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标题: 关于贷款，房产买卖（投资），税务方面的问题都可以写进来，便于大家讨论 [打印本页]

作者: stevensun2 时间: 3-6-2011 22:44
标题: 关于贷款，房产买卖（投资），税务方面的问题都可以写进来，便于大家讨论
上次聚会大家对贷款，房产买卖（投资），税务方面有一些的问题，大家可以发在下面，我会尽力解答，也希望能抛砖引玉, 同时提供免费帮坛子里的朋友查房子的历史交易记录，需要查询的请加我QQ,然后把房屋的地址发给我

[ 本帖最后由 stevensun2 于 17-6-2011 13:21 编辑 ]

作者: 金鱼和农夫 时间: 5-6-2011 10:35
有些问题可能不太容易提出来，得你先起头说说才想得到。

上次大家问最多的好像就是投资房退税，要不你就从这里开始，给介绍一下投资房的选择和相关税务以及各类房子的回报特点? 还有就是买了自住房后，投资房的贷款应该怎么做最好，这个是你的强项了

我给你这贴共享去生活版，对其他城市的人也有借鉴吧。

作者: stevensun2 时间: 6-6-2011 19:56
恩，投资房退税主要有几大类税务优势
1.印花税，装修都不能抵税的，只有在卖房的时候加到你的cost base里面，但是当卖的时候这些钱可以用来减少NET PROFIT从而抵税，比如增值了20000，但是买印花税交了8000那NET PROFIT是20000-8000
2.如果投资出租房期间房屋的设施有些坏的或者老损，这些钱可以用来抵税
3.在投资房维护上花的钱+利息上花的钱+物业管理费+地税-租金所剩余的钱都可以用来抵税
4.每年可以找专门的公司帮你做房屋折旧，如果是10年以内的房子基本上会做到10000以上的折旧（公寓最高），这个可以拿来抵税。（家具的折旧也可以做进去）
5.卖房子所产生的中介费也是可以拿来抵税的

然后是投资房增值税的缴纳
1年内卖出的话 NET PROFIT 需要全部加入你的个人收入来缴纳个人所得税。
1年以后卖出 NET PROFIT 中50%不用交税，还有50%需要加入你的个人收入里面来缴纳个人所得

[ 本帖最后由 stevensun2 于 24-6-2011 10:39 编辑 ]

作者: stevensun2 时间: 6-6-2011 19:57
明天我会列下OFFSET+INTRESET ONLY这个最佳组合的用法

作者: 麦田 时间: 7-6-2011 16:44
好帖，要顶！

作者: stevensun2 时间: 7-6-2011 22:59
对冲账户英文叫OFFSET ACCOUNT, 在国内有个相同的产品叫存贷通
首先OFFSET ACCOUNT的作用：
我来举个例子
贷款下来后银行会给你一个贷款账户，如果你贷款30万，贷款账户的BALANCE就是 -30万。如果你开一个对冲账户（性质和存款账户一样，没有管理费）然后你在对冲账户里放10万，那你要付的利息其实就是30-10万=20万的利息，比如第二天你又放里20万进对冲账户，那你需要付的就是30万-30万=0的利息也就是没有利息了。对冲账户是按日计息（因为每天对冲账户里的金额可能不一样）结息的话如果你是本息全付你可以选择每星期付，每2个星期付和按月付，要是你选择只还利息的还款方式那就只能按月还。

所以其实对冲账户和存款账户的性质一样，可以随时存进钱也可以随时拿出钱。但是区别就是它里面的钱可以抵消贷款账户里所欠的钱从而起到抵消贷款利息的作用。

休息休息再写OFFSET ACCOUNT的好处

作者: stevensun2 时间: 7-6-2011 23:16
OFFEST ACCOUNT的好处主要有3点

1 最大程度上来节省利息
你可以把工资等收入设DIRECT DEBIT到这个对冲账户，这样打进去的当天就开始抵消贷款利息，从而最大化的抵消利息。
2.资金的最大自由化
因为OFFSET ACCOUNT 能随时自由的存取，要用的时候就拿出来（拿出来的部分会从拿出来的当天开始算利息,利息就是贷款利息）有多余或者赚了就可以放进去抵消利息，可以使你的资金分配更加自由。而且因为房屋贷款的利息相对于车贷和生意贷款便宜不少，所以你可以尽量多从房子里贷出钱来用于买车或者买生意。也会让你更容易管理的你投资和生意，因为他能增加您的CASH FLOW.
3.潜在的税务利益
澳大利亚税法规定如果你买自住房当自住房转投资房的时候，你贷款账户里的BALANCE所产生的利息都可以用来抵扣税。所以如果不用OFFSET ACCOUNT的话，你多余的钱只能放在贷款账户里而减少贷款账户里的BALANCE，导致抵扣税的数额变少。但是如果你把多余的钱放在OFFSET ACCOUNT就不会有这些麻烦。而且照样能起到抵消利息的作用。

