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标题: 自住房变投资房合算吗？ [打印本页]

作者: yun117 时间: 11-10-2014 19:34
标题: 自住房变投资房合算吗？
打算先在墨尔本买房，找工作，因为是卖掉了国内的房子，所以可能不需要贷款。
但是，万一以后在其他城市找到工作的话，这套自住的房子如果不卖掉，作为投资房出租的话，是不是就不合算了？因为没有月供，所以就不会有退税了？

另外，在澳洲，自住的房子是否只能有一套，是以家庭为单位还是个人？

作者: jc2602 时间: 11-10-2014 21:48
自住房是拥有2套住宅以上的房产其中那套从来不报税的那套就是自住房，只有一套你出租的时候不通过中介的话报不报税由你自己，当然我不是教你逃税哦，

，如果通过中介是逃不掉报税的，但因为特殊原因好像有一定说法，譬如出国工作等等，你可以详细问问会计怎样的政策。。。

作者: MICHELLE07 时间: 11-10-2014 22:10
本帖最后由 MICHELLE07 于 11-10-2014 22:11 编辑

自住的房子只能有一套，以家庭为单位。

如果有转为投资房的打算，可以买房时只支付20%首付，贷款80%，然后将多余的存款放入offset账户，没有利息支出，
和现金买房相比，多个贷款费用和年费（如果不免的话）

将来买第二套时，把offset里存款取出，之前一套房子转投资房，贷款余额增加，产生的利息费用可以抵税。

记住：现在不贷款，将来refinance买第二套作为自住，就不能为第一套投资房claim利息费用退税，因为利息算是自住房的费用。

作者: leozhou1385 时间: 11-10-2014 22:21

MICHELLE07 发表于 11-10-2014 22:10
自住的房子只能有一套，以家庭为单位。

great

作者: yun117 时间: 13-10-2014 20:06
看来一些关于贷款的帖子，不知道我这样理解对不对？

本来打算不贷款买一套自住房的，但是因为怕以后去其他城市居住，这套房子会变成投资房，所以打算贷款买。
1.是不是申请贷款的时候说是投资房，但是settle的时候变成自住房？这个能这样操作吗？
2.比方房价是65万，我首付20%，即13万，贷款52万，但是我如果能在offset account里面放入52万，又申请还款方式是10年interests only的话，那我是否在10年即不用还利息，也不用还本金？
3.投资房和自住房在印花税方面一样吗？第一次买房有印花税优惠吗？
4.如果住在投资房里面可以吗？能不能一半自己住，一半出租？那这个房子到底是投资房还是自住房呢？

作者: angelar8 时间: 13-10-2014 22:41
提示: 作者被禁止或删除, 无法发言 搭LZ的帖子顺便问一下，如果贷款买了一套自住房，之后回国待了一段时间，找中介出租了，回来继续自己住，那么若干年后出售的话算投资还是自住？

作者: MICHELLE07 时间: 14-10-2014 10:41

angelar8 发表于 13-10-2014 22:41
搭LZ的帖子顺便问一下，如果贷款买了一套自住房，之后回国待了一段时间，找中介出租了，回来继续自己住，那 ...

自住房临时搬走，用来出租，不超过6年的话，还算是自住房，将来卖出时按时间比例，交一部分CGT。

作者: yun117 时间: 14-10-2014 10:45
顶，求回答。tks

作者: MICHELLE07 时间: 14-10-2014 10:48
本帖最后由 MICHELLE07 于 14-10-2014 10:51 编辑

yun117 发表于 13-10-2014 20:06
看来一些关于贷款的帖子，不知道我这样理解对不对？

本来打算不贷款买一套自住房的，但是因为怕以后去其 ...

1.是不是申请贷款的时候说是投资房，但是settle的时候变成自住房？这个能这样操作吗？
可以的，只要银行愿意。

2.比方房价是65万，我首付20%，即13万，贷款52万，但是我如果能在offset account里面放入52万，又申请还款方式是10年interests only的话，那我是否在10年即不用还利息，也不用还本金？
interest only一般5年，但可以renew。理论上是没有利息，也不用还本金。建议具体咨询一下银行或BROKER.

