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标题: (原创)悉尼买房总结2015(内含各类信息) [打印本页]

作者: 风中的傻子 时间: 18-6-2015 17:55
标题: (原创)悉尼买房总结2015(内含各类信息)
本帖最后由风中的傻子于 31-7-2015 16:08 编辑

在澳洲购买一套房产是每一个移民到澳洲的中国人的梦想，因为它……是永久产权，可以继承，不会被城管拆迁小队围攻

，有院子可以种菜，当然对于很多银子多的朋友来说最主要的是它有增值空间，当然下跌空间也越来越大，嘿嘿。

我出生在一个建筑之家，长大后就毅然的选择做电子工程师

，再年长点发现对不起父母的培养，于是就找了一个做室内设计师的老婆

，算是给父母一个交代。在做屌丝的工程师之余，兴趣爱好之一就是帮助周围的朋友选房子，装修房子。

在长凳悉尼之前，我就花了几个月的时间研究悉尼的城市规划，房产走势，交通学校等东东。下面把自己的研究过程分享给大家。以下的内容涉及如何选择房产的区域和位置，主要集中在悉尼西北区。我只是举例说了我的分析方法和途径，大家可以根据自己的实际需求和优先级选取其中你认为重要的作为参考。没有完美的区域和房子，我们都是在挑选更适合自己的。

1 购房流程
资产投资方向 确定贷款和购房资格 贷款额度和月供 选择区 选择broker 银行预批 确定律师/确定inspection选择房子1律师研究合同条款; 2inspection;3准备10%私人支票拍卖+10% deposit银行评估和审批(3-7日)购买house insurancefinal inspection settlement(第42天)

这部分内容我就不做详细解释，因为我不是broker，他们更专业的给大家解释。而我的思路是自顶向下的分析购房，从宏观的城市规划，到区域，到街道，到个人实际需求。

2 宏观分析

首先，悉尼各区房介绍 http://www.douban.com/note/349601363/?type=rec 这个文章很简单，但是让我对悉尼的几个主要区域有了一个初步的定性了解。

NSW政府规划https://www.nsw.gov.au/ 这个网站，你可以了解当地政府未来的发展重点，请重点关注那些已经达成协议的，正在讨论的有可能需要5-10年(我们国内都换了好几茬领导班子了)。这里面得到的信息，仁者见仁了。我举个例子，悉尼2031年就业人口的变化图如下，可以看出除了city之外，更多的就业重心会往西部，西北部偏移。
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数据非常全面的房地产网站 http://www.realestate.com.au
这个网站除了提供具体的房子拍卖信息，其实也提供了很多宏观信息，区域信息，倒杯茶慢慢看。

3 各类信息汇总

以下信息，很多人都关注学区，但是我觉得还是要综合考虑各种因素：

悉尼治安http://crimetool.bocsar.nsw.gov.au/bocsar/  这个搜索可以了解各个区，不同犯罪的比率。比如杀人和防火是分开。当然，有些同学更关注保险公司入室内所赔率，这个谁知道网站可以补充。其实类似了。

洪水区域：悉尼有些区域有较大概率会出现洪水或者海平面上升影响，各区海平面上升后影响
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ICSEA 这个指数是我最看重的。因为它的理论是社会经济因素（socio-economic factor）和教育密切相关"的事实。我的理解就是家庭背景综合评分。这个指数虽然是给学校打分的(http://house.ksou.cn/cn/search_school.php)，但是其实表征是学校所在区域人群的综合评价。具体解释请参考这个帖子。 http://blog.sina.com.cn/s/blog_59f9a2bb0100glif.html

华人比例：这个图表示出各个区华人比例，整个悉尼以Epping,Burwood, Hurstville, Chatswood四个华人密集区正在慢慢向四周扩散。至于华人多好，还是西人多好，这个又是仁者见仁了。
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4 学校和教育问题：

首先我根据自己的理解做了一个悉尼教育体系的图，有点意思，大家来批判一下吧。我觉得这个国家不同教育路线培养出来的人，从收入来看，其实差别不大，只要人别太懒。
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悉尼学校排名http://house.ksou.cn/cn/search_school.php 这里包括中学，小学的排名，还给了很多学校的数据，比如英语母语和非母语学生的比例(黄白比)，学校规模大小，这些数据我都会看看。
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悉尼公校校区分布图：这个图很方便的查询你的房子是否在学区内，但是最后一定还是亲自去学习确认一下。https://www.google.com/maps/d/u/ ... KgOPsA.kuDlZ-2n-jRk
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幼儿园搜索和评价：http://www.careforkids.com.au/ 好像没有排名，但是看看别人的评价，也就心里有数了，而且这个网站有用颜色显示目前是否有空余学生的位置。

悉尼TOP200 小学
http://bettereducation.com.au/sc ... rimary_schools.aspx
悉尼OC小学列表： http://www.schools.nsw.edu.au/le ... ents/oc_schools.php

悉尼高中HSC成绩排名： https://bettereducation.com.au/results/hsc.aspx
悉尼精英中学列表： https://bettereducation.com.au/r ... eSchoolResults.aspx

*物语补充：

谢谢楼主分享～估计楼主住在西北咯～
关于选区，我还会参考另外两个网站，一个是myschool一个是abs，这都是官方网站，一个关于所有学校的具体情况介绍，一个是澳洲统计局，上面有(Census)人口普查的结果，很直观的反应出每个suburb的情况

