有谁用过Ubank的房贷没有？

YYD

专家

weige.tan

谢谢分享。正准备找几家银行谈谈

008

100万。利息低0.5, 一年要省5000刀。offset 比redraw一年多退5000刀很难。这只还利息。不还本金。就像信用卡一样。给银行打工

Feng616

要学习一下这个帖子

levine

008 发表于 31-5-2016 20:29
致那位每晚彻夜制造噪音的一墙之隔的邻居

http://www.freeoz.org/ibbs/forum.php?mod=viewthread&tid=92 ...

敲墙呀。

y12345678

008 发表于 2-6-2016 10:08
100万。利息低0.5, 一年要省5000刀。offset 比redraw一年多退5000刀很难。这只还利息。不还本金。就像信用 ...

利息率的确是有差别，当然不同银行的不同产品，可能会出现0.3~0.5之类的差别。

我们关心的是offset和redraw产品的比较，所以用同一家银行不同的产品线比较理想。
个人感觉差别大约在0.15%~0.2%之间，应该没有到0.5%这么夸张。

说到只还利息的房贷，实际上是投资方的一大利器。因为投资房要考虑负扣税最大化，当然就要贷款最大化。一旦本息皆还的话，虽然每月还的钱看似一样，但其中可以用来扣税的利息部分就越来越少了。所谓的mortgage Amortization就是这个意思。

即使是自住房，如前面所讲的那样。如果日后有自主转投资的可能，只还利息+offset实际上是一个很合适的产品。我们不按计算8080兄的豪宅计算，假定一对年青夫妻第一次买房，因为预算缘故买了60万的房产，首付20%。五年以后，手头宽裕了升级自住房到高一级的住宅或者是学区房。这个是比较常见的情形。
48万 x 0.15% = 720
48万 x  0.2%  = 960
也就是说，每年多花700~100澳元，五年一共多花四五千。换的了日后升级的灵活性，自住房转为投资房，用不着被迫卖掉。

在上面华人家庭的典型情况下，offset+只还利息还是一个很有价值的选项。

Feng616

y12345678 发表于 1-6-2016 00:16
补充一下，Redraw和offset很类似，使用的时候效果非常类似。
但是在某些很特定情况下，会有微妙的差别。 ...

非常详细，太感谢了。但是我还没看懂，再仔细研究。

qq6

y12345678 发表于 1-6-2016 00:16
补充一下，Redraw和offset很类似，使用的时候效果非常类似。
但是在某些很特定情况下，会有微妙的差别 ...

我有一点儿疑问，根据你说的“ATO认为offset里的钱不算还款”这个理论计算投资房利息 还是50万*5%，而不是20万*5%。但实际上你的实际利息支出就是20万*5%啊。有会计说如果有钱在offset 没有付过利息，怎能报支出呢，都没有利息支出和支出账单凭什么去抵税呢？给的结论是报税的利息需要是你真正付出去的利息。所以你说的“可以用全部的利息支出计算负扣税”这个观点对吗？请指教，我也是在探讨中，多谢

Feng616

我能问个外行问题吗？ 就算是不还本金，只还利息，能在税收上获得好处。那，有没有和提前还款所节省的利息对比过？ 会不会提前还本金所节省的利息的利益会更大？

y12345678

qq6 发表于 11-6-2016 17:51
我有一点儿疑问，根据你说的“ATO认为offset里的钱不算还款”这个理论计算投资房利息 还是50万*5%，而不 ...

不好意思，好久没来，现在才回复。

你说到：“。。。。。。。。但实际上你的实际利息支出就是20万*5%啊”
不知你说的“利息”，是哪一个时间节点的利息？是自住房转为投资房之前（的那一年）还是之后（的那一年）呢？

如果是之前，还没有转投资房之前，这个房子还没有转投资，谈不上什么抵税保税的问题。

所以估计你想问的是转投资房之后（那一年）的情况，这个时候，请记住offset里的30万澳元钱已经花出去了。

注意offset 例子中的说明“(买升级住房的)首付+费用刚好一共是30万，就用这offset里的30万支付了"。

这个情况下，老房子贷款的还欠多少钱呢？对，还是50万，本金一点也没还过嘛。
offset里有多少钱呢？对，$0，买新房子都花掉了嘛。

所以这一年实际上支付的利息，当然是50万*5%了。
你说是不是呢？

y12345678

Feng616 发表于 14-6-2016 12:14
我能问个外行问题吗？ 就算是不还本金，只还利息，能在税收上获得好处。那，有没有和提前还款所节省的利息 ...