3.投资房和自住房在印花税方面一样吗？第一次买房有印花税优惠吗？
google 一下state revenue office + 州名，看看每个州具体情况。有些州针对第一次买自住房有印花税减免。不考虑减免的话，投资房和自住房税率一样。

4.如果住在投资房里面可以吗？能不能一半自己住，一半出租？那这个房子到底是投资房还是自住房呢？
部分出租部分自住是可以的，按比例，部分申报费用，将来部分交CGT就可以了。

作者: jc2602 时间: 14-10-2014 10:51

yun117 发表于 13-10-2014 20:06
看来一些关于贷款的帖子，不知道我这样理解对不对？

本来打算不贷款买一套自住房的，但是因为怕以后去其 ...

贷款的时候说是投资房贷款更方便，settle后实际用途看你自己的，不报税就不属于投资房，报税了就是投资房乐。如果你贷款52万offset里面放52万本身就等于没有1分钱贷款当然就没有利息，只是有贷款帐户的年费支出几百。。。只有首次购房有补贴和新房有印花税优惠，拿了首次购房补贴的物业要等6个月以后才能转投资房出租，一半自住一半投资那你所有投资房支出也只能算一半去低税报税。。。属性是不是自住还是投资只在你卖房时才有涉及，不卖无所谓的，但卖的时候要算笔账的。。。这个会计会做不用你担心。。。

作者: MICHELLE07 时间: 14-10-2014 10:53
本帖最后由 MICHELLE07 于 14-10-2014 10:55 编辑

jc2602 发表于 14-10-2014 10:51
贷款的时候说是投资房贷款更方便，settle后实际用途看你自己的，不报税就不属于投资房，报税了就是投资房 ...

说得对。

“不报税就不属于投资房”，这里面大有玄机。。。

作者: jc2602 时间: 14-10-2014 10:55

MICHELLE07 发表于 14-10-2014 10:53
说得对。

哦。。。这叫久病成医了。。。版主见笑。。。

作者: jc2602 时间: 14-10-2014 10:55

MICHELLE07 发表于 14-10-2014 10:53
说得对。

哦。。。这叫久病成医了。。。版主见笑。。。

作者: MICHELLE07 时间: 14-10-2014 10:56
本帖最后由 MICHELLE07 于 14-10-2014 10:58 编辑

jc2602 发表于 14-10-2014 10:55
哦。。。这叫久病成医了。。。版主见笑。。。

为了配合你，看看11楼，补笑了一下

的确是如果收入藏得住，也不报利息和折旧，CGT就拿你没办法。我放弃negative gearing总可以吧。
但如果有盈利的时候呢。。。

作者: jc2602 时间: 14-10-2014 10:58

MICHELLE07 发表于 14-10-2014 10:56
为了配合你，看看11楼，补笑了一下

的确是没有收入，也不报利息和折旧，CGT就拿你没办 ...

嘘。。。这是合理避税。。。别告诉人家噢。。。

作者: jc2602 时间: 14-10-2014 10:59

MICHELLE07 发表于 14-10-2014 10:53
说得对。

“不报税就不属于投资房”，这里面大有玄机。。。

我是不是也有做黑会计的潜质啊？

作者: jc2602 时间: 14-10-2014 11:03

MICHELLE07 发表于 14-10-2014 10:56
为了配合你，看看11楼，补笑了一下

的确是如果收入藏得住，也不报利息和折旧，CGT就拿 ...

可惜不是cash工作收入藏不住。。。还有啥方法可以合理合法的避税不？

作者: MICHELLE07 时间: 14-10-2014 11:06

jc2602 发表于 14-10-2014 10:59
我是不是也有做黑会计的潜质啊？

哈哈，有。不过呢，我觉得末流的会计做错帐（笨），三流的会计做假账（坏），二流的会计做死帐（傻），一流的会计象律师（

）
路很长呢~

作者: jc2602 时间: 14-10-2014 11:09

MICHELLE07 发表于 14-10-2014 11:06
哈哈，有。不过呢，我觉得末流的会计做错帐（笨），三流的会计做假账（坏），二流的会计做死帐（傻），一 ...