当然所有事物都有优点和缺点，OFFSET ACCOUNT也不例外，他的缺点就是要付年费，年费每家银行不一样，从180-395不等，但是在同意个PACKAGE里面不管有多少个贷款，年费只要交一次，简单点就是说不管你买1个房子还是4,5个，只要贷款都放在同一个产品下都只要付一个年费。而且付了年费就不用付贷款申请费了，一般贷款申请费为500-600不等。

作者: stevensun2 时间: 7-6-2011 23:19
今天太晚了，明天我会说说只还利息的好处和配合对冲账户后所带来的优势叠加

作者: 金鱼和农夫 时间: 8-6-2011 16:48
我说你还是组织个讲座吧，找个好天气团团坐，来点下午茶，给大家上回科普教育，有问题好当场回答。

作者: dwarfpuffer 时间: 8-6-2011 16:58
真是好人啊

作者: stevensun2 时间: 8-6-2011 22:03
标题: 回复 #9 金鱼和农夫的帖子
哈哈，谢谢农夫，我都可以

作者: stevensun2 时间: 8-6-2011 22:13
澳洲银行贷款一般有2中还款方式一种是只还利息第二种是本息全付，很多国内过来的移民受国内贷款的影响认为本息全付好，可以少还些利息。不过在澳洲不尽然。在2种情况下只还利息是有好处的。

1.因为澳洲有所谓的NEGTIVE GEARING,也就是说房子的支出大于租金收入。这样的情况下多出的部分可以用来抵税。所以很多在买投资房的时候都是贷款越多越好，因为可以抵税。所以只还利息的情况下可以维持高额的利息从而更好的来抵税。（从税务角度）

2.当使用对冲账户的时候本+息的还法就多余了，因为你可以把本金放在对冲账户里，这样可以做到资金的最大自由化而且同样可以起到抵消利息的作用，因为之前我们说了你放在对冲账户里的每一分钱都能拿来抵消贷款里的本金额度从来起到抵消贷款利息的作用。（从资金自由和管理角度）

总结以上可以说如果买投资房（对冲账户+只还利息的方式是最好的），澳大利亚的贷款期限一般最多30年，只还利息的期限一般为5年或者10年。但是只要在只还利息的期限到期的时候做一个REFINANCE,就可以再给你5年或者10年的只还利息的期限，这样的操作一般比较少人知道，呵呵

作者: danielwang 时间: 8-6-2011 22:32
好人，搬个板凳听讲座啊。

作者: stevensun2 时间: 10-6-2011 14:31
之前说了本息全付的贷款的还款期限可以分为一个月一付，一个星期一付，两个星期一付
建议大家尽量选择最短的还款模式，就是1个星期一付，因为本息全付的还款方式来说，还款的间隔越短你最终的还利息的总额就越少。但是只还利息的话就没有影响了。

作者: 休止符 时间: 10-6-2011 14:38
版主呢，
这样的帖子再不加精没有天理啊。。
建议推荐的我爱我家大板块下并设精。。。

作者: 休止符 时间: 10-6-2011 14:41
只是对于3楼的印花税有点疑问，
这个应该是资本支出，是不能用来抵税的，
但是卖房时可作为购房成本，用来减少资本利得税。。。

作者: stevensun2 时间: 10-6-2011 20:24
标题: 回复 #16 休止符的帖子
呵呵，所以说我没去做会计，哈哈，理解我的意思就好了，太专业的次我也就用不上了，毕竟是做贷款和房产的，会计方面的问题因为是需要用到所以又周边的会计师告诉我的，可能会有一些小的偏差，大家多多谅解

作者: 金鱼和农夫 时间: 11-6-2011 00:00

原帖由 休止符 于 10-6-2011 13:38 发表

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版主呢，
这样的帖子再不加精没有天理啊。。
建议推荐的我爱我家大板块下并设精。。。

我看得太投入还真疏忽了，谢谢提醒!

