温州楼市的今天，澳大利亚楼市的明天

第一穷人

澳新银行高级机构及学家格兰特·特里（Grant Turley）说，澳元升值的最大动因在于矿业繁荣，升值将会进一步加剧澳经济界担忧的“双速经济”问题。所谓“双速经济”是指十多年来矿业繁荣在澳大利亚经济领域造成的不平衡现象：矿业部门利润高，而制造业等部门利润低；矿业大州经济增速快，失业率低，而缺矿州经济增速慢，失业率高。
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2010年，温州市有2000多家企业被吊销营业执照，半数为制造业及关联企业；温州制鞋企业从2003年的4000多家下降到目前的3000多家；温州紧固件行业近几年已消失的企业超过1000家；温州金属打火机企业从鼎盛时期的500多家减少到100余家。浙江的实体经济空心化十分严重，或许会造成失落的十年。
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年息180%!揭秘温州地下融资链 "全民借贷"无所不在

随着制造业的不景气，很快民间借贷将泛滥，
澳洲将出现类似温州的情况，那就是民间利息超高，大批企业倒闭，
企业主为了保值而买房。

郎咸平认为，中国经济回暖过快，就如2006年出现经济快速增长，股市楼市疯狂上涨，就该知道经济环境出问题了。以浙江为例，投资环境恶化，众多经营者都不干产业而转入股市楼市。
郎咸平认为，汇率上涨、成本上涨、劳动合同法推行、宏观调控推行的误判，加之出口退税误判和税费增加，这“六大冲击”导致中国投资环境更加恶化。
郎咸平分析说，因为制造业萧条，老板们不干了，拿出手里的钱，买鞋子皮包。于是，在世界奢侈品消费大萧条时，中国奢侈品消费上涨40%，剩下的闲钱就拿来炒股、买楼。于是，中国的股市领先世界4个月回暖，中国的楼市也—路狂飙。
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很快，澳洲也会出现同样的状况，大批资金进入股市楼市进行炒作，
不买房的人越来越买不起房！

ubuntuhk

楼主请申报一下自己是否和澳洲的地产有任何利益冲突，比如是否担任地产代理、开发商代言人、是否持有澳洲房产。

spike777

国内08年后房价又飞起来 是资金太泛滥 说白了钞票印的太多 实体投资又不赚钱 流动的资金就炒楼 炒地 炒农产品~~~再加上宽松的贷款环境
澳洲情况又不太一样 而汇率和贷款利率这么高能抑制住一部分热钱流入 但也说不好 谁也不能100%预测准 自己看吧

zaodian

刚看的一个国内著名财经评论员叶檀的博客新写的文章~
内容如下：

民间金融泡沫接近崩溃
2011-4-8 每日经济新闻

    民间金融正在进行最后的狂欢。

    高利贷无孔不入，成为民间金融的常态，以摧枯拉朽之势，扫荡着中国的实体经济。媒体披露，温州民间高利贷月息最低4分，最高月息1毛5，是银行贷款利率的几十倍，超过历史上任何一个疯狂年景，除了贩毒、洗钱、赌博、在证券市场有特殊渠道的公司，没有任何一家正常经营的企业能够承担得起这样的资金成本，这样的利率等于在逼实体企业自杀。根据笔者了解的情况，不只是温州，其他各地的情况大同小异。

    高利贷并非民间个体借贷者们的专利，散兵游勇的时代已经过去，取而代之的是集团军作战。其中穿针引线的是担保公司、投资公司、地下钱庄等，这些公司或者通过与银行的关系，使银行既成为融资来源，也成为项目接盘者。担保公司离开银行基本独木难支，按照规定，担保公司必须和银行合作，向银行打入保证金获得银行认证后，担保公司才可以通过银行将保证金放大5倍，给相关方进行担保。业内人士介绍，“相对于正规担保公司行业而言，‘黑担保’的利润能多起码30倍”。

    一些小额贷款公司与融资租赁公司或者发放高利贷，笔者曾经担心小额贷款公司只贷不存，难以为继，遭到了地方企业家的嘲笑：如今，小额贷款公司的牌照就是进入高利贷市场的掩护，谁还会用四倍的利率规规矩矩地向实体企业贷款呢？

    一些小额贷款公司、担保公司异化为高利贷公司，成为附着在经济肌体上的吸血鬼。根据2008年年中的数据，温州工商注册的担保公司有近200家，但各级经贸委备案的担保公司只有40余家，之所以不去经贸委备案，是怕被主管部门监管，无法进行暗箱操作。在毒性土壤上，民间金融机构没有成为中国民间金融健康发展的催化剂，反而成为民间金融恶化的罪魁。

