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标题: 投资房，自住房转投资房，贷款减税咨询贴 [打印本页]

作者: STS-TAX 时间: 9-6-2011 11:07
标题: 投资房，自住房转投资房，贷款减税咨询贴
华人对买投资房热情都很高，新开一贴用来投资房等一系列咨询。加快冲皮鞋目标。

认可答案请赏分。谢谢

另外咨询可以参考老贴。里面有不少投资房疑惑的答案，或许你不用问可以找到你要的答案。

作者: toaussie_share 时间: 9-6-2011 13:45
标题: 异地投资房退税问题
刚好有一问题请帮忙解答：人在在墨尔本工作，如果想在悉尼买房作投资，那么悉尼投资的支出能不能抵扣在墨尔本的税呢？请大侠指教。。。

有没有官方文件可查阅？

作者: STS-TAX 时间: 9-6-2011 16:20
可以的,只要是投资房的亏损可以抵消你的工作收入.
不要说在澳洲了,现在海外的都可以了........

作者: tjlin 时间: 10-6-2011 14:00
我买了house自住，能不能转成投资房做退税用？如果可以，将来能不能再转回自住房？

作者: 休止符 时间: 10-6-2011 14:10

原帖由 STS-TAX 于 9-6-2011 10:07 发表

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华人对买投资房热情都很高，新开一贴用来投资房等一系列咨询。加快冲皮鞋目标。

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另外咨询可以参考老贴。里面有不少投资房疑惑的答案，或许你不用问可以找到你要的答案。

皮鞋是虾米，
不懂。。。

作者: STS-TAX 时间: 10-6-2011 15:50

原帖由 tjlin 于 10-6-2011 13:00 发表

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我买了house自住，能不能转成投资房做退税用？如果可以，将来能不能再转回自住房？

可以转成投资房作退税用,但是最好6年内搬回住一年后可以再转投资.可以再变自主房,但是如果有其他房产,要看你怎么认自主房了

作者: STS-TAX 时间: 10-6-2011 15:51

原帖由 休止符 于 10-6-2011 13:10 发表

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皮鞋是虾米，
不懂。。。

别提了....那个论坛太霸道

作者: STS-TAX 时间: 11-6-2011 13:35

作者: 哇哈哈 时间: 11-6-2011 18:03
感谢楼主发起这个帖子，非常有用，学习并请教楼主：投资house或townhouse与投资apartment（unit）在各种缴纳税费上有什么具体区别（NSW）？

原帖由 STS-TAX 于 9-6-2011 10:07 发表

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华人对买投资房热情都很高，新开一贴用来投资房等一系列咨询。加快冲皮鞋目标。

认可答案请赏分。谢谢

另外咨询可以参考老贴。里面有不少投资房疑惑的答案，或许你不用问可以找到你要的答案。

作者: 我爱猫眯 时间: 11-6-2011 18:37

原帖由 STS-TAX 于 9-6-2011 10:07 发表

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华人对买投资房热情都很高，新开一贴用来投资房等一系列咨询。加快冲皮鞋目标。

这里有卖皮鞋

作者: 我爱猫眯 时间: 11-6-2011 18:38
这里赤脚都有房子住

作者: STS-TAX 时间: 12-6-2011 23:05

原帖由 哇哈哈 于 11-6-2011 17:03 发表

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感谢楼主发起这个帖子，非常有用，学习并请教楼主：投资house或townhouse与投资apartment（unit）在各种缴纳税费上有什么具体区别（NSW）？

你的问题我不太明白

你问LAND TAX还是别的？

LAND TAX根据地价的变化交税，基本上很少，自住房不用交LAND TAX.

作者: 哇哈哈 时间: 13-6-2011 00:16
购买house与apartment投资时，在所付各项税、费上有什么区别？如投资apartment：可能主要有印花税、strata，coucil，water等，而house呢？谢谢指教

原帖由 STS-TAX 于 12-6-2011 22:05 发表

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你的问题我不太明白

你问LAND TAX还是别的？

LAND TAX根据地价的变化交税，基本上很少，自住房不用交LAND TAX.