作者: 圆满的考拉 时间: 11-6-2011 09:47

原帖由 休止符 于 10-6-2011 13:41 发表

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只是对于3楼的印花税有点疑问，
这个应该是资本支出，是不能用来抵税的，
但是卖房时可作为购房成本，用来减少资本利得税。。。

我还在想印花税到底能不能抵税。。。

作者: stevensun2 时间: 11-6-2011 16:02
投资房的话可以，自住房就不行了

作者: stevensun2 时间: 11-6-2011 16:11
还有个问题我的客户问的比较多的就是关于没有PR的人事可以不可以买2手房，答案是可以的不过有限制

1。无澳大利亚有效签证的海外投资买房：海外投资者在澳大利亚只能购买新房或者期房，澳大利亚和中国期房是有区别的，中国的期房大部分在订购的时候就要全付或者贷款付，但是在澳大利亚购买期房，订房的时候只需要付10%甚至更少的定金。其他金额在房屋交接的时候支付。

2。持有一年以上有效签证的留学生买房：依照现在的规定可以买一套2手房（仅限用于自住目的），而且必须经过FIRB(FORIGN INVESTER REVIEW BOAD)APPROVE，一般会在28天以内APPROVE. 在完成学业离开澳大利亚时需要卖掉负责将由政府强制拍卖。购买新房或期房就没有限制。也可以买地建房但是买地后必须在2年内动工。海外投资者和留学生学生也可以贷款买房，最多可以贷款银行对房价估值的80%。

再补充一下，现在要是没有PR或者CITIZEN的朋友，如果持有有效澳洲签证（一年以上）可以买一个2手房作为自住目的，你买这个房子的时候需要特别注意里面有没有租客，FIRB审批的时候会看，要是房屋交接的时候里面有租客或者有租约的房子就不会批准，所以请特别留意。

作者: taszj 时间: 14-6-2011 02:05
正在学习中ING

作者: xofish 时间: 14-6-2011 02:32
标题: 回复 #21 stevensun2 的帖子
steven好厉害！可以在西人大学做老师了！

咨询一下，像163那样的签证，还不是pr，按照你说的能买一个2手房自己住，
但是过来之后还没有工作，没有收入证明，怎么办呢？能贷款不？
163的打工不容易，也没高收入还款。生意也不容易做。英语也要学那么几个月，估计一年半年要吃老本的。
那么，如果是一次性全额付款，有什么利弊？
请指教啊，谢谢！

作者: 圆满的考拉 时间: 14-6-2011 11:30
晕了，投资房的印花税到底能不能在第一年用来抵税捏。。。。

是全额抵税还是按银行的贷款利息抵税。。。

作者: stevensun2 时间: 14-6-2011 21:05
标题: 回复 #24 圆满的考拉的帖子
可以在第一年用来抵税，是全额抵税

作者: stevensun2 时间: 14-6-2011 21:11
标题: 回复 #23 xofish 的帖子
可以贷款，可以做一个海外收入证明，然后贷款80%，现在如果一次付清的话，现在利息很高，会在汇率上吃亏不少。可以先贷款，到时候汇率低了再换些钱放在对冲账户里这样既可以节省利息又可以避免汇率上的损失

作者: 我的霍巴特 时间: 15-6-2011 18:35

原帖由 stevensun2 于 14-6-2011 20:11 发表

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可以贷款，可以做一个海外收入证明，然后贷款80%，现在如果一次付清的话，现在利息很高，会在汇率上吃亏不少。可以先贷款，到时候汇率低了再换些钱放在对冲账户里这样既可以节省利息又可以避免汇率上的损失

这个办法好。

作者: 圆满的考拉 时间: 16-6-2011 19:00

原帖由 stevensun2 于 14-6-2011 20:05 发表

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可以在第一年用来抵税，是全额抵税

THX!

作者: stevensun2 时间: 17-6-2011 12:07
今天再说说买房砍价的技巧，很多人问我房子砍多少钱的比较合适，这个问题我觉得是因房而异，主要要看房主为什么要卖：
1. 如果急卖当然能砍的比较多，这个要问中介，有的时候中介会告诉你，尤其是像现在这样房产市场比较低迷的时候。
2.还有就是看有没有其他人出价，如果超过1个人出价就会变成多人出价现象，中介应该给每个出价的人一个Multiplable offer form,这样可以告诉你不止1个人出价，也可以避免中介恶意抬价。这种时候中介一般会叫所有买家出BEST OFFER,因为中介回同时拿所有的OFFER给卖家看，卖家从中选择最好的价格。所以如果当你见到中意的房子，越早出价越好，因为这样你会有更长的时间去谈价钱。
3.当签好合约后还是有机会讲价的，就是在做完房屋检查的时候，一般房屋检查都会有这样或那样的小问题，你可以用这些问题跟房主再讲2000-3000，因为一般到了这个程度卖家也不希望因为这些小钱把整个合约CRASH掉。