    高利贷盛行之时，就是实体经济大规模倒闭之时。

    以高利贷盛行的2008年为例，飞跃集团邱继宝、金乌集团董事长张政建都倒在高利贷之下，据当时台州市发改委紧急组织的一份民间融资情况调研显示，2008年一季度台州市规模以上企业亏损1111家，亏损面达到20%，亏损企业亏损额为3.09亿元，增长55.7%……再看最新的数据：2010年，温州市有2000多家企业被吊销营业执照，半数为制造业及关联企业；温州制鞋企业从2003年的4000多家，下降到目前的3000多家；温州紧固件行业近几年已消失的企业超过上千家；温州金属打火机行业企业从鼎盛时期的500多家，减少到仅剩100家。浙江的实体经济空心化十分严重，或许会造成失落的十年。

    高利贷资金流向高赢利的特殊行业，比如地下赌场，而另一些则流向某些特殊目的公司，如一些企业要进行规模扩张进军资本市场，通过银行掩盖了真实负债率，争取一朝上市之后还清所有债务。更有甚者，高利贷不是贷给谁的问题，不是投资到什么领域的问题，业已成为一场以较为廉价的资金追逐高价资金的钓鱼游戏，钱本身成为惟一的标的物。

    高利贷已经成为经济鸦片，让大众不能自拔。据中国人民银行温州中心支行去年的一项调查显示，89%的家庭个人和59.67%的受调查企业参与了民间借贷。如果浙江富姐吴英因为非法集资判死刑，不知道目前甚嚣尘上的高利贷风潮会使多少人身陷囹圄？更可怕的是，黑社会化的趋势加重，笔者在一些县城看到当地人住高级宾馆，被告知是高利贷者豢养的护院家丁，一旦高利贷无法收回，就是家丁出门之时。

    疯狂的民间地下金融已经有盘崩趋势。在一篇题为《温州经济出大事了，几百亿高利贷跑了》的文章中，作者披露：

    “随着今年金融资金的控制，在温州有资产抵押无绝对关系是贷不到钱的，大部份的钱都被银行信贷负责人勾结担保公司给贷走了，银行职工一年工资几十万，与担保公司合作，每年最少赚上千万。所有在温州开设分行的各大银行，只要与信贷有关的员工，都与高利贷的担保公司有关。

    在温州办企业必须保证每年30%的利润，否则利息付不出，只能跑路，所以今年跑了已知的七个企业，但产生了连锁反应，间接逃了七十个，其中跑路的有建行、深发行、交行、工行、温州商业银行等信贷负责人，牵涉到金额约几百亿元。”

    该文内容未经证实，但从利率之高、实体经济之低迷，可以从侧面得到佐证。同时也证明温州等地通胀早已到达无以复加的地步。如今实体经济资金池，紧缩到如大旱期间的鳄鱼池，自相残杀。如果政府还不能建立公平的投资市场放宽资金投资渠道，如果还不能建立筛选出诚信高效企业聚拢资金，金融市场的崩溃将不可避免。

注：4月7日，欧洲央行宣布加息25个基点。
    全球紧缩大势所趋，美国无法推出第三轮量化宽松政策。
    但紧缩步伐缓慢，欧央行行长特里谢表示，无法确实此次加息是否是加息周期的开始。人民币压力极大，持续升值，过一天汇率就创一天新高。

    油价上涨，发改委解释不含税价低，但民众消费的成品油包括所有的税费，不是吗？税务局是否考虑降税？

    晚上到上海财大讲座，与学生对话，小小的阶梯教室站着、坐着都是人，想起了自己的学生时代。
    大家关心经济与自己的未来。
    有大学生省下钱进入股市试水，那地方，冷血动物多。

    写宝安，有人说是向企业摇橄榄枝，想必这些人摇惯了橄榄枝，下流惯的人见谁都希望是同道，好取得心理安慰。只要是合法的财富，他赚他的，与我何干？写文章的时候想着钓企业的鱼，是极下流的事情之一。
    至于东方园林，放心，对园林股一直非常关注，与地方形象工程结合，加上特有的赢利模式，大有写头。

