使用对冲账户 澳洲买房省利息

squall0118

MillerYang 发表于 23-1-2014 09:21

                               
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你当银行啥子啊。。。

账户就关闭，还款结束

这。。。好吧
那要是贷款500k，存款400k呢？存款额有上限吗？

MillerYang

squall0118 发表于 23-1-2014 12:34

                               
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这。。。好吧
那要是贷款500k，存款400k呢？存款额有上限吗？

只要你是欠钱的就行了

愚夫

强贴留名～～～～

MICHELLE07

MillerYang 发表于 23-1-2014 12:21

                               
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你当银行啥子啊。。。

账户就关闭，还款结束

squall0118说得没错

MICHELLE07

MillerYang 发表于 23-1-2014 12:08

                               
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这么大的秘密。。。给揭漏出来了

哈哈 我也认为OFFSET帐户简单
但是涉及REFINANCE的话。。。待我以后研究吧

harrytaurus2002

借宝地请教大家两个问题。

1，对于浮动利率的房贷，假设银行会紧随RBA来调整房贷利率，是否有前辈比较过不同银行调整利率的幅度？比如RBA升息0.5%，假设A银行会上浮房贷利率0.5%，而B银行可能上浮1%。如果是这样，那么一开始B银行的房贷利率起点较低就没有什么意义了。

2，关于信息安全的问题。不知道大家找broker申请房贷的例子多么。broker需要提供自己过往数月的银行流水，护照，驾照等所有敏感资料信息。broker说可以用邮件把pdf文件发给他。即使我和broker之间能够加密相应的邮件内容，broker估计也没有意识会在他和Aggregator，或者银行之间传递我的个人信息时采用额外的加密手段。假设邮件服务器被攻破，或者broker自己的电脑上有木马，那么岂不我们给broker的敏感资料都会被泄漏？（即使在broker不知情的情况下）。

不知道大家对这个问题怎么看？还是我多虑了？

谢谢！

周星星1832

harrytaurus2002 发表于 23-1-2014 14:47

                               
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借宝地请教大家两个问题。

1，对于浮动利率的房贷，假设银行会紧随RBA来调整房贷利率，是否有前辈比较过 ...

1.
是的.  所以要经常比较下,时不时的match一下,然后和银行谈阿
2.
多虑了

MICHELLE07

harrytaurus2002 发表于 23-1-2014 14:47

                               
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借宝地请教大家两个问题。

1，对于浮动利率的房贷，假设银行会紧随RBA来调整房贷利率，是否有前辈比较过 ...

利率下调的时候，感觉NAB降得很少。不过没有系统地比较过，可以定期地REVIEW自己的贷款，必要时换。

我没担心过BROKER资料泄漏的问题。澳洲相对比较安全，若不安全，直接找银行一样有风险。

周星星1832

@sucewang
offset account

harrytaurus2002

MICHELLE07 发表于 23-1-2014 14:04

                               
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利率下调的时候，感觉NAB降得很少。不过没有系统地比较过，可以定期地REVIEW自己的贷款，必要时换。

我 ...

呵呵，难怪如果找broker，如果在两年内更换银行就得向broker支付补偿了。

看来中途更换放贷银行也不是个案，感觉应该并不难于操作。

浮云云艾米莉

这个问题研究过了。move on 了。

现在考虑怎么买农场经营农场。

webster

EmilyS 发表于 23-1-2014 18:50

                               
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这个问题研究过了。move on 了。

现在考虑怎么买农场经营农场。

周星星1832

EmilyS 发表于 23-1-2014 18:50

                               
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这个问题研究过了。move on 了。

现在考虑怎么买农场经营农场。

游戏吗

浮云云艾米莉

webster 发表于 23-1-2014 18:52

速度好快

最近反垄断法看的我快疯了，想隐居了。。。

其实是我妈想要农场养草泥马，于是决定给她弄一个。

浮云云艾米莉

周星星1832 发表于 23-1-2014 18:56
游戏吗

人生是最好玩的游戏

不歪楼了。。。我逃走了。。。

周星星1832

EmilyS 发表于 23-1-2014 18:57

                               
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人生是最好玩的游戏

不歪楼了。。。我逃走了。。。

恩
游戏人生

浮云云艾米莉

harrytaurus2002 发表于 23-1-2014 14:47
借宝地请教大家两个问题。

1，对于浮动利率的房贷，假设银行会紧随RBA来调整房贷利率，是否有前辈比较过 ...

1. 对。一般pass on的利率anz>cba>nab. Westpac没用过。

2. 不怕。一般澳洲办事是要求公证过的原件。而且有人偷资料的话会收到cyber law 的制裁，你会收到equity law 的保护。再然后，用google的邮箱吧，用户多，人家对你的资料不屑一顾

webster

EmilyS 发表于 23-1-2014 18:50

                               
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这个问题研究过了。move on 了。

现在考虑怎么买农场经营农场。

要买带湖的农场啊！考虑旱季防火问题。

还要赶紧学习给绵羊割尾巴，嘿嘿。

浮云云艾米莉

webster 发表于 23-1-2014 19:00
要买带湖的农场啊！考虑旱季防火问题。

还要赶紧学习给绵羊割尾巴，嘿嘿。

必须有湖啊啊啊！

考虑去学学给草泥马剪毛。我妈会酿葡萄酒，所以想种葡萄。我爸想种棉花神马的。。。。

大米粥

MICHELLE07 发表于 23-1-2014 11:18
关于避税，据说如果自住房转投资房，REFINANCE后增加的贷款金额就不能利息抵税，如果自住房REFINANCE买投 ...

