Charles购房作业－完整版

x24

房子到手。
总结。

以下言论谨代表个人观点，不带表本论坛和坛友，CCTV，人民日报及其他各人物及媒体。
其中可能夹杂偏见，误导，不准确信息和其他各种毒副作用。
某些段落读后可伴有头晕，胸闷等症状。请读者自决，后果自负，如果晕倒请自己做CPR。



首先划个考试范围。
买什么房，买哪里，怎么砍价，这些都是贱人贱智的问题，一概不讲，讲了白讲。

本文只讲入场，合同，贷款，检查和过户几个方面，请txm放心复习，不会超纲。
另外，在其中某一句话中，作者会提及一位名师，先找到的tx有额外奖励。细心的读者是一定可以发现的，在此就不提示是在全文最后一句了。

1. 入场

我分自住和投资方面来讲。

对于投资功能来讲，我的观点是在预设目标出现的时候入场。

如果目标已经达到，可以选择在下跌时或者止跌时入场，那我会选下跌的时候。就是趁还是在买家市场时出手，即使也许是等到变成卖家市场的时候（交接过渡的时候）才是房价的最低点。

房价低固然是很大的好处，但是卖家主动买家被动，往往很难选到满意的房子，一旦错失就会接下来步步被动，而心急又会提高出错牌的概率，所以总体来看这种隐形损失其实成本很高。

在买家市场时有助于ya价，但这个不是最重要的。更重要的是有更多的底气，更多的选择，和更多的时间。
最简单的例子就是位置绝佳风景极好的好房子只有在这时才可能买到，等到房价开始上升了，就基本绝迹了。

棋语曰，宁失一子，勿失一先。
掌握主动权，即使价格没有占便宜也还是在其他方面有隐形的补偿的，譬如帮你保证良好的心态，签对自己更有利的合同。

具体时机看自己的计算。我觉得只要有猎物进入事先计算好的范围，就可以出手。
因为你之前已经算过了，100％是好赚，继续等，A％的概率赚更多，B％是赔。至于A，B是多少，只有God和小叮当知道。
一个事先没有设定好停止点的等待意味着无限的等待。在等的过程中，斗转市易，时移势消。
想买到最低卖到最高，通常会赔的最惨。

势乃重中之重。有势者优，去势者太监。

时决定势，所以大家看着办。

自住功能我的观点比较简单，赶早不赶晚，此乃多年经验教训的总结。自住即消费，说白了就是花钱买舒服买方便买面子买开心。
在你最需要的时候它的使用价值才是最大，不需要的时候1块钱买也是浪费。

绝大部分家庭的自住房通常都是 一部分自住功能，一部分投资功能（未来升值）。投资回报来讲多少钱可以买，额外的部分的钱是爷花钱买开心的。
自己在心理分配好比例，心理价位很容易就算出来了。

2. 合同

我的情况简单的很，QLD标准合同。

律师看过没问题，
接下来和律师商量好他们conveyance需要的时间，和银行确定好批准贷款需要的最长时间，就可以赴约了。

跟律师讲了我的要求，律师给写了一段special condition，我在签合同时一字不差的copy进去。中介很不情愿，多了condition他就多了很多风险，所以在情理之中。但是到底是你买还是他买？自己的权益要自己争取，不然别人就视为你主动放弃。

几个tips

＊ 合同首付款尽量写低。deposit是一种你付出去就很难拿回来的dd。而且买卖双方权利不对等（实际和法律规定不总是一致），你赔就是全赔，你赚，很难主张卖家赔你同样金额。所以越少越好，一般只要能覆盖中介的cost，他们就没意见了。

＊ 没有十足把握的时候，尽量把subject to finance时间写长。我这里是14天和21天两择。一般银行1周就够了。但是你要考虑到有可能这家银行不满意或者出了差错，需要换1家，那14天就肯定不够了。

＊ 如果附带家具或者其他物品。品牌型号都在附件里面记得标明。

签合同的过程就是一个多国博弈，而故事的主线永远是利益。
谈合同的过程中，买家与自己的律师联盟，对抗 中介和卖家的联盟
准备签或者买家已经签好之后， 中介和买家的联盟，对抗卖家
签好之后，你和卖家需要分别对抗你们的律师和中介组成的强大联盟。
联军只希望草草了事，不喜欢节外生枝。所以记住，这时候靠的住的只有你自己。