第一穷人

关于崩溃的文章：
温州炒房造成隐性泡沫 部分地区出现房价过高

2004年4月8日09:03 搜狐财经


房地产协会会长称房价局部过高

　　新京报 在昨日举行的中国房地产金融论坛上，房地产协会会长杨慎表示，中国房地产总体增长规模适度，但是部分地区投资过快，房价过高，特别是温州炒房团炒作严重，隐含泡沫。
杨慎介绍，中国房地产规模适度，每年的增长速度在20%至30%左右，在国家调控的范围，每年增长住房600万套，其中商品房300万套。我国房地产每年的供销率在90%左右，供销率属于正常，房产市场供需相当。

　　杨慎表示，我国房地产价格基本稳定，去年全国平均增长4.9%，在全国35个中大城市增长9％，但是局部地区增长过快，目前11个省市增长率超过50％，35个大中城市则超过70%，而且结构不合理，高档商品房比重过高。

　　杨慎认为，房价增长过快的原因在于地价上涨过快，投资性购房增加，炒作严重。

　　他说，以前房产商用地，都是协议转让，现在改为拍卖，这样做是正确的，但进行土地拍卖时没有基准地价，使土地价格大幅上升，大城市100万一亩以下的地很少，个别城市甚至达到1000万一亩。由于地价占据房价地40％，必然导致房价大幅上涨。

　　杨慎表示，目前买房用来投资的情况增加很快，使房价大幅上升。温州从事炒房的人上万，资金超过千亿，每到一处，便令当地房价上涨至少20%，就造成隐性泡沫现象----房产市场基本供求没有实质改变，但是房价升高了，房子卖不出去，最终输家是银行。

　　但他同时表示，对此类问题应该采用市场的手段加以引导，不能采取过激手段，更不能采取急刹车的方式，海南的房地产泡沫就是教训。

　　杨慎介绍说，目前制约我国房产发展的瓶颈是资金，目前我国的36128家房地产企业，80%的企业是中资，而其中又有三分之一是国有企业，许多是零资产起家，负债率接近80%。这种情况下，造成80%的房产商一直依靠施工单位垫款。去年房产商对施工单位的欠款高达4000亿元。

第一穷人

2001年，温州房价已涨得相当高了，五六千、六七千的样子。周芳一个熟人去昆山做生意，回来后跟她说：“昆山的房子挺美的，但房价很便宜，不到两千块钱。”周芳就带着另一个同事去了昆山。昆山离上海很近，绿化很好，台资企业比较多；而当时上海房价已开始上涨。周芳分析，昆山的房价也会涨，而且空间很大。


　　“当时那个楼盘的房价也就是1800、1900，每套差不多都是一百多平方米。而且那里的政策非常松，每套订金只有1000块。而且时间差比较长，交订金后3个月左右才转‘大订’，那1000块钱是随时可以退的。而‘大订’也只有1万块钱，30套总共只要30万嘛。”于是，周芳他们一起包了一整幢楼。后来，每套房最少赚了两万。

第一穷人

原帖由 spike777 于 8-4-2011 18:58 发表

                               
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国内08年后房价又飞起来 是资金太泛滥 说白了钞票印的太多 实体投资又不赚钱 流动的资金就炒楼 炒地 炒农产品~~~再加上宽松的贷款环境
澳洲情况又不太一样 而汇率和贷款利率这么高能抑制住一部分热钱流入 但也说不好 ...

滞涨吧。制造业大衰退了，资金只能够流入股市楼市保值了，要么就是做大宗商品。
汇率和利率搞能否让热钱撤退，我认为恰恰相反。

大家看看：
http://www.fx168.com/fxrela/zixun_ll.aspx
从同业拆借利率来看，澳洲是最高的。因此成为套息交易的货币可能最高。而且拆借出的货币，必然要寻找更好的投资渠道，楼市和股市就是一个好去处。

比如说你手头借入日元，一年0.56625，直接换成澳元流入澳大利亚，就可以得到5%以上的年息，扣掉了汇兑的点差，也有至少4。5%以上。
假如再以手头的资金购入房产，年租金回报5%，你的真实回报就会达到9.5%（汇率不变的情况下）。
如果买入股息率达到4%的股票，也能有8.5%的真是回报。

假设以每年2%的升值幅度计算，其回报更可以达到10%以上。

alphabeta

太明显了。建议直接删掉此ID的所有帖子并永久封禁此ID。

z37214728

原帖由 alphabeta 于 9-4-2011 01:09 发表

                               
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太明显了。建议直接删掉此ID的所有帖子并永久封禁此ID。

不过发现LZ貌似只在一个版块里发烂贴，盗亦有道啊，哈哈

unamedplayer

This might be exactly what he wants -- to mislead newcomers here. Just like the salt event.

