海外自助购买澳大利亚投资房经历

xiaoqing

久居新加坡，很想购买家庭的第一个投资房。无奈新加坡的百分之十几的印花税档住了本地投资的脚步。仔细看看附近国家，第二选择就是澳大利亚了。

平时生活中，我很少DIY, 无论是电脑重装系统还是修理水电等都是请人带劳。但是，海外买房，我抵挡不了DIY的好处，准备了一年，现在开始实践了。DIY的好处至少有三点：

1. 了解所有细节，体会房屋的实际市场价值，买到真正喜欢的地点的好房

2. 省钱。其一省中介费，因为直接去买的话买家无中介费
        其二，路上的开销如机票，租车，住宿，甚至电话上网费都记入购房成本，将来卖房的时候可抵扣增值税。同时，买好投资房后的每次过来旅游的机票和租车费也计入拥房成本，用来抵扣房租的个人所得税。所以，过去的费用等于三分之一由澳洲政府报销了，好慷慨。

3. 顺便旅游，交朋友.虽是 第一次短登, 无论同胞还是西人都一见如故。

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为什么选布里斯班？这个考虑了很久。华人喜欢热闹，所以从大城市看起：

1. 悉尼，好，各项指标居前，气候一级棒，跟青岛同纬度。但是，买不起房，等有钱了再说吧。
2. 墨尔本，世界宜居第一，近南纬40度的地中海气候，房价也比悉尼低不少。只是，在新加坡生活八年有余，体质有热带化的趋势，去墨尔本有点力不从心。不过，过段时间也准备去那里看看实地体会下。

3. 到第3大城市了，布里斯班。200多万人，加上周边100公里内的黄金海岸（第6大城市），阳光海岸（第9大城市）和西边的Ipswich，就有300多万人了，4个城市间全部轨道交通相连，而且，布市和黄金海岸双国际机场，相隔80公里。

气候方面，据说四季如春，冬如台北，夏如东北。这次来，恰逢七月冬季，早上起床的时候大概6到7度，洗脸时居然一直全身哆嗦，八年来第一次找到冻的发抖的感觉。出门开车，汽车尾部也直冒白烟，如同上海的初冬。到了中午，太阳一晒，气温上到20度，沙滩上年轻人冲浪的都来了。我比较怕冷，但穿件衬衫也正好。

重要的是，这里看到的一切就是我想像当中的澳大利亚。2010年上海世博会，我们参观的第一个场馆就是澳大利亚馆，当时所见的一切也和昆士兰南边的这几个城市完全一样，一个要素不拉。

让我更加惊喜的是，布里斯班和黄金海岸都是水乡，河道密集且清澈，黄金海岸较象威尼斯而布里斯班如同江南。本来也是，南纬27到28度，几乎就是苏浙在南半球的映射嘛。加上西边连绵的丘陵，山中秀美的瀑布和镜面般平静的湖泊，独自深入奇境，不知道是否回到了千年前的唐诗或宋词所描绘的地点。也许李白除了梦游天姆之外，也梦游到过南半球的此地，只是风土地貌太相似，加上他喝醉了，所以没意识到自己飞远了吧！哈哈

xiaoqing

独栋别墅在新加坡是天价，500到1000万新币吧。拥有一套别墅是我们长久以来的一个梦，圆梦要趁早，越早成本越低，因为我们还有几十年的时间去慢慢消化。

布里斯班2011年发大水，房价上涨停顿了整整2年。接下去会怎样？今年底布里斯班开G20会议，2018年黄金海岸举办英联邦运动会，悉尼墨尔本高房价的挤出效应，加上昆士兰大量的矿产资源及离中国最近的海洋距离，都是利好。我的直觉有时并不准，但我还是愿意跟着直觉走。

以下， 附上我看到的一些基本资料，包含几个城市的经济增长，人口增长，租金回报率，空置率的对比。欢迎探讨。
总之，2009年的时候，布里斯班和悉尼的房价差距远远小于现在的差距。布里斯班经历了前几年的大水，目前的房价可谓稳健和机遇并存。

周星星1832

xiaoqing

海外看房流程简单，但细节复杂。这里先讲讲我的主要经历。

选区。东南西北都有好区，先用风水排出大方向。在国内，南朱雀北玄武。北玄武要靠山以挡北方之寒流，而南朱雀以面水为佳。南半球反过来，就是北边朱雀面水而居了。这样，先定布里斯班河南岸吧。

