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[经历分享] 物业交易合同的几点须知。( easement)

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发表于 17-4-2015 08:32:39 | 显示全部楼层 |阅读模式

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本帖最后由 catherinechen 于 5-5-2015 19:29 编辑

目前买房几乎是茶余饭后的热点话题。 很多人向我询问关于买房投资, 自住的选择,  这个我实在没有资格回答。
再次严重声明, 我不是投资顾问, 投资有风险, 买房需谨慎。
不过, 我可以解释在一下签署房屋交易合同中的条款   ( terms of contract )几个要点, 供大家参考。

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 楼主| 发表于 17-4-2015 08:40:31 | 显示全部楼层
各州的法律有差异, 在昆士兰, 是不存在 section 32。
有关合约内容的部分, 是应该由中介向买家 buyer 解释清楚。
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 楼主| 发表于 17-4-2015 08:49:10 | 显示全部楼层
Property occupation   ( Form 8 )
这是在签署合同之前, 中介和买家必须签的声明书。是关于所交易房地产的情况,   是土地, 独立屋, 还是公寓房, 具体的地址, 所在的州和区。 挺简单的。

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 楼主| 发表于 17-4-2015 09:00:02 | 显示全部楼层
正式的合同, 绝对多数人最在意的是purchase price, 这是理所当然的。
有几个人认真把所有的terms of contracts 看完, 并且了解? 我很惭愧的告诉大家, 虽然买了3 的物业, 签合约的时候, 我也对非常重要的条款一知半解。
我买现在居住的townhouse的时候,  人还在墨尔本, 打印了中介发来的合同, 签了大名, 就发回去了。 现在想想, 真是无知者无畏。
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 楼主| 发表于 17-4-2015 09:15:27 | 显示全部楼层
从买卖双房签约, 到合同生效, 到房地产物业过户, 是一个很繁琐的过程。
通常签约之后, 买家buyer要处理的事情很多, 要找人做pest building inspection, 有游泳池的要做 pool safety inspection, 通常在合同生效后7 天内完成。
还有贷款, 一般情况下, 签约当天, 买家付$ 1000, 做为第一笔付款, 在合同生效后, 3 个business  days, 付清 5 % 的首付。
finance date 是合同生效后的14 天。
正式过户一般在30 天后。 也有特殊情况, 由买卖双方协商。
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 楼主| 发表于 17-4-2015 09:27:07 | 显示全部楼层
本帖最后由 catherinechen 于 17-4-2015 08:29 编辑

在昆士兰, 在合同生效后的第一个business day,下午 5 点之后,如果物业发生任何天灾人祸,( 比如, 火灾, 被水淹, 被抢劫,就 是买家 ( buyer )的责任了, 虽然物业还没有过户。 这一点真的很重要。
8 Rights and Obligations until settlement
8.1 Risk
The property is at the Buyer's risk from 5 pm on the first business day after the contract date.
如果大家觉得我说的大部分是废话, 这一点千万记住了。
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 楼主| 发表于 17-4-2015 09:35:14 | 显示全部楼层
现在脑子实在不够用, 先到这里吧。
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发表于 17-4-2015 09:40:46 | 显示全部楼层
catherinechen 发表于 17-4-2015 08:27
在昆士兰, 在合同生效后的第一个business day,下午 5 点之后,如果物业发生任何天灾人祸,( 比如, 火灾 ...

这点真的很不合理。
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 楼主| 发表于 17-4-2015 10:34:17 | 显示全部楼层
本帖最后由 catherinechen 于 17-4-2015 09:36 编辑
fzds 发表于 17-4-2015 08:40
这点真的很不合理。


我同意你的观点。
可是, Law is law.
所以特意在这里提醒大家。
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发表于 17-4-2015 10:55:46 | 显示全部楼层
所以要合同生效当天买房屋保险。我都是这样做的。
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发表于 18-4-2015 02:14:44 来自手机 | 显示全部楼层
好帖要顶,楼主请继续!
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 楼主| 发表于 18-4-2015 07:13:23 | 显示全部楼层
urban2000 发表于 18-4-2015 01:14
好帖要顶,楼主请继续!

谢谢。
房屋物业买卖是人生中的大事, 要考虑周全事非常难的。
牵涉到的金钱数量, 加上不可预知的市场动向, 和个人的感情因素, 买卖房屋的过程是挺让人精神崩溃的。
等到签署合同的时候,买卖双方已经投入了大量人力, 物力, 只差临门一脚了。
而合同是最据法律效力的。 万一有点差错, 真的前功尽弃。
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 楼主| 发表于 18-4-2015 07:17:12 | 显示全部楼层
希望大家各抒己见。 有问题的话, 我尽量回答。
我中文的语言组织能力差, 见谅了。
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 楼主| 发表于 18-4-2015 07:34:53 | 显示全部楼层
本帖最后由 catherinechen 于 1-8-2015 08:04 编辑

Contract date.  很重要。
当合同开始生效之后, 到过户之前, 买家Buyer 有很多的事情要处理, 而且是有时间限制的。
如果没有在规定的时间段内完成, 卖家 Seller 是有权终止合同的。
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发表于 18-4-2015 14:06:49 | 显示全部楼层
谢谢楼主的无私分享!
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发表于 19-4-2015 09:45:40 | 显示全部楼层
感谢分享,昆州签合同后有5天冷静期吧,5天内撤销合同,第一笔付的1000元退回吧
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发表于 19-4-2015 11:01:58 | 显示全部楼层
请问一下,合同生效是指卖家同意我的offer了对吧?然后我在贷款和找人做房屋检测。一切弄完了,再过户对吧,这时候就是律师看正式合同?
问题有点小白了,多谢指教
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 楼主| 发表于 19-4-2015 20:07:30 | 显示全部楼层
floatstone 发表于 19-4-2015 08:45
感谢分享,昆州签合同后有5天冷静期吧,5天内撤销合同,第一笔付的1000元退回吧


