谈谈自住房转投资房的所有相关事项，欢迎大家一起讨论

妮南

假如卖房的那一年真有20万的增值收入，那还不如一年、二年回来住着，宁可不上班。

MICHELLE07

stillying1983 发表于 5-2-2014 16:49

                               
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增值税这个概念，我也是最近才知道的。增值税，简单说就是卖房和买房差价要交的税。当然，实际上没这么简单 ...

谢谢，我要特别补充两点，一是自住转投资房时REFINANCE，一是关于CGT。有空再写，下班了

MillerYang

MICHELLE07 发表于 5-2-2014 13:53

                               
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你找到做折旧的会计师了吗？
我同事推荐一个，收费要$700

这个我记得是做一次报告可以用好几年吧

收费便宜的好像是做的可使用年限会短一点，据说哈。。。

stillying1983

妮南 发表于 5-2-2014 16:59

                               
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假如卖房的那一年真有20万的增值收入，那还不如一年、二年回来住着，宁可不上班。

恩，10万交个人所得税的话，是太高了。所以很多人都是六年之内搬回来住一两年，估计是房产增值比较高的。

我们的房子，我算了下，如果若干年后增值10万的话，以5万交税，大概要交8000-10000。因为房子在我跟我老公名下，个人所得税要按房屋所有权的比例来算。这样的话，我要综合考虑一下，值不值得keep住自住房的title。

stillying1983

MillerYang 发表于 5-2-2014 17:08

                               
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这个我记得是做一次报告可以用好几年吧

收费便宜的好像是做的可使用年限会短一点，据说哈。。。

理论上，如果不对房子做大的改动的话，做一次，应该够一直用了。

MillerYang

stillying1983 发表于 5-2-2014 17:08

                               
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恩，10万交个人所得税的话，是太高了。所以很多人都是六年之内搬回来住一两年，估计是房产增值比较高的。 ...

想到一个问题，做没做折旧是否也影响最终所得税的比例？

因为你每年都deduct了折旧抵税，就是一部分盈利，所以这最后的10万是否还要加上之前的折旧抵扣部分，就是说利润大于这10万？
@MICHELLE07  

stillying1983

MillerYang 发表于 5-2-2014 17:08

                               
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这个我记得是做一次报告可以用好几年吧

收费便宜的好像是做的可使用年限会短一点，据说哈。。。

米版说的是呀，悉尼增值空间大，但房价太贵了。
当初我在布里斯班，我老公在悉尼，我也考虑过去悉尼工作，但看了悉尼的房价之后，还是决定来布里斯班。
悉尼的房价，不是一般的贵呀。
在悉尼，还是租房住算了。

MillerYang

stillying1983 发表于 5-2-2014 17:24

                               
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米版说的是呀，悉尼增值空间大，但房价太贵了。
当初我在布里斯班，我老公在悉尼，我也考虑过去悉尼工作 ...

一分价钱一分货吧。。。

可以承受的话还是买比租更有吸引力

stillying1983

说到出租房退税和增值税，就必须考虑到另外一个因素：房子的所有权。因为不管是退税还是交增值税，都是根据个人所得税的税率来的。那房子的所有权在谁手里，对退多少税或者交多少税，就有很大的影响。

夫妻一起买房，如果每人都有50%的所有权的话。不管是退税还是交增值税，每人都承担一半。也就是说，房子在出租期间，一年的negative gear是10000块，那每个人可以有5000的deduction退税。如果老公收入超过8万，老婆收入5万。老公能退5000块的37%，老婆能退5000块的32.5%。差别似乎也不怎么大，但如果老婆没有收入，那这5000块就没有退税优势了。所以，投资房nagative gear退税，收入越高，越有优势。

但如果因为这个，就把投资房的所有权转到收入高的一方，也不行。因为你的房子最终会变成positive gear，就要交个人所得税。这种情况，又要求所有者收入越低越好。如果房子在太太名下，太太又没有收入，那房租扣除其他费用产生的收入可能根本不用交税。如果你收入超过八万的话，想想投资房终于positive gear了，收入中的37%都要交给政府，还是挺不爽的。

如果在positive gear之前就把房子卖掉，那就产生了增值税。跟positive gear一样，都是要交个人所得税。如果房子在收入少的一方，税就交得少点儿。

所以，不管房子在哪一个人名下，或者两个人共同所有，都有利有弊。

stillying1983

MillerYang 发表于 5-2-2014 17:20

                               
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想到一个问题，做没做折旧是否也影响最终所得税的比例？

因为你每年都deduct了折旧抵税，就是一部分盈 ...

