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标题: 对未来几年澳洲房市的看法 [打印本页]

作者: 牧马人 时间: 25-11-2014 15:30
标题: 对未来几年澳洲房市的看法
未来好几年资源类国家的货币和资产都会贬值，当然也包括澳元和澳洲的不动产。大趋势已经开始，货币先于不动产，后者用不了多久也会开始跟进。2012年之后的涨都是中国回光返照资本出逃的结果，急涨也好，微涨也好，持续时间都取决于中国的出逃期什么时候结束，也就是中国筑顶完毕开始明显下行之时，二十多年前日本也曾跟今天的中国人一样到处收购，包括房产，但是只要本国经济下行开始，不管是企业还是个人扩张性的收购就此中止。中国也不例外，只是时间节点或近或远，它一直没来，但总归会来，而且已经越来越近。

也有另外一个信号，就是美联储加息。从中国包括其他新兴市场国家出来的钱最终的目的地还是美国，而不是澳洲。美联储加息会让澳元贬值趋势更加强化，从一锤子买卖自住的角度讲，澳元贬值形势下，用外币换澳元购买房产是划算的，而从投资角度讲，买来的房产会随着本币贬值继续贬值，是非常不划算的买卖。

作者: 牧马人 时间: 25-11-2014 15:31
中国人普遍经验主义，三十年的经济成长让人不相信经济会下行，十年的房地产大跃进让人不相信房价会跌。不过该来的总会来，避不开的。

一个地方房价的高度只取决于该地能吸引资源的多少，资源包括很多种，有本地经济购买力的支撑，有各种投资当然也包括投机的游资。美元强势而澳元走低的大周期里，整体的澳洲经济会不舒服几年，本地的购买力是会降低的，而作为澳洲房产另一资金来源的新兴市场在强势美元周期下会比澳洲更惨，再也不可能提供这几年这般充沛的资金，而新周期内唯一能保持扩张的经济就是强势美元所支撑的美国，但它是不会把澳洲的房产列在扩张列表上。所以这个周期内澳洲房市下行是不可逆，但不同地方下行幅度的差异也会明显，就取决于与高点时期相比丧失资源的多少，更简单点，这几年海外买家越多的区域在未来几年波动越大，越是靠本地经济支撑的区域，波动越小。毕竟澳洲经济还不会太差，虽然矿业这个cash cow会被玩个半死，但是FTA签了一堆之后，农业会一定程度上取代矿业的位置，而且这两年跟紧了美国老大，澳洲还不会太差

作者: 牧马人 时间: 25-11-2014 15:32
@李天真

作者: mason00 时间: 25-11-2014 16:09
澳洲比较按照市场规律来，分析还是有道理的。不过中国本身就不好说了，其扭曲能力超过我们的想象。如果政府想控制一个数据，会牺牲很多其他不被人注意的数据来保卫它，真是不好分析。澳洲现在的形式由于中国人的大批进入，热门城市房价数据可以按照国内的轨迹走。区分城市，人口增长等国内常用的说法，在悉尼，墨尔本也说得通。现在澳洲政府是放开了让中国人来撑，中国国内经济走坏速度即便加快一点，绝对数量上的中国富人还是能撑得住澳洲的房价。相对来说，澳洲市场小，容易被控制。我的意思是中国富人的绝对数量可以延长澳洲房市相对于中国本国经济衰退的走势，也就是中国经济即便开始衰退，富人还是可以延缓这种波浪效应的冲击来到澳洲的。

澳洲的问题关键还是澳洲政府自己的想法，那个什么外资监管机构IFB什么的，一直没有严格控制外国买家的购入行为，这才是房价能被推高的真正主力因素。这个甚至比银行加息，收紧贷款政策更重要。中国经济现在还只是减缓，短期，2年内不会有房价奔溃之类的大变动。但是从最近5年的发展趋势来看，中国最大的危险是失去了增长动力。之前中国的发展，主要基于美国消费扩张，转移劳动密集型产业生产线这个历史大背景。而现在，美国正在转型，收缩消费，回收产业链条，增加国内就业。相对的，中国本身在经过了高速增长期后，经济活力逐渐像国有企业集中，其活力和可能性大大不如10年之前。

事实上，整个全球化的趋势也在发生变化，早年发达国家主导的产业转移，全球大分工已经基本成型。欧美经济衰退正是这种大分工达到稳定边界的信号。发达国家正在从新关注本国市场，从新将注意力从海外扩张性投资转为对内休养生息，重新培育生产力方面的工作。早年很多经济学家关注的中国模式缺乏创新，缺乏创造力等危险因素在高速增长期会被人忽略，但是现在将会慢慢发挥出来。说到底，用一个普通人的思维，地主给长工干活，不会干到后来让长工变成地主的。更何况，长工更本没有利用地主慌神的机会去抓住真正的资本。中国世界工厂的定位不会变，这是全世界的需要，甚至是中国政府自己的需要，全球的稳定，也依靠中国心甘情愿的扮演这样的角色，只是工人的情况会越来越糟了。

从大势来看，中国是蛮危险的。其基础实力膨胀到了高层领导人会以大国姿态来处理很多事物的水准，而这种基础实力正在收缩，为了维持住自己的等级，高层很有可能在很多本来妥协的地方，开始采用强硬态度。实体经济水准，高层态度和美国的底线，这三个指标如果交汇到某一个微妙的点上，事情会变的很不妙。但是，我觉得相对平稳的下降期如果持续10年以上，世界的格局可能会稳定在欧美消费，中国制造的常态之中。这当然需要账面上的贸易不平衡，通过某种方式长期保持平衡。这种方式，自然是以牺牲中国人的利益为代价的。

作者: jimmyarch 时间: 25-11-2014 16:40
楼上都是高手！

作者: 牧马人 时间: 25-11-2014 16:50

mason00 发表于 25-11-2014 16:09
澳洲比较按照市场规律来，分析还是有道理的。不过中国本身就不好说了，其扭曲能力超过我们的想象。如果政府 ...

对大势的判断应该没有什么分歧，但应该对中国购买力对澳洲房产的影响所能持续的时间有些不同的看法。

中国富人这个因素其实一直都有，但影响的大小却跟大环境有密切的关系，不同时段来自中国富人的资金流入量上都很不同。最集中的应该是两个时段，一是08年底四万亿天量投资之后中国经济和货币迅速膨胀导致的溢出效应，二是12年之后中国经济开始筑顶之后的资金出逃效应。而在未来中国经济下行趋势得到确认后，这两种效应都将不复存在。中国富人对澳洲房市的影响力将退回到2007年之前的水平，而在那个水平上的支撑力是撑不住今天的房价的。那时，房市将更加直接的反应本地经济，而本地经济又恰逢强势美元资源下行的大周期，对澳洲房市是双重打压。

作者: mason00 时间: 25-11-2014 17:07

牧马人发表于 25-11-2014 15:50
对大势的判断应该没有什么分歧，但应该对中国购买力对澳洲房产的影响所能持续的时间有些不同的看法。

...

依我的观察，中国资金出逃可能可以持续蛮长的时间，比如五年。与此相比，澳洲市场被推高到一个让澳洲政府不能接受的速度应该会远远快于五年。澳洲政府干预，保护本地资产是2年内打击房产的主要潜在因素。中国出来的资金难说是出于上部分巨富的。澳洲现在的政策，其实房产投资的主力是一些合理范围内的国内中产阶级。这样说吧，国内挑2000万不是官场巨贪，商场大贾的中产阶级出来，平均消费水准可能是在澳洲平均水准之上的。也就是说，中国正常的资金流入澳洲，澳洲也吃不消。澳洲政府不干预，我想会有一天，通过现有合法途径进入的资金也会挤爆至少悉尼，墨尔本这两个城市。

作者: 牧马人 时间: 25-11-2014 17:18
澳元贬值，让继续锚定美元的人民币显得更有购买力，澳洲房产这个时段在中国人眼中也吸引力增加，但中国人的疯狂又完全抹平这个汇率差。但这种情况能持续多久？央行降息已经打开了人民币贬值的通道，未来这个通道还会进一步被确认，用贬值的人民币来买澳洲资产，购买力会下降，吸引力降低。但出逃的趋势依然会在人民币下行通道打开之后继续一段时间，哪怕是在美联储加息之后都有可能再有一个小高峰，但池子里的水已经越来越少，放不了多少次，更不可能形成洪水。
中国人钱多的现象也会在美联储加息之后迅速打回原型，以美元为主的外币会迅速被兑换流出中国，这在加息之前就会开始，而撤出的主力不是拿着美元的中国人，而是大量的跨国企业和外国投资投机者。更严格的外汇管制在某个时间是一定会到来的，那个时候，中国富人的海外购买力会断崖式的跌落。

作者: 幸福妈妈 时间: 25-11-2014 17:38
本帖最后由幸福妈妈于 25-11-2014 17:39 编辑

mason00 发表于 25-11-2014 17:07
依我的观察，中国资金出逃可能可以持续蛮长的时间，比如五年。与此相比，澳洲市场被推高到一个让澳洲政府 ...

