关于房贷首付的比例

attonyzhou

有一个问题，比如我要卖一个总价为70万的房子，有20万现金，有2种方案：

1. 首付： 14万，贷款：56万
    offset帐户放：6万

2. 首付： 20万，贷款50万
    offset帐户放：0

这2种方案有什么区别吗？每个月还的钱都一样？据说如果贷款比较多，利息会比较低。而且有点活钱以防急用。有懂的解释下？谢谢

nil

贷得到56万，选A——offset里的钱就等于是还了（在算利息的基础上）。万一你没钱了，可以拿出来应急。至于利息高低，得和银行谈。当然你贷得越多，能谈下来得折扣率就越高。不过56万和50万应该没啥差别，基本上是一个档次的。将来假如自住转投资，贷款的多少在报税上是有所不同的。

关键是看你能贷多少钱，而不是方案123.假如能贷70万，就贷70万，放20万在offset里。

nil

ps，每个月只有最低还款是必须的（银行是按照当前利息和30年来计算每月最低还款额度的）——但是你可以选择多还～。

attonyzhou

原帖由 nil 于 20-4-2012 10:03 发表

                               
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贷得到56万，选A——offset里的钱就等于是还了（在算利息的基础上）。万一你没钱了，可以拿出来应急。至于利息高低，得和银行谈。当然你贷得越多，能谈下来得折扣率就越高。不过56万和50万应该没啥差别，基本上是一个 ...

基本上明白了，谢谢
就是能多贷就多贷，即使可以多首付，放在offset里的钱和首付是一样一样的
并不会说首付少而放在offset里就亏
BROKER劝我多贷我怕他只是为了自己业绩

nil

offset就是个存款利息和贷款利息一样的对冲帐户，所以在算利息这点上，你等于是还了这部分的钱——但是当你失业了什么没钱的时候，你又可以拿出来应急用（当然那时候利息就会高上去了）。

简单的讲：假设你100万现金。你贷款100万，offset里放100万。每个月还比如5000块，那么事实上这5000块全是本金（当然我的假设是你还P＋I的基础）。到第二个月事实上你的本金就只剩99万5千了。

当然很多人投资房是只还利息的算法，那又是另外一种了。

broker也好，bank manager也好，他们都有贷款任务指标的，当然希望你贷得越多越好。反正我觉得在你能力范围内尽量多贷，然后多得钱可以放在offset里，以备不时之需。当然如果你说你现金也没啥用，那么还了也是一样的。

attonyzhou

明白了
对了，现在常用的方式就是还p+i吗？我的BROKER怎么说前5年还得只是利息？
如果是P+I的方式前5年还的也有本金吧

ryan88

不一样，始终是不一样的，如同中国人机关算尽，最后也会有失算的时候。

offset的问题就是是你的钱，你总会在不知不觉中消费的。反之，如果你真的做到钱上面事无大小都算得清清楚楚，那么你的人生就失算了。

nil

原帖由 attonyzhou 于 20/4/2012 10:58 发表

                               
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明白了
对了，现在常用的方式就是还p+i吗？我的BROKER怎么说前5年还得只是利息？
如果是P+I的方式前5年还的也有本金吧

投资房会选只还利息吧，因为你报税的时候可以negative gearing.这个自己可以选择的，你选一个合适自己收入付出的方式吧，我觉得。一般自住大多都是想着快点还完，可能选P+I的方式多一点。

attonyzhou

原帖由 nil 于 20-4-2012 11:09 发表

                               
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投资房会选只还利息吧，因为你报税的时候可以negative gearing.这个自己可以选择的，你选一个合适自己收入付出的方式吧，我觉得。一般自住大多都是想着快点还完，可能选P+I的方式多一点。

明白了
灰常感谢

申请移民

谢谢分享！！！

wlh19781030

问大家一下。
如果贷款时间长点，为了减少点还款压力。
但如果有钱了，提前还的话，有没有什么损失。相对于贷款时间直接短点？

attonyzhou

原帖由 wlh19781030 于 20-4-2012 11:56 发表

                               
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问大家一下。
如果贷款时间长点，为了减少点还款压力。
但如果有钱了，提前还的话，有没有什么损失。相对于贷款时间直接短点？

以前以前好像要缴罚款，现在提前还款没有罚金

attonyzhou

原帖由 nil 于 20-4-2012 11:09 发表

                               
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投资房会选只还利息吧，因为你报税的时候可以negative gearing.这个自己可以选择的，你选一个合适自己收入付出的方式吧，我觉得。一般自住大多都是想着快点还完，可能选P+I的方式多一点。

刚才又了解了一下，还款有2种方式：
1。 前5年只还利息，后面本息一起还
2。 一直本息一起还
这两种方式差不多，原因：
1。如果本息一起还，前几年还款压力大
2。如果前5年还息，还是可以还本。操作方式：除了每月要求的还款额，多余还的可以放在offset里或直接还掉，也是等于还本

不知道理解的对不

nil

原帖由 wlh19781030 于 20/4/2012 11:56 发表

                               
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问大家一下。
如果贷款时间长点，为了减少点还款压力。
但如果有钱了，提前还的话，有没有什么损失。相对于贷款时间直接短点？

得看你的贷款policy。一般有offset的package好像可以提前还款，固定的不行。

熊猫阿三

原帖由 nil 于 20-4-2012 18:58 发表

                               
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得看你的贷款policy。一般有offset的package好像可以提前还款，固定的不行。

nil你真是贷款砖家啊~

nil

原帖由 熊猫阿三 于 20/4/2012 20:03 发表

                               
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nil你真是贷款砖家啊~

等你买房了你也会称为转嫁的。