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标题: 请教关于墨尔本买房看房的一系列问题 [打印本页]

作者: yun117 时间: 14-1-2015 14:07
标题: 请教关于墨尔本买房看房的一系列问题
关于买房

1. 墨尔本的首次置业补贴是不能购买大于750K的物业才能申请，是吗？

2. 大家买房子都在何时做inspection？如果不是拍卖的话，是否是vendor接受offer之后才做的？

3. 目前墨尔本的楼市行情是卖房行情吗？如果不是拍卖的房子，卖家能接受写subject to inspection和subject to fiance 这2条吗？如果不接受，那么做inspection还有意义吗？

4. 有些房子写的是unit或者townhouse，但是又说是on its own title, 这说明什么呢？

5. 如果我们希望settlement的时间可以是60天，那么这些是否在出offer的时候就要告诉vendor？还是等vendor接受offer，付定金之前提出来?

关于学区

1. 学区房主要是指中学还是小学？我看网上提到的主要是中学？

2. 排名多少的算是好学校呢？很多房子都提到mount waverley secondary college 排名是91，2013年的排名是122，这个算是好学校？

关于取暖/空调：

1. 澳洲人洗澡一般是用煤气淋浴器还是其他？

2. 墨尔本的冬天和夏天气候如何？有些房子是ducted heating/cooling，有的是用split air-conditioning，还有的是gas-heating，请问一般有什么的比较多？效果比较好？费用比较少呢？

关于水，电，煤气：

1. 看了一下房子的session 32，好像水是固定的，不能选的，电力公司是有多家公司可以选的？那么煤气公司呢？

2. 买房的时候，水，电，煤气，电信这些都是需要过户，还是卖家结清账单之后注销，买家重新开户？如果买家不开户，就没有水，电，煤气可以用了？

3. 如果房子买好了，暂时不住，会产生水，电，煤气费用吗？我看到说这些都要收取服务费用，无论你使用多少？

4. 看到很多房子介绍说有多大的水箱，请问这个水箱是干嘛用的？

另外：

1. 如果想把房子内部简单翻新一下，不改变结构，只是翻新卫生间，厨房，重新粉刷墙面，把地毯改为地砖和木地板，这个费用大概会是多少？

2. 最后求推荐在墨尔本的买房律师，inspection公司和pest control公司。

谢谢！

作者: jc2602 时间: 14-1-2015 14:50
关于买房

1. 墨尔本的首次置业补贴是不能购买大于750K的物业才能申请，是吗？据我所知似乎没有那么高，好像是600k左右但具体还得问过户师或者broker

2. 大家买房子都在何时做inspection？如果不是拍卖的话，是否是vendor接受offer之后才做的？inspection一个得看中介如何安排的，另外你也可以book时间去看如果vendor同意的话，给offer当然是inspection了以后但通常房东有时间限制不会一直等着你给

3. 目前墨尔本的楼市行情是卖房行情吗？如果不是拍卖的房子，卖家能接受写subject to inspection和subject to fiance 这2条吗？如果不接受，那么做inspection还有意义吗？你这个概念有问题，open inspection是让你大致看看房子情况的，不是让你去做building inspection的，那根本就是2回事

4. 有些房子写的是unit或者townhouse，但是又说是on its own title, 这说明什么呢？分地以后title当然都是属于独立的

5. 如果我们希望settlement的时间可以是60天，那么这些是否在出offer的时候就要告诉vendor？还是等vendor接受offer，付定金之前提出来? 这是给offer的时候定的写进offer和合同里面

关于学区

1. 学区房主要是指中学还是小学？我看网上提到的主要是中学？中学和小学都有，通常说中学，这些都是根据学校成绩约定俗成的

2. 排名多少的算是好学校呢？很多房子都提到mount waverley secondary college 排名是91，2013年的排名是122，这个算是好学校？维省百名以内的都很好，但vce成绩只是一种参考

关于取暖/空调：

1. 澳洲人洗澡一般是用煤气淋浴器还是其他？这个根本没有规定，inspection的时候可以知道

2. 墨尔本的冬天和夏天气候如何？有些房子是ducted heating/cooling，有的是用split air-conditioning，还有的是gas-heating，请问一般有什么的比较多？效果比较好？费用比较少呢？能源方面说当然是ducted用gas省一点

关于水，电，煤气：

1. 看了一下房子的session 32，好像水是固定的，不能选的，电力公司是有多家公司可以选的？那么煤气公司呢？煤气和电可以找相同的也可以找不同的，那只是账单公司不是设备提供商