碰巧，华人区就在河的正南边，早年香港，新马和台湾来的华人较多，目前，中国各地的新移民也在不断增加。交通便利，生活方便。但之所以没选这里，有两个原因：第一，华人区的房价高涨。我的出发点还是来投资牟利的，而且经费有限，所以买不起华人区的好房。其二，华人自住率高，担心整套房长期出租会有困难，当然这里单独房间出租绝对容易。

那看看河的西南边吧，靠近内陆，没有太大的亮点，无法跟东南的海湾比。好吧，就选东南的海边吧。看中文网站，很少有华人住这，所以评价不多；那就看西人论坛吧，不得了，原来东南的几区是年轻人很喜欢。记得传统上，河西北的 the gap, indooroopilly, kenmore等是本市较富的区，名校林立，交通方便，近原始森林。但反过来讲，可能传统好区的房价较贵且陈旧吧，年轻人纷纷换区了。赶快查看这东南边究竟哪里好？看下来，三点：靠海，新区，轨道交通沿线。

如下图所示, 我的看房焦点就在东南线以海边的 Manly 为中心的几个区展开了.

xiaoqing

同样，东南也有很好的私立学校，如Moreton bay girls college 和moreton bay boys college。12年制，学费平均1万一年，成绩好有全额奖学金。校园面积大概和上海交大徐汇校区相仿，从卫星地图上看，男校有足球场和橄榄球场，女校有多个草地网球场和曲棍球场，靠海靠森林。这么大的校园，12个年级1000多学生，感觉此类私校并非靠学费在赚钱，可能经费主要还是来自校友捐款和背后的慈善人士吧。

再看收入，旁边有个叫wakerley的区，我的个人背景图片，春江水暖鸭先知的那张就是一个人在那里晒太阳时拍的。世界上另有个叫wakerley的地方在英格兰。总之此区就是个极富乡村田园农场气息的地方。一查数据，15年的新区，大部分居民年龄在30-40岁和0-10岁间，和我的家庭相仿；再查收入，家庭平均15万澳币，大大超过布市的平均水平，是我查过的几十各区中收入最高的；再查交通，到市中心区区15公里。

东南还有什么好区呢？靠海的几区全部在轨道交通东南沿线，无敌海景，亲民房价。布里斯班入海口南岸沿海，先是Wynnum/Manly (悉尼东面沿海恰巧也有一个区叫Manly). 旁边就是moreton bay，因为是海湾，这里的海很宁静；因为没有太多游客，这个海湾基本就是社区居民的私人海滩。海边停满游艇，据说价格都比新加坡的车便宜。

继续往南，是个叫birkdale的区，很遗憾还没开车前往。再沿海往南，到轨道交通东南线的终点,快到Victoria point的时候，到眼前一亮，是个比Manly还漂亮的海边新区-- Cleveland。很多新房，全新的购物中心，海湾lifestyle。

总之，东南沿海的Wynnum, Manly, Cleveland 给我的感觉都很好，另外，富有乡村田园的wakerly附近也一级棒。海边的birkdale没去过，想必也应该不错。

但是，我们没有在这里买房呢？因为我们的别墅情节。澳洲以前地多，以致于房子大多是一层的大平层，250平方米的房子坐落于600-800平房米的地上，够宽敞但找不到别墅的感觉。我们一直在网上搜索这几区及周边的2层楼房，数量寥寥几套，而且成交很快。就这样一直在网上看着，慢慢等待。


顺便提一下, 大家选区的时候可以查看该区的 Rpdata, 也就是一些基本数据, 这个在Australian Rpdata网页上是免费的. Rpdata可以看到该区的人口组成,房价走势. 如下面几张图所示, 可以看到Wakerley是个名符其实的较富有的区.
同时,可以看到布里斯班前几年房价真是太平稳了,让人怀疑这是不是澳大利亚? 所以, 我深信, 如果没有自然灾害或其他不可抗力, 布里斯班现在就是入市的时机.