作者: STS-TAX 时间: 13-6-2011 17:07
HOUSE除了没有STRATA，别的开销和APT 都一样。

这些不属于税务类，这是房产的正常开销。

作者: 哇哈哈 时间: 13-6-2011 17:21
记得哪位TX说过，对于投资house而言（相对自住），需要每年交纳土地税？

原帖由 STS-TAX 于 13-6-2011 16:07 发表

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HOUSE除了没有STRATA，别的开销和APT 都一样。

这些不属于税务类，这是房产的正常开销。

作者: STS-TAX 时间: 14-6-2011 13:21
这个问题我在12楼回答你了。
不管HOUSE，APT。只要升值都要交一定量LAND TAX

作者: MillerYang 时间: 14-6-2011 13:34
标题: 回复 #16 STS-TAX 的帖子
升值了缴税，贬值了不知道退税否

作者: STS-TAX 时间: 14-6-2011 17:19
问得很好。。。

基本上贬值意味着将来将来很多年，不用交LAND TAX。。。哈哈

作者: xiaoniaobie 时间: 15-6-2011 18:02
在悉尼买了房，按自住房买的，现在已经住满半年了，假设我不出租，我继续自住，能当做投资房从而抵扣税款吗？
如果这样可以，需要什么手续呢？

作者: STS-TAX 时间: 15-6-2011 22:54

原帖由 xiaoniaobie 于 15-6-2011 17:02 发表

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在悉尼买了房，按自住房买的，现在已经住满半年了，假设我不出租，我继续自住，能当做投资房从而抵扣税款吗？
如果这样可以，需要什么手续呢？

不可以。不能把房子自已租给自已的。

作者: STS-TAX 时间: 17-6-2011 11:04

作者: TenYears 时间: 17-6-2011 16:19
我来问个问题.

自己有两套房子, 自住A, 出租B.

B从来没有做过投资房, 这样, B的房租收入是否还归入个人收入交税?
卖B的时候, 不用交CGT了把?

是不是没人这样做, 不划算?

作者: STS-TAX 时间: 17-6-2011 17:59
B收入属于个人所得收入

卖B要交CGT

如果你两套都是不欠钱的话，那么你实力雄厚阿

一般都是贷款买投资房，杠杆原理赚钱。

如果你实力雄厚的话，应该拿前面两套的EQUITY买两套。

作者: STS-TAX 时间: 18-6-2011 22:23

作者: STS-TAX 时间: 19-6-2011 20:50

作者: xiangwenli 时间: 20-6-2011 13:06
如果只有一个地址,但有两套房子,那算是一间自住呢,还是一间自住,一间投资? 需要去登记分开TITTLE才算是拥两套房子吗?

作者: 妮南 时间: 20-6-2011 13:24
标题: 回复 #26 xiangwenli 的帖子
就算是一套房子分为两套，那你得分开交两笔city council rate, owner corporation fee,water bill。划得来吗？

作者: xiangwenli 时间: 20-6-2011 14:35

原帖由 Rondy 于 20-6-2011 12:24 发表

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就算是一套房子分为两套，那你得分开交两笔city council rate, owner corporation fee,water bill。划得来吗？

如果只有一个地址,但有两套房子,算是一间自住,那当然不会分了, 但如果是去登记分开两个TITTLE才算是拥两套房子,就要看要交多少CGT或收入税了,如交多过city council rate, owner corporation fee,water bill。你说划得来否?

作者: STS-TAX 时间: 20-6-2011 23:40
两套房子一般没有BODY CORPORATE.
COUNCIL RATE 会平均成两个，但是略为多一点。

一个TITLE两个房子的结果就是MAIN RESIDENCE PRINCILP可能不被采用

特别是第2套房子有收入和开销的申报。那么卖房时候这后面的房子增值部分需要交税。

如果没有收入也没有开销申报，只是一个家庭居住的话，那么这个房子属于自住而且满足CGT EXEMPTION.

所以如果两套房子全是自家人住，没有必要去分割产权

作者: STS-TAX 时间: 21-6-2011 22:34

作者: STS-TAX 时间: 22-6-2011 11:13

作者: STS-TAX 时间: 22-6-2011 20:44

作者: STS-TAX 时间: 23-6-2011 22:48

作者: 国际民工NZ-OZ 时间: 24-6-2011 09:07
请问我自己盖的房子，是在澳洲第一套，也是唯一一套住房
住半年就卖掉，要交税吗？

谢谢你

作者: STS-TAX 时间: 24-6-2011 18:04
不需要的。。

作者: 大歆小琪 时间: 24-6-2011 20:02
请教楼主，我先说说我的情况，我和我太太孩子目前都在上海工作，我太太是公民，我不是也不是PR。我们现在准备买一套65万左右的新公寓，以备不时之需，准备空关半年后，转投资房。（我们可能要3，4年后来，肯定还要再买大房）。本来我们想全额付清，但是我听说如果全额付清，以后再从里面贷钱出来买大房，就不能抵税了。也听说可以把钱放在OFFSET的帐户里，可以对冲贷款利息。我们应该不贷款还是应该贷，贷多少合适呢？
刚看到你说海外交的税也能退，具体什么样才能退呢？澳洲收入方面，我想应该还会有利息收入。
有点复杂，请教我们的最佳方案应该怎么操作呢，谢谢了！如果有什么信息不全，我再提供。
还有是不是如果以我海外人士买新房是不是可以贷美元呢？