第一点、
您说到”就算是不还本金，只还利息，能在税收上获得好处“。这个观点是有问题的。

我在这个帖子里的回复，想说明的是:"在某种特殊的情况下，offset 相对于redraw而言是有潜在税务优势的。"

第二点、
你这个问题，没有涉及到offset，只问I/O和P&I之间的比较。

对于投资房而言，因为negtive gear的缘故，投资者追求的是投资金额最大化，I/O是最常见的情况，还本付息反而是很少见的。

所以你的问题，应该理解为”对于自住房而言，在其他情况一样（比如说利率、贷款年费/月费、收入、消费等参数）的正常情况下（比如说每期收入足够还款，没有破产之类的特殊情况），P&I 比 I/O相比，会不会提前还本金所节省的利息的利益会更大？ “

这个问题很难回答，因为”利益“的概念非常宽泛。
包括灵活性、可负担性、安全性、借贷资金成本等等都可以包括在内。

如果你的问题，在具体到：”提前还本金，是否可以减少所支付的总利息成本？“

这个取决于你对”总利息成本“概念的理解。

很多人图方便，简单的把各期支出利息的数字加总到一起，即比较”总利息金额“来确定总利息的成本。用这个方法，的确有人可以说，还本付息要比只付利息节省利息。

怎么说呢？这个比较法，额，用具时髦的话说：实在是图样图森破了，简单粗暴不合理。

为什么呢？因为没有考虑到”资本的时间价值“，也就是说今天还给银行的100块钱利息，和30年以后还的的100块钱利息，价值是不一样的。既然如此，如何可以简单的加到一起呢？

距个极端的例子，希望最小化这个”总利息金额“，最好的办法还不如压根就不贷款呢?这样”总利息金额“不就是0了？

所以比较”科学“点的方法是，比较两种情况下，整个贷款期间的所有现金流的现值（或终值）。可是这个是银行贷款，用贷款利息计算，你算下来的现值毫无疑问就等于你的贷款总数了。（不考虑你掏的年费、月费啥的），这个是个中学生都懂的。肯定都一样。没啥好比的。

所以关键比的还是利率，那个利率低，低多少。

qq6

y12345678 发表于 16-6-2016 14:04
不好意思，好久没来，现在才回复。

你说到：“。。。。。。。。但实际上你的实际利息支出就是20万*5% ...

多谢回复。你说的是对的，我认为的也是对的。怪我看贴不仔细，咱们说的是两件事，你是分析自住转投资的情况，我是只关注投资贷款offset里的钱的影响。

y12345678

qq6 发表于 16-6-2016 21:27
多谢回复。你说的是对的，我认为的也是对的。怪我看贴不仔细，咱们说的是两件事，你是分析自住转投资的情 ...

请注意，投资房一般而言都是不要offset的。

Feng616

y12345678 发表于 16-6-2016 14:46
第一点、
您说到”就算是不还本金，只还利息，能在税收上获得好处“。这个观点是有问题的。

谢谢,非常详细.  是我太外行了,你说的细节我都不太懂.