所以越高级的会计越黑越狠是不是？好我也要开始对ATO狠点了，碰到问题必须据理力争，要搞到ATO不敢来查。。。

作者: jc2602 时间: 14-10-2014 11:10

MICHELLE07 发表于 14-10-2014 11:06
哈哈，有。不过呢，我觉得末流的会计做错帐（笨），三流的会计做假账（坏），二流的会计做死帐（傻），一 ...

其实哪，我就一搞it的，以前在国内也就考过个会计上岗证而已。。。做会计还是算了。。。这路太长走不动。。。

作者: MICHELLE07 时间: 14-10-2014 11:13

jc2602 发表于 14-10-2014 11:03
可惜不是cash工作收入藏不住。。。还有啥方法可以合理合法的避税不？

对一般工薪族来说，工资有个10几万，渴望避税之心情可以理解

，我能想到的方法有：
- 买投资房
- 去海外培训
- 自己奉献super
- donation
- family trust

其实都有点瞎说说的感觉

作者: jc2602 时间: 14-10-2014 11:19

MICHELLE07 发表于 14-10-2014 11:13
对一般工薪族来说，工资有个10几万，渴望避税之心情可以理解，我能想到的方法有：
- 买投资房
- 去 ...

family trust不是一般都是老有钱的企业家才会考虑的吗？这对普通家庭有啥好处哪？

作者: MICHELLE07 时间: 14-10-2014 11:26

jc2602 发表于 14-10-2014 11:19
family trust不是一般都是老有钱的企业家才会考虑的吗？这对普通家庭有啥好处哪？

对每年交几万块税，很不甘心的人来说，有让他们死心的好处

开玩笑，其实这些方法都是理论上的，不一定适用。Family trust 对收入比较高，有几个孩子，有些产业（比如房子，农场，股票）的人，可以考虑。白领阶层收入很高的话，可以考虑business，费用抵扣比较多。

作者: jc2602 时间: 14-10-2014 11:37

MICHELLE07 发表于 14-10-2014 11:26
对每年交几万块税，很不甘心的人来说，有让他们死心的好处

开玩笑，其实这些方法都是理论上的， ...

是啊，我说哪！Michelle你在哪个城市？是做投资理财师吗？对于把super拿出来投资有什么看法不？

作者: MICHELLE07 时间: 14-10-2014 11:53
本帖最后由 MICHELLE07 于 14-10-2014 11:54 编辑

jc2602 发表于 14-10-2014 11:37
是啊，我说哪！Michelle你在哪个城市？是做投资理财师吗？对于把super拿出来投资有什么看法不？

我在小地方，企业里混的，我具体做的工作，和自己发的帖没啥关系，闲着没事做了几个笔记而已，嘿嘿。

以前写过一个帖，49楼，正好可以回答你的问题：
关于澳洲Super

虽然我们对于自己的Super存在基金管理公司里，投资回报不稳定、管理费用又很高的现状不满意，但由自己来管，更不切实际。

澳洲的Super体系整体算是先进的，问题还是很多。

作者: jc2602 时间: 14-10-2014 12:04

MICHELLE07 发表于 14-10-2014 11:53
我在小地方，企业里混的，我具体做的工作，和自己发的帖没啥关系，闲着没事做了几个笔记而已，嘿嘿。
...

也就是说找家投资收益各方面相对比较好的super公司更实际而不是自己管理对不？好像很多都选择australian super，你有什么推荐的吗？

作者: jc2602 时间: 14-10-2014 12:21
我现在用的是BT是打算换成Australian super了。。。

作者: yun117 时间: 14-10-2014 13:02
谢谢楼上各位的热心回答。

还没有登录，就感觉澳洲和国内的差别了，买房子的时候要倒过来考虑，要租金的收益小于利息和其他的支出才合算。

作者: calo 时间: 14-10-2014 19:34

MICHELLE07 发表于 14-10-2014 10:48
1.是不是申请贷款的时候说是投资房，但是settle的时候变成自住房？这个能这样操作吗？
可以的，只要银 ...