飞飞

布里斯班房市不错呢！

xiaoqing

写到这里，相对Freeoz现有的购房帖来讲，我的新意在于我是基于一个海外买家的身份来澳洲独立买房的背景。 从买投资房的角度讲，差别只是PR可买2手房，而海外非PR只能买新房。

但从买全新的投资房的角度讲，有没有PR差异不大。

所以，很想分享我的经历给大家，让海外国人知道其中的细节和机会。一起来澳洲买地买房，然后拥有这里的一切。

MICHELLE07

很好的帖子

xiaoqing

在新加坡工作，所以可以搭酷航到黄金海岸，下来开车一个小时到布里斯班看房。

价格方面，提前定，机票最便宜的话来回400新币（340澳币），加上租车和住宿，一次看房总成本可控制在600澳币以内。基本上过来3-5次，提前在网上做好工作的话，相信会找到满意的房的。

时间方面，我喜欢星期4晚上10：20分的飞机，到黄金海岸是星期五早上7：50am，这样就有一整个工作日去找银行，找律师，找贷款Broker 办事， 还可以约中介单独看房。那星期六呢，正是Open House的日子，自己安排好的话，一天看10套房不在话下。星期天反正中介也休息，就乘9点的飞机回新加坡了。

xiaoqing

海外买家的选房Checklist如下：

1. 有效的签证，方便随时飞到澳洲
2. 银行贷款的Pre-approval, 这项Freeoz 里有很多Broker可以帮忙. 建议早早和当地broker联系,而且到了后的第一件事就是银行开户. 毕竟, 钱是买方过程中最重要的.
3. 查房网站: www.realestate.com.au  找到想去的区, 选新房就好. 里面可以直接给中介留言, 或打电话
4. 查学区: http://www.qgso.qld.gov.au/maps/edmap/ 注意学区和surburb一般不完全吻合
5. 学校分数 http://www.myschool.edu.au/
6. 洪水地图. google Brisbane flood interactive map, 您可看到具体某套房的洪水风险
7. 交通: http://translink.com.au/

基本初步的找房工具就是这些, 等到看中合适房, 怎么继续, 且听下文报告.

floatstone

看签名不是已经PR了，怎么还只能买新房

xiaoqing

我买的是二手房，只是说套路很接近，甚至买新房还简单点

指纹

LZ 介绍的很详细

xiaoqing

发几张照片, 这个风景象江南吧

周星星1832

forrest_xu 发表于 29-7-2014 23:42

                               
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发几张照片, 这个风景象江南吧

怎么改风景了

xiaoqing

Wakerley的中午, 就是我头像的这张照片, 春江水暖鸭先知的意境.

我这次感觉最美的风景, 不是黄金海岸的沙滩, 也不是布里斯班的两岸, 最惊艳的一刻是布里斯班东边的小镇Wakerley的这个池塘. 开车时顺便经过这里, 便忍不住坐下了一个小时.

布里斯班和黄金海岸的纬度大概和宁波对称,所以地貌和植被也和江南惊人的相似, 当然我指的是儿时的江南: 四季如春, 流水人家.... 所以, 很有紧迫感, 想在这里买处房产.

xiaoqing

Wakerley的小池塘

xiaoqing

7月1号，我和太太同时发现在Manly 和Wakerley 间有个叫Manly West的区，一栋两层楼的带泳池小洋房！赶快查房子和区域背景：

1. 学区，两公校两私校环绕，两私校正是前文提到的Moreton bay girls and boys college；
2. 交通，离市区15公里，门口巴士高峰时期到市区15分钟一辆，开车到轨道交通站5分钟且停车免费；
3. 洪水地图，零淹水风险；购物，社区中心步行可达。这样，虽无Manly般的无敌海景或wakerley的田园风光，但是，各方面都极为均衡。

再查房子Rpdata。1994年造，我的幸运年。从姓氏上看，建筑设计和建造是位法裔居民，最初以价格25万卖给了一户英裔居民，2008年又以64.5万卖给了现任的德裔屋主，此屋主全部重新装修。现在开价72万起。我们还有什么好犹豫的呢？一亩地，带泳池，五卧三卫两客厅两餐厅双车库，共300平方米的居住面积和几乎为零的马路噪音。出手了。

连夜给中介发email，打电话。中介也很惊讶，因为这是他们第一次接到中国的海外买家打越洋电话询问一套二手房。

中介动作也很利索，约好第二天早视频看房，太太请假在家视频看完后立马给了第一个offer 69万。当然，69万肯定会被拒，因为同样价格屋主已收到好几个了。中介说，屋主很感谢我们的offer, 也愿意等我们一周后去实地看房后再决定价格，另外，也很欢迎有中国夫妇加入这个西人社区，说大家都想了解中国文化但去sunnybank华人区毕竟要开车，不如有个中国邻居好.....长篇大论热情洋溢的一封回信，看的我好感动，但感觉写的更象是中介自己的意思，因为屋主都卖房了，哪还有我们这个邻居。而且，中介也知道我们是买投资房出租的。