作者: 圆满的考拉 时间: 24-6-2011 20:14
land tax到底是啥？

作者: STS-TAX 时间: 24-6-2011 23:07

原帖由 圆满的考拉 于 24-6-2011 19:14 发表

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land tax到底是啥？

地的价值变高的一种税。

作者: STS-TAX 时间: 24-6-2011 23:12
请教楼主，我先说说我的情况，我和我太太孩子目前都在上海工作，我太太是公民，我不是也不是PR。我们现在准备买一套65万左右的新公寓，以备不时之需，准备空关半年后，转投资房。（我们可能要3，4年后来，肯定还要再买大房）。本来我们想全额付清，但是我听说如果全额付清，以后再从里面贷钱出来买大房，就不能抵税了。也听说可以把钱放在OFFSET的帐户里，可以对冲贷款利息。我们应该不贷款还是应该贷，贷多少合适呢？
刚看到你说海外交的税也能退，具体什么样才能退呢？澳洲收入方面，我想应该还会有利息收入。
有点复杂，请教我们的最佳方案应该怎么操作呢，谢谢了！如果有什么信息不全，我再提供。
还有是不是如果以我海外人士买新房是不是可以贷美元呢？

第一，如果你们人不在澳洲，买投资房最好贷款因为你们是非税务居民，亏钱的话，只要每天报税报亏就可以。OFFSET这个时候没有用，因为你需要的是支出和收入平衡。OFFSET用在自主房多一点。

第2，你在澳洲利息收入最好告诉银行你是非税务居民，银行只扣10%的税，你不需要做退税也不会退给你，但是如果你不告知银行，你就需要做退税，而且要交29%的税没有免税额度

澳洲不会房贷美元的。我没听说过。也不可能，这样等于你把汇率风险转嫁给银行。

作者: xiangwenli 时间: 24-6-2011 23:30

原帖由 STS-TAX 于 20-6-2011 22:40 发表

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两套房子一般没有BODY CORPORATE.
COUNCIL RATE 会平均成两个，但是略为多一点。

一个TITLE两个房子的结果就是MAIN RESIDENCE PRINCILP可能不被采用

特别是第2套房子有收入和开销的申报。那么卖房时候这后面的 ...

一个TITLE两个房子的结果就是MAIN RESIDENCE PRINCILP可能不被采用

特别是第2套房子有收入和开销的申报。那么卖房时候这后面的房子增值部分需要交税。

这样说一个TITLE两个房子,MAIN RESIDENCE PRINCILP可能不被采用,
卖房时候这后面的房子增值部分需要交税,对吧?

如果没有收入也没有开销申报，只是一个家庭居住的话，那么这个房子属于自住而且满足CGT EXEMPTION.

所以如果两套房子全是自家人住，没有必要去分割产权

这样说也是一个TITLE两个房子,如果两套房子全是自家人住,就能满足CGT EXEMPTION.不用交税?

同样说一个TITLE两个房子,但一个说要交税,一个说不用,是不是有矛盾? 不太明白

作者: STS-TAX 时间: 25-6-2011 13:51
这个东西可以这么看

如果两个房子造在一起，等同于一个大房子。可以是MAIN RESIDENCE

但是如果分租出去，那么相关部分的利益就需要交税。

这个和两个房子道理是一样的。

房子的价值在于地，产权变化决定了税务上变化

如果楼主还是不明白，可以申请ATO PRIVATE RULING

作者: 大歆小琪 时间: 25-6-2011 15:29

原帖由 STS-TAX 于 24-6-2011 22:12 发表

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请教楼主，我先说说我的情况，我和我太太孩子目前都在上海工作，我太太是公民，我不是也不是PR。我们现在准备买一套65万左右的新公寓，以备不时之需，准备空关半年后，转投资房。（我们可能要3，4年后来，肯定还要再 ...

