如何行使‘冷静期’权利来终止房产合同

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在澳洲有过汽车，保险等大件买卖的童鞋们都会突然发现自己享有‘冷静期’这一有别于中国市场的特权。房地产买卖作为一项人生重大的投资也赋予买家行使‘冷静期’特权。但是，亲爱的买家童鞋们，你们真的正确理解并行使这一权利吗？使用冷静期特权终止合同时又会有哪些风险和后果呢？

曾经有一个客人路过一个房产拍卖会，拍卖中介鼓励他说：谁先出价第一声就奖励一瓶香槟！客人随口喊了一嗓子，香槟得来全不费功夫。哪里知道，那天运气不知道是太好还是太差，这第一声也是最后一声出价；在房东接受以后，客人签下了购房合同。诚然，按照维州法律规定，拍卖房屋是无条件合同，落槌后买家理应签订买卖合同并不得反悔。但是，‘冷静期’这一买家权利确适用于‘私下议价’这另一种非常普遍的房屋售卖方式。

按照澳洲合同法规定，买卖双方在书面签订合同后，双方就产生了契约关系，房地产买卖合同也不例外。但是，为了保护消费者也就是买家的权利，Sale of Land Act第31部分规定了买家在合同成立后的3个工作日可以在满足一定条件的情况下终止合同，也就是所谓的‘冷静期’。

1.‘冷静期’权利是法律约定，必须包含在合同页里知晓买家消费者。任何符合条件的房屋销售合同如果没有警示‘冷静期’，买家可以在买卖合同成立3日内终止合同。
2.‘冷静期’开始于合同签订日后的3个工作日，剔除法定假日比如周末或所在州的公共假日。例如，周六签订的合同，‘冷静期’从下周一到周三并在实际操作中截止于周三下班时间五点。
3.买家和卖家通常不会在同一天签订合同，这是因为卖家需要考虑全部的出价或者故意拖延。如果买家出价并在合同上签字是周一，周一即作为Offer Date。这一offer合同在周二通过房产中介送达房东手中，房东考虑了以后在周三在合同上签字。从合同法角度来说，周三即作为合同日，那么‘冷静期’应该是合同日后的3个工作日，剔除中间的周末顺延到下周一下午5点。但是，无数司法实例清楚阐述了，从买家签订最后一个offer，而那个offer作为最终合同条件时，合同成立。还是刚才这个例子，买家周一签字确定了一个offer，中介居间于周一晚上和周二无数次沟通周旋于买卖双方，先后修改了5次价格，最终于周二下午买家出了最后一个价格作为offer。卖家一夜无眠深思熟虑后周三决定接受并签字。这样，周二也就是买家签订最后一个作为最终合同的offer条件时合同正式成立，‘冷静期’从周三开始3个工作日截止于周五下午。
4.有人要问：如果卖家故意拖延或者中介的销售策略把我周一的出价offer拖到周五才答复的话，我的冷静期岂不是已经失效了吗？BINGO,从买家的角度来说确实如此。但是上帝又打开了一扇窗：买家周一的offer一直到周五卖家才通过中介确认的话，在这期间合同没有成立；而没有成立的合同不属于‘冷静期’终止合同，而只是买家改变主意收回offer。在合同正式成立前收回offer和用‘冷静期’终止合同有本质区别，而且买家收回offer不用支付罚金。

法律规定：卖家有权利享有$100或者合同价0.2%作为买家行使‘冷静期’终止合同的罚金。$100在当下火热的市场价格背景下已经几乎退出历史舞台。但是，满足任一以下条件，买家无权行使‘冷静期’：

1. 房产不是居住用途；
2. 买卖双方基于类似条款之前已经形成过旧合同；
3. 买家是房产中介（不管是卖房还是管理租赁）或者是公司；
4. 该房屋合同生效日介于拍卖日的前后3个工作日。如果一个房产公开约定周六拍卖，周六前3个工作日也就是上周三，一直到周六后3个工作日下周三，这期间签订的私下出价合同都不享有‘冷静期’权利。

以上仅作为个人分享而非专业法律意见，笔者不承担理解并行使相关内容于实践的任何法律后果。欢迎不吝赐教，免费审阅合同和S32

Hui Zhao
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