“是不是申请贷款的时候说是投资房，但是settle的时候变成自住房？这个能这样操作吗？”

这个得具体分析。比如你房子50万，按自住房能贷40万，但是按投资方可以贷45万。如果你的工资只能支持你到40万贷款的话，这个就悬了。但是你settle之后，按自住房搞就好了。不需要和银行说。这是我个人的理解

作者: calo 时间: 14-10-2014 19:35

yun117 发表于 14-10-2014 13:02
谢谢楼上各位的热心回答。

还没有登录，就感觉澳洲和国内的差别了，买房子的时候要倒过来考虑，要租金的 ...

这是错误的！

比如你的收益-贷款 =-1万。那么你能抵税1万，但是这一万抵税大概是3k-3k5。你实际还是亏了六七千
但是你收益-贷款 = 0，那么你不亏不赚。
更夸张的，你的收益-贷款 =-100万，你抵税抵爽了。但是你已经破产了……

作者: MICHELLE07 时间: 14-10-2014 19:49
本帖最后由 MICHELLE07 于 14-10-2014 20:09 编辑

calo 发表于 14-10-2014 19:34
“是不是申请贷款的时候说是投资房，但是settle的时候变成自住房？这个能这样操作吗？”

这个得具体分 ...

谢谢补充。我认同你说的，以前也多次和大家聊过。没有说得太复杂，是怕一时信息太多说不清

作者: MICHELLE07 时间: 14-10-2014 20:05
本帖最后由 MICHELLE07 于 15-10-2014 09:08 编辑

yun117 发表于 14-10-2014 13:02
谢谢楼上各位的热心回答。

还没有登录，就感觉澳洲和国内的差别了，买房子的时候要倒过来考虑，要租金的 ...

无论在哪里买房，真正的目标都是正收益。

澳洲和中国的不同在于，投资房出租损失可以抵税，而利息和折旧等都可以算在费用里，这样就鼓励了高收入人利用少量的自有资金买投资房，长期持有，以谋资本增值。

如果全额（高额）贷款，又有足够的折旧，投资房基本都是亏损的。因为目前的租金回报率和利率接近，算上费用和折旧，就成了负收益。

退税只是缓解了这个亏损。

投资者最终还是希望将来卖出时的增值，算上要交税的增值税CGT，超过累计亏损。

如果负收益是因为房价太高，租金太低，预计升值空间又有限，那样的投资选择就不理性了。

作者: yun117 时间: 15-10-2014 10:46
看了很多买房的帖子，感觉折旧对投资房很重要，因为其他的项目都是需要真金白银付出的，抵扣的税总是比税前部分要少，但是折旧是虚的。
只要卖出的时候价格高于买入的，那么还是能赚的。

请问townhouse的折旧一般是多少年？和apartment比哪个会折旧的厉害？

因为我们本意是要买自住房，只是怕万一变成投资房。如果价格差的不是很多，自住买apartment不是不核算了，因为物业管理费高啊！以后转为投资房也一样要付这些物业费的。

作者: yun117 时间: 17-10-2014 19:16
另外，如果我一开始没有工作，所以也不退税，也不出租，就住在自己买的投资房里面，可以吗？

作者: wq_love 时间: 26-9-2015 14:17

calo 发表于 14-10-2014 18:34
“是不是申请贷款的时候说是投资房，但是settle的时候变成自住房？这个能这样操作吗？”

这个得具体分 ...

现在投资房和自住房的利率不一样了，按投资房贷款不划算了吗？想问下，如果自住房贷款买的，但是头两年自己不能住，只能私下出租吗？？贷款后，按投资房出租有问题吗？？每年给council报税什么

作者: wq_love 时间: 26-9-2015 14:17

calo 发表于 14-10-2014 18:34
“是不是申请贷款的时候说是投资房，但是settle的时候变成自住房？这个能这样操作吗？”

这个得具体分 ...

作者: wq_love 时间: 26-9-2015 14:17

calo 发表于 14-10-2014 18:34
“是不是申请贷款的时候说是投资房，但是settle的时候变成自住房？这个能这样操作吗？”

这个得具体分 ...

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