合同签好之前你还可以扭捏扭捏，签好之后剩下的风险主要都在买家一方了。你如果有问题搞砸了，哭吧。

所以建议使用杀手锏，夺命连环催。
没人规定杀手锏不能一直用啊，用了也不费生命值不费魔法，那还不用？

个人感觉中介基本一催就好，
催银行需要5成功力，最欠催的是律师，起码要打通个PeopleDo二脉才成。


3. 贷款

pre approval 还是必要的。至少它可以加快一点审批流程。
但是请注意yu批陷阱：在yu批时你得到的额度通常比较好，真正申请时往往差一些。注意预留点额度，免得到时候手足无措。

broker和自己找各有利弊。
我建议是如果不是必须找broker，就自己来。
有时候必须找broker，譬如自己没有时间，搞不清楚，low doc，或者拿不到满意额度和利率。

broker主要问题就是风险。碰上个倒霉的就很惨，被耽误了贷不下来不是闹着玩的，就算卖家肯全退deposit，你付出的时间精力都打水漂了，这不是成本啊！而且在各仙界留下的记录也不好。就算是敬业的，因为加上一层中间层，沟通效率会变低，有些还会有附加条件，譬如限制转贷，这些事先要问清楚。

我的贷款按说7天内下来，4天有答复，结果我天天跟进竟然到第5天还是没结果，我就火冒三丈喷的烧烤我的银行代表了。同时联系其他银行做backup，之前谈过很多银行，手里有优先级列表。
我这家银行连夜赶出来的，提前了几天拿到unconditional。虽然他们还是食言了，不过Survey还是给他们打5颗星，因为能抓到耗子就算好猫。

友情提示：有些银行对保险得金额有要求。譬如我得银行就要求必须保到房子估价大约135％（35％是重建时得移除费用）。好在保险额一般是可调得，通常不会让你得贷款fail。不过一次就保足可以免得麻烦。building only得保险就可以，content insurance没有要求。


4. 检查

尽早做，尽早和律师沟通。

尽早检查，能当天检查很好，不差钱的可以出offer之前就查。
不是每次你对报告不满意都可以取消合同的。譬如有白蚁，如果人家打药了，有效果的话你就必须买。所以在冷静期内拿到报告很重要。如果不满意，退。大不了deposit不要了（QLD规定是最高为房价的0.25％作为罚金）。

值得觉得关心的问题关注一下，譬如结构问题，白蚁，石棉，其他的小问题就随他去吧。有问题早说，不然等于没说。

切记，别找中介推荐的inspector，不燃你就是找红孩儿去烧牛魔王，熟的肯定是你。


5. 过户

之前填好stamp duty concession申请表，conveyancer／solicitor会算出一张清单是你需要付的钱。记得自己核对一遍，我的律师就给我少算了一些钱，你说这钱我那敢要啊，要了会睡不着觉滴。

这个账单也是越早出越好，你好有足够时间准备。譬如我的账单是周五下午出，周1就要求必须就到帐了，什么逻辑。。。
幸好钱一直ready啊，一早提现，direct deposit，及时到账。
律师做事情都是跟白娘子一样，掐着指头算时间来施法的。等他跟你联系的时候基本就是deadline了。我相信他们不是在坏我，但是这感觉让我觉得自己很像许仙，不是很好。所以要自己争气啊，自己把流程弄清楚，打一定得提前量给自己定schedule，也不至于很被动。相信自己，他能修炼成白娘子你就能修炼成许半仙。

Tips：
如果你把给卖家的钱付给律师得trust account，在最后有问题的时候可以要求律师withhold一定的数额不给卖家。

首先，settlement买家是没有权利阻挠的。
其次，settlement一旦完成，世界都石化了，尘埃落定。

final inspection 就是看看你要得东西在不在。小毛病之类得就不用挑了，挑也没用，扯半天也挡不住settlement大限得滚滚车轮。

我去了以后吃了1惊，卖家维护得非常好，地砖光洁如新，地板也打了蜡。
该留得一样都不差，就是电器得质量差了点。dryer一看跟我岁数都差不多了，我问中介这玩意还能工作么，中介插电试了一下，天哪，好多灰团漫天飞舞，好像很多很多的棉花糖。中介1脸惊喜，“hah, it works!” 我当即就无语凝噎了。

