以作罢.
但是 pullenvale 很有特色, 我目前看到的优点:

1. 大, 4000-50000平方米的地, 当然往往有很多树且不能砍, 但是风景非常好.
2. 租金回报高且好租, 平均回报率 4.9%. 平均房价 90万周租金 850块
3. 交通: 离市区相对还很近, 大概16公里吧, 到 Kenmore 5公里, 有一个公交线路.
4. 学校不错:
      a. 小学是 pullenvale state school, School ICSEA value 1141.
             http://www.myschool.edu.au/Schoo ... teSchool/46503/2013
      b. 中学是kenmore state high school, School ICSEA value 1119.
             http://www.myschool.edu.au/Schoo ... ghSchool/47513/2013

缺点: 房价贵些>80万, 距离远了点, 可能 land tax和维护贵点, 但毕竟有在市区边缘拥有庄园的感觉啊.
但其他缺点还请各位一起讨论了.

xiaoqing

举两个例子:
1. 4000平方米的地
http://www.realestate.com.au/pro ... ullenvale-118983451

1. 10000平方米的地
http://www.realestate.com.au/pro ... ullenvale-117763531

jimmyarch

哇 一地口水

这个才叫梦中的家园吧

hunhau520

看了很眼馋，好像当地主，哈哈哈，能不能买下来再建几个house啊？不过那里偏不偏啊，有没有比较危险的虫子蜘蛛毒蛇啥的

xiaoqing

hunhau520 发表于 11-2-2015 15:46
看了很眼馋，好像当地主，哈哈哈，能不能买下来再建几个house啊？不过那里偏不偏啊，有没有比较危险的虫子 ...

建副楼估计有机会通过审批，再建house估计短期不行，因为树都不能随便砍的。
本质上，就是低密度住宅，离市区稍微远点但地要大上10倍都不止。

hunhau520

xiaoqing 发表于 11-2-2015 19:19
建副楼估计有机会通过审批，再建house估计短期不行，因为树都不能随便砍的。
本质上，就是低密度住宅， ...

看了地图其实也不算远了，只是地图上看着光秃秃的，公共交通方便吗？
对了楼主，看你是EA，我也是，我是机械工程师，想问一下布里斯班机械方面的工作多吗？非常想去那里，房价便宜环境又好，可是担心工作不好找。

catherinechen

Such property is unlikely to be sub divided.
Check with council first.

catherinechen

And lot of maintainance work.

xiaoqing

hunhau520 发表于 11-2-2015 21:14
看了地图其实也不算远了，只是地图上看着光秃秃的，公共交通方便吗？
对了楼主，看你是EA，我也是，我是 ...

距离不远, 开车去市区16公里 就25分钟吧.  公交的话,有 444路, 但房子要买在山下面的平地上离公交才近.

工作的话,我也没有注意. 本来准备去了后学习当个handy man的. 如有买了这个房子, 估计时间都得在家折腾了.
不过, 也可以开个家庭旅馆 airbnb. 或者, 养点鸡, 找些旅行社合作搞个农家乐, 同事给推销下布里斯班的房产.

等3月去实地看看再作决定.

hunhau520

xiaoqing 发表于 12-2-2015 11:37
距离不远, 开车去市区16公里 就25分钟吧.  公交的话,有 444路, 但房子要买在山下面的平地上离公交才近.
...

希望楼主考察后再继续分享，学点经验，如果去布里斯班的话以后可能还有很多事要咨询楼主，请多多帮助。

xiaoqing

hunhau520 发表于 12-2-2015 09:34
希望楼主考察后再继续分享，学点经验，如果去布里斯班的话以后可能还有很多事要咨询楼主，请多多帮助。

好的, 建议早点把房买好, 两个好处: 1. 可能会涨; 2. 现在可以用海外收入贷款. 反之,以后去了暂时没工作或收入低的话,贷款可能有问题.

hunhau520

xiaoqing 发表于 12-2-2015 13:18
好的, 建议早点把房买好, 两个好处: 1. 可能会涨; 2. 现在可以用海外收入贷款. 反之,以后去了暂时没工作 ...