作者: lampardcao 时间: 20-7-2011 02:56
好人啊，学习很多！

作者: 快乐的农夫 时间: 21-7-2011 00:45
顶一个，必须的

作者: BlueEdge 时间: 21-7-2011 17:10

原帖由 stevensun2 于 10/6/2011 01:31 PM 发表

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之前说了本息全付的贷款的还款期限可以分为一个月一付，一个星期一付，两个星期一付
建议大家尽量选择最短的还款模式，就是1个星期一付，因为本息全付的还款方式来说，还款的间隔越短你最终的还利息的总额就越少。但 ...

why

作者: stevensun2 时间: 21-7-2011 18:34
标题: 回复 #32 BlueEdge 的帖子
这个怎么说呢。。牵扯到经济学的公式，你可以找个网上算贷款还利息的计算器，算一下，如果选本息全付的话，一个星期一还和一个月一还，30年后总利息是不一样的。呵呵

作者: stevensun2 时间: 21-7-2011 18:37
标题: 回复 #32 BlueEdge 的帖子
如果一个星期一还的话，第一个星期就还了1个星期的本金了，第2个星期还了2个星期的本金了，第3个星期就还了3个星期的本金了，4个星期就是还差不多1个月的本金，而每月只付利息的话，只有月底才会付当月的利息，中间就有微小的利息差，不知道这样解释清楚么，呵呵

作者: angelmama 时间: 21-7-2011 22:23
顶，并为了在布村有个自己的家开始认真学习LZ的帖子。

作者: stevensun2 时间: 21-7-2011 23:06
太客气了，我有问必答，呵呵

作者: 红泥小火炉 时间: 22-7-2011 12:57
顶海洋，真是我今年的贵人啊，谢谢你帮我找到满意的房子

作者: BlueEdge 时间: 22-7-2011 13:06

原帖由 stevensun2 于 21/7/2011 05:37 PM 发表

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如果一个星期一还的话，第一个星期就还了1个星期的本金了，第2个星期还了2个星期的本金了，第3个星期就还了3个星期的本金了，4个星期就是还差不多1个月的本金，而每月只付利息的话，只有月底才会付当月的利息，中间就 ...

yes, thanks

figured out after the post. should have used my brain before asking

作者: stevensun2 时间: 22-7-2011 19:22
标题: 回复 #37 红泥小火炉的帖子
缘分，呵呵

作者: lesleywang 时间: 23-7-2011 11:05
请教啊.

我现在的房子是我的名字买下来的, 现在我准备买另一套房子搬过去,而现在的老房子准备出租(觉得现在不是个卖房的时候, 楼市好像比较低迷),请问这个物产税是怎么交的. 我应该可以把我新买的房子作为我的自住房吧,要怎么办手续?

还有,如果新的看中的房子只用我太太的名字,那么就在她的名下, 是不是就可以不用交物产税了? (这是那个中介说的,我觉得不可信唉)

我和我太太都是PR, 买第一套老房子的时候就已经结婚了.

另外, 我的旧房子出租的收入,报税的时候可以用什么来抵扣呢?

这么多问题, 谢谢啦.

[ 本帖最后由 lesleywang 于 23-7-2011 10:07 编辑 ]

作者: stevensun2 时间: 23-7-2011 15:55
印花税的征收是按房价，自住房或者投资房的区别来征收，投资房的印花税比自住房多不少，今年8月1以后签合约不是首次买的2手房印花税会增加接近一倍，你可以按自住房来买这第二个房子，这样的话印花税会少不少。不用办什么手续，只要告诉律师按自住房交接就好，他会告诉你需要交多少税。

中介说的意思应该是因为你老婆PR，只用她的名义，在贷款的时候填写未婚的话有可能会不受印花税，而且可以拿到7000的首次购房补贴，不过有一定风险，因为首次购房补助是按家庭为单位的，你们买第一个房子的时候就已经结婚了。呵呵，要是被政府查到要退回补助，还有付利息罚金一类的。这个需要你自己掂量

