使用对冲账户 澳洲买房省利息

周星星1832

这是我发的帖子嘛。。晕。。

MICHELLE07

这帖火得太喜庆了

alohame

MICHELLE07 发表于 27-10-2014 22:45
不是，是指30万的存款存入投资房的贷款账户相应的offset账户，可以节省的利息费用是：30万*5%*67.%（税 ...

哈哈哈，除了那个计算公式以外其他我都明白，就是不明白为啥要要乘以67%算税后收益呢？

可能还是对投资房对冲的某个机制没明白吧

按我的理解，你放在自住房o/a账户跟放在投资房o/a账户，你的收益率都是5%，而且关键在于两者都是不用上税的。只要是offset就不需要上税不是？那为啥你自住不考虑上税，投资房却要算税后呢？

alohame

浮云云艾米莉 发表于 27-10-2014 21:40
"我以为投资房和自住房的offset都是可以冲抵本金" - 这是正确的

“降低利息而不用交税” - 这是错 ...

汗一个，这些基本的东西我了解，我的意思是相比于放在网银存款，对冲账户节省的费用不需要缴税。

我不明白的是，自住房对冲账户和投资房对冲账户有什么本质的区别么？

同样是30w做对冲，为啥算自住房的收益就是30w*5%
而算投资房的收益就是30w*5%还要再乘以个67%呢？

两者不都是减少了30w*5%的利息支出么？



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另外资本利得税是依照卖房人当年适用的最高档个人所得税率计算么？

MICHELLE07

alohame 发表于 28-10-2014 13:17
哈哈哈，除了那个计算公式以外其他我都明白，就是不明白为啥要要乘以67%算税后收益呢？

可能还是对投 ...

还是举例吧


你的工资是8万(假设得太低了，将就一下），投资房贷款余额40万，自住房贷款余额也是40万，投资房亏损为2万（40万*5%，其它收入费用不计算），自住房利息支出为2万（都假设是interest only)。

每年净收入为：80000 - 20000 - 20000 - 11047（基于taxable income为6万的税）

你现在得到一笔现金，30万。

方案一） 存入自住房贷款offset账户，你的净收入就是：

80000 - 20000 - 5000 - 11047（基于taxable income为6万的税）

多出来的收益就是：30万*5%=15000

方案二）存入投资房贷款offset账户，你的净收入就是：

80000 - 5000 - 20000 - 15922（基于taxable income为75000的税）

多出来的收益是 ： 15000 - 多交的税

多交了多少税了呢？  投资房负收益减少了15000，税多交：30万*5%*32.5%=15922-11047=4875

所以：30万*5%-30*5%*0.325 =15000-4875=10125

MICHELLE07

alohame 发表于 28-10-2014 13:24
汗一个，这些基本的东西我了解，我的意思是相比于放在网银存款，对冲账户节省的费用不需要缴税。

我不 ...

是的，但如果资本利得收入和其它收入累加起来，又进入了新的一档税率也是有可能的

比如工资8万，增值4万，交增值税 4万*37%

如果增值14万，交增值税 10万*37%+4万*45%

alohame

MICHELLE07 发表于 28-10-2014 13:44
还是举例吧

haha,这下算是明白了！多谢版主啦！八万挺多了，不少了，哈哈哈

我之前的错误在于，投资房offset掉的利息本身不上税，但会降低个人收入抵税的额度，等同于上税了。

还要多学习多熟悉！

alohame

MICHELLE07 发表于 28-10-2014 13:49
是的，但如果资本利得收入和其它收入累加起来，又进入了新的一档税率也是有可能的

比如工资8万，增值4 ...

我得考虑好手头唯一的一套自住是转成投资房好抵税好，还是延续自住房回头万一要出手可免税好。

看在买了几年连10个点都没涨的份上，我觉得做个refinance顺便估个值，再转投资房会比较好。不过前面有几年因为工作关系，是和哥们换房子住的，这个会影响自住房的定义么

另外，refinance的时候，我的个人收入对贷款额有多大的影响？我的意思是，假如之前的房贷很高，也offset了不少，但是我现在的个人收入不高，起码年收入乘以五也cover不掉，转贷的银行会以此为理由降低我的贷款额么？

MICHELLE07

alohame 发表于 28-10-2014 17:14
我得考虑好手头唯一的一套自住是转成投资房好抵税好，还是延续自住房回头万一要出手可免税好。

看在买 ...

先回答最后一段：会。

MICHELLE07

alohame 发表于 28-10-2014 17:14
我得考虑好手头唯一的一套自住是转成投资房好抵税好，还是延续自住房回头万一要出手可免税好。

看在买 ...