5 交通规划：

我原先觉得North west rail link距离很长，建好了和其他南部的铁路线没有什么差异，后来仔细了解一下后发现，它是高速线，从最远端到epping只有20几分钟，然后从epping到city也会提速。那么虽然看起来路线挺长的，但是实际路途时间却相对较短。这点大家可以上nwrail.transport.nsw.gov.au/ 详细研究一下。距离，你住Parramatta, 我住Rouse Hill 到city的时间，可能我比你还快。也就是不能只看距离，还要看时间。
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另外，大家也要关注一下M2上面的快速公交车，其实也是一种很快到达市区的工具。其他M公路也许也有，我不清楚。下图是一个Hills地区的bus路线，有些地段虽然不在主路旁边，但是如果有几条经过的公交线路，其实也是蛮方便的。
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当然像north west rail link 那样的高速路不是只有它一条，南面也有的。见下图红色的线路回事最快的。
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当然，我觉得悉尼这个城市的就业重心规划的还是太集中在city了，下图是上班高峰期堵车情况。你的购房区域最后不要正在放在红色区域。当然，红的太多的区域，也是政府着手解决的区域。比如Parramatta到strathfied 公路太红了是吧，马上加了一条轻轨的规划。危机，有危就有机。
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6 购物生活
我们生活常用的购物包括：其中超市是最主要的。所以我的建议是至少有两个超市距离你近点，最好步行。有些朋友说，没事我可以开车，恩只要你不觉得堵车，或者你不是上固定班的，开车也都ok。总体来说，悉尼的超市规划挺好的，基本上你住哪里都不会特别远。
食品超市：Woolworths, Coles,  Aldi(便宜),
日用超市： BigW， Kmart， Target，IKEA
电器超市：Good guys(便宜)，Dicksmith，JB HIFI, Betta， Retravision ，

以上就是我购房前期研究的内容，分享给大家，有问题可以和我探讨。

*更新记录*
添加Google公校学区截图，让大家看的更清晰。
添加物语关于学校搜索的补充7.31

作者: Desertfree 时间: 20-6-2015 20:03
感谢楼主，对于交通的考虑实在是很重要！

作者: MICHELLE07 时间: 20-6-2015 20:08
第4，这张表画得很有意思

作者: sailoryzj 时间: 20-6-2015 20:46
很有参考价值，谢谢LZ

作者: LLL0918 时间: 21-6-2015 14:36
好帖。楼主继续

作者: 风中的傻子 时间: 22-6-2015 11:32
谢谢楼上几位的好评，也希望给一些评价和讨论。

作者: snails 时间: 7-7-2015 05:33
短登时周末坐过公交车走过M2，的确很快，二十多分钟就到West Pennant Hills，不知道平时上班这条路上公交车挤不挤。还有就是M2上的公交车站有哪些？在哪里可以查到？真心感谢@风中的傻子给像我这样的懒人笨人提供的宝贵信息。

作者: zheyuhan 时间: 16-7-2015 13:35
hao tie zi

作者: gfeot 时间: 17-7-2015 07:30
感谢楼主分享，期待继续

作者: jiayue119 时间: 20-7-2015 16:02
thanks！！！！！

作者: 语之玫瑰 时间: 20-7-2015 16:41
谢谢楼主分享～估计楼主住在西北咯～
关于选区，我还会参考另外两个网站，一个是myschool一个是abs，这都是官方网站，一个关于所有学校的具体情况介绍，一个是澳洲统计局，上面有(Census)人口普查的结果，很直观的反应出每个suburb的情况，有些数字很有意思的，比如
West Ryde
All private dwellings 4,957
Average people per household 2.5
Median weekly household income $1,392
Median monthly mortgage repayments $2,167
Median weekly rent $340
Average motor vehicles per dwelling 1.3

再看看悉尼有名的富人区
Point Piper
All private dwellings 727
Average people per household 2.3
Median weekly household income $2,680
Median monthly mortgage repayments $4,067
Median weekly rent $750
Average motor vehicles per dwelling 1.8

作者: 缘来自然 时间: 20-7-2015 17:58
强帖，非常实用，谢谢楼主！

作者: 缘来自然 时间: 20-7-2015 18:02
楼主是校友哦

作者: Ashley_zhang 时间: 20-7-2015 18:53
Ray你太强了。。。所以你买在西北了嘛~~

作者: 浮云云艾米莉 时间: 21-7-2015 10:19
总结的很好。。。楼主友情提醒。。。西北很冷的哦。。。

作者: casio009 时间: 23-7-2015 16:31
写的很好，继续啊

作者: casio009 时间: 23-7-2015 16:33
想知道楼主最后买了哪里的房子啊?

作者: yy2011 时间: 28-7-2015 21:16
楼主真是有心之人，佩服，收藏了1～

作者: 风中的傻子 时间: 31-7-2015 17:10
感谢大家支持。我自己是买在西北区，但是不在west north rail way, 太贵了。在M2附近，去city40多分钟，觉得很方便。另外，我是电子工程师，西边还残存很多制造业的企业，工作就业也比较近。比如开个叉车什么的，嘿嘿。

作者: Samuel_ChenSJ 时间: 31-7-2015 19:49

哥们你太强大了哈！这信息分析做的，很值得借鉴参考啊！

作者: 缘来自然 时间: 14-8-2015 19:23
请问一下楼主那个按area列的学校的excel排名表是怎么导出的？还是自己一个个查了填进去的？
谢谢

作者: 风中的傻子 时间: 18-8-2015 12:37
原创版本，全部手填的

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