因为澳大利亚贷款利息很高，所以我倾向于全额付清，以后需要钱的时候再把它贷出一半或更多的资金。是不是这样以后这套房子的确不能抵税了呢？

作者: 老顽童 时间: 25-6-2011 18:59

作者: sprint_root 时间: 25-6-2011 20:07
如果我想买个房子，但需要把现在自住的住房卖掉，才能有首付。
这样，可能在买新房前自住的房子还没有卖，需要bridge之类的贷款。
那么，在买了新房后，对于旧房，有什么要求或多长期限内必须卖掉？

还是准备买新房前最好卖掉现住房？
请教一下

作者: STS-TAX 时间: 25-6-2011 20:19

原帖由 大歆小琪 于 25-6-2011 14:29 发表

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因为澳大利亚贷款利息很高，所以我倾向于全额付清，以后需要钱的时候再把它贷出一半或更多的资金。是不是这样以后这套房子的确不能抵税了呢？

那你可以把这个贷款开设带有OFFSET 的功能。把钱放在OFFSET账户，等你要转投资，把OFFSET钱放到别处就可以

但是你这样做，每年房租净收入直接按29%交税

作者: STS-TAX 时间: 25-6-2011 20:20

原帖由 sprint_root 于 25-6-2011 19:07 发表

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如果我想买个房子，但需要把现在自住的住房卖掉，才能有首付。
这样，可能在买新房前自住的房子还没有卖，需要bridge之类的贷款。
那么，在买了新房后，对于旧房，有什么要求或多长期限内必须卖掉？

还是准备买 ...

ATO允许6个月的时间，就是你买了第2套房子时候只要你6个月内卖掉第一套房子就无所谓CGT的问题

作者: joen 时间: 25-6-2011 20:30

原帖由 STS-TAX 于 25-6-2011 19:20 发表

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ATO允许6个月的时间，就是你买了第2套房子时候只要你6个月内卖掉第一套房子就无所谓CGT的问题

是6年啊！
http://www.ato.gov.au/corporate/ ... ontent/00150825.htm

作者: STS-TAX 时间: 25-6-2011 21:34
楼上朋友看清楚，他是买两套房，不是一套房。

如果他不卖，其中必有一套要交CGT，6年只是选折是不是要保留自住房的EXEMPTION。

作者: xiangwenli 时间: 25-6-2011 23:48

原帖由 STS-TAX 于 25-6-2011 12:51 发表

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这个东西可以这么看

如果两个房子造在一起，等同于一个大房子。可以是MAIN RESIDENCE

但是如果分租出去，那么相关部分的利益就需要交税。

这个和两个房子道理是一样的。

房子的价值在于地，产权变化决定 ...

两个房子不是造在一起的,,是DETACH HOUSES ON TWO LOTS, BUT ONE SITE, 你是指只要同一地址两房不租出去,就可作自住房? 但如卖出去就要一同卖? 或再分TITTLE再卖出去?那CGT如何算呢? 另外private ruling 申请会被税局盯上吗? 因要提交税号

作者: stephen_wung 时间: 26-6-2011 00:05
我也来问一个问题：
我有套房子自住了一年半，现在可能会去海外呆几年，房子准备交给中介打理出租，是否需要转成出租房，主要考虑租金收入的税收问题，本身租金不多还要扣税（出境后，在澳洲没有其他收入）。如需，应该怎么操作。
以后若干年回来，可能还会住这个房子，应如何处理。

谢谢

作者: STS-TAX 时间: 26-6-2011 19:17
LS

你可能需要每年报税，如果收入大于开销的话需要按29%交税，如果有OFFSET账户，建议取走里面钱，让每年收支平衡，只需要报平的租房报税就可以

你只要6年内搬回来，或者6年内卖掉是不需要要交CGT的。

作者: STS-TAX 时间: 26-6-2011 19:19

原帖由 xiangwenli 于 25-6-2011 22:48 发表

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两个房子不是造在一起的,,是DETACH HOUSES ON TWO LOTS, BUT ONE SITE, 你是指只要同一地址两房不租出去,就可作自住房? 但如卖出去就要一同卖? 或再分TITTLE再卖出去?那CGT如何算呢? 另外private ruling 申请会 ...