赞同maoson的分析，尤其是中产阶级资金进入澳洲的说法更是事实。

未来5年，中国千万富豪投资澳洲房产的可能性将很有可能得到延续，最少5年。

不仅投资房产，还有更多资金流入澳洲（投资其它项目，甚至存入银行），甚至有些富豪家庭不止购置一处房产：山上一处，水边一处，土地数处的想法越来越多地体现在实际操作中。

一旦澳币汇率再度下行，购房热必定持续火热......

无论澳洲房价如何涨跌，个人觉得涨的空间不会像中国那么离谱。购买自住房，此时应该是好时机。但大量投资在澳洲购房，也许会血本无归。

作者: 牧马人 时间: 25-11-2014 17:40
富人对海外购买力的影响都离不开一个趋势,本国经济是扩张还是收缩.即使日本经历了20多年的衰退,但今天经济实力依然很强,富人依然很多,但是对澳洲的房市影响却微乎其微了,因为扩张结束了.今天的中国人看上去很牛,其实20多年前的日本甚至更牛,黄金海岸都是日本人开发起来的,日本当年在美国购置房产的规模明显要超过今天的中国.但日本在90年代初期本国经济衰退开始,海外的扩张能力便急剧萎缩,而在海外房市上收缩的最快.中国也不会有什么例外,只是把当年日本人走过的路再走一遍而已.

作者: fzds 时间: 25-11-2014 17:44
小马直接说对布村房市的看法吧。

作者: 幸福妈妈 时间: 25-11-2014 17:52

fzds 发表于 25-11-2014 17:44
小马直接说对布村房市的看法吧。

布村不少同胞南下GC投资购房，基本集中在southport区，都在说：那区是未来发展神速的宝地。大家都看好的地方也许未必是最好的。

作者: 牧马人 时间: 25-11-2014 17:56
再接着楼上进一步说,本国经济上升时,该国对外扩张力强,这是因为多重因素叠加在一起,本币升值购买力增加,企业财富利润增加对外收购能力增强,个人收入增加房产增值股票增值都会让个人帐面财富增加对国外资产购买力增强.二十多年前的日本,今天的中国所表现出的超强的购买力都是这种情况.

而经济一旦下行,所有叠加的因素全部都会开始反向叠加,所造成的效果就是购买力迅速逆转向下.对于公司而言,在本国利润降低负债上升市值下降所带来的结果一定是为生存而收缩.对于个人收入下降房产贬值股票等其他资产贬值所带来的也必然是购买力下降.而购买力下降的结果会导致把有限资源转移到必需品消费甚至是积蓄上,最受打击的就是不动产投资.

二十年多前日本经济泡沫破灭时不仅企业受伤,那些把资产完全固化成房产的日本中产阶级一样非常受伤.而未来很近的时间内,受伤的将是中国,同样的一批人以同样的方式.所有的趋势都会在那个时间点前后明朗化,那就是美联储的加息号角,应该就在明年的某个时刻.

作者: garyyip 时间: 25-11-2014 17:56
都是牛人，学习了

作者: 牧马人 时间: 25-11-2014 18:09
本帖最后由牧马人于 25-11-2014 18:12 编辑

fzds 发表于 25-11-2014 17:44
小马直接说对布村房市的看法吧。

其实上面已经说了我的看法,受中国购买力影响大的地方波动会大,反之则波动小.布村属于后者,而布村的华人区属于前后者之间,白人区属于绝对的后者.

上面幸福妈妈说到GC。GC在12年的时候已经开始下跌，为什么？我个人的观点，中国实体经济筑顶阶段已经开始，对澳洲实体经济失去拉动力，所以直接表现在房市的冷清，其实那时候全澳州都冷清。而为什么之后又开始上涨，就是因为进入出逃期。所有外部资金流入多的地方都会大幅上涨，悉尼，墨尔本，GC，都是典型的代表。GC这个地方更特殊，因为没有很多本地资源做支撑，所以表现的更外向，外部资金一来立刻翻身，外部资金一走，比别的地方跌的都更狠。在进一步说，GC有点类似中国的三亚，当中国整体房市上行时，三亚是个很有卖点的炒作对象，而一旦整体进入下行轨道，三亚的跌幅会比其他地方更惨。那时候会发现，那些卖点真的只能拿来炒作。

另一个很有典型意义的城市是perth。Perth受出逃资金影响小，而受国内实体经济影响大，所以四万亿一下，先于其他城市上涨，而中国经济触顶之时又先于其他城市下跌。其实Perth就是澳洲的一个晴雨表，或者打个比方，Perth就好比鄂尔多斯，而整个澳洲对于世界也有点类似鄂尔多斯对于中国。大方向是什么？其实一年多以前，在perth的筒子又有几个相信perth房价会跌？

作者: mason00 时间: 25-11-2014 18:46

牧马人发表于 25-11-2014 16:40
富人对海外购买力的影响都离不开一个趋势,本国经济是扩张还是收缩.即使日本经历了20多年的衰退,但今天经济 ...

中国和日本有个重要区别，中国资本风险大，即便权贵资本，还是要外逃。日本国内环境好，很多日本人都认为日本比国外好。中国资本流出会减少，但是绝对数量还是大大超过澳洲承受能力。澳洲房产被推高是澳洲政府不干预，主动打开投资渠道的主要结果。国际市场并非所有地方都打开自己的房产市场的。中国的资本必然需要消化掉，接受的市场管理者需要考虑自己本国市场的承受力。我们只能相信澳洲政府不会让房价涨到选民愤怒的地步。而中国政府底线就相对低点。

基本的经济贸易平衡决定进入中国的资本需要最终流出，良好的市场会使资本循环为本地市场体统效益。中国的效率低，分配不均衡是对内的问题。对外，必然要在强权和外界压力下通过汇率，购买高价资产灯方法冲淡因数量产生的差额。无论对内如何不公平，中国经济总量已经到了如今这个地步，全世界都需要吸收中国的生产力，小市场不设防的想吸收中国资本。要付出代价的

作者: 李天真 时间: 25-11-2014 19:34
布村没有研究过啊，如果是准备扎根自住的，也只有买了吧？如果准备挪窝的，也先买个小的过渡一下啊，华人，租房太不作兴了。

作者: 牧马人 时间: 25-11-2014 20:24

李天真发表于 25-11-2014 19:34
布村没有研究过啊，如果是准备扎根自住的，也只有买了吧？如果准备挪窝的，也先买个小的过渡一下啊，华人， ...

