分享一些房贷的facts和利息计算方法（附计算工具）

x24 · 发表于 3-10-2013 14:23:41

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本帖最后由 x24 于 4-10-2013 17:04 编辑

昨天问过一些贷款还款的问题，自己算了半天头都算大了也没把数字对上。
幸好有@格菲 tx热心解答并分享她自己的小工具。

本人借flower献佛，整理出一个模板给大家用，这样以后谁要是对还款有疑问就不用害怕了，把数字往里面一贴就成。
欢迎格菲claim版权

黄色的部分是可以修改的。打开你的银行帐单按天copy paste进去，就可以看到还款额自动显示在蓝色部分了，请问还能更方便么！
我预留了两个月的长度，这样无论你还款是那一天，只需要贴到相应的时间段就可以了。譬如还款日是23号，那就贴23到下月22号这段时间的余额就可以了，其余天清零。

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Screen Shot 2013-10-04 at 2.59.16 PM.png (138.82 KB, 下载次数: 10)

下载附件

4-10-2013 16:14 上传

模板请下载这个

InstallmentCalculator_template (2).ods (22.85 KB, 下载次数: 36)

4-10-2013 18:01 上传

点击文件名下载附件
InterestCalculatorTemplate

附上一些关于贷款的facts，相信会有很少的启发意义：
声明哦，主要是我自己做的总结，不保证完全正确。误导了别赖我哦。accept不？往下看的tx表示你accept了，不accept的tx请不要往下看。

1. 利息是按天计算的。
房贷本金按天计算，同时offset里面的也按天计算，两个一致。
如果你的帐户扣了手续费，那扣的这部分手续费马上就开始按天计算利息了。

2. 利息计算公式： Σ { (Principle - Offset) * (Rate/365) } 即是每天剩余本金产生的利息的总和。

3. 贷款产生的利息是按月计算复利，不是按天计算复利的。
也就是说本金产生的利息会攒到还款月最后一天才开始作为本金计算利息（利滚利），在当月是不算的（单利）。

为啥银行不按天计算利息呢？我觉得是怕麻烦吧。反正按月计算已经可以榨出绝大部分利润了。
复利是有极限的，就算你按毫秒算甚至按时间轴连续计算，银行也就能多赚个1％吧，但是肯定麻烦很多。（好事的tx可以帮忙计算一下极限值到底是多少，俺的已经忘光了）

4. 用本金先减去offset再计算利息和先计算本金产生的总利息再减去offset产生的总利息没有区别。

5. 如果选了Interest Only，帐户的每月扣款额＝实际应还利息。如果你offset里面有钱，那你的每月还款额就会变少，总之本金应该永远不变才对。

6. 对于Interest Only 和 P&I 利息算法相同。区别在于P&I除了还利息的部分以外还需要还一部分本金。

7. offset里面的钱没丢的时候，等同于用这部分钱充还了本金。丢了的时候，那就是丢了，请自认倒霉。
所以嘛，如果确实不需要一个贷款了，该销户就还清销户，别用全额offset抵。付点手续费就当买断风险。

8. 开offset帐户未必划算，自己衡量下offset的开工程度。

scenario 1:
举个例子，如果开offset帐户的成本是20块每月，offset余额平均维持在1w左右，那offset也只赚到40块而已。算下来还是别开offset帐户，把剩的钱冲还本金或者存定存划算。

scenario 2:
offset都是有成本的，有些银行没明着收offset的手续费，但是offset产品的利率做了提高。
对于这种情况，可以考虑做个split，譬如估算自己的收入可以让offset里面在几年内大致有5w的余额。那就开一个5w的有offset功能的贷款，剩余的部分用没有offset的贷款（以享受更优惠的利率）。
有人说N年之后offset装满了怎么办。我相信你有了N年过去了，N多钱在手，你有N多选择了吧。转贷啊买新房啊去旅游啊变数太多了。