只有一个TITLE，你要卖只能一起卖，或者分为TITLE后，6个月内卖掉其中一个是没有CGT的。

PRIVATE RULING是作为证据，如果查到你，把这个给他们一看就可以

作者: xiangwenli 时间: 27-6-2011 13:33

原帖由 STS-TAX 于 26-6-2011 18:19 发表

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只有一个TITLE，你要卖只能一起卖，或者分为TITLE后，6个月内卖掉其中一个是没有CGT的。

PRIVATE RULING是作为证据，如果查到你，把这个给他们一看就可以

如已有一套自住房A,再卖入一套B(或在这地址重建TWO DETACH HOUSES ON ONE SITE WITH TWO LOTS,建好后就是B1和B2,但先不分TITTLE), 如要搬入新建B1和B2作自住,把A出租,

1,到时过多少年后?把B1出售,可避免CGT?出售前可把B分TITTLE成B1和B2就可?
2,可有哪些方法,过几年后,6-10年也可,如出售A,B1,B2都不用交CGT?
3,如何安排以上三间房(两TITTLE)的租金,自住等,最为合理划算?以全部三间房都有贷款算法

作者: STS-TAX 时间: 27-6-2011 14:57
你的问题全部作废了
因为你有房A时，你的B房肯定是投资性质。也可能不是投资性质，那么A房就会是投资房。

你这个A 或者B 必定有一套是要交CGT，不管多少年

作者: STS-TAX 时间: 27-6-2011 20:47

作者: STS-TAX 时间: 28-6-2011 09:35

作者: sprint_root 时间: 28-6-2011 10:56

原帖由 STS-TAX 于 25-6-2011 20:34 发表

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楼上朋友看清楚，他是买两套房，不是一套房。

如果他不卖，其中必有一套要交CGT，6年只是选折是不是要保留自住房的EXEMPTION。

可能是我没有表达清楚。
我的意思是：现在只有一个自住房，是apartment。如果想换成house之类，没有钱首付，apartment是肯定要卖掉的。
如果在看好house后，apartment还在住，这很正常吧？总部至于先卖掉房子，租房，再找房，买房？
这个时候怎么做贷款？这个apartment要多长时间处理掉不影响贷款，其中过程是怎样的？

谢谢

作者: STS-TAX 时间: 28-6-2011 12:06
那只能看你工资收入够不够贷款，加上公寓升值多出来的部分。

如果收入不满足的话，你只能卖掉后才能买下一套

作者: xiangwenli 时间: 29-6-2011 00:16

原帖由 STS-TAX 于 27-6-2011 13:57 发表

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你的问题全部作废了
因为你有房A时，你的B房肯定是投资性质。也可能不是投资性质，那么A房就会是投资房。

你这个A 或者B 必定有一套是要交CGT，不管多少年

那当然必定有一套是要交CGT,如同时出售A和B, 问题是如何避开或少交CGT,例如,,如果先在B住一段时间,如5年,就可把B当作自住,而A做投资,那这时出售B就不用交CGT了吧? 在出售B后,再回去A作自住,在5年内回去,这样,,,过几年再出售A也不用交CGT了吧?

作者: STS-TAX 时间: 29-6-2011 10:14
如果你不会同时拥有两套房子的话，或者买卖之间不超过6个月时没有CGT的

作者: STS-TAX 时间: 29-6-2011 17:26

作者: STS-TAX 时间: 30-6-2011 00:03

作者: xiangwenli 时间: 30-6-2011 14:47

原帖由 STS-TAX 于 29-6-2011 09:14 发表

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如果你不会同时拥有两套房子的话，或者买卖之间不超过6个月时没有CGT的

如果用自住房投資，只要在6年內出售此房產，仍然可以申請豁免資本增值稅

只要我在六年内,把自用变作投资的A房出售,免CGT,对吧? 然后剩下的B房从投变自住,再把B出售,也免CGT,这样A和B都不用交CGT?

作者: STS-TAX 时间: 30-6-2011 15:52
请楼上的朋友电话咨询我，我觉得绕口令了。

作者: STS-TAX 时间: 1-7-2011 10:31

作者: syh 时间: 2-7-2011 00:28
请教一个问题：自住房由于回国需要出租（已住满好几年）。估计租金-各项费用-银行利息还有盈余。比如租金700*52=36400，中介费用4000，council费保险费3000，那么盈余还有29400.夫妻一人一半，如果一年都不在澳洲，是否要交不少的税？如果是PR，是否还是可以选择是澳洲的tax resident来享受低收入的免税额度。如果不可以，还有什么方法可以合理避税？折旧一年也就几千块。比如拿出offset账户里面的钱存入另一个利息账户？因为银行利息只收10%的税，少于非税务居民别的收入税率？不知我的理解对不对？