呔，兀那秃驴！好不容易@你，就挤这么点东西。好东西都挤隔壁去了，视oz如无物，是可忍孰不可忍哇

作者: 牧马人 时间: 25-11-2014 20:31

mason00 发表于 25-11-2014 18:46
中国和日本有个重要区别，中国资本风险大，即便权贵资本，还是要外逃。日本国内环境好，很多日本人都认为 ...

good point。这确实是个重要区别，但这个区别不足以影响中国本身的大势。中国经济一旦下行，都会导致中国不管是富豪还是中产的扩张型购买力极速缩水，即便他们很意愿来澳洲，依然是购买力缩水，这就意味着澳洲房市所能吸纳的资源量下降。另一个方面，出逃的峰值就在这一波，过了这一波，就再也不会有这个规模了。

作者: 牧马人 时间: 25-11-2014 20:32
讨论的好冷清，oz房产党完全不成气候

作者: justinfang 时间: 25-11-2014 21:18
说句不中听的，楼主分析得这么透，应该在投资上很有建树吧，那么赶紧告诉大家如何投资收益高是正经说了那么多，没看到干货。

作者: 牧马人 时间: 25-11-2014 21:38
想要干货自己找地儿研究去，研究不出来也甭问别人要，没人有义务给别人提供干货。我就是喜欢空谈，不喜勿入

作者: Archer001 时间: 25-11-2014 21:44
只要澳洲放开签证，吸引移民，房价基本可以得到支持

作者: jimmyking 时间: 25-11-2014 22:07
人民币对美金从2006年的8.x慢慢升值到现在的6.x，这个升值是被迫的还是政府故意的呢？好像是被迫的。。。
那现在人民币如果想贬值，老百姓乐不乐意先不说，国际上可行吗？估计平衡点会在哪里？

我完全是门外汉。

作者: jimmyking 时间: 25-11-2014 22:09
都说人民币要贬值，结果今天涨了一回。澳币今天暴跌了。

但观察澳币的波形，其实澳币是跟美元绑定的，收人民币影响不大。说人民币影响澳币好像是YY。。

作者: hec66 时间: 25-11-2014 22:14
未来几年澳洲房价会很坚挺，供需曲线摆在这呢，说其他因素都没用。

作者: 牧马人 时间: 25-11-2014 22:22

jimmyking 发表于 25-11-2014 22:09
都说人民币要贬值，结果今天涨了一回。澳币今天暴跌了。

但观察澳币的波形，其实澳币是跟美元绑定的， ...

澳元是资源型货币，不如说跟铁矿绑定更贴切。

作者: hec66 时间: 25-11-2014 22:26
澳元是风险偏好型货币，跟世界经济走向绑定。世界经济好，大家觉得风险低，澳元就好，反之就不好。

作者: 牧马人 时间: 25-11-2014 22:35
本帖最后由牧马人于 25-11-2014 22:36 编辑

jimmyking 发表于 25-11-2014 22:07
人民币对美金从2006年的8.x慢慢升值到现在的6.x，这个升值是被迫的还是政府故意的呢？好像是被迫的。。。
...

美国实体经济已经全面复苏，大量制造业已经回流完毕，并不像以前那么需要压迫人民币升值来抬高中国成本保护本国。
中国十年房产大跃进相伴的是极度宽松的货币政策，现在广义货币M2比美国都多，房产为主导的投资带动的是泡沫化的经济，而人民币币值本身也是泡沫化的，如果泡沫一直维持，反倒是让在中国的美国投资无法清盘离场，也让中国拿着虚高的人民币可以全世界大收购。这符合美国的利益吗？美元强势的周期是美国资产大收购的周期，如果有任何货币可以成为竞争对手，美国一定会全力将其废掉。

作者: hec66 时间: 25-11-2014 22:38
澳元近期还会保持跌势，因为世界经济，尤其是中国经济减速的风险很大。这个时候，市场会选择投资美元日元人民币英镑，放弃澳元加元新西兰元，于是澳元汇率会跌。反之，一旦市场嗅到提振的讯息，便会买进澳元加元用于投机，澳元变涨。此规律之下，便产生了澳元的上窜下跳。。

作者: jimmyking 时间: 25-11-2014 22:39

牧马人发表于 25-11-2014 22:35
美国实体经济已经全面复苏，大量制造业已经回流完毕，并不像以前那么需要压迫人民币升值来抬高中国成本 ...

这么说开始美国逼着人民币升值，等待一定的时候又希望人民币贬值罗。。。

但是不能忘了，人民币兑换外币是受管制的，M2再大，政府管住，修筑一个超级大坝，还是可以维护一个恰当的汇率。

作者: 牧马人 时间: 25-11-2014 22:39

hec66 发表于 25-11-2014 22:38
澳元近期还会保持跌势，因为世界经济，尤其是中国经济减速的风险很大。这个时候，市场会选择投资美元日元人 ...

日本已经在用下贱招式了，谁会投资日元呢？

作者: 牧马人 时间: 25-11-2014 22:42
本帖最后由牧马人于 25-11-2014 22:43 编辑

jimmyking 发表于 25-11-2014 22:39
这么说开始美国逼着人民币升值，等待一定的时候又希望人民币贬值罗。。。

但是不能忘了，人民币兑换外 ...

如果汇率可以由中国政府单方面决定，经济游戏也就太简单了。中国政府对人民币是有很强的管控力，但不是绝对的，不然不会在美国逼迫下一路升值。既然美国有此影响力，反过来用也一样。最近关于人民币汇率市场化的压力越来越大了……

堰塞湖如果水位太高，怎么修大坝都是挡不住的，更别提中国蚂蚁这么多……

作者: jimmyking 时间: 25-11-2014 22:43

hec66 发表于 25-11-2014 22:38
澳元近期还会保持跌势，因为世界经济，尤其是中国经济减速的风险很大。这个时候，市场会选择投资美元日元人 ...

的确，买澳币跟买股票差不多。今天都快跌了1个点了……人民币小数点后几位动一下就叫暴涨暴跌，澳币这个叫什么？

作者: hec66 时间: 25-11-2014 22:49

mason00 发表于 25-11-2014 16:09
澳洲比较按照市场规律来，分析还是有道理的。不过中国本身就不好说了，其扭曲能力超过我们的想象。如果政府 ...

中国人在房产市场的作用被夸大了。市场的主力还是当地人，只有在个别华人区，华人占了显著比重，其他地区来自华人的推力可能不足5%。我认为澳洲房事是健康的，房价是需求推动型的。澳洲就这么几个城市，每个城市就这么大点地方，每年还有新人进来，现在的房价已经很合理了。说要跌的，多半会失望，涨的少可能是未来几年的主旋律。

作者: hec66 时间: 25-11-2014 22:51

牧马人发表于 25-11-2014 22:39
日本已经在用下贱招式了，谁会投资日元呢？

过去几年日元一直是国际资本的避风港，未来几年怎样，说不好，看日本经济表现了。

作者: 八月的新娘 时间: 25-11-2014 22:59

FREEOZ 商学院！！

作者: 牧马人 时间: 25-11-2014 23:05

hec66 发表于 25-11-2014 22:51
过去几年日元一直是国际资本的避风港，未来几年怎样，说不好，看日本经济表现了。

那随着安倍经济学铺开（都铺开几年了），这几年投资日元的钱不是被玩得底掉儿？请问有出处么？

作者: jimmyking 时间: 25-11-2014 23:19
很多时候看起来很有道理的推理，与事实差距就很大。比如前几年（2009）有人分析说，富士康在国内搞不下去了，为什么，一是国内劳动成本增加，工人工资增加，然后工人的素质提高，不那么好管理；还有一点就是很多20岁左右的孩子都是独生子，父母肯定舍不得送他们去富士康。当时觉得挺有道理的。结果还是搞的挺好的。

现在分析澳洲的情况，我感觉很难根据几个简单的事情推断出方向。还是有很多宏观的大数据才行。

作者: hec66 时间: 25-11-2014 23:19

牧马人发表于 25-11-2014 23:05
那随着安倍经济学铺开（都铺开几年了），这几年投资日元的钱不是被玩得底掉儿？请问有出处么？

咱俩跑题了，我原文想解释的是澳元是风险追逐型货币。世界主要货币可分两种，风险回避型，风险追逐型。澳元属于后一种，一没风险就飘高，一有风险就软蛋。日元大体被划归为前一种，这跟他值不值得投资关系不大，关键看市场怎么界定它是哪种货币，另外说它避险只是相对澳元而言，相对，没有绝对。至于日元到底什么个走势，我管他呢，老子反正是不会碰日本的票子。

作者: hec66 时间: 25-11-2014 23:33

jimmyking 发表于 25-11-2014 23:19
很多时候看起来很有道理的推理，与事实差距就很大。比如前几年（2009）有人分析说，富士康在国内搞不下去了 ...