”手头唯一的一套自住，是转成投资房好抵税好，还是延续自住房回头万一要出手可免税好。“

转投资房，是指分租出去吗？ 如果分租，或者部分年度出租，将来卖出，还是要部分交CGT的。

”看在买了几年连10个点都没涨的份上，我觉得做个refinance顺便估个值，再转投资房会比较好。不过前面有几年因为工作关系，是和哥们换房子住的，这个会影响自住房的定义么“

如果增值不多，refinance没多大意义，需要现金用，直接redraw就可以了。自住房的定义是针对卖房时的增值税，一个家庭在同一个时间点只能有一套，可以不住在里面，可以到卖出的时候再定哪一套。

我不明白你说转投资房，具体指什么？是实际上把它租出去，还是为了贷款，对银行做个假设说明？

如果实际没有出租，就算银行以投资房名义办了贷款给你，实际上还不能算投资房，不能做负扣税。

alohame

MICHELLE07 发表于 28-10-2014 21:44
”手头唯一的一套自住，是转成投资房好抵税好，还是延续自住房回头万一要出手可免税好。“

转投资房 ...

增值应该在10%以内，做refinance是因为现在的银行收费太高，而且之前因为一些事让我亏了好多钱。。那就不说了，但是我算了一下，换银行能让我一年省600-1300之间，取决于对冲的比例。当然换一次银行手续费也得1000..

办贷款的时候还得跟银行说明投资还是自住？如果是自住，利率和贷款量是不是还不一样呢？

我现在还是自住，打算过俩月转成投资房然后租出去，那应该办理哪些手续ATO才可以给我退税呢？

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关于贷款额，跟工资到底是怎么个关系呢？打个比方吧，房子买的时候60w，现在70w。我之前贷了50w，还了5w本金，对冲了15w。现在我的年薪是5w，我想借55w，能借出来么？银行会考虑我已经有能力还掉20w，只剩30w要还了么？


还有一个不懂的 ，refinance的程序是怎样的？因为我回头可能要把那15w对冲的钱取出来，但是转完贷款后，银行会不会认为那是我还了的钱就不让我再取了呢？

浮云云艾米莉

alohame 发表于 28-10-2014 13:24
汗一个，这些基本的东西我了解，我的意思是相比于放在网银存款，对冲账户节省的费用不需要缴税。

我不 ...

67%是税啊，跟对冲无关，是收益，就加税

没有本质区别

MICHELLE07

alohame 发表于 29-10-2014 20:11
增值应该在10%以内，做refinance是因为现在的银行收费太高，而且之前因为一些事让我亏了好多钱。。那就不 ...

贷款时投资房可以多贷一些，因为投资房有预计收益，利率没什么区别。具体要看银行政策。

转投资房不需要到什么部门登记的，但要保证是实际出租，不能自己住里面。财年结束后，通过etax申报收入和费用，如果有负收益，就有退税。

refinance能贷多少，取决于你的房子市值和收入。
你现在房子值70万，贷款余额45万，重新抵押后，贷款额升为80%，56万。
56万的总贷款，投资房预计租金400/每周的话，工资一般需要7-8万才能贷到。---建议问问broker.
网上有那种loan caculator可以参考，但和实际不一样。

Offset里的15万是你的，可以自由支取。

refinance程序不复杂，可以点击我签名最右边那个帖看看。

概念弄明白了，具体程序交给broker就好了。

周星星1832

alohame

MICHELLE07 发表于 29-10-2014 22:32
贷款时投资房可以多贷一些，因为投资房有预计收益，利率没什么区别。具体要看银行政策。

转投资房不 ...

转投资房不需要到任何部门去登记吗？如果只有一套房子也可以转投资房么？那就算自己住里面，ATO也没法查吧？


就借50多万，还需要7-8万的工资外加房租么？汗一个
我算了一下，按借60万，利率7%，30年还款，一个月也不到4000的本利和，6万的工资基本就可以cover了。
这不就是还款能力么？

MICHELLE07

alohame 发表于 30-10-2014 11:43
转投资房不需要到任何部门去登记吗？如果只有一套房子也可以转投资房么？那就算自己住里面，ATO也没法查 ...

虽然不需要专门登记，但要符合投资房的规定，要有投资房的实质，不能假装是投资房，报税时据实申报，税务局事后对用户定期抽查，一旦查到不实，就会执行处罚。

只有一套房，想要做投资房的话，要么分租一部分，要么自己搬到外面住。ATO 可以查租房合同，租金收入记录，中介广告记录等。

投资房退税，不是说自己认为房子转为投资房了就有退税的，要实现真正的负收益才能退税。而且，投资人的长期目标，不是负收益，而是盈利。


至于贷款额度，银行有规定，要保证贷款人的基本生活费用，避免不能还款的风险，不是自己愿意“过苦日子” 就能贷到。
再次建议找个靠谱的broker，具体每个信贷部门的评判标准是不同的。

alohame

MICHELLE07 发表于 30-10-2014 11:57
虽然不需要专门登记，但要符合投资房的规定，要有投资房的实质，不能假装是投资房，报税时据实申报，税务 ...

多谢啦，版主！

找broker，一次收费多少钱呢？

MICHELLE07

alohame 发表于 30-10-2014 18:51
多谢啦，版主！

找broker，一次收费多少钱呢？

broker不收费的，他们从银行拿佣金。有些broker谈下来的利率，因为客户资源成规模的缘故，甚至可能比直接找银行低。通常来说，澳洲的broker职业素质还是不错的。当然，自己有精力、沟通能力好的话，独立找银行谈也可以，通过多家比较，能拿到最好的offer。

耳洞无罪

这个帖子太受益了！！！

gavinau

银行的生意经