收入是不能抵税的，只有贷款利息，物业管理费，COUNCIL RATE一类的可以抵税，不过也有只有这些减去租金的部分可以用来抵税，所以投资房贷款愈多抵税越多。具体能抵多少税要具体分析了，呵呵

[ 本帖最后由 stevensun2 于 23-7-2011 14:57 编辑 ]

作者: stevensun2 时间: 27-7-2011 11:11
再教大家一个自己算自己能借多少的小窍门，
如果是自住房能贷公司收入的5倍左右（单人的），要是双人的话是要减少一些的
如果是投资房的话只要将租金加进收入计算就好，不过有的银行只计算80%的租金。

当然这只是粗略的算法也是最基本的借贷额度，还有其他因素可能影响贷款量，不过这个可以给一个大概的数字告诉您最少能贷款多少

作者: linux_hai 时间: 3-8-2011 20:46
有专业人士指点就是不一样啊！

作者: stevensun2 时间: 8-8-2011 15:23
买新房对比买地建房:

买地建房的第一个优点是印花税比较少，因为印花税只交地的部分，而不是像建好的那样按总金额算印花税，
      第二个优点是式样可以按自己的要求做改动，建材也可以选择，适合享受生活的人群，哈哈。
      第三个优点就是总价格会比建好的新房要相对便宜。

买建好的房子的第一个优点是省事，有真实感，看得见，摸得着。
            第二个优点是节省利息，因为买地盖房的话要先买地，建房的时间一般在3-9个月之间，取决于1层还是2层，这期间产生的利息就要自己扛了，而买现成的新房就不用了，直接可以拎包入住节省利息。

作者: wanglong 时间: 10-8-2011 01:36

非常棒的帖子。我受益匪浅。谢谢楼主。

作者: pettie 时间: 17-8-2011 15:04
顶顶楼主，很热心的人啊！

作者: 海姐姐 时间: 27-8-2011 21:54
今天很认真地读了一遍，很有帮助。谢谢

作者: ozspace 时间: 27-8-2011 23:50
请问.如果只还利息,如何才知何时到期开始还本息? 如开始还本息了,如何通知银行每周还本息?
还有,以前每月都是还一个差不多数目的利息,但是上个月从OFFSET ACCOUNT提拿了近一万后,这个月要多还几百元利息, 为何要多还这样多? 不是多取一万,应多还约一百元吧? 银行会多收利息吗? 这多提拿多付利息是如何算出来的?

作者: stevensun2 时间: 31-8-2011 00:09
一般只还利息的期限是5-10年,之后就本息一起还了,除非你转贷,转贷后又可以给你5-10年的只还利息的期限.

我觉得可能是你这个月正好交年费,所以加起来比较多,你可以查查

作者: stevensun2 时间: 31-8-2011 00:10
标题: 回复 #48 ozspace 的帖子
一般只还利息的期限是5-10年,之后就本息一起还了,除非你转贷,转贷后又可以给你5-10年的只还利息的期限.

我觉得可能是你这个月正好交年费,所以加起来比较多,你可以查查,利息的话应该这10000多乘以利率除以12

[ 本帖最后由 stevensun2 于 30-8-2011 23:11 编辑 ]

作者: ozspace 时间: 31-8-2011 14:52
你说对了,,是利息加上了年费,害得扣了OFFSET户口九元透支费,因之前没任何提醒,如到时完了只还利息时期,开始还本息,但又没有提醒,那又要多扣透支费了?

作者: stevensun2 时间: 31-8-2011 18:09
呵呵,你自己多关注吧,每个银行不一样,大部分不会提醒

作者: 金鱼和农夫 时间: 31-8-2011 18:21
谢谢海洋的答复！

作者: panjei 时间: 2-9-2011 01:53
太专业,太给力了
可惜啊,您为什么不在阿德莱德呢?
很想找你做会计咨询.

作者: stevensun2 时间: 5-9-2011 21:42
关于签证对买房的限制问题:

海外人事(没有澳洲任何签证或者只有1年以内的签证): 只能买新房,或者买地但是2年内必须建. 需要申请FIRB. 贷款最多可以贷80%

457签证及其他一年以上有效澳洲签证:
新房完全可以买(作为投资和自住都可以),律师需要帮你做一个FRIB申请,一般都没问题.
二手房的话只要你有一年以上的签证(总长度为一年或者超过一年而不需要剩下时间超过一年)你就可以买,不过以后要是离开澳洲不回来的话需要卖掉,而且只能用做自住.也需要律师申请FIRB.
贷款的话要是2个人都是457可以贷款80%,要是有一个人是PR可以最多贷款95%

PR及CITIZREN
没有限制而且能领首次够房补助.

