汇率最近跌下来了，本来不计划两年内买房子的，现在有点坐不住了。坛友帮我理理思路吧

毕业十年

上周中行澳元卖出价最低好像 5.34多了，照这个趋势 两年内万一哪天跌破5 也不是没有可能啊。
如此一来 似乎买房子不赚房价 将来也能赚个汇率啊。大家怎么看，我刚来，钱还在国内，所以存在汇率问题。
之前觉得钱放房子上 不划算，租房算了。现在看如果算上汇率的话 似乎就划算了。



作为华人， 同样我最关注的是学区 其次是购物，再次是租售比。预算的话 适中吧首付20w以下倒是能拿出来，但是租售比不合适，后期如果租不上价格，现金流就不好了。
现在就想尽量多贷款挖个澳元坑，中间租金和纯贷款利息尽量持平。 将来等澳元涨了吃汇率差。
我把我的思路写一下，恳请各位老大帮我看看，流程和推理上有没有脱离本地实际。在此 先谢过了 ！

没怎么去过北区所以就看南区的。
因为现在租住在Belmont
对这边离city 和单位近这一点挺满意，可惜每天飞机在头上哄哄叫 晚上有时候窗户玻璃都共振，感觉这种地方不能久待，而且这边似乎土著挺多的。
于是乎就往南一层一层继续看。
再往西往南就是科廷大学和本特利那边，乱的不行，土著也不少。也放弃，往西南珀 como 靠河靠海的地方天价房肯定也不考虑，咱本身也不喜欢水景，也不往这上面扔钱。
于是乎就又往南。
这一层应该是前4~5年前房价就涨起来了。

从西往东 分别是
西边从弗里曼特尔到applecross 因为北靠海房价普遍很贵。 所以贵在离水景近，同理不在水景花钱，放弃。
然后再往东就是学区重点房子了 rossmoyne 和willetton  以及bull creek。这几个区房价已经涨过了，可以说已经是熟透了，升值空间不敢乱说，现在租售比似乎不太好，自住靠心态好，投资的话现金流应该是负的，抵税用？不解？

再往东就是thornlie，这个区很奇怪，朋友都说不好 ，房价据说也不怎么上涨，华人似乎也挺多。不知道为啥，请大家答疑解惑。
于是乎这一层就又放弃完了。

继续往南看
下面一层就比刚才北边涨的晚2年 大概是3年内涨起来的。
这一层也有不少好地方，leeming 和 canning vale
这一层的特色是购物方便，学区呢就算不上了。
canning vale 的city market 周六市场购物很方便，这边去spud shed也方便，华人超市也很多。
可谓是河南购物的不二之选。问题是 似乎晚了2年 这边房价也涨起来了。感觉都在70~80万
有个别60万左右的 都是那种一块地拆成2块的那种。
但是我在canning vale 北边找到两套50万左右的房子，为何这两套就便宜一点。
http://www.realestate.com.au/pro ... ng%20vale-117425663

http://www.realestate.com.au/pro ... ng%20vale-117834003

如果没有什么硬伤 道理上似乎可以啊


如果这一层还不行
再往南看 还有bibra Lake 和south lake 感觉照这个趋势
这一层将来可能就会和leeming一样涨起来吧

bibra Lake 有个电站不好 但是south lake 也没什么硬伤吧，似乎距离 spud shed 不算远。
这一代和canning vale，的主要区别在哪呢？
我看到有好几个离电站有一段距离的房子 似乎也很便宜 why？
比如这个 http://www.realestate.com.au/pro ... ra%20lake-117951639

于是乎选择就落在了 canning vale 和 bibra Lake
这里似乎和中国不一样，租房子也可以到学区上学对吧
所以中国的情况是必须在学区买房才可以
学区房一般贵20~30万澳元左右。而学区那边的房租和这边的房租是持平可以置换的，到时候似乎可以以租养租
这样构思不知道是不是合理。

求指点
求解惑
我这分析思路有没有问题？
谢谢谢谢

masonliu

分析的挺好。canning vale 和 bibra Lake都不错，south lake差些

lowprofile

同等面积的住房，学区的租金明显比非学区高一截，你搬去学区肯定是自己继续倒贴。而且你算这个出租的事情，没人能给你打包票。

毕业十年

masonliu 发表于 9-10-2014 00:14
分析的挺好。canning vale 和 bibra Lake都不错，south lake差些

bibra Lake 似乎交通方便一些 但是为何房价不高呢 北隔一条马路的leeming 房子立马贵了20万左右
canning vale 中部房价挺贵的 也就那两套便宜 难道canning vale 北部有什么硬伤？

毕业十年

lowprofile 发表于 9-10-2014 00:15
同等面积的住房，学区的租金明显比非学区高一截，你搬去学区肯定是自己继续倒贴。而且你算这个出租的事情， ...