呵呵，反正也基本用不上的，就捐给公园给小朋友吹棉花糖去吧。。。

有个门缺钥匙，我本来没当会事，但是中介觉得这样过户不是很专业，所以勒令房东出钱配把新钥匙，结果最后房东才不管呢。最后呢？
中介出钱配的。。。

去取钥匙的时候中介好好恭喜了一番，并且送了一个礼物，看起来质量很好。多谢他们。

有个小误会，settlement的时候我兴致冲冲赶到指定地点准备参加全球直播的房屋过户剪彩暨喜迁新居盛大庆典仪式，结果律师说我不需要到场。惊喜耶？
害得我精心准备的新主人致辞都憋回肚子里了。

幸好有freeoz，趁这个机会赶紧致辞。
谢各种TVAV之类的话就省了，直接讲重点：

“感谢参与到这个过程中的每一个人，没有你们，我写不出上面这么多废话！
虽然一路艰辛，坎坷，惊吓，忐忑，但是终于取到了真经，当然是皆大欢喜。所以是诚心感谢。
论坛上的各位热心tx的帮助（恕我就不点名表扬了）和前辈们的经验分享帮助是在很大，更是要谢了。我一如既往的多分享多帮助其他tx乃正道也。”

最后，列张timeline。
陈老师说过，图片是世界上最好的表达方式，大家请看大屏幕

登录/注册后可看大图

x24

沙发决定自己抢了。

——————————————————

看来沙发没白抢啊。用来上图了。哈哈


这个房子是我家的两党不断辩论互相妥协反复投票后的结果。整体来说还是偏实用类型的。目标就是按小时候住过的那种大瓦房买的，没有很养眼所以大家凑合看一下吧：）

登录/注册后可看大图

Dux

谢谢分享，你太有才了！

Dux

陈老师是谁啊？

thomastown

真是有才。还能与大家分享。赞下

周星星1832

Dux 发表于 26-8-2013 00:12

                               
登录/注册后可看大图

陈老师是谁啊？

冠西老师

Serin

这个中介很不错嘛！

MillerYang

x24说的没错，settle之前检查一圈是必要的，但是不要指望前owner能做太多事情。。。

他们做不做（比如清洁，维修什么的）看RP。。。不过有的中介还算负责，房东不做，中介自己搬个吸尘器，工具箱上门倒是有的

dreamcat

对了，小定一般给多少合适？1000？

x24

dreamcat 发表于 26-8-2013 10:24

                               
登录/注册后可看大图

对了，小定一般给多少合适？1000？

小定越少越好。
这边的小定是大家通常认为是订金而不是定金，即使你给了，房东也可以卖给其他人。
也许你打官司是能赢，要回双倍。但是为千八百的这么做根本不值。
所以就当成是诚意金吧，有多少诚意就给多少。

我觉得1k已经很诚了。
中介更关心的是total deposit。这个小定只要不是太少问题不大。

x24

开始发奖！

鉴于Dux首先找到“陈老师”而周星星同学帮助解释，特此颁发x24杯“爱学习的好少年”头等奖小红花各一枚。

acco2046

太有才了吧，啥时候能轮到我投资啊？现在连自住还没影呢。

xsxsl

热心人，许多人从Lz帖子得到知识，赞

x24

acco2046 发表于 26-8-2013 23:05

                               
登录/注册后可看大图

太有才了吧，啥时候能轮到我投资啊？现在连自住还没影呢。

俺这也是住的：）

floatstone

这作业等的我望穿秋水了，真心感谢，太实用了。

x24

小时候写作文，铅笔都咬断了也一下午憋不出几个字来。曰，没灵感。
现在才知道，灵感就是你经历的痛苦堆积成的。折磨2个月，5k字就出来了。

MICHELLE07

x24 发表于 28-8-2013 15:15

                               
登录/注册后可看大图

小时候写作文，铅笔都咬断了也一下午憋不出几个字来。曰，没灵感。
现在才知道，灵感就是你经历的痛苦堆积 ...