我认为是不会的，折旧折的是房子的硬性的建筑成本，因为房子会渐渐老去。而增值的多少取决于房子的建筑，地段和市场等综合因素。

我之前也觉得这两点有些重复，但具体是什么，还没想明白。

stillying1983

MillerYang 发表于 5-2-2014 17:30

                               
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一分价钱一分货吧。。。

可以承受的话还是买比租更有吸引力

是呀，12年房价低的时候，首付不够。要是当初在悉尼买了房...
悉尼去年一年就涨了15%，目前的形势，就暂时不凑热闹了

妮南

确实，假如真是出于投资的话，还是狠心贷更多的款，买更贵的房子升值空间更大。关键是，我们都没有这个胆量。

MillerYang

妮南 发表于 5-2-2014 17:57
确实，假如真是出于投资的话，还是狠心贷更多的款，买更贵的房子升值空间更大。关键是，我们都没有这个胆量 ...

悉尼新赌场边上整栋公寓楼去年开盘3小时一抢而光不是没道理啊。。。。

就恨没中到彩票。。。

MICHELLE07

MillerYang 发表于 5-2-2014 17:20

                               
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想到一个问题，做没做折旧是否也影响最终所得税的比例？

因为你每年都deduct了折旧抵税，就是一部分盈 ...

聪明！对滴～～

MICHELLE07

stillying1983 发表于 5-2-2014 17:44

                               
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我认为是不会的，折旧折的是房子的硬性的建筑成本，因为房子会渐渐老去。而增值的多少取决于房子的建筑， ...

做过折旧的投资房，卖出时资本升值要算进去，导致增值额更多

但还是做的好，一是时间价值，一是资本增值税有对折优惠

MICHELLE07

stillying1983 发表于 5-2-2014 17:38

                               
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说到出租房退税和增值税，就必须考虑到另外一个因素：房子的所有权。因为不管是退税还是交增值税，都是根据 ...

太对了！我有话要补充，明天。。。

binnie

MillerYang 发表于 5-2-2014 12:40

                               
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我觉得他们应该不管你的房子是啥用途吧。。。

他们应该是关心能不能及时收到钱呢

在昆士兰很多康嫂收钱是要看你的物业是自住还是投资的。

MillerYang

binnie 发表于 5-2-2014 19:08

                               
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在昆士兰很多康嫂收钱是要看你的物业是自住还是投资的。

说不定nsw也是，只是我还没碰到这个问题。。。

MICHELLE07

MillerYang 发表于 5-2-2014 21:11

                               
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说不定nsw也是，只是我还没碰到这个问题。。。

反正维州没听说

KYLIE2008

研究太详细了， 学习啦

妮南

假如在悉尼定居下来，尤其是工作稳定的话，今后还是会想到买房的，尤其是悉尼的房租也是很高的。在这个时候，你们遇到的问题就是：若把布市的房子卖了，会涉及到CGT，投资房算到最后觉得也没啥合算，而且事情还很多；若不卖掉布市的房子，可能没足够的首付买悉尼的房子，除非国内有援助。

但是有一点，你们若在悉尼买房，可能会住在离上班很远的地方，不象租房那么方便和自由。再反过来，现在谁也不会在一家公司工作一辈子。也有的人开始选择买房在离上班近的地方，后来离开这家公司，又得到离家很远的地方上班。

stillying1983

妮南 发表于 6-2-2014 08:11

                               
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假如在悉尼定居下来，尤其是工作稳定的话，今后还是会想到买房的，尤其是悉尼的房租也是很高的。在这个时候 ...

妮南分析的很对，我们当初就是考虑到就算在悉尼买得起房，交通也不方便，所以来了布里斯班。不过我老公的工作是硬伤，悉尼机会多很多。

我们目前还没有很认真的想过以后，主要问题是我老公做的都是contract，合同半年一年的。如果他工作稳定的话，可能会考虑在悉尼安家。如果他能在墨尔本或者perth找到工作，我也很愿意搬过去。