在通常情况下, 冷静期是 5 个business day, 从合同生效那天开始算。
如果买家 ( buyer) 在冷静期内取消合同, 第一笔付的$1000 是给 卖家 seller 作为赔偿, 是拿不回来的。
这和合同中的 special condition 不同。
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 楼主| 发表于 19-4-2015 20:17:25 | 显示全部楼层
本帖最后由 catherinechen 于 19-4-2015 21:33 编辑

The contract may be subject to a 5 business day statutory cooling- off period . A termination penalty of 0.25 % of the purchase price applies if the buyer terminates the contract during the statutory cooling - off period.
就是说, 成交价是 500 k 的话, 违约金是$ 1250 。
所以第一笔付款是为cooling off 专设的。 显示买家的诚意。
如果不收这笔钱, 就签约, 到时候买家翻悔, 再追这违约金是很难的。
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 楼主| 发表于 19-4-2015 20:27:03 | 显示全部楼层
本帖最后由 catherinechen 于 19-4-2015 19:35 编辑
xxqqxx89 发表于 19-4-2015 10:01
请问一下,合同生效是指卖家同意我的offer了对吧?然后我在贷款和找人做房屋检测。一切弄完了,再过户对吧 ...


合同生效是指买卖双方在成交价和特殊条款 ( special condition )上达成一致,并 在合同书上签名。
所以 contract 是最具法律效力的。
最通常的special condition ,  subject to finance 和subject to building and pest inspection.
如果什么特殊条款都没有, 就是所谓的 unconditional.
拍卖的结果是unconditional, 马上生效。


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发表于 19-4-2015 21:29:58 | 显示全部楼层
catherinechen 发表于 19-4-2015 19:07
在通常情况下, 冷静期是 5 个business day, 从合同生效那天开始算。
如果买家 ( buyer) 在冷静期 ...

买过几次房,cooling day反悔,那$1000刀都返回了。你这中介怎么还没卖房呢就维护卖家了!以后谁敢找你买房呀。
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 楼主| 发表于 19-4-2015 22:32:51 | 显示全部楼层
本帖最后由 catherinechen 于 19-4-2015 21:34 编辑
兰舟 发表于 19-4-2015 20:29
买过几次房,cooling day反悔,那$1000刀都返回了。你这中介怎么还没卖房呢就维护卖家了!以后谁敢找你买 ...


The contract may be subject to a 5 business day statutory cooling- off period . A termination penalty of 0.25 % of the purchase price applies if the buyer terminates the contract during the statutory cooling - off period.

Quoted from REIQ
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发表于 19-4-2015 22:34:48 | 显示全部楼层
catherinechen 发表于 19-4-2015 19:27
合同生效是指买卖双方在成交价和特殊条款 ( special condition )上达成一致,并 在合同书上签名。
...

哦 那律师需要看这个contract吗?还是就只管过户啊?
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发表于 20-4-2015 10:20:18 | 显示全部楼层
本帖最后由 floatstone 于 20-4-2015 09:23 编辑
catherinechen 发表于 19-4-2015 19:17
The contract may be subject to a 5 business day statutory cooling- off period . A termination penalt ...


谢谢MM.

问过一房产中介,他说一般反悔违约金都不收的,他们没收过,各家可能不同,只能碰运气了。
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发表于 21-4-2015 12:48:42 | 显示全部楼层
谢谢分享~~~
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 楼主| 发表于 24-4-2015 11:21:56 | 显示全部楼层
兰舟 发表于 19-4-2015 20:29
买过几次房,cooling day反悔,那$1000刀都返回了。你这中介怎么还没卖房呢就维护卖家了!以后谁敢找你买 ...

我通过和几个中介核实, 有些的中介所是不收这比钱的。

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 楼主| 发表于 24-4-2015 11:25:03 | 显示全部楼层
xxqqxx89 发表于 19-4-2015 21:34
哦 那律师需要看这个contract吗?还是就只管过户啊?

和律师核实, 解释合同是律师的责任。
不光是过户手续。
如有需要, 可以介绍好的过户律师。
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发表于 2-5-2015 02:43:02 | 显示全部楼层
catherinechen 发表于 24-4-2015 10:25
和律师核实, 解释合同是律师的责任。
不光是过户手续。
如有需要, 可以介绍好的过户律师。

楼主,说说昆士兰买房都有哪些费用要交,大概费用金额,具体说PR买房,自住,第一次买房这个条件,谢谢!
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 楼主| 发表于 5-5-2015 20:31:09 | 显示全部楼层
本帖最后由 catherinechen 于 5-5-2015 19:38 编辑

在昆士兰, 是不存在 section 32。
在合同里是没有图的。 可是easement 是必须在合同里写明。
中介在签约的时候也要告诉买家。
实在不放心, 让你的过户律师去查。 要付钱。
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 楼主| 发表于 5-5-2015 20:31:34 | 显示全部楼层
在合同里。
Matters affecting property
Title Encumbrance :
Is the property sold subject to any Encumbrance ?
Warning to Seller :
You are required to disclose all title encumbrance which will remain after settlement  ( for example, easements on your title and statutory easements for sewerage and drainage which may no appear on a title search ). Failure to disclose these may entitle the buyer to terminate the contract or to compensation.
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