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标题: [讨论]澳洲经济，通货膨胀与房价 [打印本页]

作者: error 时间: 5-4-2005 11:27
标题: [讨论]澳洲经济，通货膨胀与房价
最近看了点书，思考了解问题，不知道对不对，请大家讨论讨论 
按照凯恩斯的理论，通货膨胀的发生是因为政府的货币发行量超出了实际需求量。由於政府印的钞票多了，那么货币的实际购买力就会下降。换句话说，过去1个澳元可以买到的东西，现在你需要多于1个澳元才可以买下来。很多人在抱怨说，10年前的汽油价格是现在的一半不到，除了石油紧缺之外，通胀的存在也是一个重要因素(大家的工资也在涨，想想这些钱从哪里来)。通胀率通常也是reserve bank 用于调整基准利率的重要指标之一。 
这里有一个很实际的例子，在工党执政期间，澳洲的利率曾经达到过10%以上，主要原因就是工党政府花钱大手大脚，又是接受难民，又是提高福利，结果财政赤字居高不下，只能通过发行钞票来解决问题，那么多发行的这一部分钞票就会体现在通胀率上。如果通胀率很高，而工资不增加的话(如果今年你的工资增长没有超过3%，赶快找你的老板吧)，大家的生活质量自然会下降。而这种危险发生的可能性，应该可以通过当前的利率水平体现出来。 
通胀与汇率，作为可以自由兑换的货币。如果它对内贬值，那么对外的汇率水平自然也会下降。大家回头看澳洲前些年的汇率水平和工党执政事情的汇率水平，自然就可以看出些端倪。但最近澳元的汇率走向让我确实有些看不大懂，如果要解释的话，恐怕只能认为是美国利於它的霸权地位(军事和经济霸权)对美元强行贬值，造成世界其它可兑换货币的相对升值。我没有澳元对其它货币近些年来的资料，所以不敢妄下定论。 
通胀与房价，作为不动产，房价的走向应该与通胀率是一致的。但非常有趣的是，我观察了最近20年的房价和reserve bank 的利率，发现利率是在1990年之前非常高，在1991年之后逐渐下降，直到1993年降到历史性的4。75%，随后1993-1996年又攀升到7%，此后便一直处於小幅调整中。而房价的快速增长则开始与利率基本开始稳定的90年度中期，也就是说滞后于利率的增长。对於这一现象，我的理解是，房地产作为大宗商品，与日常消费品所不同的是，购买它需要普通人家几年甚至十几年的积蓄，所以大部分人在购房是都是采用向银行借贷的方式，而高利率无疑抑制了购房的激情，同时也抑制了房价的攀升(即房价在高利率时期是被低估的) 。等到利率回归到较低的水平时，一直被压抑的房价和购房欲望开始释放，房价也开始逐渐回到它的真实价值上，甚至高于它的真实价值。而当下一轮通货膨胀，加息周期来临之时，人们由於对高利率，还贷的畏惧，房价又被低估。如此周而复始。 
 
如上是我一个非专业人士的粗浅之见，欢迎专业人士拍砖，指点。

作者: 可达鸭 时间: 5-4-2005 16:17
标题: re:支持！！[audio06]
支持！！<table border=0 cellspacing=0 cellpadding=0><tr><td><OBJECT codeBase='<a target=_blank href=http://download.macromedia.com/pub/shockwave/cabs/flash/swflash.cab>http://download.macromedia.com/pub/shockwave/cabs/flash/swflash.cab</a>#version=4,0,2,0' classid='clsid:D27CDB6E-AE6D-11cf-96B8-444553540000' width='48' height='48' Id='Audible81586155071'><PARAM NAME=movie VALUE='../plug-ins/audio/swf/06.swf'><param name=menu value=false><PARAM NAME=quality VALUE=high><PARAM NAME=play VALUE=false><param name='wmode' value='transparent'><embed src='../plug-ins/audio/swf/06.swf' quality='high' pluginspage='<a target=_blank href=http://www.macromedia.com/shockwave/download/index.cgi?P1_Prod_Version=ShockwaveFlash'>http://www.macromedia.com/shockwave/download/index.cgi?P1_Prod_Version=ShockwaveFlash'</a> type='application/x-shockwave-flash' width='48' height='48'></embed></OBJECT></td><td align='left' style='cursor:hand;' title='鼠标悬停播放' nowrap onclick='document.Audible81586155071.Play()'>你好可爱耶！</td></tr></table>

作者: 聂晓昊 时间: 5-4-2005 18:40
标题: re:理性预期学派的追随者，呵呵。
理性预期学派的追随者，呵呵。

作者: dearjelly 时间: 5-4-2005 20:10
标题: re:支持
支持

作者: 北京人在悉尼 时间: 5-4-2005 21:09
标题: re:澳洲房价是90年代香港移民炒起来的
澳洲房价是90年代香港移民炒起来的

作者: mite 时间: 5-4-2005 21:10
标题: re:房价还是比较稳定没有看到有很大跌的可能...
房价还是比较稳定没有看到有很大跌的可能 
 
只能再看利率高起来会怎么样问题是会高吗? 呵呵

作者: chubbycat 时间: 6-4-2005 01:16
标题: re:thanks Dr. error!
thanks Dr. error!

作者: 小猪乌力乌力 时间: 6-4-2005 06:54
标题: re:凯恩斯的经济理论基本是宏观理论，缺乏微观...
凯恩斯的经济理论基本是宏观理论，缺乏微观（数量）基础，用来解释经济滞胀现象向来不太灵光。现代的经济学似乎以弗里德曼一派理论占上风。

作者: Ultiblue 时间: 6-4-2005 07:38
标题: re:根据现在悉尼的情况，未来三年的房价肯定是...
根据现在悉尼的情况，未来三年的房价肯定是要降的，问题只是降多少以及降多快而已。

作者: happylulu 时间: 6-4-2005 10:34
标题: re:是的,我同意,房价会降的,只是降多少的问...
是的,我同意,房价会降的,只是降多少的问题.

作者: njwujian 时间: 14-7-2007 01:58
提示: 作者被禁止或删除, 无法发言 我还是比较支持弗里德曼一派的货币主义

作者: wdmznzd 时间: 14-7-2007 10:01
没觉得说了什麽有用的话，不用任何经济学理论和专有名字也可以明白这些事。

作者: martinwang 时间: 14-7-2007 10:18
"如果要解释的话，恐怕只能认为是美国利於它的霸权地位(军事和经济霸权)对美元强行贬值，造成世界其它可兑换货币的相对升值。"

我同意这一点，其实美国的经济还是不错的，除了疲软的房地产市场。

作者: xiaoai 时间: 14-7-2007 11:30
就看下届选举了

作者: chubbycat 时间: 14-7-2007 11:32
there are over two years apart between #10 and #11:

发表于 6-4-2005 09:34

发表于 14-7-2007 00:58

作者: smart 时间: 15-7-2007 23:53
供求关系（讨厌不符合长度要求的设置）

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