2. 买房的时候，水，电，煤气，电信这些都是需要过户，还是卖家结清账单之后注销，买家重新开户？如果买家不开户，就没有水，电，煤气可以用了？没有过户的都需要重新开通

3. 如果房子买好了，暂时不住，会产生水，电，煤气费用吗？我看到说这些都要收取服务费用，无论你使用多少？水会有supply charge其他没有

4. 看到很多房子介绍说有多大的水箱，请问这个水箱是干嘛用的？那是雨水水箱用于浇水洗车也可过滤后洗澡洗衣服

另外：

1. 如果想把房子内部简单翻新一下，不改变结构，只是翻新卫生间，厨房，重新粉刷墙面，把地毯改为地砖和木地板，这个费用大概会是多少？这没有具体标准看你怎么弄

2. 最后求推荐在墨尔本的买房律师，inspection公司和pest control公司。买房律师和broker都可以推荐需要短信联系

谢谢！

作者: yun117 时间: 14-1-2015 15:38
谢谢回复。我的这个2个问题没有描述清楚，所以有些歧义。我重新写一下。

2. 大家买房子都做不做building inspection？就是请inspection公司来做的那种？

3. 目前墨尔本的楼市行情是卖房行情吗？如果不是拍卖的房子，卖家能接受写subject to inspection和subject to fiance 这2条吗？如果不接受，那么花钱做building inspection还有意义吗？即使有问题，不是也必须买下面吗？

另外，我还有点糊涂了，看房的时候中介会发一份合同，请问这个合同是什么？是需要给offer的时间就签字？合同不是需要请律师起草和写的吗？在澳洲买房有几个合同需要签？

作者: jc2602 时间: 14-1-2015 16:16
谢谢回复。我的这个2个问题没有描述清楚，所以有些歧义。我重新写一下。

2. 大家买房子都做不做building inspection？就是请inspection公司来做的那种？如果是我砖房我基本不做，如果木板房我基本不买

3. 目前墨尔本的楼市行情是卖房行情吗？如果不是拍卖的房子，卖家能接受写subject to inspection和subject to fiance 这2条吗？如果不接受，那么花钱做building inspection还有意义吗？即使有问题，不是也必须买下面吗？卖家是否接受不光取决于你是否有附加条件，最重要的还是取决于你的Offer给的买价

另外，我还有点糊涂了，看房的时候中介会发一份合同，请问这个合同是什么？是需要给offer的时间就签字？合同不是需要请律师起草和写的吗？在澳洲买房有几个合同需要签？那应该不是合同是section32，属于合同附加条款，即你已经审阅过和房屋有关的资料以及固定支出，通常中介会把合同和section32放一起给你签字，但他们inspection给你的那是复印件不是原件。另外现在一般都是offer和合同一起签的，这样中介也省事不用来回跑一旦offer接受那房东直接就在合同上签字了然后合同就生效了但你仍然有3天cooling off days

作者: nil 时间: 14-1-2015 16:29
本帖最后由 nil 于 14-1-2015 16:30 编辑

自己查官网嘛。google都不会？
http://www.sro.vic.gov.au/sro/SR ... 0Home%20Owners?open
二手房一毛没有，新房一万
·

作者: nil 时间: 14-1-2015 16:35
2 爱做不做。vendor接受你offer了还做毛啊！inspection是做给你自己决定要不要买的。要么同意vendor的价格签了合同但写上subject to inspection，就是说inspection你不满意可以反悔不买或者要求vendor给你修或者别的——前提是vendor也同意这种有条件的合同。

作者: nil 时间: 14-1-2015 16:39
3 拍不拍完全取决是否热门区。房卖的好的，干嘛不拍？不拍，卖家是否决定接受你的offer也取决他房子的popularity。有人房都不看出价比你高还砸现金，vendor干啥要接受你有条件的offer？inspection回答同2

作者: nil 时间: 14-1-2015 16:41
4 就是独立title呗——不过我很好奇，townhouse能有独立title吗？没研究过，townhouse不都share wall？