作者: STS-TAX 时间: 2-7-2011 14:22
楼上。你需要做的工作就是

取出OFFSET 账户的钱，让房子收入和开销刚好持平，然后每年报平就可以。

多余钱放入存款账户，告诉银行你是NON RESIDENT，只扣10%税后，每年报税不需要申报这部分的收入了！！！

作者: syh 时间: 2-7-2011 15:04
谢谢回复！像我这种情况，我设想了几种可能：

1. 取出offset账户里的钱，用这些钱再去买个小的公寓出租（因为已经有房贷了，银行的意思不可能再贷很多，所以这个小公寓可能不能贷款买），那么原来的房子可以收支平衡，但是这个公寓的租金是否还是要交29%的税？很多朋友说多出的钱只有买房才合算。但是我想这是基于第二套房也是贷款，而且可以用租金还贷款的情况，不适用我这个情况吧？

2.取出offset账户的钱，存入利息账户，扣10%的税。但是我是PR，已经告诉银行我的税号，难道还可以和他们说我是non-resident，然后withhold利息吗？

3. 取出offset账户的钱，打入中国账户，不知现在中国银行的澳元利息和利息税是多少，如果比澳洲存款利息低10%也不合算了。

请问专家，你觉得哪个方案合适？

作者: syh 时间: 2-7-2011 15:42
仔细想了想，还是觉得都不对，因为贷款利息和存款的利息有个差额。

1. 比如为了收支平衡，我需要从offset账户里面取出10万元，这10万元得利息是按现在7.06%计算是抵消了7060元得租金收入。如果我不拿出，这7060元租金我上交29%的税，余下5012元。

2. 如果我取出这10万元放入利息账户，租金是不用交税了，但是这10万的利息，按5%的存款利息，再减去10%的利息税，是否到手只有4500，反而更少了？

只有找到5.56%以上的term deposit，才可以和第一种情况持平。大家看看，我说的对不对？

作者: syh 时间: 2-7-2011 15:50
因为本来存款的利息已经比贷款的利息少了29%以上，再打个9折，所以相当于那部分损失比交29%的非税务居民的税率还要高了。

作者: STS-TAX 时间: 2-7-2011 16:28
你的理解都没有问题。
但是我怎么看到有存款7%的。。。

www infochoice.com.au

作者: syh 时间: 2-7-2011 22:36
请问像我这种情况还有什么可以打入成本？是否要买折旧报告？这个折旧报告在以后会不会给我带来副作用?(比如卖房的时候）

作者: mimosa_young 时间: 2-7-2011 23:53
请教专家:
我有两套house
第一套house 全部付清
第二套house用第一套house抵押贷款100%

通常情况，应该用第二套有贷款的house来投资，无贷款的自住
但是第二套house比较漂亮，我打算自住
如果我把第一套house还是定义为自住房，第二套house定义为投资房，
我住在第二套house中，出租第一套house
然后用第二套house退税，会有什么问题么？
政府如何知道第二套house是我自己在住还是出租给了别人？
我的意思，这样做有点作假的成分，被发现的概率高么？如果被发现，会有什么惩罚？

谢谢

作者: STS-TAX 时间: 3-7-2011 11:56

原帖由 syh 于 2-7-2011 21:36 发表

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请问像我这种情况还有什么可以打入成本？是否要买折旧报告？这个折旧报告在以后会不会给我带来副作用?(比如卖房的时候）

投资房会有成本变小的情况如果卖的时候

自住房不会了。。

折旧报告买一个如果房子比较新的话

作者: STS-TAX 时间: 3-7-2011 11:58

原帖由 mimosa_young 于 2-7-2011 22:53 发表

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请教专家:
我有两套house
第一套house 全部付清
第二套house用第一套house抵押贷款100%

通常情况，应该用第二套有贷款的house来投资，无贷款的自住
但是第二套house比较漂亮，我打算自住
如果我把第一套hous ...

你不可以把自已住的房子作为投资房。我明白你的意思

被查到的话，根据你退税金额50%罚款。

概率这个东西说不准的。

作者: syh 时间: 3-7-2011 14:27

原帖由 STS-TAX 于 3-7-2011 10:58 发表

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你不可以把自已住的房子作为投资房。我明白你的意思

被查到的话，根据你退税金额50%罚款。

概率这个东西说不准的。

他说的情况我也明白。一个家庭内的收支难道不可以平衡吗？比如他把第一套换做投资房，但是贷款付完了；第二套自住，但是要还贷款。报税的时候不可以作为一个家庭来做总的收入支出平衡吗（比如第一套的房租为收入，第二套自住的贷款为支出）？而是要根据每一套房子来衡量？