我现在在Belmont租的一个三室的老房子 土地大概700平方吧 400 一周
我在rossmoney学区大概搜索了一下 三室的老房子土地也挺大，是450 差别不是很大
不知道为何学区房的房价高 但是房租确不高
难道没人因为择校租房
我身边很多华人朋友子女是在rossmoney 上中学 但家并不在该区
据说跨区考也可以上，那学区房的含金量岂不是不高了？而且似乎也不是很难考入该校。
如果真考不过，然后再去租房能上么？我也不清楚。
不知道何解

Pacific0092

没有经验。关注楼主！

swordline

楼主有心之人，值得学习！我没记错的话，楼主来Perth不到一年，就研究的这么透彻，佩服！不像我来了一个月租不到房子，匆匆买了一处，诸多不太如意！你列的Canning Vale那两处房子，价格是有点奇怪，一般房龄老的房子价格低（一般比净地还要低一点），但是canning Vale房龄应该不会太老的。再细细研究研究吧。祝买到如意的房子！

retirement

是房子就会有不满意的地方,真的都满意了那钱就不满意了。澳元会不会到五不知道,经济不好在这还是明显的,不见人来只见人走。我觉得楼主有二十万首付,底气还是很足的,上可以买百万豪宅了。不过我觉得八十以上的房子租金都不是太高,投资只能说看负扣税期待将来再涨,不过学区就这么几个,涨得也很惊人了,还能有多少空间不好说。便宜的,立足于租金负担贷款是个不错的选择,长期来看涨幅不见得差。另外,自住就是自住,想转投资什么的我觉得着眼点不同所以一个房子很难两相宜。个人观点,欢迎拍砖

xplusy

canning vale 那两屋子靠近铁路所以便宜， bibra lake那屋子的价格很合理吧电厂那么近，高速又吵

毕业十年

swordline 发表于 9-10-2014 09:43
楼主有心之人，值得学习！我没记错的话，楼主来Perth不到一年，就研究的这么透彻，佩服！不像我来了一个月 ...

刚来就买房 很牛啊
买到哪里了？
哪里不如意？
讲讲得失经验
好让我们后来人借鉴
谢谢!

毕业十年

retirement 发表于 9-10-2014 10:37
是房子就会有不满意的地方,真的都满意了那钱就不满意了。澳元会不会到五不知道,经济不好在这还是明显的,不 ...

也没啥底气，无非是国内房子卖了来交个首付。后面还贷款的话是问题，得找个后路，看看退一万步，租出去会不会也保不住。
房子偏自住，但是也得考虑划算不划算，应该算是混合型啊。
我现在最怕的就是太外行，买到明显有硬伤的房子，还以为找到了便宜。

WSM

Bibra Lake 还行， south lake 不好，我同事说自安很差。

毕业十年

有没有了解学区和上学的规则？

丸子秋

楼主写的是perth啊，我以为是悉尼。。。

看房是不是都得自己开车啊

tulip_liu

三思

毕业十年

Rachel瑞秋 发表于 9-10-2014 11:13
楼主写的是perth啊，我以为是悉尼。。。

看房是不是都得自己开车啊

干啥都得自己开车

毕业十年

WSM 发表于 9-10-2014 11:02
Bibra Lake 还行， south lake 不好，我同事说自安很差。

具体啥概念 晚上有酒鬼 或者盗窃率高

毕业十年

xplusy 发表于 9-10-2014 10:53
canning vale 那两屋子靠近铁路所以便宜， bibra lake那屋子的价格很合理吧电厂那么近，高速又吵

原来如此啊 我在地图上看 都没注意到铁路

retirement

价钱决定一切,便宜总归有便宜的原因。五十来万我推荐你看看wattle Grove,也涨了不少,但不如Canning Vale那么夸张,小学还不错,离你上班应该也不远。没火车,但机场线正在建。

channel1016

别的先不说，你贴的那2个canning vale的房子之所以便宜是因为靠近那条货运火车线
虽然是货运，一天也有4-5趟吧～比较吵，那沿线的房价一直就比平均的偏低
而且以后这条线据说会改成客运线，那样就更忙更多车次了
不过这个提议已经是从08年就有了，说是在规划，但OZ办事效率你懂得