作者: nil 时间: 14-1-2015 16:42
5 签合同写明。

作者: nil 时间: 14-1-2015 16:42
1电气一般一家

作者: nil 时间: 14-1-2015 16:44
2重新开通。水和气其实物理上是通的

作者: nil 时间: 14-1-2015 16:45
3house的水是有支出的，电气不开通没费用

作者: nil 时间: 14-1-2015 16:47
hwater tank是接雨水浇院子冲马桶洗衣服…非饮用水。用途取决于vendor装了多少设备。

作者: nil 时间: 14-1-2015 16:49
学区一般指second college,小学好的也有school zone

排名没说多少好，总归靠前的会“好”一些。取决自己的需要。

作者: nil 时间: 14-1-2015 16:51
取暖：1洗澡爱装啥装啥，没龟腚

2气比电便宜。

基本猫本什么设备都不需要就可以过冬夏，要舒服就装水冷和暖气。

作者: yun117 时间: 14-1-2015 20:56

jc2602 发表于 14-1-2015 16:16
谢谢回复。我的这个2个问题没有描述清楚，所以有些歧义。我重新写一下。

2. 大家买房子都做不做building ...

关于中介的session32和合同，我想请问一下，签这个合同前，买方的律师会先看一下这个合同吗？签这个合同后是要给定金？那10%的首付是何时给？

另外，买房律师不是也要准备合同吗？这个合同主要是些什么内容呢？

作者: nil 时间: 14-1-2015 21:22

yun117 发表于 14-1-2015 20:56
关于中介的session32和合同，我想请问一下，签这个合同前，买方的律师会先看一下这个合同吗？签这个合同 ...

晕死了。我通常管人叫哥。我得管你叫大叔了。

买房准备啥合同啊。。。

定金是签完合同给的。

首付尾付啥啥付通通都是settlement那天搞定。

见你不少帖子问问题，怎么都这么没common sense啊。。。

sorry，最后一句冒犯你的话。

作者: nil 时间: 14-1-2015 21:23

yun117 发表于 14-1-2015 20:56
关于中介的session32和合同，我想请问一下，签这个合同前，买方的律师会先看一下这个合同吗？签这个合同 ...

买方律师看过合同，在aution的情况下就没有3天cooling off days。

作者: nil 时间: 14-1-2015 21:24

yun117 发表于 14-1-2015 20:56
关于中介的session32和合同，我想请问一下，签这个合同前，买方的律师会先看一下这个合同吗？签这个合同 ...

你去找工作，公司offer给你工作，公司给你合同签，你准备鸟合同啊！

same rules！！！

真真看你的问题是头晕。

作者: jc2602 时间: 14-1-2015 21:28
不管是private还是auction一般inspection时问中介要section32然后自己看或者给过户师看，section32是由卖方律师制作提供的，这只是合同附加条款内容。看这个不用支付任何费用，定金是在给offer时付的，按offer的比例支付几百到几千，10%是在offer和合同内规定时间支付的，一般cooling off以后时间可以商量。如果你subject to finance时间定2周那就2周后再付。subject都是有时间限制的不可以无限制拖延。买方为啥要提供合同？合同是由卖方中介提供的那是固定格式合同。买房律师要拿走其中一份办理过户用，银行需要复印件来审批贷款，你自己可以copy一份。

作者: jc2602 时间: 14-1-2015 21:36

yun117 发表于 14-1-2015 20:56
关于中介的session32和合同，我想请问一下，签这个合同前，买方的律师会先看一下这个合同吗？签这个合同 ...

其实如果你知道过户流程自己办理过户也可以，section32如果觉得英语可以自己也能看懂，主要看土地上有没有公共设施不能破坏，土地上有什么固定设施可以放几个shed房子的建筑面积不能小于多少平米等等，council rate告诉你土地价格site value和康嫂评估价civ，水单告诉你每季度固定支出，body Corporation告诉你unit、flat、apartment或者townhouse以及villa unit的物业管理费每年是多少。

作者: jc2602 时间: 14-1-2015 21:36

yun117 发表于 14-1-2015 20:56
关于中介的session32和合同，我想请问一下，签这个合同前，买方的律师会先看一下这个合同吗？签这个合同 ...