9. 如果你的offset开了，那肯定是把存款放在offset里比存储蓄划算。

10. 如果没有offset并且你的收入适合高频还款，那没周还比每月还划算一些。

－－在这预留点空间以后补充。

Last. 选择诱惑型的贷款产品时要慎重（通常利率比别人明显低）。
* 永远别忘了银行是赚俺们钱滴，银行不是做慈善事业滴。
* 蜜月期过了利率是会提到很高滴。
* 转贷的成本是不小滴。
* 有些隐形成本银行是不会让你知道滴，但是你早晚是要付滴
* 如果你算了一下发现你确实赚了银行滴钱，恭喜你，89/10你是算错了滴

最后用一个chestnut结束全文吧。

话说小明。好，小明又中枪了。买房需要30w的贷款，有个银行推产品有很好的折扣，别人最低能给5.2%利率，这家给你5%。而且免申请费年费各种肺。
于是马上掏出了专业版Voyage200计算器，然后掐指一算。一年省600多，划算啊，成了。

1年后。。。

正在和银行complain每月还款咋变多了。咋回事捏，银行让他看合同。小明掏出显微镜往小字部分一照，哦原来1年后利率自动回到标准利率啊。标准利率＝木有任何折扣的利率。
看到标准利率de数字之后，他抹了抹汗，说，我要换银行。
于是转吧，discharge费三四百转档百十块办新手续又有律师建档各种费乱七八糟七荤八素七七八八总共七八百。

好了，小明你可以下去休息了。

——————————————————————————————————————
下面是我原来的问题。

x24 发表于 3-10-2013

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看到贷款的扣款和我算的结果不一样，打电话咨询了客服，把结果和大家分享一下。（注意：下面的是针对Interest Only还款的。）

被告知：

1. 房贷是按天计算复利的。

2. 计算公式： P * ((1+R/365)^30 - 1) 是每月(30天的话)应还利息。

3. 有offset的话，每天的loan balance扣除offset之后按天计算复利，得到实际应还利息。

4. 帐户的每月扣款额＝实际应还利息。
这个会自动调整。不会多扣也不会少扣，本金不会被偿还。
如果你offset里面是全部的贷款额的话，则每月扣款0刀。

问题1: 按天计算复利这个是澳洲通用的还是我这个银行耍花招？我知道中国大陆的房贷是按月计算复利的。只有惩罚性质的譬如信用卡拖欠之类的才会按天计算复利。

问题2: 现在的pa比较利率貌似没有把这个复利计算包含进去。譬如6%的年利率，单利就是6%（譬如term存款就用这个），按月计算的话是6.17%，按天计算的话年底的时候还利息实际上是还6.18%（贷款就用这个）。
在考虑一种新贷款时（譬如比较各银行的个贷什么的）怎么问银行得到这个真实的利率，就是如果我年底才去付一次利息到底需要实际支付多少钱给银行？不能每次咨询的时候都让他们告诉计算方式然后自己拿个计算器算一下吧。

问题3: 可以和银行要详细的对帐单吗，每天计算的这种？我按他们的算法算出来的比收的钱少一点儿。

另外，如果我的理解没错的话，算法3和“把offset帐户按天计算复利后在用得到的利息抵消每月应还利息”等效。有错误请指正

x24 · 发表于 3-10-2013 14:49:19

专家都跑哪儿去了呢？
@格菲 @周星星1832 麻烦你们帮我抓两个专家过来给鉴定一下

MICHELLE07 · 发表于 3-10-2013 15:00:11

本帖最后由格菲于 3-10-2013 15:45 编辑

x24 发表于 3-10-2013 13:49

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专家都跑哪儿去了呢？
@格菲 @周星星1832 麻烦你们帮我抓两个专家过来给鉴定一下

专家都很严肃，我知道他们，但暂时不方便帮你＠
待我有空，我来理解一下你的思路先

我以前是＂专业＂写心情小品，现在是"专业"歪楼灌水加分+杀广告，所以昨天星版说我不专业，我很生气。

我杀广告都是半夜夜深人静其他有权限的人都休息的时候，或者大家上班忙我见缝插，秒杀，就是说我杀的广告都是5秒前发布的。

我还不＂专业＂吗？

x24 · 发表于 3-10-2013 15:06:45

格菲发表于 3-10-2013 14:00

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专家都很严肃，我知道他们，但暂时不方便帮你＠
待我有空，我来理解一下你的思路先