房产投资长期才有意义，所以布村的这个小房，应该会留着。几年之内就卖，太不划算了。据说布里斯班发展潜力比较大，也不排除以后这边机会多了，我更我老公再搬回来住。

MICHELLE07

我来补充了

关于自住房转投资房


1. OFFSET帐户里的钱可以拿走，但不能REDRAW 或 REFINANCE来增加贷款金额，否则可抵税的利息依然是按照原自住房贷款余额计算。


2. 楼主也说过，自住房转成投资房后，将来卖出，计算资本增值时，成本是转的时候的市场评估价。
如果持有期间，CLAIM过折旧，相应降低COST BASE。

为了避免CGT，可以在6年内把它继续当做自住房，不过如果有另一套房子，那一套就是投资房。

如果不出租，空关着，就没有时间限制，无论如何，只能有一套自住房。

投资房转成自住房呢（因为为了省CGT难免在两套房之见搬来搬去转来转去），CGT就按自住时间比例计算（简单，不用评估）


3. 关于OWNERSHIP，有两种，JOINT TENANTS 和TENANTS IN COMMON

X24的帖里介绍得很详细

http://www.hioz.us/ibbs/thread-1033553-1-1.html

夫妻联名的，就是一人一半损失、收益或者CAPITAL GAIN，收入相当的人就用这种方法。

长期出租又是负收益的，一般放在收入较高的人名下，做1％和99％也可以，买的时候告诉律师就行了。

将来转变OWNERSHIP，没有印花税，但涉及到CGT，就是说转出方是处置资产，根据市场价，增值部分征税。
如果一直放下收入高的人名下，负收益若干年后，和可能是大幅度升值，将来卖出就是一大笔CGT。

总之规定就是税务损益要和法律TITLE一致，转ownership的时候有CGT，至于到底放谁名下长期来说合算，看各人情况.
先负后正、双方收入变化大的，比较复杂，需要量化比较。

stillying1983

谢谢MICHELLE的补充，现在明白了。

再问几个个问题，像我们这种情况，房子也就买了两年，转投资房也要做资产评估吗？这个是找银行做吗？
如果不做，那以后卖房的时候会怎么样？

如果我们考虑六年之内搬回来，继续做自住房，是不是就不用做了？

stillying1983

In brief, the amount claimed for capital works deductions are applied to reducing the cost base which makes the amount of capital gains higher and may result in a higher amount of Capital Gains Tax.

If you owned the property prior to 7.30 pm on 13 May, 1997 there is no adjustment to the cost base.

是这样的，97年以后买的房子，如果你出租期间每年claim了折旧的话，卖房时这部分折旧要从当初的cost base里面减去。

stillying1983

Where a taxpayer’s main residence is first used to produce income after 7.30 pm on 20 August 1996, the taxpayer is generally deemed to have acquired the property, for CGT purposes, at the market value at that time. This means for main residences converted to income producing after 20 August 1996, a capital gain or loss is calculated on the market value at time of conversion and the sale price when subsequently sold.

在自住房转投资房的时候，从CGT的角度来说，相当于你是在转的时候买的房子。需要重新评估房子当时的市场价值作为cost base.

As a final note on CGT, where usage of a property changes from Principle place of residence and rental, or vice-versa, taxpayers should obtain a valuation as at that date. A valuation from local Real Estate Agents should be sufficient, but a valuation from a licensed valuer is recommended.

也就是说，Real Estate的中介可以做valuation？下次问一下我们的agent，如果她能做就最好了。

MICHELLE07

stillying1983 发表于 6-2-2014 17:38

                               
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Where a taxpayer’s main residence is first used to produce income after 7.30 pm on 20 August 1996,  ...

从文字上是看这样的,中介做就行(应该是免费的)
Broker也可以做,免费的.

如果是免费的,将来又不确定是要搬回去住还是一直作为出租房, 就评估一下吧.

有什么新消息记得来分享, 我们好继续学习,谢谢!

MillerYang

MICHELLE07 发表于 6-2-2014 16:19

                               
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我来补充了

关于自住房转投资房

如果不出租，空关着，就没有时间限制

这也行啊。。。

MICHELLE07

MillerYang 发表于 6-2-2014 22:53

                               
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如果不出租，空关着，就没有时间限制

这也行啊。。。

前提是，你认定了这一套为自住房，没有出租，其它所有房子就是投资房，可以的。

MillerYang

MICHELLE07 发表于 6-2-2014 23:12

                               
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前提是，你认定了这一套为自住房，没有出租，其它所有房子就是投资房，可以的。

哦。。。还以为说投资房呢

自住房，我高兴住就住，想空关就空关，这点不难理解