《今日话题》澳洲房价政策太危险

周星星1832

澳洲和香港经常出现在全球最开放的经济体榜单中，但它们对于繁荣的房价增长却采取了不同的态度。

　　在过去两年中，香港出台了多种旨在为当地房市降温的措施，包括对海外置业者征收15%的税收，以及对非固定居民的首置业者征收双倍的印花税。

　　这些措施确实有效。从2013年1月份到10月份，香港出售的房产总数与一年前相比暴跌了40.5%。经济学家们现在预测，香港住宅房价在今年将下跌10%。

　　与此同时，加拿大不久前也宣布撤销一项旨在吸引海外富豪的签证计划。

　　反观澳洲，雪梨公寓房价格中位值已达53万元，我们的政策制定者却连澳洲是否遭遇了难题都无法达成一致的意见。

　　澳洲储备银行最近指出，虽然房价增长很强劲，但收益仍低于21世纪最初几年。更为重要的是，储行强调，不断攀升的房价是扩张性货币政策支持经济活动的重要渠道。

　　储行称，房价上涨和住房销量增加通过减少业主借贷限制、改善人们对财富的看法，从而刺激消费者支出。但储行没有提到的是，通过住房市场来刺激消费者支出是必须的，因为过去很多驱动澳洲经济增长因素正逐渐消失。但是住房并非只是另一个资产类别。作为经济政策的工具，它的缺点太多了。

　　正如Charles Sturt University公共伦理教授汉密尔顿（Clive Hamilton）教授最近所指出的那样，可负担性住房在任何活力健康的社会中扮演着至关重要的角色。“房产是人们居住的地方，是人们扎根、组建家庭并融入社区的地方。”汉密尔顿教授上个月写道。

　　从社会政策角度来看，一场灾难早已悄然逼近。澳洲统计局的数据显示，全国首置业者在借贷者中的占比已降至史上最低的12.3%，远远低于2011年年末的20%。

　　从一个系统性风险的角度来看，审慎管理机构可能应该是首先采取行动的。去年10月份，纽西兰储备银行对高房贷与价值（LVR）比例引入了限制措施。因此从去年10月1日起，80%(或更高)LVR佔銀行新住房借贷額將不得超過10%。

　　纽西兰当局解释称，此举是因为他们“担心房价目前的增幅可能会对金融系统和更广泛的经济造成潜在的威胁”。

　　但截至目前，澳洲的管理机构却认为，澳洲还没有达到需要考虑类似措施的水平。

　　相反地，澳洲审慎管理局（Australian Prudential Regulation Authority）却依赖于私下警示银行，包括直接警示主管等不要降低借贷标准。这早已经写在了银行管理的制度上，他们的委员会也正提醒他们在这一方面更加谨慎。

　　与此同时，德国很少出现房价持续膨胀的问题，这主要是因为该国的房产供应稳定增长，而且其央行在认为房价增长不可持续时也愿意采取措施。你在Ballarat或卧龙岗（Wollongong）为一套普通公寓所支付的房价，足以让你在德国城市科隆或汉诺威买到一栋体面的家庭住房。

　　德国的消费者信心逼近史上最高，但与澳洲不同的是，这种信心是基于高工作保障和收入增长，依托于成熟的消费者商品出口的背景。这才是一种可持续的经济。

                               
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　　本文摘译自《雪梨晨锋报》Stewart Oldfield文。他是Wilson HTM的研究分析师，此文仅代表他的个人观点，请勿作为投资意见。

CATHYCHANG

海外置业者持一周的旅游签证, 登陆第二天悉尼买一套公寓! 怎么做到的? 怎么放任这种情形的发生? 当瞠目结舌的事情屡见不鲜时, 就是要接近疯狂了。