星星tx说你不专业是不对滴。但是你和星星同学先把我第一个问题回答了呗。

你们的房贷也是按天计算复利的？

MICHELLE07 · 发表于 3-10-2013 17:50:35

本帖最后由格菲于 3-10-2013 17:52 编辑

楼主，老师没来，先自习。

1. 我测算了NAB的P+I（结果是一分不差），利息是按天计算，按月复利。（你问的哪家银行？是否再问一下？）

2. NAB每月最后一个工作日计息，每天的利息是（公式很简单）：P*R／365，P是前一天的余额，本金随着每周还款减少，下旬帐户计管理费时则增加。

3. 如果有OFFSET，则（P-O）*R／365，both 前一天的余额

每天的利息（是单利）累加起来，月末加到本金上，本金增加，影响到下个月利息计算（滚利）。

基于以上，需要更多人来分享其它银行的其它还款方式的计算。

你的那个＂另外＂理解，显然也成立（因为每天是单利嘛）。
我友情算了一下每天复利的情况，似乎也成立。
每天复利比单利多付约1％。

(需要计算表的话，单独发给你，算的是我自己家家底。)

x24 · 发表于 3-10-2013 18:05:06

格菲发表于 3-10-2013 16:50

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楼主，老师没来，先自习。

1. 我测算了NAB的P+I（结果是一分不差！），利息是按天计算，按月复利。（你问 ...

发给我吧，请。俺按不会share出来滴。我核对一下你是不是算错了。

其实按月按天差的确实没多少，像我的贷款一个月就差30块左右吧。但是他导致我算的结果和他们的没办法对账，我就恼火了。
如果nab真是月复的话，那我这个bankwest确是日复的话确实有点doggy。贷款额大或者利息高的话还是会有显著差别的。重点是这个dd不透明，不问不知道。而且害得我对账也很麻烦。

是谁给银行发明的标单利价格实际却按复利计算这么阴险的招儿的：）

MICHELLE07 · 发表于 4-10-2013 14:33:18

x24 发表于 3-10-2013 17:05

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发给我吧，请。俺按不会share出来滴。我核对一下你是不是算错了。

其实按月按天差的确实没多少，像我的 ...

不会错，除非其它银行，或者IO不同。

MICHELLE07 · 发表于 4-10-2013 16:12:56

别公布我的收入和存款哦！

x24 · 发表于 4-10-2013 16:35:50

格菲发表于 4-10-2013 15:12

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别公布我的收入和存款哦！

哈哈哈，我可不敢。你们金融圈的我怕。象这种社会影响特别巨大情节特别恶劣的扰乱金融秩序的行为，后果我特别不敢想象

MICHELLE07 · 发表于 4-10-2013 16:44:22

本帖最后由格菲于 4-10-2013 15:48 编辑

x24 发表于 4-10-2013 15:35

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哈哈哈，我可不敢。你们金融圈的我怕。象这种社会影响特别巨大情节特别恶劣的扰乱金融秩序的行为，后果我 ...

我没在金融圈工作过啊! 我是制造业圈的，讲生产流程让我感觉比较舒适点。

可以在D列显示公式：D40=(B40-C40)*R/365

然后E54＝$80,197.26 , 显示出月末计息后本金增长的情形比较好，是不是要做到30号呢？
哦，不对，你假设的是interest only。

offset interest 可以显示公式：F40＝C40*R/365

MICHELLE07 · 发表于 4-10-2013 16:49:50

你假设了5％的利率？据说WESTPAC4.88％....我的太悲惨了，我老板家的是5.44％， CBA

x24 · 发表于 4-10-2013 17:59:49

格菲发表于 4-10-2013 15:49

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你假设了5％的利率？据说WESTPAC4.88％....我的太悲惨了，我老板家的是5.44％， CBA

所有数字都是随机的。

x24 · 发表于 4-10-2013 18:10:00

格菲发表于 4-10-2013 15:44

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我没在金融圈工作过啊! 我是制造业圈的，讲生产流程让我感觉比较舒适点。

可以在D列显示公式：D40= ...