作者: syh 时间: 3-7-2011 14:33

原帖由 STS-TAX 于 3-7-2011 10:56 发表

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投资房会有成本变小的情况如果卖的时候

自住房不会了。。

折旧报告买一个如果房子比较新的话

是否自住房我只要在6年之内回来住一段时间就可以了？这个时间有限制吗？然后可以再出租6年不到的时间？这样卖的时候就还是算自住房？

你说投资房有成本变小的情况，难道我没有折旧报告就没有成本变小的情况了？这个成本折旧是做了报告就有，不做就没有？我的townhouse大概10年左右，算新吗？呵呵，谢谢赐教。

作者: STS-TAX 时间: 3-7-2011 14:57

原帖由 syh 于 3-7-2011 13:27 发表

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他说的情况我也明白。一个家庭内的收支难道不可以平衡吗？比如他把第一套换做投资房，但是贷款付完了；第二套自住，但是要还贷款。报税的时候不可以作为一个家庭来做总的收入支出平衡吗（比如第一套的房租为收入 ...

不行的

第一套还完的话，如果不是OFFSET ACCOUNT。那么LOAN就是没有，每年现金流为正还要倒交税。

所以有些东西做之前还是要找个会计问下

作者: STS-TAX 时间: 3-7-2011 15:01

原帖由 syh 于 3-7-2011 13:33 发表

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是否自住房我只要在6年之内回来住一段时间就可以了？这个时间有限制吗？然后可以再出租6年不到的时间？这样卖的时候就还是算自住房？

你说投资房有成本变小的情况，难道我没有折旧报告就没有成本变小的情况了 ...

6年内搬回来半年，然后再出租，可以的，没CGT

房子买来30万。报告把可以折旧东西每年按5千折旧。

10年后，折旧了5万。这是一个比方。然后你卖房成本是就是25万。

区别呢。如果不折旧，卖房40万，赚10万，按5万算。

折旧是40万-25万=15。但是按7.5万算。区别是你报了5万，但是赚的时候按一半算了

这个是投资房计算，自住房这个给予免除，算是一个大福利了。

作者: syh 时间: 3-7-2011 17:16

原帖由 STS-TAX 于 3-7-2011 13:57 发表

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不行的

第一套还完的话，如果不是OFFSET ACCOUNT。那么LOAN就是没有，每年现金流为正还要倒交税。

所以有些东西做之前还是要找个会计问下

如果我第一套自住有offset账户，第二套拿第一套offset账户里面的钱一次付清买了一个投资公寓。这样，我投资公寓的租金（投资房）可以和第一套（自住房）的利息相抵消吗？

作者: syh 时间: 3-7-2011 17:25

原帖由 STS-TAX 于 3-7-2011 14:01 发表

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房子买来30万。报告把可以折旧东西每年按5千折旧。

10年后，折旧了5万。这是一个比方。然后你卖房成本是就是25万。

区别呢。如果不折旧，卖房40万，赚10万，按5万算。

折旧是40万-25万=15。但是按7.5万算。区别是你报了5万，但是赚的时候按一半算了

这个要不要报折旧可以自己选择吗？如果出租的时候没有折旧，卖出的时候也就不用折旧了，是吗？
其实就算是投资房，因为10年已经折旧5万，相当于这5万是没有交税的，但是卖出的时候要多交2,5万的税，应该也是合算的，我的理解对吗？

作者: STS-TAX 时间: 3-7-2011 18:12
5万费用，退税拿会1.5万，但是卖掉按2。5万算，只要交会7500的税。

哪个合算呢

作者: jjrabbit 时间: 3-7-2011 21:06
谢谢分享!!

作者: mimosa_young 时间: 3-7-2011 22:37

原帖由 STS-TAX 于 3-7-2011 10:58 发表

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你不可以把自已住的房子作为投资房。我明白你的意思

被查到的话，根据你退税金额50%罚款。

概率这个东西说不准的。

多谢专家!
我觉得要么把第一套房子卖了,要么打擦边球。
我倾向于后者。

我打算把个人邮政地址，银行，公司，各种保险注册地址都留在无贷款的自住性质的房子里（虽然这个房子我出租给别人）

我下个财政年报税的时候，关于投资房退税的手续，到底要提供些什么东西呢？租房合同，租方联系方式？还需要什么证明呢？

政府有什么途径知道是我自己住在投资房里呢？政府会专程来我家查么？

我的问题有点赤裸裸的，别见笑阿

作者: syh 时间: 4-7-2011 00:30

原帖由 STS-TAX 于 3-7-2011 17:12 发表

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5万费用，退税拿会1.5万，但是卖掉按2。5万算，只要交会7500的税。