没错，很多人说中国经济硬着陆，要完蛋。完蛋了首先就是美国人澳洲人没衣服穿没苹果手机玩，人民会同意么，所以是不可能发生的。经过30年的发展，中国已经形成了在世界经济中的比较优势，就是强大的规模化的制造能力，现在没有什么东西不需要中国的工厂做的，即使别的国家能做，也需要随时忌惮中国工厂的竞争。中国工资的增长只是把以前资本家才拿的超额利润抢夺回来一些，资本家还在赚钱，就会继续让中国生产，直到有了新的替代加工基地。放眼全球只能是印度了，但印度人这个劳工素质啊。。所以暂时中国是安全的。前几年每年十几的增长，有五六个点都是房地产贡献的，把房地产一打压，变成百分之七，发现，矣，也是可以的，除了大学生就业率差了点，一切正常。未来的难点，是如何保持制造业的同时，改善环境，同时保证7%。难度一点不小，甚至比以前保持10%的增速难度还要大些。

作者: 牧马人 时间: 25-11-2014 23:34

hec66 发表于 25-11-2014 23:19
咱俩跑题了，我原文想解释的是澳元是风险追逐型货币。世界主要货币可分两种，风险回避型，风险追逐型。澳 ...

不太认同这个概念，如果这样界定，同一种货币不同时期可能属性都不同。85年后随着广场协议，日元强劲升值，但东南亚金融危机中又大幅贬值。某种货币的风险如何，看该国在当时世界整体环境下的走势

作者: 牧马人 时间: 25-11-2014 23:39

jimmyking 发表于 25-11-2014 23:19
很多时候看起来很有道理的推理，与事实差距就很大。比如前几年（2009）有人分析说，富士康在国内搞不下去了 ...

微刺激定向降准已经不起作用，全面不对称降息刺激经济而本来在上一轮刺激中非常敏感的铁矿石和澳元居然依旧疲软没有任何像样的反应，这就是宏观数据。
中国实际可利用外资有多少，现在外资的流入流出状况如何，这也是宏观数据，不过我就现在不去搜了。

作者: hec66 时间: 25-11-2014 23:42

牧马人发表于 25-11-2014 23:34
不太认同这个概念，如果这样界定，同一种货币不同时期可能属性都不同。85年后随着广场协议，日元强劲升值 ...

都是相对的概念，不是绝对的。澳元是小币种，日元是大币种，不好做直接的比较。广场协议是特殊事件，也不好用做为比较根据。

作者: 幸福妈妈 时间: 25-11-2014 23:52
本帖最后由幸福妈妈于 26-11-2014 00:01 编辑

牧马人发表于 25-11-2014 18:09
其实上面已经说了我的看法,受中国购买力影响大的地方波动会大,反之则波动小.布村属于后者,而布村的华人 ...

GC房地产实际上是从2009年开始一路下滑的，今年开始水边房价涨幅比较大，但山上的房子却几乎无人问津。有些2m以上的豪宅挂了一年多都没人出价。

上周末去看望豪宅中的朋友夫妇，他们房子要卖，我们就去参观，看看人家玩直升机的富豪住什么样的豪宅。

去了才知道什么叫富豪，2008年买的豪宅，距离Down Town也才不到20分钟的路程，短短6年，房价直掉1.5m，真的欲哭无泪，好在人家真的是富豪不是土豪，降价1.5m出售都没人出价。

所以，小马说得很对，有些地方价格波动大，有些地方无人问津。

那豪宅若是放在中国，得卖好几千万甚至上亿吧？

看了山上豪宅，真的太漂亮了，心里痒痒啊！

作者: wyhsh 时间: 26-11-2014 00:20
太长了，没仔细看，纯属门外汉，胡咧咧两句

楼主看衰房市的主要观点好像是说由于海外买家特别是中国买家的减少会导致房市失去一大支撑点从而进入下行通道？我倒是挺同意hec66的意见，海外资本对澳洲房市的影响力恐怕没有我们想象的那么大。而且我想3-5年内来自中国的资本不会有太大的回落。
讨论经济必然牵扯到政治，这一两年西方频频出手试探，从钓鱼岛、南海危机、MH370一直到最近香港占中，习李政府的应对只能说中规中矩甚至稍显软弱，但是联系近两年国内打老虎的进程，明显有攘外先安内的态势。今年下半年开始中国在经济领域开始同美国角力，从金砖银行到亚洲自贸区，不管是APEC还是G20，习大大都比奥巴马要活跃的多，李总理那边虽然曝光率不高，但是查一下他近期的行程安排，其中颇有值得玩味的地方。
前面几年美国逼着人民币升值完全有可能到最后养虎为患，共产党未必不是将计就计，有些事情我等屁民都能一眼看穿，共党养了那么多人会看不见？中国经济的放缓下行我认同，但是多半不会像当年日本那样一泄如注，任人摆布，应该会是一个平缓可控的过程。
个人认为未来三至五年，来自中国的资本不会有太大的波动，既不会井喷式爆发也不会断崖式下落，所以如果楼主认为澳洲房市会由于海外资本的减少而进入下行通道的话我不太认同。我倒是认为房价在后面的一年左右时间不会有太大的波动，想买自住房的同学倒是可以多花点时间好好寻找比较，不用急着出手，晚个几个月一年价格也不会有太大的变化。

作者: 牧马人 时间: 26-11-2014 10:48

wyhsh 发表于 26-11-2014 00:20
太长了，没仔细看，纯属门外汉，胡咧咧两句
楼主看衰房市的主要观点好像是说由于海外买家特别是中国买家 ...

澳洲主流媒体也一直在淡化海外资金对澳洲房市的影响，不过掩盖的有点太着痕迹反而欲盖弥彰的味道。悉尼墨尔本热门区域的拍卖现场到底有多少亚裔面孔，到底有多少房产最终被中国人买走，这才是最说明问题的，不过媒体一直在变着法的回避，这一轮吸引资金也是明显有意为之，从监管机构的不作为以及装模作样出台一些挠痒一般的政策也可以看出一二。

中国目前的种种表现，包括那位bigbig,看上去很威武，不过我个人的判断是捉襟见肘，腾挪的空间有限了。不过政治就是这样，越是窘迫越是要表现出自信威武，对于威权政府更是如此，像当年温相说的“信心胜过黄金”，这对于屁民太管用了，山西煤老板大排场嫁女的时候恰恰是开始还不起银行贷款的时候。bigbig动作是很多，但后续能有多少铺得开？号称中国马歇尔计划的海外版四万亿第一站墨西哥高铁就折戟沉沙。摊子都摆到美帝眼皮子底下了，能让你成么？自己后院这边刚刚跟泰国谈好的高铁项目以及连接印度洋和南海的运河，因为忽然而来的军事政变全部夭折，自己的后院自己说了也不算。更别提日本，菲律宾，越南，澳洲，一堆美国的小弟，任你bigbig再高调，越高调他们往美帝那边站队越坚定。高调不高调真不那么重要，重要的是底下是不是能把事儿办成。目前的情况看，美国QE退出之后，实体经济依然强劲发展，房市金融也全面复苏，这还没加息呢。中国则已经开始跟日本比烂，沪港通这样的大手笔居然市场毫无反应，不得已祭出终极降息猛药，不过出了股市有点反应其他领域依然波澜不惊，这是一个已经无药可下的局面。而明年随着美联储加息，周期全面铺开后会怎样，已经很明显。

中共当然比我等一般屁民高明的多，但说多高明也未必。07/08年的时候为抑制投资过热刚刚出台紧缩货币政策，到了次贷危机铺开立马180度转弯调整成极度宽松的扩张货币政策。这帮人真的是搞不清自己玩什么，也看得出根本没什么长远的战略规划。这届政府说实话比上一届强很多，但是上一届挖的坑太大，以至于转身的空间和时间都消耗殆尽。

作者: 牧马人 时间: 26-11-2014 10:55

wyhsh 发表于 26-11-2014 00:20
太长了，没仔细看，纯属门外汉，胡咧咧两句
楼主看衰房市的主要观点好像是说由于海外买家特别是中国买家 ...