这些年，笑点、泪点和反应能力都下降了

一看到这篇文，瞬间就笑喷了
然后很认真地想：陈老师是谁？

信息点很多，x24同学辛苦了
笑点也很多

看来痛苦真是灵感的源泉。幽默尤其需要积累！
改天有空我决定把精华点整理一下，写个小结。

我发现很多同学的帖文很出色，就是特别长，不分段、不分层。分成几楼也好啊，读起来容易点？顺便提高GDP...
我准备业余替你们这些高手写写摘要...还记得那个“英语学习实用方法”吗？我自我感觉总结得不错！

流程图非常专业漂亮。
但，房子的图呢？不过没关系，我下个月去黄金海岸实地参观一下！

floatstone

英语学习的实用方法我还没看呢，马上去学习，LZ的幽默，才华我是深深佩服，我如果有女儿就嫁LZ这样的小伙子

classtom

“贱人贱智”
言简意赅，恭喜你！

MICHELLE07

classtom 发表于 28-8-2013 21:29

                               
登录/注册后可看大图

“贱人贱智”
言简意赅，恭喜你！

楼主这次是超常发挥！字字玑珠

会买房的人，是智勇双全的人。

yping88

There will be the following reasons for me to come back to this post, @x24

When I would like to appreciate the core essence of Chinese language; When I would like to appreciate the talent you have in entertainment business; When I would like to understand the detailed process in purchasing a property; When I need to be picked up as my spirit hits the low end...

There will be every reason for me to frequent this post in a regular basis!

So, please keep it refreshed every so often, then, my day will be lightening up!

MICHELLE07

yping88 发表于 28-8-2013 22:06

                               
登录/注册后可看大图

There will be the following reasons for me to come back to this post, @x24

When I would like to  ...

我很赞同！
我们强烈要求持续更新。
买房过程已经很清楚了，是否能分享更多的关于黄金海岸的房产信息？

我很感兴趣。

yping88

MICHELLE07 发表于 28-8-2013 22:15

                               
登录/注册后可看大图

我很赞同！
我们强烈要求持续更新。
买房过程已经很清楚了，是否能分享更多的关于黄金海岸的房产信息？ ...

What's with your curiosity in the property in Gold Coast now, Michelle?

Oops, I am so nosy! You can keep silent on this query! Heeeheee

justinfang

楼主写得太好了，膜拜中。。。。

Tiger_sha

楼主，思路好清晰，做事好利落，学习了！可以请问一下，你的timeline的那张图是用什么软件画的吗？

x24

Tiger_sha 发表于 30-8-2013 10:00

                               
登录/注册后可看大图

楼主，思路好清晰，做事好利落，学习了！可以请问一下，你的timeline的那张图是用什么软件画的吗？

TeamGantt， 一款chrome App，可以免费试用。自己的小型的东西，感觉用起来还不错。专业项目的话，还是不行滴。

x24

谢谢大家的评价和分享。不管好评差评，本老都笑纳了。

过户以后就搬进去了。因为oz的效率问题，发生了暂时性的上网困难。有阵子没上论坛了，所以反映很慢。
不过大家放心，telstra及其兄弟公司正全力以赴的以平均每天工作0.01小时的速度为我抢修。乐观估计本财年就可以竣工了：）

Tiger_sha

x24 发表于 9-9-2013 08:28

                               
登录/注册后可看大图

TeamGantt， 一款chrome App，可以免费试用。自己的小型的东西，感觉用起来还不错。专业项目的话，还是不 ...

谢谢分享！

miyi627

lz真幸运 碰到了一个这么好的中介。方便透露是哪个区的哪家吗

x24

miyi627 发表于 9-9-2013 21:33

                               
登录/注册后可看大图

lz真幸运 碰到了一个这么好的中介。方便透露是哪个区的哪家吗

其实中介都是比较类似的。
虽然整个过程都算顺利，结果也是大家开心。但是中间的过程把戏还是不少的。说谎啊，下套啊，这些都是少不了的。
凡事都有2面，抓大放小吧。我觉得事先做好基本的自我保护，然后心态好一点不太和他们计较，这样下来和中介的合作会比较愉快。
具体就不透露哪一家了。如果实在想要知道就私信我一下。谢谢