作者: G2811 时间: 8-10-2011 21:48
好帖!想问下海外收入证明是要看工资表还是盖个公章就行?

作者: stevensun2 时间: 9-10-2011 01:18
如果有公章当然最好,没有的话主管签字也可以,形式...

作者: teresarain 时间: 11-10-2011 13:13
标题: 回复 #57 stevensun2 的帖子
搬个板凳认真学习，为买房做准备。
海洋同学，咱们是老乡嘞而且同龄人。我也在Griffith，希望以后能成为盆友呀

QQ 19780577

作者: 中国人 时间: 24-11-2011 17:09
我有几个问题请问海洋先生。谢谢。

1. 如果我第一个自住房子还了1/3左右（本息一起还），这时我想搬家，购买第二个房子作为自住房，我手上还有点存款，能够支付第二个房子的首付（20%的房价），并将第一个房子转为投资房，在具体操作上该怎么做？费用多少？

2. 在第一个房子转为投资房时，如何能够最大限度地提高第一个房子的贷款额，并将其转成Interest only，从而最大限度得获得退税。同时最大限度减少第二个房子（自住房）的贷款额，来减少不能退税的贷款利息？

3.具体操作上还有哪些技巧能最大限度地减少开支，增加收益。

作者: panjei 时间: 29-11-2011 01:42
标题: 求教专家
目前手头有两套房子,一个自住,一个投资,现在看中了第三套房子,打算购买。
听朋友说，如果投资房超过2套，交的税会特别高？而且每年还要交很高的地税？
如果自己申请abn号，成立一个租房公司，自己管理2套投资房，这样可以退更多的税？

一点没有头绪，请专家有空时帮忙介绍下这方面的知识，多谢多谢

作者: 海姐姐 时间: 4-12-2011 22:52
房子虽然还没有买成，但是给海洋添的麻烦可不少。

衷心地感谢海洋的热情相助，每次有事不分早晚和周末，都是即刻出现。

我和老公说，希望早日尘埃落定，一定好好答谢你。

作者: ning00 时间: 6-12-2011 14:14
标题: 请教！
你好，我有打算在Beenleigh这里买房价格在30万左右的，这样能买到一般的house吗？而且如果首付20%的话，其他的24万办贷款多少年比较合适20年还是30年？这样算下来，每周的还款是多少呢？看见我住的附近有全新的公寓房在出售，大概不到30万，也有看到广告卖这个价位的house的，哪个自住更好呢？不好意思，一下问了那么多的问题，再次表示感谢。

作者: 金鱼和农夫 时间: 6-12-2011 18:44

原帖由 ning00 于 6-12-2011 14:14 发表

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你好，我有打算在Beenleigh这里买房价格在30万左右的，这样能买到一般的house吗？而且如果首付20%的话，其他的24万办贷款多少年比较合适20年还是30年？这样算下来，每周的还款是多少呢？看见我住的附近有全新的公寓房 ...

全新的公寓用来自住? 划不来啊划不来。呵呵，我穷惯了，看不得这么浪费的

作者: stevensun2 时间: 9-12-2011 00:22
标题: 回复 #62 ning00 的帖子
建议贷款30年,因为这边可以提前还贷款,就算贷款30年也可以20年就还掉甚至3,4年就还掉,放30年的话每个月的还款额就少了,这样压力就比较小,便于管理财富,不过对想要强制自己还款的人例外,呵呵,建议买HOUSE,增值空间相对公寓大,但是公寓抵税上比较合适,不过只对高收入人群比较合适. 还款的话还要看利息,这个可能要具体根据您的情况比较下贷款产品才知道您能拿到的最低利息,之后才比较好计算,呵呵

作者: stevensun2 时间: 9-12-2011 00:31
标题: 回复 #62 ning00 的帖子
海姐姐缘分没到啊，呵呵，别急，慢慢看

作者: stevensun2 时间: 9-12-2011 00:43
标题: 回复 #59 中国人的帖子
1 只要你把地址改了就可以了，自动默认你的地址房子为自住房，不需要特别更改
2 建议做一个REFINANCE或者先做估价，知道现在房子值多少钱，要是增值了可以把增值的部分按贷款比例套出来，这样利息就增加了从而使可以抵税的额度增加。不过建议保持在80%的贷款比例不然会交贷款保险
3这个建议问会计师，呵呵，我就不班门弄斧了，嘿嘿，因为每年的税法会有改动。

作者: stevensun2 时间: 9-12-2011 00:46
标题: 回复 #60 panjei 的帖子
那个叫地税(LAND TAX),不同与COUNCIL RATE, 只有HOUSE多了或者价值高了需要交,价值越高,地税越高. TOWNHOUSE和公寓是不用交的
自己管理的话需要执照,就是卖房的执照,我觉得精力和成本不值得这么做如果只是为了管2套房子的退税的话.