不过你说的一年之内不会有大的波动我赞成，就是美联储加息之后也有可能稳得住一小段时间。我说的是几年的趋势，这个趋势我认为会是下行的。
但放的更长远来看，一定还是看好，资源只会一时下行，但王者地位不会改变，资源型货币以及资源国的资产都会长远看好，更何况，澳洲有长远的人口增长预期，都是对房价的支撑。

作者: 牧马人 时间: 26-11-2014 11:21

hec66 发表于 25-11-2014 23:33
没错，很多人说中国经济硬着陆，要完蛋。完蛋了首先就是美国人澳洲人没衣服穿没苹果手机玩，人民会同意么 ...

对中国世界工厂起替代作用的不是印度，而是东南亚国家，越南，泰国，马来西亚，印尼。这几个国家的制造业基础不如中国雄厚，但是在很多领域已经具有完全替代性。中国的劳动力成本已经跟这几个国家中最高的泰国接近持平，想恢复到有优势恐怕还是需要经济出一次血才行，而这对于美国才是更有利的。忽然间的混乱崩溃当然谁都不想看到，但是日本式的逐步衰退却很有可能。日本已经衰退了二十年，依然在为美国人造汽车，造电子产品，对中国来说，同样。

作者: retirement 时间: 26-11-2014 12:02
布村我是不懂，perth的房价还敢掺和一句，确实不怎么涨了，可也没怎么跌。和铁矿关系有，但铁矿掉了这么多，时间也不短了，反应出来到房价上很不明显，为啥？个人感觉，铁矿继续好，人就继续来，持续现金流入，自然房价就涨，现在铁矿不好了，早先过来捞票子的回东部去了，剩下这些基本都是本地的了，铁矿还在挖，而且看不到不挖的可能，公司也还在赚钱，只是赚没那么多而已，干活的依然大有人在，这里裁员那里招人，总归是有个平衡的，反应到房价上就是除了想捞一票闪人的剩下的依然挖着地球还着贷款。说到底天朝人民还没有强大到挥舞着票子买走全世界，至少perth这里是如此。不要说宇宙中心，那是给高富帅住的地方，屌丝就住屌丝的地方。至于国内来的钱，小家小户的国内卖房这里买估计还没有达到支撑房产这个能量级，perth仅有的那么几个所谓学区也就那么回事了，贵的依然还是稀缺资源比如河景海景等等，传统富人区人家的钱也不差多少，本就没疯涨希望暴跌也就类似镜花水月了。其实目前这个情况，澳元也没暴跌，只能说回归正常，之前的价格是太高才对。真像08那会跌到4.5，大概又可以迎来新一轮房产上涨了

再说如果真的软妹币变金圆券，那红票子换成绿票子也没什么不好，只要不少人都这么干，绿票子也就不会惨到哪里去，房价也就暴跌不到哪里去。真要算暴跌的，西澳北边之前畸形涨价的矿业镇倒是跌了不少，不过还是那句话，是涨的太多现在回归理性，而且再往下的幅度似乎也不大，昨天一个同事还兴致勃勃的告诉我在杰尔顿海边买了块地50万，一开始我看貌似有围墙还说这房不错才50万，结果被人笑话说只是地，盖个房子还要再50。。。。。。。。。。。。。其实很希望perth房价暴跌啊，可是希望50万的房子跌到30万我真是一点可能都看不到

作者: hec66 时间: 26-11-2014 13:02

retirement 发表于 26-11-2014 12:02
布村我是不懂，perth的房价还敢掺和一句，确实不怎么涨了，可也没怎么跌。和铁矿关系有，但铁矿掉了这么多 ...

矿业是周期性的，铁矿价格未来几年内还会回到100—120，时间问题，但重复前几年的辉煌是不太可能了，因为不会有国家再蠢到出台四万亿。由此可知，佩斯整体的房价还是虚高的，有下降的空间，但好区除外，尤其是市区周边的河景房除外，稀缺的土地资源，只会越来越稀缺，不受其他任何因素影响。

作者: 浮云云艾米莉 时间: 26-11-2014 13:17

justinfang 发表于 25-11-2014 21:18
说句不中听的，楼主分析得这么透，应该在投资上很有建树吧，那么赶紧告诉大家如何投资收益高是正经说了那 ...

低价抄底高价卖呗，房子跟股票一个概念

作者: 浮云云艾米莉 时间: 26-11-2014 13:19
我不觉得澳洲长线会跌。特别是悉尼猫本。短线波动有可能，长线肯定是平稳上涨。特别是悉尼，其实撑起房价的主要都是本地人，土豪往上抬价一点，然后本地人就义无反顾的接盘

作者: 浮云云艾米莉 时间: 26-11-2014 13:23
买房呢，分析大趋势没什么意义的。买投资房就不停的研究某几个区，研究透了，一有划算的就出手买，一看到高价了就抛。就这么一个道理。买自主就要考虑自己想住哪里了。

作者: retirement 时间: 26-11-2014 13:28

hec66 发表于 26-11-2014 13:02
矿业是周期性的，铁矿价格未来几年内还会回到100—120，时间问题，但重复前几年的辉煌是不太可能了，因 ...

其实我的感觉有点相反，局部虚高，整体持平。最有钱的没啥影响，比较有钱完了哄抬某些区域的会回归理性，大众屌丝区不会有太多变化。

作者: sdcmc 时间: 26-11-2014 13:41

浮云云艾米莉发表于 26-11-2014 13:19
我不觉得澳洲长线会跌。特别是悉尼猫本。短线波动有可能，长线肯定是平稳上涨。特别是悉尼，其实撑起房价的 ...

1/4 猫本買家是外國人.

作者: mason00 时间: 26-11-2014 13:49

wyhsh 发表于 25-11-2014 23:20
太长了，没仔细看，纯属门外汉，胡咧咧两句
楼主看衰房市的主要观点好像是说由于海外买家特别是中国买家 ...

中国在apec上的表现完全是抱美国大腿，哄一下俄罗斯，给日本脸色。共产党是养了很多人，但是高层有多愚蠢是屁民不敢想象的。多少意见提上去，要执行，不可能。因为整个经济现在这样运行，整体上有很多漏洞，毛病，这些早就被很多人看出来的，但是无法改变。为什么，有人需要这些漏洞捞好处。

问题的本质是对中国政府的看法。现在经过30年高速发展期，有不少中国人富起来了，在这个论坛的大多数人都可以说是获利阶层。这些人是不愿意看到中国政府的本质的，寄希望与一切会慢慢变好的。情况当然也不会差。中国内部有一亿日本人或者三亿美国人的生活水准也是喊得出的，有二千万人活得和中东石油王储一样我也信。

华人是澳洲中间房价的主要推动因素。高端市场华人影响力小。这是从中国资本的特点决定的。数量多，而单体投资额小。另外，华人的影响也不全是投资，移民的重头，合法进入的资金，一笔笔的虽然小，但是量是远远超过澳洲市场的规模的。

华人另外一个特点是瞄准的区域环境差不多，华人区的集中高速上涨也对周边和整个房市有拉动作用。这和常规的纯投资资金产生的效益是不一样的。华人的资金，自住为主。不愿意开发新地区，期规模，正好是推动中间价值普遍上涨的原因。如果是高端投资，在统计中反而会被砍掉，降低权重。所以，房价上扬中，60%的价值是由于华人的购买习惯和行为推动的，而在极高和极低两端，不是华人影响所在。

作者: 牧马人 时间: 26-11-2014 14:17

浮云云艾米莉发表于 26-11-2014 13:23
买房呢，分析大趋势没什么意义的。买投资房就不停的研究某几个区，研究透了，一有划算的就出手买，一看到高 ...