总而言之，中介愿意等我们定机票去就是最好的消息。赶快定酷航，找贷款银行broker, 联系律师，验房师，白蚁检验师，房屋保险（周末过去合同一签房就归你了，赶快要保险为安）。从来没有去过澳大利亚一次，心里还是很忐忑。


注: 以下是各区今年第一季度房价走势, 可以看到, Manly West前几年躺平, 今年突然发力, 这也是买入信息. Wakerley是相当不错的区, 可惜2层楼的房子价格太贵, 错过了.

rzhan

关注 布里斯班确实气候最宜人

Jane2012

forrest_xu 发表于 29-7-2014 23:56
Wakerley的小池塘

写的很棒，加油啊！
我们也是很喜欢布里斯班，现在住在新加坡呢

QWERTYASDFG

谢谢分享。LZ写的很详细，对其他想买房的TX有很好的参考。
但是感觉海外买投资房的利润太小了。本地人大多是以负扣税来做投资房。否则利息加各种的费用，再扣除房租，运气好的大概要补超过利息的一半。LZ看上的房子，08年64万到现在6年了。即便卖72万也亏大了？

xychar

写的不错，多谢分享！

kevinzhou

写的很好！多谢分享。我也在新加坡，6月初拿的永居。学习了！

kevinzhou

看以前帖子有说到在新加坡做贷款买澳洲房的，不过似乎没有实施过。
你们在新加坡做贷款还是在澳洲做贷款，贷新币，还是澳币？这个两个币种利息差别很大。

xiaoqing

我是在澳大利亞貸款的。新加坡貸款的話，因为批准很慢, 所以只适合买新房.

基本房租大概正好等于各种支出. 不过我的看法是投资16或17万, 没有后续支出, 五年后房价如果涨 50%, 那就可以赚35万.
也就是说, 17万的投资, 赚35万. 至于capital gain的税, freeoz里有大量的文章可以帮忙解决.

相比国内和新加坡目前的房价, 布里斯般机会更多.

xiaoqing

以我看中的房来讲, 1995年25万, 2008年64万, 现在2014年72万. 很明显, 现在就是布市最佳房产投资时间点.

前面也提到, 作为投资房: 来回开销如机票，租车，住宿，甚至电话上网费都记入购房成本，将来卖房时候可抵扣增值税。

同时，买好投资房后的每次过来旅游的机票和租车费也计入拥房成本，用来抵扣房租的个人所得税。运作的好的话, 加上利息,中介管理费,地产税,维修费,折旧费等等每年甚至于可以拿到 2~3万的negative gear (负扣税),  这样一来, 以后长登的头几年都不用交个人所的税了.

xiaoqing

总而言之，中介愿意等我们定机票去就是最好的消息。赶快定酷航，找贷款银行broker, 联系律师，验房师，白蚁检验师，房屋保险（周末过去合同一签房就归你了，赶快要保险为安）。从来没有去过一次，心里还是很忐忑。

7月11日，红眼航班酷航准时抵达黄金海岸机场。一下飞机, 看看周边环境顿生清切感，如前文所提，这南纬28度的小山树林河流不正是江南风光吗？拿出行程单：买电话卡，机场租车，手机GPS开车上路。其实，来之前亦把黄金海岸到布里斯班这80公里地图看过几遍，甚至用Google地图模拟开过，所以大概80分钟后，顺利到达Sunnybank westpac银行。银行开户，和broker问细节，紧张有序的完成。

来不及吃中饭，匆匆赶往Manly West, 一切按照行程表来，20分钟后到达，房子就在眼前了。中介是一50多岁西人，和蔼可亲。就这样，太阳暖暖的照着，我也一个人慢慢的看，很有感觉的房子，屋主开价72万起。随后跟老婆打电话，一致同意就72万吧，一来表达我们的诚意，二来希望屋主也别等其他人再开价了。目前，布里斯班正处于买家市场转向卖家市场的平衡点，那价格上我们也就给到平衡点吧。

中介很满意，签好合同后笑眯眯的握手say goodbye。我就一个人继续在门口的院子里独自体会：几乎无人的街道，只看到鸟群和阳光，还有邻居两个和我女儿同龄的小女孩在玩耍。八个字来形容当时的感受吧：宁静致远，淡薄明志。

heluxuedd

看了，感觉不错，谢谢您提供

kevinzhou

forrest_xu 发表于 30-7-2014 17:00

                               
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我是在澳大利亞貸款的。新加坡貸款的話，因为批准很慢, 所以只适合买新房.

基本房租大概正好等于各种支 ...

能否指导一下，如何做到 “基本房租大概正好等于各种支出.”  
贷款只还利息吗？