哪个合算呢

sorry，没看明白，可以说得清楚一些吗？

作者: STS-TAX 时间: 4-7-2011 10:31

原帖由 syh 于 3-7-2011 23:30 发表

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sorry，没看明白，可以说得清楚一些吗？

5年下来，每年的折旧加起来你一共报了5万的折旧，退税退了1万5

但是卖的时候政府只安2.5 万的收入计算回去，让你交回7千5的税。

这就是折旧的好处所在。如果还是不清楚，你需要和你的会计面谈一下比较好，

我讲的东西基本破坏了行规了。

作者: STS-TAX 时间: 4-7-2011 10:34

原帖由 mimosa_young 于 3-7-2011 21:37 发表

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多谢专家!
我觉得要么把第一套房子卖了,要么打擦边球。
我倾向于后者。

我打算把个人邮政地址，银行，公司，各种保险注册地址都留在无贷款的自住性质的房子里（虽然这个房子我出租给别人）

我下个财政年 ...

问题是你自住房里的人不会把地址都改过去么？

或者说家里所有开销的名字都是你的？
如果你觉得不麻烦，觉得可以做得天衣无缝，那么你可以试试。。。

作者: STS-TAX 时间: 5-7-2011 15:59

作者: zlsiva 时间: 5-7-2011 23:24
我随便看了几个帖子，发现非常晕，非常绕，我还是老老实实简单点过日子吧，不是这投资的料

作者: STS-TAX 时间: 6-7-2011 11:31
付出才有回报。赫赫

作者: STS-TAX 时间: 6-7-2011 23:11

作者: STS-TAX 时间: 8-7-2011 12:16

作者: yindingzhenger 时间: 8-7-2011 13:40
标题: 学习扫盲来了。
昨晚没事和女儿探讨了一下在澳洲买房的可能性和可操作性。我俩基本属于房盲。

如果问题太小白，楼主请别介意哈。

刚才一路看下来，对自住房和投资方有了一点点的认识，

问题1：如果我们在澳洲首次购买住房，这必定是自住房呢？还是可以算作投资房？

问题2：自住房的贷款额，可以抵充工资收入还是抵税？或者什么都不能？

[ 本帖最后由 yindingzhenger 于 8-7-2011 12:44 编辑 ]

作者: STS-TAX 时间: 8-7-2011 15:39
1。如果你出租出去，算投资房性质，但是是否卖掉要交税，取决你有几套放，如果分配他们的目的，比如哪个当投资，那个当自主

2。不可以，既然是自主的，属于私人目的，和工作收入无关。

作者: yindingzhenger 时间: 8-7-2011 16:38

原帖由 STS-TAX 于 8-7-2011 14:39 发表

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1。如果你出租出去，算投资房性质，但是是否卖掉要交税，取决你有几套放，如果分配他们的目的，比如哪个当投资，那个当自主

2。不可以，既然是自主的，属于私人目的，和工作收入无关。

哦谢谢，第一套住房理论上讲应该是自己住着啦。难道能够把它设为投资房，然后自己在外租房住吗？

还有，计算拥有几套房子，是按家庭来计算，还是按个人自己名下计算呢？

譬如：
一家有老夫妻XY和未婚子女Z共计三口人，首次在澳洲买住房，那么，是以父亲X的名义买好呢，还是以母亲Y的名义？或者以子女Z的名义来买相对比较好？需要考虑哪些因素？

作者: STS-TAX 时间: 9-7-2011 12:57
小孩过18岁可以独立买一套房。

夫妻双方只可以有一套自住房。

你可以把自住房变投资房，出去租房子，为了得到TAX BENEFIT，但是你必须证明有工作原因或一些别的理由需要你这么做。总之要找个理由。

以父亲买好还是母亲买好，答案有很多，一般牵涉最多是资产保护问题/

作者: STS-TAX 时间: 10-7-2011 01:05

作者: 雅瑶冬月 时间: 10-7-2011 01:36
如果先给两成的首付买一自住房，然后P十l的供款一两年后如果转成投资，那两成的首期和过去的P的供款能取出来当首期买另外的自住房吗？

作者: zhangyurong 时间: 10-7-2011 03:43

作者: STS-TAX 时间: 10-7-2011 13:03

原帖由 雅瑶冬月 于 10-7-2011 00:36 发表

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如果先给两成的首付买一自住房，然后P十l的供款一两年后如果转成投资，那两成的首期和过去的P的供款能取出来当首期买另外的自住房吗？

可以去买别的房子

但是减税的利息以你还掉两年后房贷后BALANCE为准。不可以放大。

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