不管哪个区，都没有无缘无故的上涨也没有无缘无故的下跌，变化有小气候的因素也当然有大趋势的作用。一个城市区与区之间呈现完全独立的走势情况很少，基本也都随着一个大势，在世界各个地方都如此。划算也好，高点也好，很多时候都是大趋势带来的，判断是否是划算还是高点也是基于对大趋势的判断，当然怎么判断因人而异，因时而异，有看走眼的也有看准的。

也像你说的，像是股票，玩股票又哪能不看大势不了解一些宏观经济。

作者: 浮云云艾米莉 时间: 26-11-2014 14:25

牧马人发表于 26-11-2014 14:17
不管哪个区，都没有无缘无故的上涨也没有无缘无故的下跌，变化有小气候的因素也当然有大趋势的作用。一 ...

了解太多会影响判断的。毕竟澳洲很大，布村猫本的趋势跟悉尼的房价关系不大。

炒股票不用了解宏观啊。看个股历史分析数据的技术流多的是。

真的要炒房，技术流比宏观房价实用性强。

作者: 牧马人 时间: 26-11-2014 14:41

浮云云艾米莉发表于 26-11-2014 14:25
了解太多会影响判断的。毕竟澳洲很大，布村猫本的趋势跟悉尼的房价关系不大。

炒股票不用了解宏观啊。 ...

当然各种玩法都有，不过六千点掉头向下之后还能赚钱的就是很少数，而大势一旦跟上了普通人都可以赚钱。有些时期相对平稳，这个时候技术流就管用的多。而另有些时期的大势就像脱缰的马，靠自己的两条腿走路哪怕累死也跟不上骑在马背上的。

作者: 浮云云艾米莉 时间: 26-11-2014 15:12

牧马人发表于 26-11-2014 14:41
当然各种玩法都有，不过六千点掉头向下之后还能赚钱的就是很少数，而大势一旦跟上了普通人都可以赚钱。有 ...

但是宏观大势是靠新闻媒体的信息来判断的。就像你说的，媒体一个劲的说海外买家少不一定是真的，媒体说香港土豪团12月进军悉尼炒房也不知道是不是真的，上次媒体说9月土豪来最后证明是真的。

于是我已经不敢相信媒体了。大势要知道，但是大盘涨不代表个股涨，最终还是看个体。最近两年看准了房价进出拉短线可以很 high。几年后的事情太难说了。买房教会我一件事情就是别去想几年后可能怎么样。今年6月稍跌的时候入手一套，然后8月就花花的被土豪炒上去10万，马上脱手，然后现在又微跌了准备跌足了再拉一套。我觉得一两个月都难以预料，何必去想几年后呢。10年悉尼买房的人肯定没想到12年暴跌13年疯涨14年飞涨。

数据有很多，看地区走势和比较同期历史价位，看政府对某个区的打算，看附近所有的房子历史成交记录，看学区看商业规划看交通。

布村的关键是人少，没有炒房的势力。所以难投资。但是悉尼猫本还是会继续涨的，至少不会跌。投资猫本其实是很好的选择。有没有海外势力，悉尼都很难跌下来，除非Reserve Bank升利息或者本地大幅裁员。

作者: 牧马人 时间: 26-11-2014 15:27
本帖最后由牧马人于 26-11-2014 15:45 编辑

浮云云艾米莉发表于 26-11-2014 15:12
但是宏观大势是靠新闻媒体的信息来判断的。就像你说的，媒体一个劲的说海外买家少不一定是真的，媒体说香 ...

你说的这些技术其实依然是在大势里面，只是正好在里面的时候你不需要去想它。而同样的技术流同样的玩短线，你在两年前就肯定玩不转，就是没有这个大势。房地产受大势的影响比股票还明显，大势里面个股还有涨有跌甚至可以行情差异很大，但房产却方向基本一致，只是幅度不同。90年代初的日本房产，任他再强的技术流也没法赚的很爽，能赔少点都算高手了，明年开始中国的房产也一样。而澳洲，今天你的这种短线操作在两年之后恐怕也玩不转了，因为新的大势铺开了。当然只是预测，可能不对，不过欢迎鞭尸。

另外，还真从来不存在房价只涨不跌的地方，悉尼墨尔本也就在澳洲算中心区域，放在世界版图上，整个澳洲都只相当于中国的三亚之于中国。就连曼哈顿的核心区也没法担保说绝对不跌，只是遇到反向大势的时候支撑力强一些而已，悉尼墨尔本还差得远呢

作者: 浮云云艾米莉 时间: 26-11-2014 18:11

牧马人发表于 26-11-2014 15:27
你说的这些技术其实依然是在大势里面，只是正好在里面的时候你不需要去想它。而同样的技术流同样的玩短 ...

举的例子不行啊。曼哈顿10年长线肯定只涨不跌的。。。。一般民居0809金融危机都没跌。豪宅倒是跌了然后土豪捡漏。金融危机没跌的几个城市包括，曼哈顿，波士顿，旧金山。大跌的都是荒凉的suburb.

这么说吧，投机分子就是看准了机会就下手的，一般不会琢磨未来几年的大局怎么样，看看明年趋势就够了，今年看明年的话，悉尼猫本还是平稳上升的可能性大，毕竟Reserve Bank 10月发表文章说利率不会升，要么稳住要么继续降息。目前工作回暖，一片歌舞升平，要跌也难。往后的事，我觉得没能力去估计。variable太多。

我举的例子是基于当时的环境的。意思是，两年前我一切买进卖出的决定都是基于当时的背景，没有想也不可能预料到两年后的事情。现在的局势突变所以要随机应变。信息时代，一年就很漫长了，都是变数。

一切数学上的回归预测都是基于历史数据的。真的发生不可预测的土豪进军土豪撤退，也是无可预测的。但房子有个很有意思的事情，就是羊群效应。一旦开始微跌大家都不敢买了就会稍稍跌一点再回升。所以只要抢在众人面前果断决定就好了。

当然买房投资是很入门级别的收入，赚不多的，只能纯粹作为爱好。

作者: 牧马人 时间: 26-11-2014 18:36

浮云云艾米莉发表于 26-11-2014 18:11
举的例子不行啊。曼哈顿10年长线肯定只涨不跌的。。。。一般民居0809金融危机都没跌。豪宅倒是跌了然后土 ...

十年的跨度那又另当别论了。经济发展的还可以而且有人口红利的国家房价一定上涨，这几乎是铁律。十年的跨度来看，澳洲整体也更有可能上行。我所说的是对未来几年，大约五年左右跨度的看法。

例子其实举的不差，查一查你说的那几个城市房产的价格指数，没有一个不在金融危机的头两年下跌的，只是跌幅不深而已，相对于本已经很高的资产价值，那些跌幅扛起来不吃力而已。我要表达的就是没有只涨不跌的，例子已经足够证明了。而且哪怕是曼哈顿也会跌，而且不是只跌三五个月而已，连这样的城市都会被大势拖着跌，更别提悉尼墨尔本，完全不在一个级别，只是有些人不认为这个大势在眼前罢了，只有时间才能给答案了。

作者: 牧马人 时间: 26-11-2014 18:53

浮云云艾米莉发表于 26-11-2014 18:11
举的例子不行啊。曼哈顿10年长线肯定只涨不跌的。。。。一般民居0809金融危机都没跌。豪宅倒是跌了然后土 ...

说起来实在有点班门弄斧了，我到现在还只是纸上谈兵而已，中国几年澳洲几年都只是混口饭吃的级别，也就买了套自住房还背了一身贷款，一点余粮都没，别提作投资了。08的中国房产是个好的投资点，只是那时候穷人一个，也啥都不懂。那种座着都能赚钱的大势近期至少在澳洲再也不会有。

作者: 境随心转 时间: 26-11-2014 21:52

牧马人发表于 26-11-2014 18:53
说起来实在有点班门弄斧了，我到现在还只是纸上谈兵而已，中国几年澳洲几年都只是混口饭吃的级别，也就买 ...