作者: ning00 时间: 9-12-2011 12:56
标题: 回复 #62 ning00 的帖子
再次感谢这么快的回复，我可能还没有这么快就买房，想再看看。到决定买房的时候，就要麻烦你了，呵呵。

作者: ning00 时间: 9-12-2011 21:39
标题: 再次请教
不好意思，俺家那位让我再请教一下，如果房价是30万，我们首付6万，剩下的24万贷款，贷款20年或30年，这样算下来，大概每个星期的还款分别是多少呢？因为钱不多，要提早做好预算，呵呵。

作者: 月亮星座 时间: 9-12-2011 21:57

原帖由 stevensun2 于 5-9-2011 21:42 发表

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关于签证对买房的限制问题:

海外人事(没有澳洲任何签证或者只有1年以内的签证): 只能买新房,或者买地但是2年内必须建. 需要申请FIRB. 贷款最多可以贷80%

457签证及其他一年以上有效澳洲签证:
新房完全可以买( ...

想问个问题啊...像这种等着PR下来的人(就是拿bridging visa)可以买房子不? 能够贷多少呀? 先谢谢啦...学到了很多东西.

作者: stevensun2 时间: 11-12-2011 22:39
标题: 回复 #69 ning00 的帖子
建议你30年,有个计算器,我找到了发上来

作者: stevensun2 时间: 11-12-2011 22:41
标题: 回复 #70 月亮星座的帖子
如果是BRIDGING TO PR的话,新房没有限制,2手房只能买一套,贷款最多可以贷银行估价的80% ( 没拿到PR前),而且只要在一年内拿到PR,首次购房补助的7000政府还是会补给你的.呵呵

作者: ross668 时间: 11-12-2011 23:27
海洋, 对59楼的问题,有没有更好的办法可以达到最大的效益? 我的理解是已还的1/3不可以再用于负课税,如果重代的话,增加贷款的部分必须根据贷款用途而定,用于新的投资可以课税,但是如果用于还新的自主房则不可课税,是这样吗?大家有何高见?谢谢

作者: 月亮星座 时间: 12-12-2011 02:07

原帖由 stevensun2 于 11-12-2011 22:41 发表

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如果是BRIDGING TO PR的话,新房没有限制,2手房只能买一套,贷款最多可以贷银行估价的80% ( 没拿到PR前),而且只要在一年内拿到PR,首次购房补助的7000政府还是会补给你的.呵呵

谢谢海洋的回答了啊.....很热心啊....

作者: ning00 时间: 15-12-2011 22:53
标题: 回复 #71 stevensun2 的帖子
再次感谢，还烦请将计算器发上来，我们好早早做个预算，呵呵。

作者: stevensun2 时间: 20-12-2011 15:35
http://www.home-loans.com.au/calculators/borrowing/

作者: xuzheng369 时间: 20-12-2011 18:56
请教海洋：我是国内买的布里斯班房子，贷款是做的西太的，我贷了30万澳元，银行却给了我50万，请问我到底要不要这多出来的20万啊？银行和我说是放在对冲账户里，可以节省利息，另外我还款的话是只还利息还是本金利息一起还比较划算呢？谢谢你！

作者: stevensun2 时间: 23-12-2011 22:55
标题: 回复 #77 xuzheng369 的帖子
啊?你是找银行做的,还是找贷款经理人做的啊?你要是要求贷款30万他不应该给你贷50万啊....怎么合算来说是看你是什么用途,投资还是自住,要是自住的无所谓,要是投资的话不牵扯到抵税的话也无所谓,本息或者只还利息都可以.