原帖由 z37214728 于 9-4-2011 01:19 发表

                               
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不过发现LZ貌似只在一个版块里发烂贴，盗亦有道啊，哈哈

第一穷人

完了：
我国内地除云南外，其他省、自治区、直辖市部分地区均检出从日本核事故释放出的极微量人工放射性核素碘－131。空气中同时还监测到更加微量的人工放射性核素铯－137和铯－134。从北京的菠菜、莴笋叶，浙江的芥菜，山东和湖南的菠菜，广东的油麦菜和生菜，海南的小白菜抽检中发现了极微量的放射性碘－131
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又要有大批的移民需求了！

第一穷人

原帖由 alphabeta 于 9-4-2011 01:09 发表

                               
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太明显了。建议直接删掉此ID的所有帖子并永久封禁此ID。

1，我们分析问题是讲事实说道理的，不是盲目猜测的。
2，我们不涉及政治，色情或者人身攻击，只是谈自己的看法都不可以？

alphabeta

原帖由 第一穷人 于 2011/4/9 13:17 发表

                               
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1，我们分析问题是讲事实说道理的，不是盲目猜测的。
2，我们不涉及政治，色情或者人身攻击，只是谈自己的看法都不可以？

你跟我谈盲目？你发的每个帖子大家都看在眼里。

你到底是在谈自己的看法还是在做广告？管理员问你你为什么不敢直接回答？心虚吗？

jerryzh

他是建设部新闻发言人。

davis555

中国重来没有缺乏过砖家

第一穷人

据日本广播协会电视台8日报道，日本气象厅当天将7日晚日本东北部海域发生的地震震级由里氏7.4级修正为里氏7.1级。日本文部科学省7日公布的一项研究成果显示，通过对日本历史上大地震的研究，日本还有可能发生连锁地震，最大震级可能达到里氏9级，并将形成长达700公里的断层。

我国扩大禁止从日本进口食品农产品的品种和产地范围，禁止从日本12个都县进口食品、食用农产品及饲料。

1座核电站再现险情

日本经济产业省原子能安全保安院8日宣布，由于7日夜的7.1级余震，东北电力公司的女川核电站和东通核电站的乏燃料池在地震后曾短暂丧失冷却功能，但很快得到恢复，乏燃料池水温也几乎没有上升。

女川核电站位于宫城县女川町，7日夜间地震发生时，1号至3号机组的乏燃料池冷却系统一度停止工作，但在约一小时后恢复。晃动导致乏燃料池里的水少量溢出，东北电力公司表示溢出的水量很少，泄漏的放射性物质远低于法定标准。

9级连锁地震疑再发

日本文部科学省7日公布的一项研究成果显示，通过对日本历史上大地震的研究，日本东海、东南海、南海和宫崎县近海有可能发生连锁地震，一旦发生连锁地震最大震级有可能达到里氏9级，并将形成长达700公里的断层。

日本研究人员此前预测，本州岛中部至四国岛的太平洋一侧的东海、东南海和南海可能连锁发生大地震，造成巨大灾害。然而，从2008年开始，研究人员在对1707年日本历史上最严重地震之一的“宝永地震”进行计算机模拟研究后发现，当时东海、东南海和南海海域发生连锁地震时，宫崎县近海的日向滩一带也很可能发生了地震，这说明当时可能发生了四大海域的连锁地震。

模拟显示，如果今后四大地震连锁发生，四国岛西部沿岸和九州太平洋沿岸的晃动程度将达到原先预测的1.5倍，海啸高度将达到5至10米，是设想的1.5至2倍，西日本太平洋沿岸的大部分地区将受到海啸袭击。

bestxiao5

你的愿望-----希望世界按照自己的预测,并对自己有利的方向发展, 大家可以理解,但你的帖子招人烦 ----希望你也能理解

superbspeed

比较难理解民间高利贷有如此广阔的市场，最低4分月息，在正常情况下，有多少企业能够承受如此高的融资成本啊？

anti34

既然资金买了房子或者股票，又哪来的银行利息收入？真惹人厌啊！

[ 本帖最后由 MillerYang 于 14-4-2011 09:33 编辑 ]