其实大多数人都是穷人一个的，可是只要是投资就有风险，房地产的风险已经很小了。可是还是有人承受不了，利息现在是最低点，如果一年升5次还可以如如不动，那个人就是赢家。

作者: sdcmc 时间: 27-11-2014 02:30

境随心转发表于 26-11-2014 21:52
其实大多数人都是穷人一个的，可是只要是投资就有风险，房地产的风险已经很小了。可是还是有人承受不了， ...

房地产的风险已经很小?
我只能說, 這個是一般人的誤解,尤其如果你是穷人一个的話,房地产的风险一點也不小,因為你是在用槓桿!

作者: 愚夫 时间: 27-11-2014 06:30
好贴，继续学习中...

作者: floatstone 时间: 27-11-2014 08:13

Archer001 发表于 25-11-2014 21:44
只要澳洲放开签证，吸引移民，房价基本可以得到支持

澳洲移民政策和经济联动，经济下行，马上收紧移民，开放啥签证？

作者: floatstone 时间: 27-11-2014 08:21

牧马人发表于 26-11-2014 10:48
澳洲主流媒体也一直在淡化海外资金对澳洲房市的影响，不过掩盖的有点太着痕迹反而欲盖弥彰的味道。悉尼墨 ...

有澳媒统计，M开头的大开发商开发的公寓百分之25被中国人买走

作者: 浮云云艾米莉 时间: 27-11-2014 15:25
本帖最后由浮云云艾米莉于 27-11-2014 15:32 编辑

牧马人发表于 26-11-2014 18:36
十年的跨度那又另当别论了。经济发展的还可以而且有人口红利的国家房价一定上涨，这几乎是铁律。十年的 ...

房子分很多，house, apt, townhouse, 地区，人口，各种。。。

曼哈顿也分upper和lower, 也有Bronx 和Riker.

这样说吧，当时金融危机最底层的时候，Connecticut的house暴跌60%～70%, 距离纽约市中心车程一小时而已，持续跌了两年。曼哈顿的house(正常民居，不算豪宅)跌了10%～20%然后没几个月就回复而且超越之前的价格了。

波士顿也是，Cambridge的house 真心基本没动过，小幅下跌然后马上上升，周边地区都是刷刷地暴跌。。。

于是这样的跌势在一年的大趋势就被忽略不计了。。。

跌不要紧，只要之后涨幅远远超过就好了。一切投资如果只想着永远不亏，那就永远不敢出手了。对中长线来说，只要来回差价的赚的，中间的波动就可以不计了。

悉尼也是这样，并不是说每套房子都一点不跌。比如现在在WWP或者Ryde买个80万的楼花以后会怎么样就不知道了。但是从house来讲，从正常区的house角度来说，长线看涨。人口增长和硬性需求摆在那里，中国富豪只是富豪中的一部分，有的是各国富豪撑着，不怕。

炒房的美好就在于如果暂时房价暴跌了就自己住吧! 而且租金是跟着cpi上涨的，即使房价微跌，租金涨上去，还是可以撑过去的。

误区其实是买力所不能及的房子和买贷款租金差距太大的房子。这种属于死撑着搏房价涨，危险系数大。中产阶级最安全的是找机会捡漏

作者: 浮云云艾米莉 时间: 27-11-2014 15:26

sdcmc 发表于 27-11-2014 02:30
房地产的风险已经很小?
我只能說, 這個是一般人的誤解,尤其如果你是穷人一个的話,房地产的风险一點也 ...

但是如果只是一套自主房不用关心风险啊，硬性需求摆在那里。

作者: 浮云云艾米莉 时间: 27-11-2014 15:30

牧马人发表于 26-11-2014 18:53
说起来实在有点班门弄斧了，我到现在还只是纸上谈兵而已，中国几年澳洲几年都只是混口饭吃的级别，也就买 ...

我本来09年当时想在波士顿买房的。后来看了半天发现没怎么跌啊就放弃了。。

其实悉尼最近几年买地最好。因为开发大西北。10年6万的荒地现在能卖45万

作者: 浮云云艾米莉 时间: 27-11-2014 15:34
话虽这么说，perth Brisbane我就不敢说肯定长线看涨了。猫本希望还是很大的。

作者: 牧马人 时间: 27-11-2014 16:24

浮云云艾米莉发表于 27-11-2014 15:25
房子分很多，house, apt, townhouse, 地区，人口，各种。。。

曼哈顿也分upper和lower, 也有Bronx ...

即使让我说重了，未来几年下行，但跨度再放更长远点肯定还是会涨回来，这一点我也毫无疑问。我只说这几年的趋势，而且悉尼也无法跟美国中心城市相比，即使后者也有明显的跌幅，扛得住的跌幅涨回来的跌幅也是跌幅。
中国的土豪是不容易找到替代品的，新流入移民来源国只有中国和印度属于新兴市场大国，而在强势新周期中几乎所有的新兴市场都不会好过，印度土豪本来都无法替代中国土豪，更别提两个会一起落水。不光是新兴市场，就连欧盟，日本也是债务危机在前面等着。这个周期里真正的大土豪将只剩下一个美国，而这个土豪不会对澳洲的房产感多少兴趣。

另外，这两年cpi照样涨，但是租金貌似在跌。

作者: 牧马人 时间: 27-11-2014 16:30

浮云云艾米莉发表于 27-11-2014 15:34
话虽这么说，perth Brisbane我就不敢说肯定长线看涨了。猫本希望还是很大的。

长线算多久？如果十年或者更长，布村肯定会看涨的，这是一个不受中国国内经济影响很大的城市，也不是一个靠外来资金支撑的城市，主要几个城市里，就布村是最反映本地经济支撑力的。也正因为这个，当海外的资金支撑大幅减弱的时候，布村受到的波动会小得多，相应和悉尼的房价差距会缩小。

作者: sdcmc 时间: 27-11-2014 16:49
本帖最后由 sdcmc 于 27-11-2014 16:50 编辑

浮云云艾米莉发表于 27-11-2014 15:26
但是如果只是一套自主房不用关心风险啊，硬性需求摆在那里。

窮人一套自主房不用关心风险? 我說風險更大!

萬一工作沒了,連住都沒得住! 房價一下跌,之前所付的都歸0! 全額的當然沒問題,但窮人有多少全額付款的?

作者: sdcmc 时间: 27-11-2014 16:53

牧马人发表于 27-11-2014 16:30
长线算多久？如果十年或者更长，布村肯定会看涨的，这是一个不受中国国内经济影响很大的城市，也不是一个 ...

為什麼是布村,不是阿村呢?貌似阿村外來人口最少,投資也最少吧.

作者: QA1439 时间: 27-11-2014 21:57
这帖子要火，强烈关注

作者: 牧马人 时间: 27-11-2014 22:00

sdcmc 发表于 27-11-2014 16:53
為什麼是布村,不是阿村呢?貌似阿村外來人口最少,投資也最少吧.

对阿德不了解，不过感觉经济基础比较薄弱，霍顿丰田一撤更是巨大打击。人口成长怎么样，如果没有很扎实的人口增长，估计会低于澳洲平均水平拖后腿。

作者: 牧马人 时间: 27-11-2014 22:02

sdcmc 发表于 27-11-2014 16:49
窮人一套自主房不用关心风险? 我說風險更大!

萬一工作沒了,連住都沒得住! 房價一下跌,之前所付的都 ...

工作没了确实是风险，但房价下跌问题不大。跌得多的是那些炒作已经很严重房价虚高厉害的地方，买这些房子的本来也有钱，不怕。跌的少的地方房子本来也不会多贵，影响不大。

作者: sdcmc 时间: 27-11-2014 22:21

牧马人发表于 27-11-2014 22:02
工作没了确实是风险，但房价下跌问题不大。跌得多的是那些炒作已经很严重房价虚高厉害的地方，买这些房子 ...

所以我說的是窮人啊,對窮人來說,自住房也很大風險啊.

作者: 牧马人 时间: 2-12-2014 11:15
http://www.freeoz.org/ibbs/thread-1167513-1-1.html
难道已经开始了么

作者: sdcmc 时间: 2-12-2014 17:03
本帖最后由 sdcmc 于 2-12-2014 17:27 编辑

加拿大剛剛宣布重開投資移民,只要100萬加幣,這個對澳洲樓市肯定有影響,大小不知道.