我的理解是

Offset里的钱和放在loan里可以redraw的钱在投资房避税上有很大的区别

比如你现在有个房子自住，贷款500,有300在offset里，你交的利息应当是用loan - offset计算的，也就是200(500-300)。当你要把目前的自住房房子转为投资房的时候，把offset里的300拿走，那么你的利息又会回到按500计算,这个利息就可以在tax return的时候避税

用同样的例子来看redraw。贷款500,300 extra repayment可以redraw, 你交的利息也是200,因为你有300 extra repayment放在贷款账户里，所以贷款就只算200，但是当你准备把目前的自住房改为投资房的时候差别就来了，如果你把300extra
repayment 拿走但是没有用来投资，比如买了另一个自住房，那么虽然你的利息会回到500，但你只能得到200利息的避税。

不要问我这么规定的逻辑，因为我不是ATO

当然这只是理论，据说就算你把钱放在redraw里，只要在买另一个房之前把钱拿出来，还是可以申请全额避税的，因为ATO很难查，或者不愿意查。当然这属于违法，ATO要找你麻烦，你一点办法也没有。所以，为了避免麻烦，为了做个诚实的好公民，以后要自住转投资的朋友们还是最好把钱放在offset里。

MICHELLE07

大米粥 发表于 23-1-2014 19:20

                               
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我的理解是

Offset里的钱和放在loan里可以redraw的钱在投资房避税上有很大的区别

谢谢！非常清楚！

MICHELLE07

EmilyS 发表于 23-1-2014 19:09

                               
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必须有湖啊啊啊！

考虑去学学给草泥马剪毛。我妈会酿葡萄酒，所以想种葡萄。我爸想种棉花神马的。。。 ...

人生无限精彩

nil

都是P话！还得有钱不是！

nil

MillerYang 发表于 23-1-2014 12:21

                               
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你当银行啥子啊。。。

账户就关闭，还款结束

白痴了吧，你。

harrytaurus2002

EmilyS 发表于 23-1-2014 18:00

                               
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1. 对。一般pass on的利率anz>cba>nab. Westpac没用过。

2. 不怕。一般澳洲办事是要求公证过的原件。而 ...

追问一下，多谢！

关于第一句话怎么理解，anz > cba > nab 的意思是否是，它们放大RBA利率变化（无论正亦或负）的系数从大到小？

如果是这样理解，那么就和M姐之前的观察有些吻合了（无论RBA怎么调整，感觉NAB变动都不大）。

中途更换银行也有开销，除非实在差别很大，估计这样做的人不会很多。哎，看来年费是固定的好比较，而浮动的房贷利率就难比较的多了。

harrytaurus2002

大米粥 发表于 23-1-2014 18:20

                               
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我的理解是

Offset里的钱和放在loan里可以redraw的钱在投资房避税上有很大的区别

请教一下，如果将自住房转成投资房，如果只把offset里面的钱取出一部分会怎样。假设原来的300只拿走200，那么还剩100，所以计算房贷利息的时候自然也只能按照400计算了，那么计算负现金流时自然没有按照房贷500计算时来的大，所以从ATO要回的税费也就少一些。

所以从尽可能增加负现金流的角度讲，要尽量把offset里的钱掏空。但是另外一方面，取出的这部分钱自然要给银行交利息（因为房贷利率 > 定期存款利率，假设取出来的钱存定期的话），也就和上一个因素相抵消一些。

那么，是否应该综合考虑上面两个因素，才能决定从offset里面取所少钱最合适？

周星星1832

nil 发表于 23-1-2014 21:11

                               
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都是P话！还得有钱不是！

你说我发的帖子还是跟帖的？

webster

EmilyS 发表于 23-1-2014 19:09

                               
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必须有湖啊啊啊！

考虑去学学给草泥马剪毛。我妈会酿葡萄酒，所以想种葡萄。我爸想种棉花神马的。。。 ...

种葡萄，种棉花？据说新疆也可以实现你爸妈的愿望

webster

nil 发表于 23-1-2014 21:11

                               
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都是P话！还得有钱不是！

今天上午把BMW看好了，有现车，真爽。下午去看房子，瑞虹五期已经要60000左右一平，180平方的，上次去折扣都没有。晚上去chanel，lv，Hms看了几件衣服和包包，现在万事俱备，
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只看晚上双色球开奖了。  

MICHELLE07

webster 发表于 24-1-2014 09:27

                               
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今天上午把BMW看好了，有现车，真爽。下午去看房子，瑞虹五期已经要60000左右一平，180平方的，上次去折 ...

太幽默了