作者: xuzheng369 时间: 27-12-2011 17:00
我是中介帮我找的代理做的，现在我坚持只要30万，叫他们重新做贷款文件，我这房子是自住的，中介让我是只还利息，我现在觉得还是本金利息一起还，如果以后只还利息的话可以变更吗？谢谢你了！

作者: stevensun2 时间: 31-12-2011 16:13
标题: 回复 #79 xuzheng369 的帖子
要是WESTPAC的话是可以变更的

作者: panjei 时间: 4-1-2012 12:11
标题: 回复 #67 stevensun2 的帖子
多谢专家
再次可惜了，你为什么不在阿德，最近想倒腾房地产，没有好的财务顾问很多事情都不方便。
请问阿德这边你有没有这方面的专业人士可以推荐给我？
多谢多谢

作者: xuzheng369 时间: 4-1-2012 16:39
谢谢海洋

作者: carol_zxz 时间: 4-1-2012 16:43
有用的帖子，先收藏起来

作者: panjei 时间: 16-1-2012 19:38
标题: 求教专家:
我有两处房产:
A 有贷款  属性投资房
B 无贷款  属性自住房

B 后院很大，咨询过council,可以分地后在后院再造一幢房子。

我的计划：B 分地，把前面的老房子卖掉，收回部分资金，然后在后院造房子，然后再把新房子卖了。

问题：
在这个操作过程中，我是否可以把 B房产的老房子作为自住房卖掉，  然后再把新造的房子也转成为自住房卖掉，因为新房子是在老房子卖掉后才开始造的。

作者: stevensun2 时间: 17-1-2012 23:53
标题: 回复 #84 panjei 的帖子
第一个应该可以,第一个房子需要住一段时间,应该是半年以上,不过这个每个省会有不一样,你可能要个COUNCIL那确认下

作者: gzteach 时间: 29-1-2012 12:31
我和老婆的名字买了个投资房，因为老婆收入很低，到退税是能不能把亏损的钱都算到我的名下

作者: stevensun2 时间: 13-2-2012 22:09
标题: 回复 #86 gzteach 的帖子
如果有你的名字按家庭的形式来报税

作者: stevensun2 时间: 21-3-2012 19:26
标题: UPDATE
夫妻2人如果一开始以一个人的名义买房，自住房领完首次购房补助（75万以下可以领）和免印花税（50万以下全免，60万以上就没有折扣了）。买第2套房子的时候以另一个的名义买就还能享受一次免印花税（不过不能领补助），要是一开始买第一套的时候用2个人名义买的话，第二次买不管用谁的名义都不能享受免印花税了。

10000的新房补助4月30号结束，购房合同上的买房人必须都是PR,不能一个PR一个TR（或者其他非PR或者CITIZEN签证）。

作者: ningning 时间: 24-5-2012 14:53
最近适合买房么？

作者: Dawn_Van 时间: 24-5-2012 15:26
海洋，问个关于税收的问题，假如买了自住房贷款每月要还利息，那么在澳洲做生意或工作的收入在所得税方面是否有减免啊？

作者: stevensun2 时间: 25-5-2012 11:38
标题: 回复 #90 Dawn_Van 的帖子
自住是没有没有的，只有投资房可以拿来抵税

作者: ryan88 时间: 29-5-2012 11:21
请问孙顾问，如果买了地，是不是一定要在一个规定的时候建房子，能一直留着这片空地么？谢谢了。

作者: stevensun2 时间: 30-5-2012 16:04
标题: 回复 #92 ryan88 的帖子
主要看你是不是PR,要是不是的话必须在2年费建，要是是的话就没要求了

作者: ryan88 时间: 30-5-2012 17:31
谢谢孙教授。那请问放着一块地在那里的代价有多大（除了还贷款，council rate高么？）谢了。

作者: 金鱼和农夫 时间: 30-5-2012 18:00

原帖由 ryan88 于 30-5-2012 16:31 发表

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谢谢孙教授。那请问放着一块地在那里的代价有多大（除了还贷款，council rate高么？）谢了。

你这教授一叫把人家海洋叫的好舒服阿哈哈

作者: wengjun 时间: 24-6-2012 23:52
支持，赶紧来

作者: 羽毛 时间: 6-12-2012 12:59
谢谢楼主无私奉献！留个脚印，好好学习

作者: zxcity 时间: 6-12-2012 23:15
想请教一下，我买了一个房子自主，但是当时房子是带有租约的，大概5个月。想问一下这5个月房子是不是算投资房，如果租金不够利息的话是不是可以拿来冲抵所得税，另外我在此期间有关于房子的开销是不是也可以拿来抵税。

谢谢

作者: 云乡人 时间: 7-4-2013 19:15
果然是专业人士啊，找时间请教！

作者: yong1982 时间: 7-4-2013 21:31
请问买投资房产生的费用能claim tax refund? 例如:stamp duty和律师费

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