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标题: 我对墨尔本房价趋势的一点分析 [打印本页]

作者: 阿盼 时间: 3-11-2015 16:47
标题: 我对墨尔本房价趋势的一点分析
本人自登录以来，基本每天都在关注房子，呵呵，房子真是咱们中国人的命根啊，下面是一点心得，和大家分享。

由于墨尔本房产市场持续火热，近日关于墨尔本房产的新闻、新政层出不穷：

1.墨尔本独栋房屋的中位价突破70万澳元！再创新高！
据Domain网报道，根据上周四公布的一份报告显示，在第三季度，墨尔本独立屋中位房价上升了2.8%，达70.7415万澳元，首次突破70万澳元大关。这一季度的房价涨幅使墨尔本房价年增幅达15.6%，创下2010年6月以来的最高涨幅记录。

2. FIRB对海外人士购房新政调整
从2015年12月1日起，海外人士在申请FIRB购房许可将面临新的申请费标准，买100万澳元以下的房产要缴纳5000澳元申请费，如果超过100万但不到200万，需要交纳1万澳元。房产价值每增加100万澳元，则需要多支付1万澳元。

3.澳洲4大银行集体上调房贷利率
10月23日讯，澳新银行集团提高贷款利率0.18个百分点，至此澳洲四大银行全部提高了住房贷款利率。

新政目的明显，由于近两年澳洲房产异常火爆，政府需要给市场降降温，自己也赚点钱。
从近几周墨尔本独立屋的拍卖清空率（PS：清空率是直接反应市场火热程度的指标，说白了就是成交了多少）即可窥见一斑。10月31号，全墨尔本共有611处房产拍卖，清空率是65%，相比于前两周的75%和73%下降了8%，成交价格主力集中在60万到140万澳元之间，50万以下和180万澳元之上的房产出现了多例流拍。

这完全符合市场规律，墨尔本房价近两年持续较大幅度上涨，独立屋平均每年涨幅超过20%，好地段可达到30%，公寓平均每年涨幅超过5%，好地段可达到10%。如此涨幅不会持续很久，原因很简单：
1）没有只涨不跌的市场；
2）作为连续四年跻身全球外商直接投资十大目的地国家行列，政府要确保投资的稳定而非过快增长。新政的出台也恰恰说明了这一点。
很明显，随着近几个月独立屋市场供应的大幅增加，市场正在逐步降温，再加上每年年底房产市场的一贯冷清，增速必然放缓，买家在选择房屋的时候也会更加从容。

但是，这不意味着墨尔本房价将开始大幅下跌，而是增速放缓，回归理性，理由如下：
1.墨尔本人口稳定增长，刚需不减，这是房价稳步上升的基础。
截止目前，墨尔本人口约430万，过去10年的人口增长率维持在每年2%左右，预计未来墨尔本每年新增人口约10万人，到2030年会达到560万，2050年达到800万，总住房需求大于300万套，而目前墨尔本包括独立屋和公寓在内只有160多万套，刚需持续较大。

对于一个刚需巨大的房产市场来说，房价一旦上涨就很难再回到原点。即使在短期内清盘率下降，也会维持在“高房价”的新常态。

2.澳元汇率继续看跌
澳元兑人民币从2014年的1:6下跌到目前1:4.5，澳元兑美元从2014年的1:0.95下跌到目前1:0.71，境外投资者的投资成本大大降低。以购买一套100万澳元的房屋为例，以前需要600万人民币，现在只需要450万。
随着中国经济增速的放缓以及美国经济的复苏，各方预测澳元汇率在一定时间内还将继续走低并维持在低位，这将继续降低投资者的购房成本，也是房价继续上涨的动力之一。

3.政府需要发展健康理性的房产市场
澳洲多年来作为长期投资的首选地之一，其增长率和抗风险性已被投资者认可，即使在2008年金融危机期间，澳洲房价也未有大幅波动，这和政府合理的管理和引导密不可分。大家知道，房价的过快增长会导致很多严重问题：（1）全民投机炒房，影响正常的市场需求；（2）资金全部流向房地产行业，资源配置和经济结构失衡；（3）人们易形成房屋崇拜，道德观和价值观扭曲。这也是为什么全球没有任何一个发达国家会将房地产作为经济发展支柱产业的原因。

总之，从长期看，墨尔本房产市场将继续稳定增长，各位朋友要未雨绸缪啊。

作者: 周星星1832 时间: 3-11-2015 17:03
必须不能降。。。

作者: 妮南 时间: 3-11-2015 17:34
不管政策多变，房价是涨是跌，银行贷款利率是升是降，准备好的人还是会买的。
没有存款和没有贷款能力的人还是买不起。

作者: ubuntuhk 时间: 3-11-2015 18:52

分析得不错，住房（公寓除外）确实供不应求，有自住需求的同学还是早点买为宜。

作者: niho 时间: 3-11-2015 21:41
同意，请参考北京。

作者: lucky2015 时间: 3-11-2015 22:12

妮南发表于 3-11-2015 15:34
不管政策多变，房价是涨是跌，银行贷款利率是升是降，准备好的人还是会买的。
没有存款和没有贷款能力的 ...

深刻入骨

作者: hyql 时间: 4-11-2015 07:49
海外人士购房新政还要交两个税漏了

作者: 周星星1832 时间: 4-11-2015 09:09

hyql 发表于 4-11-2015 07:49
海外人士购房新政还要交两个税漏了

???

作者: hyql 时间: 4-11-2015 15:39
维州政府对海外人士新的额外3 %的印花税和每年0.5%的税

作者: sssddw 时间: 16-11-2015 00:45

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