那就辛苦你在我那个上面再加点功能吧。
这个做法很像开源软件啊。大家都来砌砖，最后虽然面目全非，但是功能肯定强大。呵呵

我找到我之前算错的原因了。
用你的模板就很容易找到，我发现是天数问题。用32天计算的话我的还款额就match了，误差少于2分钱。

估计是因为我是贷款的第一个月所以应该把放款当天也算进去。你的也算了32天？

Tiger_sha · 发表于 4-10-2013 19:38:35

太专业了，看得我一头雾水，留着慢慢读，慢慢理解吧

MICHELLE07 · 发表于 4-10-2013 19:51:39

x24 发表于 4-10-2013 17:10

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那就辛苦你在我那个上面再加点功能吧。
这个做法很像开源软件啊。大家都来砌砖，最后虽然面目全非，但是 ...

其实我真的觉得很简单，而且大部份人不关心怎么算吧
利率和其它条款满意就好了
我那个是二十八天
下次准备点有意思的计算，比如养老金，好不好？

ellaloveb · 发表于 4-10-2013 19:57:21

不错的，值得研究

MICHELLE07 · 发表于 4-10-2013 20:04:01

关于offset那一段观点不错。
其实不是我们计算，在乎就小气了
用心了解一下，做个明白，挺好的。我自己可从没仔细想过那些。
请继续拷问。

ubuntuhk · 发表于 4-10-2013 20:38:53

这个必需收藏

浮云云艾米莉 · 发表于 4-10-2013 20:49:19

赞专业

gascoigne · 发表于 4-10-2013 21:03:37

有才！
MARK一下！

x24 · 发表于 4-10-2013 22:23:12

格菲发表于 4-10-2013 19:04

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关于offset那一段观点不错。
其实不是我们计算，在乎就小气了
用心了解一下，做个明白，挺好的。我自己可 ...

我和格菲，我就是计算。银行天天算我，凭啥我不算1下。

x24 · 发表于 4-10-2013 22:24:57

x24 发表于 4-10-2013 21:23

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我和格菲，我就是计算。银行天天算我，凭啥我不算1下。

我要是当时没算一下得话，当时律师就少收我三百多大洋了。
现在肯定被人家惦记着呢呵呵。

MICHELLE07 · 发表于 4-10-2013 23:19:50

x24 发表于 4-10-2013 21:24

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我要是当时没算一下得话，当时律师就少收我三百多大洋了。
现在肯定被人家惦记着呢呵呵。

“我要是当时没算一下得话，当时律师就少收我三百多大洋了。”

什么逻辑？
经你一算倒多付了？

x24 · 发表于 5-10-2013 01:24:01

格菲发表于 4-10-2013 22:19

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“我要是当时没算一下得话，当时律师就少收我三百多大洋了。”

什么逻辑？

是滴。我怕啊，律师啊，警察啊，银行啊，各种有职业的我都怕啊。都得罪不起啊。
当然没职业的我更怕。。。

苹果巴士 · 发表于 4-12-2013 12:27:50

这个计算还款的ods打不开，楼主可不可以重新发一个谢谢!

指纹 · 发表于 4-12-2013 15:42:53

苹果巴士发表于 4-12-2013 12:27

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这个计算还款的ods打不开，楼主可不可以重新发一个谢谢!

我可能也有一份，回家找找

苹果巴士 · 发表于 4-12-2013 16:42:58

指纹发表于 4-12-2013 15:42

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我可能也有一份，回家找找

谢谢啊！

指纹 · 发表于 4-12-2013 20:16:42

苹果巴士发表于 4-12-2013 16:42

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谢谢啊！

找到了：

Amortisation table.xlsx (157.82 KB, 下载次数: 22)

苹果巴士 · 发表于 4-12-2013 22:37:40

指纹发表于 4-12-2013 20:16

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找到了：

非常感谢！

指纹 · 发表于 4-12-2013 22:39:36

苹果巴士发表于 4-12-2013 22:37

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非常感谢！

你自己输入总额和利息率，我也没仔细研究，看看格子里的公式，应该不难

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