Feng616

y12345678 发表于 17-6-2016 12:09
请注意，投资房一般而言都是不要offset的。

我看Ubank 网站上， 3.74是给 new owner occupier 的，那refinance的可以拿到这个利率吗？

y12345678

Feng616 发表于 24-6-2016 21:20
我看Ubank 网站上， 3.74是给 new owner occupier 的，那refinance的可以拿到这个利率吗？

这个就不清楚了，你打电话过去问问吧

008

新买的房子已经过户好。Ubank活期3.74%,无年费等额外附加费用，赞一下。
同时推荐一个过户代理：
Toby
David Heaford Real Estate Settlements Pty Ltd
PO Box 126
Mt Hawthorn WA 6915
电话：0894444112 手机0447506657
电邮：toby@davidheaford.com.au
价格便宜，一口价才895澳元（好像是房价两百万以内？），服务周到，业务专业，热情解答各种疑问，工作快速耐心，这次过户是对方卖方的代理拖拉加一错再错。
所以我强烈推荐你们买房时用他。我下次澳洲买卖房子铁定用他。
免了自己的时间和费用加损失。（卖房那个代理一拖再拖，一错再错，卖家不是损失利息吗？一天快200澳元，所以一个专业负责的过户代理很重要）

008

要租房的联系我，Rossmoyne学区，近河边，7月初可入住，可能会留一些家具。面议会留下的留下的家具，书桌，床，餐桌，洗碗机等。
查阅 http://www.freeoz.org/ibbs/forum ... p;extra=#pid5959060

008

经济学家说：贷款8-9年还清最经济，只还利息是给银行打工。

Feng616

008 发表于 28-6-2016 23:26
新买的房子已经过户好。Ubank活期3.74%,无年费等额外附加费用，赞一下。
同时推荐一个过户代理：
Toby

你说的活期利息，是Variable吧 ：）

Feng616

008 发表于 28-6-2016 23:40
经济学家说：贷款8-9年还清最经济，只还利息是给银行打工。

您好，问一下一个具体的程序，ubank的贷款合同签了之后，我们还需要去和之前的银行打招呼吗？　还是贷款自动就转到ｕｂａｎｋ了的？　

Feng616

y12345678 发表于 2-6-2016 23:57
利息率的确是有差别，当然不同银行的不同产品，可能会出现0.3~0.5之类的差别。

我们关心的是offset ...

麻烦请教一下，刚才在前面有个你的发言说，如果自住房转投资房，ｏｆｆｓｅｔ比ｒｅｄｒａｗ要灵活一些。如果我ｒｅｆｉｎａｎｃｅ去ｕｂａｎｋ贷款，之后我这个自住房转投资房，会遇到什么限制吗？　非常感谢：）

Feng616

我都有点糊涂了，这个帖子里有一个　８０８０，还有一个００８，是同一个人吗？　

retirement

Feng616 发表于 18-7-2016 16:30
我都有点糊涂了，这个帖子里有一个　８０８０，还有一个００８，是同一个人吗？　

是。

Feng616

retirement 发表于 18-7-2016 16:34
是。

这样，谢谢。

y12345678

Feng616 发表于 18-7-2016 14:29
麻烦请教一下，刚才在前面有个你的发言说，如果自住房转投资房，ｏｆｆｓｅｔ比ｒｅｄｒａｗ要灵活一些。 ...

限制说不上，最差的情况，只不过税务上吃亏而已

Feng616

y12345678 发表于 19-7-2016 21:27
限制说不上，最差的情况，只不过税务上吃亏而已

你指的税务上吃亏，因为我在redraw功能下是本息 一起还，offset账户是只还息不还本金，对吗？ 不好意思，我真的外行。

retirement

Feng616 发表于 20-7-2016 23:36
你指的税务上吃亏，因为我在redraw功能下是本息 一起还，offset账户是只还息不还本金，对吗？ 不好意思， ...

只是自住，也没啥希望搞投资房的，不需要纠结什么税务吃亏。

y12345678

Feng616 发表于 20-7-2016 21:36
你指的税务上吃亏，因为我在redraw功能下是本息 一起还，offset账户是只还息不还本金，对吗？ 不好意思， ...

不是，你把redraw和P & I 两个概念搞混了。

所谓redraw，是指有这样特点的一类贷款，即：还款人在约定还款之外额外多还款，当需要时又可取出多还款项的贷款。理论上，P & I 和interest only都可以有redraw的选项。

你多还的钱，才可以redraw掉。这些多还又redraw的金额，在你自住房日后转投资后，相应的利息不能扣税。

具体可以参见前面的例子。


如果你还是不明白，个人收入又较高，推荐找一位税务会计师面谈。替你把关