作者: yun117 时间: 15-1-2015 15:07
谢谢楼上2位的热心回答。因为这是第一次澳洲买房，所以问题比较多，请见谅！

不过我对买房律师该何时出现这点还是有些疑问：
1）本来我一直以为，是vendor接受了口头offer报的价格之后，才请律师的，这样看来，如果我对这个房子有意向的话，就要先请律师看session 32和买房律师准备的合同了？因为我如果对合同的条款有异议，或者有什么条件，在给offer的时候就要告知vendor了，对吗？那这样的话，买方的律师不是有可能要看多个合同，因为我们下的offer，vendor不一定接受，那我们还要接着找其他的房子？
2）买房律师是会在签了正式合同之后，负责验证vendor提供的title信息是否真实，是吗？

另外，我看到合同后面签字的地方都会有witness，就是说我们签字的时候需要其他人在场做证明，但是因为我们现在还没有长登，所以可能签买房合同的时候不在澳洲，或者夫妻2个人中，一人在澳洲，一个人住国内，想这种情况，签字的问题需要如何解决？

银行贷款合同签字也是需要有其他人在场做证明的吗？

除了vendor准备的合同，和银行贷款合同外，还有其他合同需要签吗？

作者: yun117 时间: 16-1-2015 12:39
顶。。。

作者: yun117 时间: 19-1-2015 15:27
顶。。。

作者: 摄郎 时间: 19-1-2015 16:43

yun117 发表于 19-1-2015 15:27
顶。。。

继续，继续，把NIL顶晕了，说不定他把房子让给你。

作者: ubuntuhk 时间: 19-1-2015 16:46

yun117 发表于 15-1-2015 15:07
谢谢楼上2位的热心回答。因为这是第一次澳洲买房，所以问题比较多，请见谅！

不过我对买房律师该何时出 ...

1. section 32文件要提前看，建议找华人过户师，可以免费帮忙看section 32文件，他们经验一般都很丰富，基本上没什么问题（如果有疑难杂症可能要请律师打官司，不过很少见）

2. 我们买房签署合同不需要其他见证人，买房的offer可以传真到国内签署，贷款的合同文件，估计要快递回去签署完再快递回来（我买房的时候，在墨尔本签完买房合同就回香港了，贷款文件快递到香港签署完再寄回墨尔本），这些问题都有办法解决，找到过户师之后，问问过户师就知道如何处理了。

主要是买房合同和贷款合同，其它的还有水电煤气网络合同，用你自己的名字就可以签署了。

作者: yun117 时间: 19-1-2015 18:53
谢谢27楼的回答

作者: Thinker 时间: 30-1-2015 22:09
借贴继续问怎么区分是砖房还是木头房。
石棉和白蚁的问题只能做inspection 才能知道？

@ubuntuhk
@jc2602

作者: ubuntuhk 时间: 30-1-2015 22:15

Thinker 发表于 30-1-2015 22:09
借贴继续问怎么区分是砖房还是木头房。
石棉和白蚁的问题只能做inspection 才能知道？

木头房子有两种，一种是外墙就是木板的，这是多是老房子，一看就看出来，另外一种是木头框架+单砖强，大部分房子都是这种结构，这种光看外表不太容易看出来，可以问房主或者中介，他们应该知道。

石棉和白蚁请inspection看会比较专业一些，自己也很难看出来。

作者: Thinker 时间: 30-1-2015 22:32

ubuntuhk 发表于 30-1-2015 22:15
木头房子有两种，一种是外墙就是木板的，这是多是老房子，一看就看出来，另外一种是木头框架+单砖强， ...

我大致理解的流程

贷款pre-approval > open inspection > offer > 合同 > 小定 > building inspection > 贷款 > settlement.

可是这个过户师什么时候开始介入呢？

作者: ubuntuhk 时间: 30-1-2015 22:37

Thinker 发表于 30-1-2015 22:32
我大致理解的流程

贷款pre-approval > open inspection > offer > 合同 > 小定 > building inspecti ...

你开始看房时，就可以联系过户师了，过户师一般会帮你做免费估价，解读Section32的内容。

当然最好是先做好Pre-approve，这样对自己的贷款能力有一个明确的估计，看房的时候也有的放矢一些。

作者: jc2602 时间: 2-2-2015 10:58

Thinker 发表于 30-1-2015 22:09
借贴继续问怎么区分是砖房还是木头房。
石棉和白蚁的问题只能做inspection 才能知道？

石棉就别问了，很多材料都有石棉，只有在拆除某些建筑材料时才会大量暴露在空气中，一般也得找专业的来施工并且通知周围邻居，就算你家没有石棉你不能保证别家没有。。。
至于白蚁这个不好说，我家砖房拆过墙里面的木头有及强的气味人都觉得难闻不知道白蚁是不是喜欢。那些木板房还是需要注意一下特别是新粉刷过的谁知道有啥问题。。。

作者: clara_lee86 时间: 13-2-2015 20:02
准备买townhouse，对于流程一知半解，准备最近泡泡论坛，帮顶贴了~

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