这个确实是我想咨询的，去了之后假如没有工作，有什么办法办贷款吗？我在国内也已经辞去工作了。。。

xiaoqing

hunhau520 发表于 12-2-2015 11:07
这个确实是我想咨询的，去了之后假如没有工作，有什么办法办贷款吗？我在国内也已经辞去工作了。。。

这样的话，赶快找个Broker咨询下吧

hunhau520

xiaoqing 发表于 12-2-2015 14:36
这样的话，赶快找个Broker咨询下吧

好的，多谢了。

xxyyxxyy

学习

xxyyxxyy

这个维护起来很费劲吧

xiaoqing

xxyyxxyy 发表于 22-2-2015 14:09
这个维护起来很费劲吧

问过中介了, council fee 400-500每3个月, 水费 200每月(养马的话加钱).
Land tax: queensland 免征度在每人60万以上, 所以 land tax为0, 除非你有很多房子.
http://www.ausproperty.cn/market/finance/14405.html.

其他和普通house一样,维修和草坪维护

xxyyxxyy

xiaoqing 发表于 23-2-2015 17:38
问过中介了, council fee 400-500每3个月, 水费 200每月(养马的话加钱).
Land tax: queensland 免征度在 ...

这么大，光除草就挺累啊。

xiaoqing

除草的话，基本也就是家里附近的院子，远处的树和草地不用管。
看了一些评价，这个区目前均价 90万， 2002-2009年涨幅超过平均水平，但过去5年房间完全不动。
不过，今年很多评价是pullenvale以及其他市区周边的acreage property是投资热点

http://www.dixonfamily.net.au/ar ... et-for-spring-back/
http://www.news.com.au/finance/r ... balka-1227178455541

牧马人

自家后院经常有bush turkey晃悠还有狐狸出没不见得多好玩吧，虽然光是除附近院子的草就可以，但是这附近可能就已经够大到哭了，更别提那么多树，这叶子种子树枝捡起来都没完。住这里是很修身养性阿，但是华人极少有这么喜欢远离尘世喧嚣的吧。

房价没涨的原因很简单，亚洲人根本不会选择所以最具购买力的群体被排除了，本地鬼佬也只有一小部分对这种地方感兴趣，所以怎么玩都是小众，而未来几年只要整个区的规划定位不变就很难有实质性变化。除非这里修一条铁路，或者加建一条到city的公路。

牧马人

xiaoqing 发表于 12-2-2015 11:37
距离不远, 开车去市区16公里 就25分钟吧.  公交的话,有 444路, 但房子要买在山下面的平地上离公交才近.
...

半夜或者凌晨可以25分钟到city吧，西区进城是有名的堵

TimeSpace

牧马人 发表于 24-2-2015 17:16
半夜或者凌晨可以25分钟到city吧，西区进城是有名的堵

我实际开过多次，非高峰期从Kenmore到City基本上就这个时间,

从pullenvale，除非全程有高速，否则至少得30-35分钟以上。。。

关键是这么大的地，不是一般人能玩得转的吧？

catherinechen

牧马人 发表于 24-2-2015 17:11
自家后院经常有bush turkey晃悠还有狐狸出没不见得多好玩吧，虽然光是除附近院子的草就可以，但是这附近可 ...

I can not agree more.

牧马人

TimeSpace 发表于 24-2-2015 17:19
我实际开过多次，非高峰期从Kenmore到City基本上就这个时间,

从pullenvale，除非全程有高速，否则 ...

说非高峰时间就没啥意义了，进城的时间长短是个事儿的时候都是为了上班都是高峰，当然开车进城的少，主要还是公交，16公里的距离听上去不长，但如果公交坐一个小时（对西区来说很平常），距离就根本不是优势。我家距离看上去远，但是即使高峰时间进城公交也是保证40分钟之内，哪个方便？

TimeSpace

牧马人 发表于 24-2-2015 17:33
说非高峰时间就没啥意义了，进城的时间长短是个事儿的时候都是为了上班都是高峰，当然开车进城的少，主要 ...

40分钟和一个小时都太长了，其实还是在city附近最好，呵呵。

牧马人

hunhau520 发表于 12-2-2015 00:14
看了地图其实也不算远了，只是地图上看着光秃秃的，公共交通方便吗？
对了楼主，看你是EA，我也是，我是 ...

喜欢哪去哪吧，机械的哪都不好找

hunhau520

牧马人 发表于 24-2-2015 18:00
喜欢哪去哪吧，机械的哪都不好找

完了，估计去了是没工作了。不行就去上tafe学点别的了

牧马人

hunhau520 发表于 24-2-2015 18:30
完了，估计去了是没工作了。不行就去上tafe学点别的了

工作无分贵贱，谁也不羡慕谁

xiaoqing

看来交通是个问题, 其他的评价不错
http://www.homely.com.au/pullenvale-brisbane-brisbane-queensland