我有鼻子

基本同意lz的观点。

但是关于海边的住宅，我是这样看的：如果作为自住房，肯定是根据自己的喜好，但是如果作为投资房那就要两说了。可能华人喜欢水上运动的不多，但是你的投资房只准备租给或者卖给华人么？没有学校、购物中心、交通不方便，这些完全有可能以后都建起来，但是海边的地属于不可再生的，卖一块儿少一块。所以那些海边的好区，可能涨幅不会有新建成区那么大，但是从长远来说，一定是值得持有的，而且由于土地的稀缺，抗跌性也会很好。可以参照国内市中心的房价。

不过也是纸上谈兵，刁丝木钱的飘过

retirement

我倒是觉得海景河景的那些多数已经很成熟了,不怎么跌,但涨也不多,实际上河南真正热起来也就这几年,特别热的也就是学区如rossmoyne,五年前不是矿业和州政府搞了一票移民来,这里肯定没这么疯。现在东部政府也知道多收移民,加上很多人搬回去,所以房子疯涨。西澳要等下一次矿业恐怕不是两三年的事情。贵的房子投资确实需要好好想一想

毕业十年

我有鼻子 发表于 9-10-2014 12:17
基本同意lz的观点。

但是关于海边的住宅，我是这样看的：如果作为自住房，肯定是根据自己的喜好，但是如 ...

说的有理，主要是投资房也有看租售比现金流，以及看房价涨幅的，我觉得海边房子的升值空间大，但是租售比现金流就可能不太好

毕业十年

retirement 发表于 9-10-2014 12:33
我倒是觉得海景河景的那些多数已经很成熟了,不怎么跌,但涨也不多,实际上河南真正热起来也就这几年,特别热的 ...

现在perth 新来移民数 应该是高于东部的，但是澳洲境内非新移民流向，perth是流出的
所以高端的房子很可能滞涨或者下跌，而中间价附近的房子还是有升值可能的。

毕业十年

channel1016 发表于 9-10-2014 12:08
别的先不说，你贴的那2个canning vale的房子之所以便宜是因为靠近那条货运火车线
虽然是货运，一天也有4-5 ...

还是版主知道的详细啊
前因后果都说明白了
看来那房子不能考虑

毕业十年

retirement 发表于 9-10-2014 11:50
价钱决定一切,便宜总归有便宜的原因。五十来万我推荐你看看wattle Grove,也涨了不少,但不如Canning Vale那 ...

wattle Grove 应该也受飞机影响挺大的， 我现在每天飞机当头 晕死了

retirement

这里新来的多吗?看论坛就知道几年前都是求租的,现在都是出租的,我不觉得来的多,现在州政府明显收紧了担保,加上没工作,不仅华人,其他移民来的也不多。低价区更吃香,南到Armadale,北过君达乐,华人多关心的南区,学区,过去总价不算太高,这几年被抬得太恐怖了。就楼主来说,首付不是问题,就看想买多少钱的。一百万就河边,八十万就学区,六十万就canning,再往下就随便了。

retirement

我最早来就住那,不管你信不信,没啥飞机响,反而canning很厉害

毕业十年

retirement 发表于 9-10-2014 13:06
这里新来的多吗?看论坛就知道几年前都是求租的,现在都是出租的,我不觉得来的多,现在州政府明显收紧了担保, ...

我是看一个报道说 西澳每天增加的新移民数 高于其他州。具体是否真实无从考证，但是我当时是因为政府要求，不能去悉尼墨尔本 只能来这里，我想应该有很多和我一样的新移民，在偏远地区里，perth是最好的。
首付虽然能凑上，但是月供就有风险，我其实最想买rossmoney和oberth 小学的学区交叉点，那边房子都80~90万了，真心买不起，租的话倒是能租起。cannning vale 现在60万只能住火车道旁边了，很贵

retirement

你那报道哪年的,呵呵,玩笑。你要是看房看到必须啥位置那就只能不差钱,否则很难如意。要说飞机,两个湖都吵,除非你看碧波啦湖西边远离电站那块,但学校就渣了。至于限制,我知道无数不管它的,没见谁受到任何惩罚,当然你能遵守是对的,不过按你买房的计划,再过一年你也可以走了,何必死磕这。西澳没有矿业就是渣,真的