作者: XINIHANGZHOUJIA 时间: 7-12-2014 22:10

牧马人发表于 2-12-2014 11:15
http://www.freeoz.org/ibbs/thread-1167513-1-1.html
难道已经开始了么

在国内看不到，能贴出来吗？

作者: lymmd 时间: 7-12-2014 22:37

XINIHANGZHOUJIA 发表于 7-12-2014 22:10
在国内看不到，能贴出来吗？

　　（本报讯）据CoreLogic RP Data报告，各大州府城市的房价增势在11月继续放缓，只有雪梨、布里斯本、柏斯及霍巴特相比上月有些微上涨。而上月全澳房价的年增幅则挫至今年以来的最低水平。
　　就全澳而言，房屋价格下降0.3%，掩盖了雪梨1%，柏斯0.9%以及布里斯本和霍巴特的轻微上涨。
　　截至11月的3个月中，全澳房价上涨0.8%，而全年涨幅为8.5%，是今年以来的最低水平。年涨幅在4月达到峰值，为11.5%。
　　根据RP Data资深研究人员库舍尔（Cameron Kusher）的分析，造成本次增速放缓的原因是新屋建设泛滥、部份投资者及首置业者市场乏力，以及对经济前景的广泛关注很有可能持续到明年。
　　“我们的观点是，今后12个月，房价会继续上涨，但上涨速度将持续下降。”他说，“房价增长速度不可能长期大幅高于收入增长（目前约超出2%）。”
　　他说，雪梨和墨尔本市场将继续引领全国，但房价承受力低、租金回报下跌以及投资者和自住者的兴趣转向较便宜的城市，都将在相当程度上遏制房价的增长速度。“我们认为今后一年里，雪梨的房价将上升5%-7%，墨尔本将上升2%-3%。”
　　他说，雪梨和墨尔本最近的拍卖清盘率清楚地表明市场兴趣正在冷却。

　　目前，雪梨的拍卖清盘率在70%出头，而墨尔本则在60%中段。这与传统旺季9月开始时的近80%及70%形成对比。
　　“通常来说，拍卖清盘率和市场行情之间存在很强的关联性。近期拍卖清盘率下跌表明市场热度正在散去。”
　　尽管本次房价上涨周期的强度不小，但价格的波动幅度和涨幅仍然低于2001-2004年间的上一次房市繁荣。现在的这个周期由投资者主导——受历史低位的利率驱动——而海外投资者也是一个重要因素。
　　库舍尔说，这就是为什么雪梨和墨尔本会成为焦点。跟世界其他地方相同，雪梨和墨尔本这两个澳洲最大的城市引领了整个房地产的上升。“综观整个世界，最大的两个城市往往会比其他省会城市更加昂贵。虽然我们没有可靠的数据来证明，但我觉得我们吸引了大量的海外投资，而这些海外投资者只听说过雪梨和墨尔本。他们也许听说过黄金海岸，但从来没听说过布里斯本，也没听说过阿德雷德，所以他们往往把重点放在雪梨和墨尔本。”

作者: XINIHANGZHOUJIA 时间: 8-12-2014 16:58

lymmd 发表于 7-12-2014 22:37
　　（本报讯）据CoreLogic RP Data报告，各大州府城市的房价增势在11月继续放缓，只有雪梨、布里斯 ...

谢谢！如果投资者其它城市没听说过？就贸然投资海外资产，太任性了吧？

作者: shidonggang 时间: 8-12-2014 20:48
对楼上诛仙敬仰之情有如长江之水滔滔不绝。。。

作者: 牧马人 时间: 8-12-2014 20:59

XINIHANGZHOUJIA 发表于 8-12-2014 16:58
谢谢！如果投资者其它城市没听说过？就贸然投资海外资产，太任性了吧？

没听说过有钱任性么

作者: 狮子的眼睛 时间: 8-12-2014 22:18
房事火爆。

风险也不小，澳洲和中国基本没经历过衰退。

香港的钟镇涛就是炒楼破产的。美国整个被房子完爆了。

作者: 牧马人 时间: 8-12-2014 22:40

狮子的眼睛发表于 8-12-2014 22:18
房事火爆。

风险也不小，澳洲和中国基本没经历过衰退。

衰退在未来几年会从一个神话变成中国人刻骨铭心的记忆。

作者: XINIHANGZHOUJIA 时间: 8-12-2014 23:58

牧马人发表于 8-12-2014 20:59
没听说过有钱任性么

有钱的都投资豪宅吧？为什么悉尼的普通房子，甚至老unit也长呢？

作者: merryau 时间: 9-12-2014 00:59
学习了。
如果房价太高，为什么要买呢？除非有家庭，有孩子。。。

作者: 牧马人 时间: 9-12-2014 10:10

XINIHANGZHOUJIA 发表于 8-12-2014 23:58
有钱的都投资豪宅吧？为什么悉尼的普通房子，甚至老unit也长呢？

中国曝光的那些房叔房姐手里几十套上百套的房子大部分都是普通住宅吧，房子是一种投资手段，并不每套买来都是按照自住的标准。房市火爆的情况下普通人也会被带进场，多买个一套两套的，但如果这样的普通人足够多，购买力也是极其可观的

作者: 牧马人 时间: 9-12-2014 10:11

merryau 发表于 9-12-2014 00:59
学习了。
如果房价太高，为什么要买呢？除非有家庭，有孩子。。。

房价高不是问题，只要还有会更高的预期就一定会有人买，有什么投资手段比稳定上升的房产更容易的呢

作者: bemydream 时间: 13-12-2014 23:51

mason00 发表于 25-11-2014 14:07
依我的观察，中国资金出逃可能可以持续蛮长的时间，比如五年。与此相比，澳洲市场被推高到一个让澳洲政府 ...

您说的很有见地。
其实murray review说要调整房地产负扣税和相关的投资房税率优惠政策，长期如果真的能实施起来，对房地产行业健康发展有利。
但问题是，murray自己都承认，这个政策执行起来困难，而且即使执行也会有过度期，如何处理之前已购投资房的问题。澳洲的房地产就是个笑话，自住房没有任何税率优惠，却鼓励人们和养老金来买投资房推高泡沫。

澳洲市场根本经不过中国流出的泡沫的冲击，如果政府不作为，迟早一起”死“。当今资本全球流动，澳洲这种靠卖资源的国家，不够智慧只有任人鱼肉的地步。也许有一天澳洲会成为中国美国的农业生产基地。

作者: bemydream 时间: 13-12-2014 23:56

mason00 发表于 25-11-2014 15:46
中国和日本有个重要区别，中国资本风险大，即便权贵资本，还是要外逃。日本国内环境好，很多日本人都认为 ...

澳洲房产被推高是澳洲政府不干预，主动打开投资渠道的主要结果。国际市场并非所有地方都打开自己的房产市场的。

举双手双脚赞成！

作者: bemydream 时间: 13-12-2014 23:57

Archer001 发表于 25-11-2014 18:44
只要澳洲放开签证，吸引移民，房价基本可以得到支持

房价得以支持，本国人民已死。

作者: bemydream 时间: 14-12-2014 00:10

hec66 发表于 25-11-2014 19:49
中国人在房产市场的作用被夸大了。市场的主力还是当地人，只有在个别华人区，华人占了显著比重，其他地区 ...

连加拿大总理都可以站出来说，加国房价被高估１０％－３０％，加国国内经济比澳洲好，每年外来移民比澳洲多。
可事实上，澳洲政府近几年过度依赖房价印花税收入，在矿产下跌税收下降的同时，不想也不能承受房产收入下降的双重影响。

作者: bemydream 时间: 14-12-2014 00:26
长此以往，澳洲可能步中国的后尘，成为一个全民炒房的国家。尤其是股市跌，货币跌，债市跌，商品跌，失业率提高，消费者信心下降，政府砍福利的情况下，似乎房产是唯一上涨的投资物。
当然部分西人理念上可以一直租房，但大部分稍有点基础的还是会买房，只能接炒家的盘。

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