第一穷人

原帖由 superbspeed 于 9-4-2011 15:54 发表

                               
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比较难理解民间高利贷有如此广阔的市场，最低4分月息，在正常情况下，有多少企业能够承受如此高的融资成本啊？

银根紧缩导致温州民间借贷月息最高达10%
2008-06-19 23:56:53　来源: CCTV　

其实，国内的情况和澳洲都是一样的，只不过大家有没有看到报道而已。
杨永：“从我们掌握的情况来看，分几种类型的企业，一种类型的企业是生产型的，就是像进行一些生产制造业，还一些就是小的开发商，目前这种状态下，从银行获得贷款的可能性越来越小了，为了维持资金链的运转，主要从典当行短期融资，许多个人的融资也不是用于个人的消费或者日常的生活，也都是为了自己的企业来进行短期的融资活动。”
随着连续加息和银根紧缩等国家宏观调控措施的深入实施，2007年下半年以来，伴随着信贷资金渐趋紧张，温州民间借贷利率就已经一路高企，2008年一月，中国人民银行温州市中心支行监测的数据显示，当月温州地区的民间借贷月利率达到11.77‰，较之上月即去年年底的数据上升0.13个千分点，再度逼近2005年1月的历史高位12.112‰，而将11.77‰的月利率换算成年率的话，就是14.124%，这样的水平已经比目前银行贷款7.47%的年利率高出了一倍。
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如果澳大利亚出现紧缩，其市场利率暴涨，那么。。。

wzleegee

LZ尽管分享，别里这里的部分  分子。

[ 本帖最后由 MillerYang 于 14-4-2011 09:32 编辑 ]

nonmemo

炒房者死。

alphabeta

原帖由 wzleegee 于 2011/4/13 23:35 发表

                               
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LZ尽管分享，别里这里的部分脑残分子。

UB，这里有人说你我他们都是脑残分子。

princejo

原帖由 第一穷人 于 9-4-2011 01:06 发表

                               
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滞涨吧。制造业大衰退了，资金只能够流入股市楼市保值了，要么就是做大宗商品。
汇率和利率搞能否让热钱撤退，我认为恰恰相反。

大家看看：
http://www.fx168.com/fxrela/zixun_ll.aspx
从同业拆借利率来看 ...

你就是个 啊，数学是不是体育老师教的？
请问海外汇款到澳洲存银行,如果没有本地的TFN，你知道抽税是多少么？按照最高的48%来抽税。
你买房了的话，还有银行的利息了么？就是简单的银行利息+租金回报？？？租金回报也不用交税？物业持有没有管理成本和维护成本。

都没有几套房子的人，月入几K的，就来论坛来说同业拆借利息？根本就是个LOSER来IB么

[ 本帖最后由 MillerYang 于 18-4-2011 09:41 编辑 ]

matureman

原帖由 princejo 于 14-4-2011 11:23 发表

                               
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你就是个SB啊，数学是不是体育老师教的？
请问海外汇款到澳洲存银行,如果没有本地的TFN，你知道抽税是多少么？按照最高的48%来抽税。
你买房了的话，还有银行的利息了么？就是简单的银行利息+租金回报？？？租 ...

本来就是个yy的穷人，没见名字上写的吗。

shenlh

布里斯班的房子现在成交量大跌，成交价也小幅稳步下降。预测半年后还要继续下降。

我爱猫眯

wzleegee

LZ尽管分享，别里这里的部分  分子。

[ 本帖最后由 MillerYang 于 14-4-2011 09:32 编辑 ]
本帖最近评分记录
MillerYang 威望 +1 请注意用词，谢谢 14-4-2011 09:33

注意用词，麻烦你先看下帖子里其他人的发言再屏蔽我的，公平点就逐一屏蔽，累死你，要不你就一边凉快去。有点权力就发威，还真当这里是你家 啊

wzleegee

原帖由 alphabeta 于 14-4-2011 00:51 发表

                               
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UB，这里有人说你我他们都是脑残分子。

开始拉帮结派找人啊，这风气，还说别人。分享点东西看看不是挺好的，又不是非要真理才可以讨论，真是的。

wzleegee

原帖由 alphabeta 于 9-4-2011 13:19 发表

                               
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你跟我谈盲目？你发的每个帖子大家都看在眼里。

你到底是在谈自己的看法还是在做广告？管理员问你你为什么不敢直接回答？心虚吗？

这对话来看，好像是你比较流氓啊，严刑逼供啊，别把自己看成执法者，这里大家平等的，不甘心就回国去。